דירה להשקעה במגדל העמק

נגב

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
88
דירוג
22
שלום לחברי הפורום,
קיבלנו הצעה לליווי רכישת דירה להשקעה במגדל העמק. המטרה - נכס זול ומניב שיכסה את עלות המימון ובשאיפה גם יגדיל את ערכו.
מדובר על דירות באזור 500-550 א"ש, שייתכן ויצטרכו שיפוץ קוסמטי. השכרה באזור 2000-2300 (ראינו כמה דוגמאות ביד 2).
אם מישהו משקיע/גר באזור ומכיר הייתי שמח לשמוע חוות דעת, בעיקר בנוגע לתוכניות פיתוח עתידיות וקיימות, האם האזור מתחרד? בעיות/פתרונות תחבורה וכיו"ב.
לאור השנים האחרונות מה הסבירות שדירות כאלה יעלו את ערכן תוך כמה שנים?
תודה למשיבים ולמשיבות :)
@בת העמק
@רוני
@אורי ג.
 
נערך לאחרונה ב:

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,965
דירוג
12,902
מדובר על דירות באזור 500-550 א"ש, שייתכן ויצטרכו שיפוץ קוסמטי. השכרה באזור 2000-2300 (ראינו כמה דוגמאות ביד 2).
באיזו שכונה? נשמע כמו שכונת עוני.
אם אתה רוצה להשקיע במגדל העמק, תצטרך ללמוד עליה ולהכיר אותה לפני שתתחיל לחפש את ההשכונה המתאימה לצרכיך.
יש לא מעט חרדים במגדל העמק, יש גם שכונות עוני מנוונות והרבה מקבלי בט"ל מכל מיני סיבות. זאת עיר במצב סוציו-אקונומי די נמוך אבל בשנים האחרונות נבנו בה שכונות חדשות. יש שם כמה אזורי תעשייה, אחד מהם הוא הייטק אבל לא בטוח שההייטקיסטים גרים בעיר. בקיצור, אתה חייב לכתת רגליים, לבדוק תכניות של העיר ולראיין תושבים מקומיים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
מדובר על דירות באזור 500-550 א"ש, שייתכן ויצטרכו שיפוץ קוסמטי. השכרה באזור 2000-2300 (ראינו כמה דוגמאות ביד 2).
גרתי באיזור, בגדול זו עיר לא טובה ובמחירים האלה סביר להניח שמדובר על נכסים בשכונה לא טובה בעיר לא טובה.
לאור השנים האחרונות מה הסבירות שדירות כאלה יעלו את ערכן תוך כמה שנים?
בארצינו הכל יכול להיות אבל יש איזה גורם כלשהו שידחוף לעליית מחירים במגדל העמק? יש שם יותר פוטנציאל מאשר מטולה או ערד?
למה חרדים מפריעים לך? הם גם שוכרים דירות, לא?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
פשוט עד היום לא צייצת שום דבר בקשר לסביבה שלי אז הנחתי שזה חור שחור בשבילך (כמו לרובם). משמח לשמוע...
זה באמת חור, פשוט חור שגרתי בו :)
הסתובבתי לא מעט בתמרת, נהלל, רמת דוד וחיפה.
עד היום רבים מחברי מתמרת במקור.
 

