דירה להשקעה במינוף גבוהה

חברטוב

משתמש רשום
הצטרף ב
4/11/20
הודעות
7
דירוג
1
שלום לכולם,
אני כבר זמן רב עוקב פה בשקט בלי משתמש, ולומד ומחכים,
פרטים עליי, 24, הייטקיסט, משכורת 14 אלף נטו, חוסך 12 אלף שח בחודש (כרגע עקב הלוואה לצורך השקעה של 5 אלף שח קצת פחות אבל היא נגמרת בדצ׳ וקיבלתי תנאים מאוד נוחים אז המשכתי אותה במקום לסגור. ההוצאות מסתכמות ב2000 שח)
כל התיק שלי במניות (כ100 אלף) ו40-50 לא נזיל בפרוייקטים בחול (מולטי פמילי ושות, לא נכנס לזה), קרן השתלמות כמובן, לא נזילה עוד 5 שנים, קרן פנסיה יש , קופת גמל 55 אלף מסלול מנייתי 60% ואגחי 40% שייועד לדירה
שווי 200 אלף שקל.

יש לי אפשרות לקחת הלוואה מהבנק של 150 אלף שח בפריים +1

אני שוקל לקנות דירה להשקעה בפריפריה, ליד אוניברסיטה גדולה ועם פוטנציאל פינוי בינוי בעתיד (הרחוק, לא בונה על סיבוב מהיר )

75% יהיה משכנתא (כ450K) וההון העצמי של 150 חשבתי לקחת את ההלואה ל 72 חודשים, ככה שההחזק החודשי של המשכנתא יהיה ~2200 והחזר ההלוואה גם כן 2200~
שכירות אמורה להיות בערך בגובה המשכנתא.

החשש - הלוואה במינוף גבוהה מאוד, כרגע יש בסיס כלכלי ואני אוכל לבנות בשנה הקרובה קופת חירום בגובה 3-4-5 חודשי החזרים, אבל זה עדיין מרגיש לי מסוכן מאוד.

יש גם אופציה קטנה אולי לקחת הלוואה מהמשפחה (של 50-100 אלף שקל) כדי להוריד קצת את ההלוואות מהבנק בגלל החשש וכי הכסף של המשפחה לא מושקע במניות אלא באגחים , זה גם יכול לעזור לי במידה ויהיה מצב חירום אז אוכל ״להקפיא״ את ההלוואות למשפחה לזמן נתון.

החשיבה מאחורי זה היא ״הדבקת״ הון למחירי הדיור בארץ בטוב וברע, נכס שאמור לשלם את המשכנתא בשבילי כמעט לחלוטין לאחר סיום ההלוואה לבנק, והשבחה עתידית שיכולה להגדיל את ההון אף יותר.

אציין כי אין התחייבות שאשמור על עבודה והכנסה יציבה בגילי, יכול להיות סטופ בעתיד בשביל למידה, כרגע זה מתבצע במקביל, אני מעוניין שזה יהיה החלק ״הסולידי״ בתיק ההשקעות, וגם הוא במינוף גבוהה כך שאין פה באמת סולידיות...


בנוסף אומר שאני מתכנן לרכוש את הנכס באחוזים יפים מתחת למחיר השיווק, בתור פרמיית סיכון לשוק ובתור עמידה ביעדי הקנייה, הקנייה היא ללא לחץ ותבוצע בתנאים שלי ולא של המוכרים, או שלא תבוצע (השוק שם מלא דירות למכירה באותו רחוב, כך שיש פוטנציאל להגיע לכך)

שאלתי לכם, האם זה דבר נכון לדעתכם? האם זה הגיוני לבצע קנייה במינוף של 80-90% על נכס שמיועד להשקעה בלבד ולא למגורים.

מחפש לשמוע כל אינפוט וכל סיבה ללמה לא או ללמה כן, הצעות או כל דבר שיכול לעזור או להחכים אותי ואת כולם.
 
נערך לאחרונה ב:

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,916
דירוג
5,323
אני שוקל לקנות דירה להשקעה בפריפריה, ליד אוניברסיטה גדולה ועם פוטנציאל פינוי בינוי בעתיד (הרחוק, לא בונה על סיבוב מהיר )

היי
מעבר למינוף מקסימלי, אתה מתמקד בהשקעת נישה, דירה לסטודנטים בפריפריה,
בעיתוי הנוכחי של מגפת הקורונה נחשפתי לירידה בשכירויות בדירות אלו,
לאחר המגפה אתה עלול להיות חשוף לעודף היצע כמו בנייה יעודית של יחידות דיור לסטודנטים,
ואילו פוטנציאל לפינוי בינוי לא בהכרח יתממש, בטח שמדובר בפריפריות הכדאיות הכלכלית ליזם נמוכה יותר.

