1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

דירה חדשה להשכרה - האם להשקיע במטבח ומזגן.

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י גל מ, ‏15/5/19.

  1. גל מ

    גל מ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/5/18
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    0
    היי,
    אני מתלבט לגבי דירה חדשה מקבלן, האם להשקיע במטבח ומזגן טובים.

    האינטואיציה שלי היתה להשקיע במוצרים טובים כדי למשוך שוכרים טובים.

    אבל התייעצתי עם חבר שהוא סוכן נדל"ן שאמר לי שאני מסתכל על העניין לא נכון.
    לדעתו שוכרים טובים באים בגלל לוקיישן. ושאני צריך לצאת מנקודת הנחה ששוכרים הורסים את הבית ולכן אני צריך להשקיע כמה שפחות. כלומר, מזגן הכי זול שיש ומטבח איקאה.

    מה דעתכם?

    תודה מראש!
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,404
    לייקים שהתקבלו:
    11,499
    דעתי היא הפוכה מכמה סיבות:
    1. אני לא עושה חצי עבודה. תמיד. עניין של אופי אני מניח.
    2. יש משכירים פדנטים (נכון לא הרבה מהם) שכן יסתכלו על הדברים האלה. אני לא הייתי חולם לעבור לבית עם מטבח איקאה, כמובן שגם הייתי משלם יותר ושומר על הכל בהתאם.
    3. מטבח נורמלי יחזיק לך יותר זמן ממטבח נורמאלי. כנ"ל מזגן, בנוסף מזגן טוב יותר (אינוורטר לדוגמא) יחסוך בחשמל, זה גם משהו ששוכר פוטנציאלי עם נסיון שם לב אליו.
    4. לך תדע, אולי מחר התוכניות שלך ישתנו ואתה תרצה לגור שם או אולי הבן שלך ביום מין הימים.
    5. אם וכאשר תמכור אלו דברים שגם הקונה הפוטנציאלי שם לב אליהם.
     
    מנתח טכני, משה ו-yossik אוהבים את זה.
  3. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,000
    לייקים שהתקבלו:
    1,022
    כמו שאורי ציין, בדירה עם אבזור ברמה נמוכה, יבואו שוכרים ברמה יותר נמוכה. מה גם שעל דירה מאובזרת יותר תוכל לדרוש שכד קצת גבוה יותר כנראה.
     
    מנתח טכני אוהב/ת את זה.
  4. nicepo1

    nicepo1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/1/16
    הודעות:
    1,349
    לייקים שהתקבלו:
    1,372
    אני דיי מסכים עם מה שנרשם ע"י אורי ג.
    האם המטבח המשודרג מוצע ע"י הקבלן או נעשה פרטי?
    תנסה לעשות חשבון VFM למרות שזה קשה.
    כמה המטבח המשודרג עולה יותר ומה ההיתרונות שלו?
    נגיד שהוא עולה 20% יותר ואתה מעריך שהוא יחזיק פי 2 זמן והוא נראה ב50% יותר טוב אז כן.
    נגיד שהוא עולה פי 3 ואתה מעריך שיחזיק 50% יותר זמן ויראה רק קצת יותר טוב אז לא.
     
  5. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    1,246
    לייקים שהתקבלו:
    1,174
    אני לא חושב ששוכר יקלקל לך את המזגן ולדעתי גם המזגנים הזולים עובדים טוב , מומלץ להתרחק ממולטי ודברים מסובכים..

    במטבח פחות חשוב זול או יקר , תקפיד לקחת פורמייקה ולא צבע , ושייש שיהיה עמיד ולא יקר ,אולי גרניט.
     
  6. גל מ

    גל מ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/5/18
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    0
    אם אני מבין נכון, אני אוכל לדרוש אולי 200 שח נוספים בחודש על דירה עם מטבח שיעלה לי עוד 15000.. נשמע לא משתלם
     
  7. גל מ

    גל מ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/5/18
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    0
    תודה על העצות!
     
  8. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    2,314
    מה הלוקיישן?
     
  9. nanabanana

    nanabanana משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/4/19
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    1
     
  10. bengi

    bengi משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏16/9/18
    הודעות:
    33
    לייקים שהתקבלו:
    17
    אני קצת פחות מסכים עם מה שנכתב לך פה, ואני מניסיוני כמשכיר דירה מחולקת דווקא יותר בדעה של החבר שלך, מתווך הנדל"ן.