נגב

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
88
דירוג
22
באיזו שכונה? נשמע כמו שכונת עוני.
אם אתה רוצה להשקיע במגדל העמק, תצטרך ללמוד עליה ולהכיר אותה לפני שתתחיל לחפש את ההשכונה המתאימה לצרכיך.
יש לא מעט חרדים במגדל העמק, יש גם שכונות עוני מנוונות והרבה מקבלי בט"ל מכל מיני סיבות. זאת עיר במצב סוציו-אקונומי די נמוך אבל בשנים האחרונות נבנו בה שכונות חדשות. יש שם כמה אזורי תעשייה, אחד מהם הוא הייטק אבל לא בטוח שההייטקיסטים גרים בעיר. בקיצור, אתה חייב לכתת רגליים, לבדוק תכניות של העיר ולראיין תושבים מקומיים.
תודה על ההתייחסות,
דווקא לא חשבנו בכלל על מגדל העמק אבל הגיעו אלינו עם הצעת ליווי מא' עד ת' לרכישת דירה שתעמוד בקריטריונים של תשואה מתאימה, פוטנציאל עליית ערך גבוה, מיקום אידיאלי ביחס לתוכניות בינוי ופיתוח עתידיות וכו'. כמו כן ליווי בנושא המימון וליווי משפטי. בקיצור - לשלם על כיתות הרגליים והזמן למישהו שכבר משקיע באזור כמה שנים, מלווה משקיעים ומכיר את העיר לעומק.
כרגע אין לנו זמן להשקיע במחקר מעמיק והתחושה היא ששילוב הריביות הנמוכות + צפי להורדת מחירים/נכסים זולים יותר בעקבות סיום תשלומי החל"ת בקרוב זה חלון הזדמנויות די מוצלח. השאלה העקרונית היא אם מגדל העמק יכולה בכלל לספק את הסחורה מתוך הסתכלות ארוכת טווח.

למה חרדים מפריעים לך? הם גם שוכרים דירות, לא?
נכון, אבל לדעתי בשכונות מתחרדות (במגמת התחרדות) שכר הדירה צפוי לרדת עם השנים. אתה חושב שאני טועה?
כשאתה אומר שכונה לא טובה - אתה מתכוון שגם אם על האקסל המספרים נראים טוב העתיד צופה הידרדרות?
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
386
דירוג
289
מהסתכלות בגרף ממוצע העסקאות במדלן נראה שמגמת עליית המחירים נעצרה שם (קשה לדעת אם בעקבות הקורונה או דשדוש טבעי).
בנוסף לפי ויקיפדיה נראה שאחוז גידול האוכלוסיה במגדל נושק ל-0 לעומת ממוצע ארצי של 1.4% (תחזית של המדינה).
לכן הייתי נזהר עם צפי לעליית מחירים משמעותית כלשהי בקרוב אלא אם יש פרויקט לאומי שאני לא מכיר.

-חשוב להבין שתשואה תאורטית של 4.8%~ משקפת סיכון יותר גדול (סיכון= הסתברות גדולה יותר לדייר בעייתי, תקופות ריקות ובגלל המינוף תצטרך להשאיר תמיד כסף בצד למשכנתא אם הצפי הוא תזרים נייטרלי)
-כשהשכירות נמוכה אז כל תיקון מוריד יותר מהתשואה באחוזים וכמובן מדובר פה בדירה ישנה אז אולי תבדוק גם עלות ביטוח.
-מה מיקומך בארץ? אם אתה מתגורר בנגב (:)) אז תצטרך עזרת מתווך ושוב תוריד קצת מהתשואה (לא יודע כמה).

לדעתי הצעת ליווי אמורה לכלול ניתוח השקעה ברמה סבירה. מן טבלת "בעד" או "נגד" שאמורה לעשות שכל עם ההשקעה
וסיבות לתעדף את ההשקעה הזו על אחרות כולל מגמות ותחזיות לעיר מבוססות נתונים. קיבלת משהו כזה חוץ ממחיר ושכירות אפשרית?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
נכון, אבל לדעתי בשכונות מתחרדות (במגמת התחרדות) שכר הדירה צפוי לרדת עם השנים. אתה חושב שאני טועה?
אני חושב שצריך לבדוק זאת, אני לא הייתי ממהר להסיק מסקנות כאלה.
כשאתה אומר שכונה לא טובה - אתה מתכוון שגם אם על האקסל המספרים נראים טוב העתיד צופה הידרדרות?
אני אומר ש"שכונה לא טובה" צריכה לבוא לידי ביטוי באקסל במספרים וגם בתקצוב הזמן שלך.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I דירה להשקעה במגדל נדל"ן 11
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 1
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48

נושאים דומים

למעלה