לדעתי מומלץ להמשיך לחסוך הון עצמי, להמתין לראות את כיוון השוק בתום המשבר, ולכוון לנכסים במיקומים
מרכזיים יותר הפונים לקהל יעד רחב של שוכרים פוטנציאליים, במידה ובעתיד יהיה לך תיק נכסים, תוכל לשלב בו נכס הפונה
לנישה מסוימת.
 

חברטוב

משתמש רשום
הצטרף ב
4/11/20
הודעות
7
דירוג
1
היי
מעבר למינוף מקסימלי, אתה מתמקד בהשקעת נישה, דירה לסטודנטים בפריפריה,
בעיתוי הנוכחי של מגפת הקורונה נחשפתי לירידה בשכירויות בדירות אלו,
לאחר המגפה אתה עלול להיות חשוף לעודף היצע כמו בנייה יעודית של יחידות דיור לסטודנטים,
ואילו פוטנציאל לפינוי בינוי לא בהכרח יתממש, בטח שמדובר בפריפריות הכדאיות הכלכלית ליזם נמוכה יותר.

לדעתי מומלץ להמשיך לחסוך הון עצמי, להמתין לראות את כיוון השוק בתום המשבר, ולכוון לנכסים במיקומים
מרכזיים יותר הפונים לקהל יעד רחב של שוכרים פוטנציאליים, במידה ובעתיד יהיה לך תיק נכסים, תוכל לשלב בו נכס הפונה
לנישה מסוימת.

היי רוני תודה על התגובה

האם ההגדרה לנישה היא מכיוון שהעיר היא לסטודנטים? אני לא רואה שכך הדבר וגם העיר מנסה לקדם מגורים בעיר בדמות מחיר למשתכן ושללת פרויקטים עירוניים,
איני בונה על השכרה לסטודנטים, אבל עצם היותם בעיר מעיד על ביקוש לשכירות, לא כך הדבר?

כמו שאמרתי, איני בונה על פינוי בינוי, אך שלל פרויקטים נחתמו ועוד נחתמים בעיר גם בעת שורת כתיבות אלה, כך שיש פוטנציאל גם אם לא יתממש.

הבעיה שלי מהמילה ״לחסוך״ היא בעייתית,
קשה לי לראות כסף שלי ״מתבזבז״ ואני משקיע את מרב ההכנסה במדדים ומניות, ומעט מאוד באגחים.
עצם צורת החיסכון, כשארצה לקנות דירה עם הכסף אאלץ לוותר על סכום מהתיק המנייתי, ואם המשבר יגרור ירידת מחירים, כנראה שגם התיק יהיה בירידה ומשמעות הדבר יהיה לקבע הפסדים, האם לדעתך שווה לי לשמור חלק מהתיק בהשקעות שאינך מניות? אני מושקע באחוזים גבוהים של 90%+ במניות בגלל גילי הצעיר בסופו של דבר..
מה דעתך?
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
775
דירוג
1,580
אני קוראת את הדיון המרתק, ושמעתי ממקור ראשון על החולשה של דירות מסביב לבאר שבע. מסטודנט שרוצה לקנות דירת סטודנטים להשקעה עכשיו שכל הדירות סביבו ריקות ובעלי הבית לחוצים. בגדול נשמע לי שהוא יודע מה הוא רוצה.

אני אהיה לא אופנתית ואגיד שפאנדמיה כמו קורונה זה אירוע נדיר ושבגלל שהסטודנטים לא הולכים לחזור לאוניברסיטה השנה סביר שתתפתח הזדמנות קניה בגלל משקיעים ממונפים שיאלצו לקבל את ההשקעה גם בתנאים לא מוצלחים. בסוף מישהו אחד שמוכר בזול זו ההזדמנות קניה של משקיע אחר יותר סובלני שמניח שהקורונה תחלוף והסטודנטים יחזרו לבאר שבע.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,309
דירוג
2,364
אני אהיה לא אופנתית ואגיד שפאנדמיה כמו קורונה זה אירוע נדיר ושבגלל שהסטודנטים לא הולכים לחזור לאוניברסיטה השנה סביר שתתפתח הזדמנות קניה בגלל משקיעים ממונפים שיאלצו לקבל את ההשקעה גם בתנאים לא מוצלחים. בסוף מישהו אחד שמוכר בזול זו ההזדמנות קניה של משקיע אחר יותר סובלני שמניח שהקורונה תחלוף והסטודנטים יחזרו לבאר שבע
כל כך הרבה ספקולציות, ולהגיד למישהו להכנס לחובות על סמך זה... למה לסבך את החיים ולהסתכן? שישקיע בקריירה, זה יקדם אותו פיננסית עשרות מונים ובבטחון.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
539
דירוג
490
כל הכבוד על הקריירה, ועל החשיבה קדימה והשאיפה ליזמות והשקעה בגיל כזה!

