דירה להשקעה במימון 100% (שאלה על התהליך הטכני)

Evgeny Sahnin

משתמש רשום
הצטרף ב
8/1/18
הודעות
6
דירוג
1
שלום לכולם.
יש בבעלותי דירה שגר בא כמעת ללא משכנתא (נשאר בערך 7% משווי הדירה).
ברצוני לקנות דירה להשקעה ולממן את הרכישה ע״י הבנק ב100%. להבנתי ניתן לעשות זאת ע״י משכון 2 הדירות, קבלת 50% על כל דירה , שווי הדירה להשקעה נמוך משווי הדירה בבעלותי ועל כן 50% על כל אחת מ2 הדירות אמור להספיק לכיסוי 100% של הדירה להשקעה.

בואו נשאיר בצד כרגע את הדיון על כדאיות כלכלית של העסקה.
אותי מעניין יותר להבין (בעיקר ממי שעשה דבר כזה בעבר) זה איך זה עובד ברמה הטכנית?
הרי לרוב בעסקת נדלן בעל הדירה ירצה מקדמה (10% לא?) בזמן חתימת החוזה. בנוסף בסיכוי גבוהה יהיה לו משכנתא על הנכס שאותה הבנק ידרוש שיסלק בטרם יעביר את כל הסכום.
האם אני סתם מסבך וזה בכלל עניין טכני פשןט ופתיר? או שהבנק הולך לדפוק אותי בסיבוב פה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,012
דירוג
25,201
אותי מעניין יותר להבין (בעיקר ממי שעשה דבר כזה בעבר) זה איך זה עובד ברמה הטכנית?
בדיוק כמו שאמרת.
האם אני סתם מסבך וזה בכלל עניין טכני פשןט ופתיר? או שהבנק הולך לדפוק אותי בסיבוב פה?
הכל פתיר, לא המצאת פה את הגלגל, בשביל זה יש עו"ד ופקידים בבנק.
 

Evgeny Sahnin

משתמש רשום
הצטרף ב
8/1/18
הודעות
6
דירוג
1
שמע מבין שכנראה הכל פתיר ברור שעשו דברים בעבר.
אבל מעניין אותי (כנראה שזאת שאלה מפגרת של חסרי ניסיון) האם יש משהו שאני צריך לעשות מהצד שלי כדי לא להיתקע ביורוקרטית? למשל ללכת לבנק זמן סביר לפני חתימת החוזה ולסגור איתם את התהליך הטכני?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,012
דירוג
25,201

Jeremiah

משתמש רשום
הצטרף ב
13/11/20
הודעות
19
דירוג
12
@Evgeny Sahnin
תוכל לפרט האם עשית זאת בסוף? מה היו השיקולים?

אני שוקל לעשות מהלך דומה/זהה. יש לי משכנתא של כ-15% על הדירה שאני חי בה.
רוצה לקנות דירה ב-100% מימון ע"י הגדלת המשכנתא של הדירה ל-50% ועוד 50% מהדירה להשקעה.
בנוסף, מחישובי מפית, נראה שאהיה בתזרים שלילי על הדירה להשקעה, האם זה עדיין ישתלם?
בייחוד אם אקח בחשבון מס רכישה, אולי חוסר בדייר, תיקונים שיפוצים וכו'.
מצד שני, אני משתמש בכסף שלא עובד בשבילי, מצמיד אותו למחירי הנדל"ן ועוד 20-30 שנה יהיה בבעלותי בית נוסף ששלמתי עליו נניח 500-1000 ש"ח בחודש ללא הון עצמי, במקום לקנות אותו ב-3000 ש"ח בחודש עם הון עצמי של 250,000. המספרים להמחשה בלבד

