דירה להשקעה בגבעתיים

[o_b7]

שלום לכולם,

אני מעוניין לקנות דירה ראשונה להשקעה ומחפש את האיזור הנכון להשקיע בו. ובכך .
מספר הנחות להתחלה:
מכיוון שזוהי דירה ראשונה, אעדיף לנצל את מינוף משכנתא של עד 75% ולרכוש דירה במחיר גבוה יחסית (2-3M)
אני לא מניח שהשוק ימשיך לעלות כמו היום, לכן אנסה למצוא איזורים עם סיכוי לעליית מחירים אקטיבית - תמ״א2/פינוי בינוי
המטרה היא לקנות דירה ל5-10 שנים

אשמח לשמוע מה דעתכם על גבעתיים
נקודות שרשמתי לעצמי:
יתרונות - איזור מבוקש, דירוש חברתי כלכלי גבוה, אין עתודות, יש תוכניות פינוי בינוי
חסרונות - תשואה נמוכה, מאוד צפוף (יכול להיות סיוט בעתיד), מחירים גבוהים (לא ברור כמה הם יכולים עוד לעלות).



אציין שכמובן חשבתי על מקומות אחרים - כרגע פסלתי את בת-ים המבוקשת וערים דומות מכיוון שהדירות המשתלמות שם עולות 1.4-1.6 והעדפתי לקנות דירה ראשונה במחיר גבוה יותר (כדי למנף את המשכנתא ובגלל מיסים נמוכים יותר על דירה ראשונה).

אשמח לכיוונים אחרים כמובן ולטיעונים בעד ונגד

 

[MarketTimer]

אציין שכמובן חשבתי על מקומות אחרים - כרגע פסלתי את בת-ים המבוקשת וערים דומות מכיוון שהדירות המשתלמות שם עולות 1.4-1.6 והעדפתי לקנות דירה ראשונה במחיר גבוה יותר (כדי למנף את המשכנתא ובגלל מיסים נמוכים יותר על דירה ראשונה).

למה דווקא הדירות של 1.4-1.6 בבת ים משתלמות והיקרות יותר לא?

 

[o_b7]

למה דווקא הדירות של 1.4-1.6 בבת ים משתלמות והיקרות יותר לא?

אם אנחנו מסתכלים על דירות ישנות עם פוטנציאל לפינוי בינוי אז זה השוק -+
דירות חדשות עולות 2.2-2.6 וזה לא בדיוק מה שחיפשתי (למרות זאת, לא פוסל)

 

[MarketTimer]

אם אנחנו מסתכלים על דירות ישנות עם פוטנציאל לפינוי בינוי אז זה השוק -+
דירות חדשות עולות 2.2-2.6 וזה לא בדיוק מה שחיפשתי (למרות זאת, לא פוסל)

מה לגבי דירה ישנה אבל גדולה יותר?

 

[o_b7]

מה לגבי דירה ישנה אבל גדולה יותר?

האמת, לא חקרתי מספיק את בת-ים. עשיתי שם סיבוב עם מתווך והבנתי שזה הפרופיל של הדירות, יש דירות יותר גדולות אבל הן פחות נפוצות.
מנוקדת הסתכלות של משקיע זה קצת בעייתי, ובכלל הדירות הקטנות לרוב יביאו את התשואות הגבוהות יותר (בשכירות ומכירה).
בנוסף, העיר הזאת מלאה במשקיעים שמעלים את המחירים, הדירוג החברתי-כלכלי עדיין נמוך והשאלה היא מי יקנה את הדירוג האלו בהמשך?

 

[MarketTimer]

כן, האמת שלא התכוונתי רק לבת ים כי כתבת "וערים דומות". פשוט נראה לי מוזר שברמת המחיר שכתבת רק גבעתיים רלוונטית. נראה לי שבהרבה ערים בגוש דן יש דירות גם בטווח המחיר שציינת.

 

[cypriano de rore]

אשמח לשמוע מה דעתכם על גבעתיים

עדיף יד אליהו לדעתי.

ג.נ.
מושקע וגר בשכונה.

 

[אורי ג.]

, ובכלל הדירות הקטנות לרוב יביאו את התשואות הגבוהות יותר (בשכירות ומכירה).

שכירות כן, מכירה ממש לא.

מי יקנה את הדירוג האלו בהמשך?

משקיעים אחרים או אנשים שרוצים לגור שם.

הדירוג החברתי-כלכלי עדיין נמוך

בגלל זה זול, שם אם האוכלוסיה הייתה כמו בגבעתיים אז המחירים היו גם בהתאם.