אני חושב שבגיל כזה, ובתפקיד הייטק (מתכנת?), כדאי להמשיך לחסוך, ולהתקדם בפן המקצועי והקרייריסטי. כמובן, זה לא בא על חשבון שום דבר ואתה ממשיך להפריש לקרנות פנסיה והשתלמות, וכבר מושקע במולטי פמילי, זה רק יעזור לך לייצב ולהגדיל את ההכנסה כל עוד אתה צעיר, ורלוונטי, וגם אתה ממשיך לחסוך ולהגדיל משמעותית את ההון העצמי.

דעתי האישית לגבי ההשקעה - כמו שרוני אמר היא נישתית, לא הייתי רץ לשים את כל הכסף הפנוי + מימון גבוה. שים לב מה קורה ספציפית בבאר שבע - לפי דוח משרד האוצר המעודכן לספטמבר, כל דירה חמישית נמכרת בהפסד. מה גם, שעכשיו משווקים ליזמים קרקעות לבנייה (תוכנית דיור מופחת), ונראה שאף אחד לא ממהר להגיש הצעה. זה מעיד על כדאיות כלכלית נמוכה..
 
נערך לאחרונה ב:

חברטוב

משתמש רשום
הצטרף ב
4/11/20
הודעות
7
דירוג
1
אני קוראת את הדיון המרתק, ושמעתי ממקור ראשון על החולשה של דירות מסביב לבאר שבע. מסטודנט שרוצה לקנות דירת סטודנטים להשקעה עכשיו שכל הדירות סביבו ריקות ובעלי הבית לחוצים. בגדול נשמע לי שהוא יודע מה הוא רוצה.

אני אהיה לא אופנתית ואגיד שפאנדמיה כמו קורונה זה אירוע נדיר ושבגלל שהסטודנטים לא הולכים לחזור לאוניברסיטה השנה סביר שתתפתח הזדמנות קניה בגלל משקיעים ממונפים שיאלצו לקבל את ההשקעה גם בתנאים לא מוצלחים. בסוף מישהו אחד שמוכר בזול זו ההזדמנות קניה של משקיע אחר יותר סובלני שמניח שהקורונה תחלוף והסטודנטים יחזרו לבאר שבע.

האמת שאני לא מתקרב לבאר שבע, שוק רווי משקיעים, אני חושב שהמחירים שם כבר לא משקפים, לכל אדם שני ממעמד הביניים הגבוהה יש ״דירה להשקעה״ בבאר שבע.. זה ניהיה דה פקטו איזור דירות להשקעה כאילו זה האיזור הכי בטוח בארץ..


כל הכבוד על הקריירה, ועל החשיבה קדימה והשאיפה ליזמות והשקעה בגיל כזה!

אני חושב שבגיל כזה, ובתפקיד הייטק (מתכנת?), כדאי להמשיך לחסוך, ולהתקדם בפן המקצועי והקרייריסטי. כמובן, זה לא בא על חשבון שום דבר ואתה ממשיך להפריש לקרנות פנסיה והשתלמות, וכבר מושקע במולטי פמילי, זה רק יעזור לך לייצב ולהגדיל את ההכנסה כל עוד אתה צעיר, ורלוונטי, וגם אתה ממשיך לחסוך ולהגדיל משמעותית את ההון העצמי.

דעתי האישית לגבי ההשקעה - כמו שרוני אמר היא נישתית, לא הייתי רץ לשים את כל הכסף הפנוי + מימון גבוה. שים לב מה קורה ספציפית בבאר שבע - לפי דוח משרד האוצר של דצמבר, כל דירה חמישית נמכרת בהפסד. מה גם, שעכשיו משווקים ליזמים קרקעות לבנייה (תוכנית דיור מופחת), ונראה שאף אחד לא ממהר להגיש הצעה. זה מעיד על כדאיות כלכלית נמוכה..
אכן מתכנת, אני כרגע מתמקד בהגדלת ההון לימודים, וקריירה..

