דירה להשקעה במגדל

[Iron_man]

שלום לכולם,
מנסה להבין האם דירה להשקעה במגדל בעל 20+ קומות שצפוי להיבנות בעיר בעלת חתך סוציו אקונומי בינוני-נמוך היא כדאית למרות דמי הניהול הגבוהים שצפויים להיות?

במגדלים מהסוג הזה ייתכנו דמי ניהול של 1000 ש"ח ויותר, סכום לא מבוטל שעלול להרתיע שוכרים פוטנציאליים שאינם מהעשירונים העליונים.

האם יש הגיון במה שאני אומר או שאני מסתכל על זה לא נכון?

 

[אורי ג.]

האם יש הגיון במה שאני אומר או שאני מסתכל על זה לא נכון?

יש הגיון.
בהנחה ואין בריכה ושומר דמי הניהול שציינת נשמעים לי גבוהים.

 

[dani91]

כשגרתי בשכירות תמיד נמנעתי ממגדלים כאלה.
מילא השומר, שבהרבה מקרים הוא סוג של עציץ, אבל חדר הכושר במגדלים כאלה זה 2 וחצי הליכונים וקצת משקולות, והבריכה היא סוג של גיגית משודרגת ולא מתוחזקת כמו שצריך.
לא מבין למה לשלם על זה עוד 500 ש"ח אם אתה יכול לעשות מנוי לקאנטרי הקרוב לביתך ב300 ש"ח ולהפסיק אותו מתי שבא לך.

 

[יהודה שוורץ]

מגדל בעל 20+ קומות שצפוי להיבנות בעיר בעלת חתך סוציו אקונומי בינוני-נמוך

למה בכלל לקנות שם? יש הנחה משמעותית?

 

[רוני]

במגדלים מהסוג הזה ייתכנו דמי ניהול של 1000 ש"ח ויותר,

היי
אני מרגיש מעט חוסר נוחות מאופציה זו, רוכשי הדירות נעזרים במשכנתאות, תוספת חודשית של ועד בית בסדר גודל של 1,000 עלול להיות גבוה
עבורם. קרוב משפחה של אישתי רכש דירה במגדל בכניסה לשכונת רמת אליהו בראשון לציון, בעלי הדירות בבניין מתקשים לשלם
את עלויות הועד והמשכנתא. זה פוגע ברמת התחזוקה של הבניין וזה בעייתי.

נקודה נוספת, מאחר ואתה מעוניין בדירה להשקעה, שוכר פוטנציאלי יביא בחשבון את העלות הכוללת של השכירות והועד בית.

 

[Gentlemen]

משפחה של חבר קנו דירה בפרויקט ״יוקרתי״ של 20 קומות בפריפריה במחיר למשתכן והם מתחרטים על זה.
התחלפו כבר 3 חברות ניהול, חלק מהמעליות לא עובדות כבר מעל חצי שנה, קללות וריבים בקבוצת ווצאפ של הבניין על בסיס קבוע, פירי אשפה שנסתמים ומסריחים את הקומות, אווירה לא נעימה בבניין ועוד...
רק מחכים שיעברו ה5 שנים ולמכור.

כמשקיע, עדיף להתמקד בבניינים של עד פלוס מינוס 8 קומות עם דמי אחזקה נמוכים, מעל זה המערכות של הבניין הופכות להיות הרבה יותר מתוחכמות ויקרות. בטווח הרחוק יתכן ומגדלים יהפו לSlums בשחקים, זה מה שקרה באנגליה.
*מרכז ת״א היא יוצאת מן הכלל

 

[אורי ג.]

*מרכז ת״א היא יוצאת מן הכלל

קצת הגזמת, לא רק ת"א.

 

[Iron_man]

למה בכלל לקנות שם? יש הנחה משמעותית?

מדובר בפרויקט מומנט בבית ים עם הנחה של בערך 12% אם תהיה זכיה בהגרלה של חבר.

לכאורה פרויקט ומחיר מפתה באזור מתפתח אבל אני תוהה אם דירה בכזה קומפלקס תתאים להשקעה או שזה יהיה סוג של הימור בגלל הסיבה שרשמתי.

 

[Gentlemen]

קצת הגזמת, לא רק ת"א.

צודק.
יותר נכון יהיה להגיד אזורים עם חתך סוציו-אקונומי גבוהה. זה יכול להיות בכל מקום בארץ ובעולם.

 

[Iron_man]

התחלפו כבר 3 חברות ניהול, חלק מהמעליות לא עובדות כבר מעל חצי שנה, קללות וריבים בקבוצת ווצאפ של הבניין על בסיס קבוע, פירי אשפה שנסתמים ומסריחים את הקומות, אווירה לא נעימה בבניין ועוד...
רק מחכים שיעברו ה5 שנים ולמכור.

נשמע כמו חוויה שלילית במיוחד וסיכון ממשי שיכול לפגוע בכדאיות (במיוחד באווירת הפרטץ' הרווחת בישראל). מקווה שיצליחו להפטר ממנה מהר עם מינימום נזק.

 

[יהודה שוורץ]

יותר נכון יהיה להגיד אזורים עם חתך סוציו-אקונומי גבוהה.

אם הקומה הגבוהה נותנת לדירה view פנורמי מיוחד אז גם בעיר "חלשה" הדירה יכולה להיות אטרקטיבית

 

[Gentlemen]

אם הקומה הגבוהה נותנת לדירה view פנורמי מיוחד אז גם בעיר "חלשה" הדירה יכולה להיות אטרקטיבית

יש הרבה ערך לדירות כאלה ואחרות גם במיקומים פחות טובים ואני מאמין שבטווח הקצר יהיו נכסים שישיגו תשואות טובות יחסית.
באסטרטגית buy and hold מגדלים(תלוי במיקום) עלולים להפוך לפילים לבנים בעקבות בעיות תחזוקה בשילוב עם אוכלוסייה בעייתית.
חוץ מעניין התחזוקה, חלק מהשכונות מתוכננות בצורה שחייבים רכב על מנת להתנייד בנוחות מה שמעלה עוד יותר את ההוצאה של הדיירים ופוגע באופן עקיף בשכירות. (זה גם אחת הסיבות למה ת״א בין היתר שונה)