 

[o_b7]

כן, האמת שלא התכוונתי רק לבת ים כי כתבת "וערים דומות". פשוט נראה לי מוזר שברמת המחיר שכתבת רק גבעתיים רלוונטית. נראה לי שבהרבה ערים בגוש דן יש דירות גם בטווח המחיר שציינת.

לא אמרתי שרק גבעתיים רלוונטית, רק שהתחלתי לבדוק אותה, אני פתוח להצעות נוספות. רמת גן היא גם אופציה מעניינת.
ספציפית גבעתיים עניינה אותי בגלל שלעירייה יש תוכנית סדורה יחסית לשנים הבאות והכל גלוי.

עדיף יד אליהו לדעתי.

ג.נ.
מושקע וגר בשכונה.

אופציה מעניינת, לא מכיר את השכונה והמחירים.
אשמח אם תוכל להרחיב על היתרונות לדעתך.

משקיעים אחרים או אנשים שרוצים לגור שם.

נניח שקניתי דירה ישנה ב1.5, אחרי 7 שנים היא עברה תמ״א, שיפצתי אותה ועכשיו היא שווה 2.2.
נניח שהרבה משקיעים שנמצאים כרגע בבת-ים עשו את זה
אני משקיע עתידי בבת-ים, למה שאקנה דירה שעברה תמ״א ועולה 2.2? (משקיעים לרוב קונים דירות ישנות להשבחה או חדשות מקבלן).
מצד שני, השאלה היא כמה האוכלוסיה בבת-ים מסוגלת לקנות את הדירות המשודרגות והיקרות האלו?
השאלה נהיית מורכבת יותר אם קניתי היום דירה גדולה ב2.2, שעוד 7 שנים תהפוך לדירה ב2.8 (כמו שהציעו למעלה).
נ.ב: כל הדוגמאות לשם הנוחות, ולא מספרים אמיתיים.

 

[cypriano de rore]

אופציה מעניינת, לא מכיר את השכונה והמחירים.
אשמח אם תוכל להרחיב על היתרונות לדעתך.

מתוך הודעה שלי מלפני שנתיים בפורום:

לתל אביב יש כבר הרבה מרכזים. מיד אליהו יותר קרוב (ויותר קל) להגיע לרוטשילד, אלנבי, פלורנטין, נווה צדק, שוק הכרמל.

אני מתיחס לצד הדרומי יותר של השכונה (מלה גווארדיה עד ההגנה):

מרחק הליכה לרכבת ההגנה - 15 דק (ועוד טיפונת לתחנה מרכזית)
הליכה משוק התקווה (5-10 דק)
צמוד למסלול של הקו הסגול (שאמור להיות מוכן 3-4 שנים אחרי האדום).
פעילות קהילתית נרחבת שמושכת זוגות צעירים ממעמד הביניים+
תמ״א ופינוי בינוי בקצב מרשים מאוד ש:
א. מושך אנשים ממעמד סוציו אקונומי גבוה.
ב. מגדיל את פוטנציאל ההשבחה שלך בתור בעל נכס באזור.
כמות הפרויקטים בשנים האחרונות מרשימה בהחלט.

אני גר שם כבר 7 שנים ורואה את כמות ההשקעה של העיריה מבחינת תשתיות, גינות ופארקים ופעילות קהילתית.

מוזמן בחפץ לב לבוא לאזור ואעשה איתך סיבוב בשכונה

 

[רוני]

המטרה היא לקנות דירה ל5-10 שנים

היי
אני מציע שתתמקד בדירות בגוש דן המניבות שכירות עד 5K כדי לנצל תכנון מס ולא לקנות דירות יקרות מדי,
וגם לא להגזים במינוף.

לגבי טווח אחזקה של 5-10 שנים לדעתי זה טעות, מיותר להשקיע לטווח זמן זה,
אתה מפסיד המשך עליית ערך,
המשך עלייה של השכירות,
מוותר על פטור ממס על הכנסה משכירות,
מוותר על החזר חודשי של קרן המשכנתא המסלק את החוב ומשלים את קניית הנכס עבורך,
מוותר על האופציה למחזור משכנתא בעתיד כדי למשוך הון נוסף מהקירות לצורך השקעה נוספת.......

 

[MarketTimer]

שכירות כן, מכירה ממש לא.

עליית הערך באחוזים של דירות גדולות יותר היא מהירה יותר? למה בעצם?

 

[o_b7]

מתוך הודעה שלי מלפני שנתיים בפורום:


מוזמן בחפץ לב לבוא לאזור ואעשה איתך סיבוב בשכונה

בשמחה (אגב, אני לא מצליח לשלוח לך הודעה פרטית).

היי
אני מציע שתתמקד בדירות בגוש דן המניבות שכירות עד 5K כדי לנצל תכנון מס ולא לקנות דירות יקרות מדי,
וגם לא להגזים במינוף.