אני אעדכן, למען הבאים בתור ולמען חברים מגוגל :)

השוק המתוכנן בצפון הארץ
נראה שהדירות שם כבר מכילות כפרמיה את עלות הפינוי בינוי

בנוסף נראה שהפינוי בינוי שם יהיה סופר אגרסיבי (בפרוייקט מסויים - על 300 דירות קיימות ייבנו 1800 דירות, הגדלת כל דירה ב 12 מ״ר)
בפינוי בינוי כל כך אגרסיבי, לא בטוח שיהיה עליית מחירים בעקבותיו.
קצת נתונים דמוגרפיים - בעיר יש כ 25 אלף תושבים, משמע בנייה של 1500 דירות, בממוצע של 2 נפשות לדירה - מגיעים לגידול רק בפרוייקט הזה של כ 10% מאוכלוסיית העיר... אגרסיבי משהו.. ומה עם עוד פרוייקטים מתוכננים לפינוי בינוי בעיר...?

לכן הוחלט כרגע לשים את זה על הולד, חזרתי לפזול לנדלן בחול, ההשקעות קטנות יותר, הרווח גבוהה יותר, רק צריך לדעת ״לבחור נכון״ למי לפנות ואיך.. מינוף כמו שהבנתם - לא מפחיד אותי, אם המתמטיקה מסתדרת אני יכול להקים קופת חירום בגובה כמה חודשים בצד ולהיות בראש שקט...

אז כל המלצה על דרכי פעולה בעולם הנדלן - בארץ ובחו״ל - אני פנוי להקשבה..


כמו שהבנתם, אני יודע להריץ את הבדיקות שלי לבד, קישוש רגליים לא מאיים עליי, רק מחפש את הכוונה כללית, לאיך לדעתכם כדאי לפעול בגילי או ״מה הייתי עושה עם הידע שיש לי עכשיו אם הייתי בגילו ובמצבו״ :)

לגבי המולטי פמילי - זה מולטי סמארט שהושקעו בו סכומים קטנים (יחסית לנדלן הממוצע) בתור הרפתקאה, זה גם בוצע על מינופון שהוחזר בכלום זמן ועלה לי סך הכל 200 שח) - מצפה לקבל מהתענוג בעוד 3 שנים ״מתנה״ בשווי 40% יותר מההשקעה, אבל מבחינתי זה כסף שכרגע לא קיים
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,250
דירוג
25,681

חברטוב

משתמש רשום
הצטרף ב
4/11/20
הודעות
7
דירוג
1
אמר מי?

המתמטיקה מסתדרת איך שרוצים לסדר אותה באקסל, מנסיוני לפעמים יש נטייה ליפות קצת את המציאות (לאקסל לא אכפת).

בכל מקום (כולל פה) מדברים על תשואת שכירות של 3-4 אחוז בארץ ועליית ערך של 2%

בכל מקום מדברים על תשואת שכירות בחול שמתחילה ב 6%-10%(אנגליה וארהב) לפני מס

בגלל המס הדברים יוצאים קצת פחות משתלם, אבל גם הסכומים הנדרשים יותר נמוכים

מצד שני מה שאתה אומר על המתמטיקה, זה נכון.. בארץ אני מבין קצת יותר מאשר הוצאות לא צפויות שעלולות לקרות בהשקעות מעבר לים

בכל מקרה, אני משתדל תמיד לכוון לתרחיש הסופר פסימי (ז״א - אם אומרים 5% vacancy - מכפיל לפחות, שיפוצים? מכפיל ואפילו מתכנן להקים קופת חירום מראש לנושא כדי לא להגיע למצב של חוסר) וגם אחרי כל התענוגות והפסימיות הזו הדברים עדיין מסתדרים.

אחרי כל המילים האלה, החלטתי להקשיב לעצתם של2 מהמגיבים פה ולחכות קצת עם המינופים , להמשיך לחסוך ולכוון לאזורי ביקוש בעתיד
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,250
דירוג
25,681
בכל מקום מדברים על תשואת שכירות בחול שמתחילה ב 6%-10%(אנגליה וארהב) לפני מס
אל תאמין לכל מה שמדברים עליו.
בכל מקרה, אני משתדל תמיד לכוון לתרחיש הסופר פסימי (ז״א - אם אומרים 5% vacancy - מכפיל לפחות, שיפוצים? מכפיל ואפילו מתכנן להקים קופת חירום מראש לנושא כדי לא להגיע למצב של חוסר) וגם אחרי כל התענוגות והפסימיות הזו הדברים עדיין מסתדרים.
אתה לא יכול לכוון לתרחיש הסופר פסימי כי אינך יודע איזה מספרים להזין באקסל בתרחיש כזה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
א דירה להשקעה שלא מכניסה נדל"ן 2
מ דירה להשקעה בקרית אתא, רחוב פינסקר. יש מכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0

נושאים דומים

למעלה