    בדר"כ קשה להחזיר השקעה בנכס. אם קנית נכס ושיפצת במאה אלף ש"ח, עם סיום השיפוץ יהיה לך מאוד קשה למכור את הנכס במחיר גדול מהמחיר שקנית+100 אלף הש"ח שהשקעת בשיפוץ(ככל שעוברות השנים הסיכוי להרוויח על השיפוץ נמחק לחלוטין). כנ"ל לגבי שכר הדירה, בדר"כ ההשקעה בנכס גם אם תביא לך שכירות גבוהה יותר לא תשפר את התשואה על ההון שלך.
    מה שמשפיע לדעתי הכי הרבה על אטרקטיביות הדירה זה המיקום שלה, ורק אח"כ הגודל ורמת השיפוץ שלה(התשואה על דירות קטנות יותר גבוהה, ובפריפריה יותר גדולה מהמרכז).
    לצורך העניין גם אם תשפץ מהיסוד דירה בשכונת ד בב"ש, עדיין יהיה לך מאוד קשה למשוך דיירים במעמד סוציו-אקונומי גבוה משמעותית מתושבי השכונה המקוריים. היכולת שלך מאוד מוגבלת כתוצאה ממיקום הדירה שלך, ויש כ"כ הרבה אנשים שגם בחינם יסרבו לגור בשכונה הזאת(דוגמא קיצונית קצת אני יודע).
    בכל אופן אם הדירה מוזנחת לחלוטין אז אני ממליץ לעשות מתיחת פנים כדי שניתן יהיה למשוך בקלות יותר דיירים, במקרה שלך מדובר בדירה חדשה אז זה לא רלוונטי.
    דיירים גם הטובים שבהם לא שומרים יותר מדי על הציוד, ככה זה טבע האדם כשלא מדובר ברכושו הפרטי. אני חושב שאתה צריך להשקיע בדברים בסיסיים ואמינים, ולא בהכרח הכי טובים שיש בשוק. המטרה שלך היא להימנע מבלבולי שכל מדיירים. אני לא חושב שהדייר הממוצע שם לב אם יש לו מזגן 3 כ"ס בסלון או רק 2 כ"ס, ואם יש לו ארבעה ארונות במטבח או רק שלושה, זה בתחתית סדר העדיפויות. כאמור המיקום, הגודל, ורמת הגימור של הדירה הרבה יותר משמעותיים. אם אכן נפלת על דייר פדנט שפסל את הדירה שלך בגלל שלא מדובר במזגן אינוורטר אלא במזגן רגיל לדוגמא, תודה לו על זה שהוא לא מעוניין. הוא לא פדנט, הוא סתם נודניק ואתה לא מעוניין בדייר כזה. בכלל דייר טוב שלא מבלבל את המוח, ששומר על הנכס(הוא לעולם לא ישמור על זה כאילו הוא שלו, זה מה יש), ושמשלם בזמן, שווה לי 10% פחות מהשכר דירה שאני מקבל. בסביבה הקרובה שלי, כל בעלי הדירות שאני מכיר הסכימו איתי בדעה הזאת. השקט הנפשי שווה את ה"קנס" הזה.

    קבל עצה אחרונה, לפני שאתה מעריך איזה שכר דירה תצליח לקבל על הדירה, תפרסם מודעה פיקטיבית ביד 2 עם תמונות ונתונים זהים לדירה שלך באחד הרחובות ליד. תכניס את המחיר המקסימלי שאתה חושב שתוכל לקבל ותראה אם מתקשרים אלייך. ככה תדע עד כמה הערכה שלך ריאלית.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏15/5/19
    doc29, Roi ו-zeshesham אוהבים את זה.
  11. monkey22

    monkey22 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    147
    לייקים שהתקבלו:
    88
    אני נוטה יותר לתגובה של אורי.
    אחד מכאבי הראש הכי גדולים ונפוצים של משכיר זה תקלות ופגמים בדירה, אם תשקיע בתשתית איכותית אתה רק תגיד תודה, מניסיון. לא צריך להשתגע כמובן, אלא לבחור מוצרים איכותיים שייתנו שקט ל15 שנה פלוס מינוס.
    העניין של להתקמצן על דיירים נפוץ בארץ, וזה פוגע בשני הצדדים לדעתי.
    אז אם אתה לא עוסק בזה למחייתך, עדיף לך לבחור בשקט. גם אם יעלה עוד 20 - 30 אחוז.
     
  12. זלמן85

    זלמן85 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏16/9/15
    הודעות:
    106
    לייקים שהתקבלו:
    79
    אני גם שוכר וגם משכיר.
    לגבי מזגן אינוורטר, מן הידועות כי התיקונים יקרים עד כדי חוסר כדאיות, מה שבפועל מוחק את יתרונות צריכת החשמל (מחיר הקנייה גם גבוה.)
    מה עוד שהתיקונים של המזגן עליך, והחשבון חשמל על הדייר.
    לגבי מטבח, חושב שכדאי להשקיע במטבח יותר פונקציונאלי ממטבח קבלן. כמובן שאתה צריך להחליט כמה יותר וכו'.
    באופן כללי חשוב לברור את השוכרים יותר מאשר מה לקנות לדירה. לצערי עברתי כאלו ש... ואילו עכשיו אני משכיר לאותו אדם כבר 5 שנים ברצף.
    הצלחה
     
  13. מנתח טכני

    מנתח טכני משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/12/18
    הודעות:
    106
    לייקים שהתקבלו:
    42
    לא יודע מה איתך..אבל לפי החישוב שלי זה תשואה של 16 אחוז בשנה על ההשקעה... לא משתלם ?!
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  14. Yoss

    Yoss משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏9/8/18
    הודעות:
    1,867
    לייקים שהתקבלו:
    1,802
    לא אם המטבח יורד בערכו באופן שוטף.
     
  15. ofekiko2

    ofekiko2 משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏13/11/18
    הודעות:
    34
    לייקים שהתקבלו:
    8
    " אני לא מספיק עשיר בשביל לקנות דברים זולים "
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
תנאי מימון ברכישת דירה חדשה מקבלן פורום השקעה בנדל"ן ‏1/8/18
עלות הוצאות דירה חדשה לעומת יד שנייה / שכירות פורום השקעה בנדל"ן ‏31/3/17
מיסוו על בית שבונים (כשיש דירה בבעלותי) פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום שישי ב- 11:05
ביטול חדר בדירה פורום השקעה בנדל"ן ‏12/5/19
שוכרים שלא משלמים ולא מפנים את הדירה פורום השקעה בנדל"ן ‏10/5/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.