לגבי טווח אחזקה של 5-10 שנים לדעתי זה טעות, מיותר להשקיע לטווח זמן זה,
אתה מפסיד המשך עליית ערך,
המשך עלייה של השכירות,
מוותר על פטור ממס על הכנסה משכירות,
מוותר על החזר חודשי של קרן המשכנתא המסלק את החוב ומשלים את קניית הנכס עבורך,
מוותר על האופציה למחזור משכנתא בעתיד כדי למשוך הון נוסף מהקירות לצורך השקעה נוספת.......

נכון, זה גם שיקול, אבל זה גם מתנגש עם הרצון לנצל את המשכנתא בדירה ראשונה, אולי באמת אכוון לדירות מתחת ל2.5M וככה גם אחסוך מס רכישה.
לגבי מינוף - בהנחה שיש לי עוד כסף פנוי, מה הבעיה למנף מקסימלי?
לגבי טווח החזקה - הכוונה היא להחזיק, להשביח ולמחזר

 

[cypriano de rore]

בשמחה (אגב, אני לא מצליח לשלוח לך הודעה פרטית).

אולי קשור לותק או מספר הודעות.
כותב לך בפרטי.

 

[אורי ג.]

אני משקיע עתידי בבת-ים, למה שאקנה דירה שעברה תמ״א ועולה 2.2? (משקיעים לרוב קונים דירות ישנות להשבחה או חדשות מקבלן).

לא הם לא. רוב המשקיעים מה שמעניין אותם זה תשואה שוטפת.

עליית הערך באחוזים של דירות גדולות יותר היא מהירה יותר? למה בעצם?

כל מקרה לגופו אבל דירות קטנות יותר משמשות יותר משקיעים ומחירם נגזר מהשכ"ד והריבית במשק, בעוד הגדולות משמשות יותר למגורים כלומר יותר מוצר צריכה מהשקעה.

 

[rosebud]

כל מקרה לגופו אבל דירות קטנות יותר משמשות יותר משקיעים ומחירם נגזר מהשכ"ד והריבית במשק, בעוד הגדולות משמשות יותר למגורים כלומר יותר מוצר צריכה מהשקעה.

לפי זה צריך לצפות שאחוז המגורים בבעלות בדירות גדולות יהיה גבוה מאשר בדירות זולות? ידוע לך אם יש נתונים על זה?

 

[רוני]

לגבי מינוף - בהנחה שיש לי עוד כסף פנוי, מה הבעיה למנף מקסימלי?

זה תלוי במאפיינים הפננסיים שלך, בנוסף רכישה במינוף מקסימלי יכולה להביא לתזרים
חודשי שלילי משכירות ולפגיעה בחסחון החודשי ובהמשך השקעות.

לגבי טווח החזקה - הכוונה היא להחזיק, להשביח ולמחזר

אין בעיה כל עוד אתה לא מוכר, אתה מושך כסף מהקירות באמצעות מחזור של המימון.

 

[Adam Smith]

אין בעיה כל עוד אתה לא מוכר, אתה מושך כסף מהקירות באמצעות מחזור של המימון

מה הרציונל הכלכלי במחזור משכנתא לעסקה נוספת בה יש פחות הטבות מס?
אני שואל כמובן בהשוואה לאלטרנטיבות של שוק ההון, נדלן בחול וכו'.

 

[רוני]

מה הרציונל הכלכלי במחזור משכנתא לעסקה נוספת בה יש פחות הטבות מס?
אני שואל כמובן בהשוואה לאלטרנטיבות של שוק ההון, נדלן בחול וכו'.

היי

זה מאפשר לממש את עליית הערך מבלי למכור את הנכס, ומבלי לשלם מס רווחי הון במידה ומדובר בדירה שניה.

אסטרטגיה זו משמשת משקיעים בעת בניית תיק נכסים בארץ ובחו"ל,
מאחר ונלקח פה מימון גם בנכס השני, יתכן שלא ישולם מס לחלוטין, או שישולם מס בגובה אחוזים בודדים,
על פי שיטת חישוב המס השולי בה ניתן לקזז בין היתר את ריבית המימון כהוצאה מוכרת לצורכי מס.

 

[o_b7]

מוסיף על מה שרוני כתב.
הרציונל הוא לנצל עליית ערך של דירה במאפיינים מסוימים (לדוגמה דירה בהתחדשות עירונית), ואחרי מספר שנים למכור אותה ולהמשיך לדירה הבאה.
לחילופין ייתכן שלאחר 7~ שנים נרצה לקנות דירה למגורים עם משכנתא ממוחזרת, ובנוסף להמשיך להשקיע באפיקים נוספים (אולי דירה זולה יותר)