דירה להשקעה במגדל

Iron_man

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/3/20
הודעות
94
דירוג
84
שלום לכולם,
מנסה להבין האם דירה להשקעה במגדל בעל 20+ קומות שצפוי להיבנות בעיר בעלת חתך סוציו אקונומי בינוני-נמוך היא כדאית למרות דמי הניהול הגבוהים שצפויים להיות?

במגדלים מהסוג הזה ייתכנו דמי ניהול של 1000 ש"ח ויותר, סכום לא מבוטל שעלול להרתיע שוכרים פוטנציאליים שאינם מהעשירונים העליונים.

האם יש הגיון במה שאני אומר או שאני מסתכל על זה לא נכון?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
האם יש הגיון במה שאני אומר או שאני מסתכל על זה לא נכון?
יש הגיון.
בהנחה ואין בריכה ושומר דמי הניהול שציינת נשמעים לי גבוהים.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
787
דירוג
945
כשגרתי בשכירות תמיד נמנעתי ממגדלים כאלה.
מילא השומר, שבהרבה מקרים הוא סוג של עציץ, אבל חדר הכושר במגדלים כאלה זה 2 וחצי הליכונים וקצת משקולות, והבריכה היא סוג של גיגית משודרגת ולא מתוחזקת כמו שצריך.
לא מבין למה לשלם על זה עוד 500 ש"ח אם אתה יכול לעשות מנוי לקאנטרי הקרוב לביתך ב300 ש"ח ולהפסיק אותו מתי שבא לך.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,150
במגדלים מהסוג הזה ייתכנו דמי ניהול של 1000 ש"ח ויותר,

היי
אני מרגיש מעט חוסר נוחות מאופציה זו, רוכשי הדירות נעזרים במשכנתאות, תוספת חודשית של ועד בית בסדר גודל של 1,000 עלול להיות גבוה
עבורם. קרוב משפחה של אישתי רכש דירה במגדל בכניסה לשכונת רמת אליהו בראשון לציון, בעלי הדירות בבניין מתקשים לשלם
את עלויות הועד והמשכנתא. זה פוגע ברמת התחזוקה של הבניין וזה בעייתי.

נקודה נוספת, מאחר ואתה מעוניין בדירה להשקעה, שוכר פוטנציאלי יביא בחשבון את העלות הכוללת של השכירות והועד בית.
 

Gentlemen

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/16
הודעות
182
דירוג
321
משפחה של חבר קנו דירה בפרויקט ״יוקרתי״ של 20 קומות בפריפריה במחיר למשתכן והם מתחרטים על זה.
התחלפו כבר 3 חברות ניהול, חלק מהמעליות לא עובדות כבר מעל חצי שנה, קללות וריבים בקבוצת ווצאפ של הבניין על בסיס קבוע, פירי אשפה שנסתמים ומסריחים את הקומות, אווירה לא נעימה בבניין ועוד...
רק מחכים שיעברו ה5 שנים ולמכור.

כמשקיע, עדיף להתמקד בבניינים של עד פלוס מינוס 8 קומות עם דמי אחזקה נמוכים, מעל זה המערכות של הבניין הופכות להיות הרבה יותר מתוחכמות ויקרות. בטווח הרחוק יתכן ומגדלים יהפו לSlums בשחקים, זה מה שקרה באנגליה.
*מרכז ת״א היא יוצאת מן הכלל
 

Iron_man

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/3/20
הודעות
94
דירוג
84
למה בכלל לקנות שם? יש הנחה משמעותית?

מדובר בפרויקט מומנט בבית ים עם הנחה של בערך 12% אם תהיה זכיה בהגרלה של חבר.

לכאורה פרויקט ומחיר מפתה באזור מתפתח אבל אני תוהה אם דירה בכזה קומפלקס תתאים להשקעה או שזה יהיה סוג של הימור בגלל הסיבה שרשמתי.
 

Iron_man

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/3/20
הודעות
94
דירוג
84
התחלפו כבר 3 חברות ניהול, חלק מהמעליות לא עובדות כבר מעל חצי שנה, קללות וריבים בקבוצת ווצאפ של הבניין על בסיס קבוע, פירי אשפה שנסתמים ומסריחים את הקומות, אווירה לא נעימה בבניין ועוד...
רק מחכים שיעברו ה5 שנים ולמכור.

נשמע כמו חוויה שלילית במיוחד וסיכון ממשי שיכול לפגוע בכדאיות (במיוחד באווירת הפרטץ' הרווחת בישראל). מקווה שיצליחו להפטר ממנה מהר עם מינימום נזק.
 

Gentlemen

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/16
הודעות
182
דירוג
321
אם הקומה הגבוהה נותנת לדירה view פנורמי מיוחד אז גם בעיר "חלשה" הדירה יכולה להיות אטרקטיבית

יש הרבה ערך לדירות כאלה ואחרות גם במיקומים פחות טובים ואני מאמין שבטווח הקצר יהיו נכסים שישיגו תשואות טובות יחסית.
באסטרטגית buy and hold מגדלים(תלוי במיקום) עלולים להפוך לפילים לבנים בעקבות בעיות תחזוקה בשילוב עם אוכלוסייה בעייתית.
חוץ מעניין התחזוקה, חלק מהשכונות מתוכננות בצורה שחייבים רכב על מנת להתנייד בנוחות מה שמעלה עוד יותר את ההוצאה של הדיירים ופוגע באופן עקיף בשכירות. (זה גם אחת הסיבות למה ת״א בין היתר שונה)
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נגב דירה להשקעה במגדל העמק נדל"ן 9
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 1
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48

נושאים דומים

למעלה