אשמח לשמוע גם ממך @אורי ג.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
283
דירוג
385
עוד 20-30 שנה יהיה בבעלותי בית נוסף ששלמתי עליו נניח 500-1000 ש"ח בחודש ללא הון עצמי, במקום לקנות אותו ב-3000 ש"ח בחודש עם הון עצמי של 250,000. המספרים להמחשה בלבד
אם אלו היו 2 האלטרנטיבות היחידות אז ברור מה עדיף...
כדאי לחפש אפשרות אחרת שבה אתה לא מפסיד כסף כל חודש למשך 20-30 שנה אלא להיפך :)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,012
דירוג
25,201
בנוסף, מחישובי מפית, נראה שאהיה בתזרים שלילי על הדירה להשקעה, האם זה עדיין ישתלם?
כדי לדעת אם זה ישתלם צריך לדעת מה תהיה ריבית המשכנתא, מה תהיה תשואת הנכס הכוללת אחרי הוצאות ומיסים וכו'.
מצד שני, אני משתמש בכסף שלא עובד בשבילי, מצמיד אותו למחירי הנדל"ן ועוד 20-30 שנה יהיה בבעלותי בית נוסף ששלמתי עליו נניח 500-1000 ש"ח בחודש ללא הון עצמי, במקום לקנות אותו ב-3000 ש"ח בחודש עם הון עצמי של 250,000. המספרים להמחשה בלבד
מידע לא רלוונטי.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
649
דירוג
727
כדאי לקחת בחשבון שמעבר לאחוז מימון יש גם את נושא ההחזר והחלק שלו בשכר.
בחישוב החלק היחסי של ההחזר מהשכר נטו, הבנק לא יכלול את החוזה העתידי על השכרת הנכס אז זה יהיה רלוונטי במקרה של הכנסות גבוהות בלבד או עם ערבים.
משם, הכל פתיר גם נושא המקדמה.
לגבי כדאיות, דיון בפני עצמו.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
אם אתה רוצה לדעת אם זה ישתלם, תתחיל להכניס מספרים לאקסל ותחשב (לא לשכוח להתחשב בכל העלויות הרלוונטיות).
קח בחשבון שב100% מימון אתה עם תזרים שלילי (ותהיה בתזרים שלילי לתקופת זמן לא מבוטלת).
כדי שמהלך כזה ישתלם, הייתי מצפה שיהיו עליות ערך יפות + עליות שכירויות באיזור. זה יכול לקרות ולקחת זמן (והרבה), זה יכול גם לא לקרות.
קח בחשבון שאתה נכנס להשקעה בארץ אחרי כ-12 שנים של עליות מחירים רציניות.
 

Jeremiah

משתמש רשום
הצטרף ב
13/11/20
הודעות
19
דירוג
12
כדאי לחפש אפשרות אחרת שבה אתה לא מפסיד כסף כל חודש למשך 20-30 שנה אלא להיפך :)
כמובן שלקחתי מקרה קצה (אך לא קיצון), איו לי מושג לגבי המספרים האמיתיים וכנראה גם לא יהיה עד שתמצא דירה רלוונטית
בחישוב החלק היחסי של ההחזר מהשכר נטו, הבנק לא יכלול את החוזה העתידי על השכרת הנכס אז זה יהיה רלוונטי במקרה של הכנסות גבוהות בלבד או עם ערבים.
נקודה חשובה, תודה
קח בחשבון שב100% מימון אתה עם תזרים שלילי (ותהיה בתזרים שלילי לתקופת זמן לא מבוטלת).
האם זה מצב נפוץ עד כדי ודאי? זאת בעצם השאלה העיקרית שלי. אני מבין שקשה לענות עליה בלי לדעת על נכס ספציפי ומקורות מימון אפשריים, אך אפשר לדון במקרה כללי של דירה מימון בנקאי כמו שתארתי בהודעה הראשונה בשרשור.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
האם זה מצב נפוץ עד כדי ודאי? זאת בעצם השאלה העיקרית שלי. אני מבין שקשה לענות עליה בלי לדעת על נכס ספציפי ומקורות מימון אפשריים, אך אפשר לדון במקרה כללי של דירה מימון בנקאי כמו שתארתי בהודעה הראשונה בשרשור.
אתה יכול בקלות לעשות חישוב גס של כמה עולה דירה פוטנציאלית (לא לשכוח להתחשב בכל העלויות - מיסוי, תיווך, עו"ד וכו'), כמה יעלה לך החזר המשכנתא לסכום המבוקש, וכמה שכירות בערך תקבל על הדירה (לא לשכוח להתחשב בבלתמים, חודש ריק, וכו'), ולהגיע למסקנה אם תזרים שלילי או לא.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה