דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה

[benjamin]

היי
בן 30, נשוי + אחד בדרך.
איש קבע בלימודי מדעי המחשב עוסק במקצועות טכנולגיים עם אופק שירות ל5 שנים הקרובות.
אישתי במקצועות החינוך מתחילה תואר שני.
הכנסה שלי ושל אישתי 13-15 אלף נטו

לאור התרחבות המשפחה העתידית אישתי מרגישה צורך להתקרב גיאוגרפית להורים שלה כאשר התא המשפחתי יהיה יותר מ3 נפשות ומרגישה שאת המהלך צריך לבצע מוקדם ככל הניתן ולבנתיים להשכיר,כל זה באזור רמת גן כדי לבצע קפיצת מדרגה של רכישת דירה.

לאור הקפאת תכנית מחיר למשתכן והחלופה הלא כל כך נוצצת שלו ככל הנראה אני מתלבט אם להתחיל לחפש עצמאית בתקופה זו (אולי גם דרך מתווך) באזור רמת ולחכות ל״מציאה״ בחודשים הקרובים.

מצד שני מנהלת המגורים של צהל ועמותת חבר (שני גופים שונים) יוצאים בפרוייקטים אחת לכמה שנים שמוזילים כ15% משווי הדירות המשווקות באותו פרוייקט שלא דרך הצבא. (אין הבטחה שיהיו פרוייקטים באזור גוש דן).

השאלה - להמתין לפרוייקט דרך הצבא? לרכוש כל עוד אין זאטוטים בבית ויפה שעה אחת קודם?

קצת נתונים יבשים:
1. הון ״נזיל״ (גמל להשקעה, מסחר עצמאי, עוש, הלוואות חברתיות וכו׳) - כ550 k ללא קרן השתלמות
2. קרן השתלמות 120k בשאיפה לא לגעת
3. גרים בשכירות בדירה של המשפחה בראשון - 2000 שח בחודש ללא חשבונות

נ.ב. המניעים הם רגשיים לצערי, לא בטוח שאני הייתי עובר ב5 שנים הקרובות מהדירת 3 חדרים בראשון אבל מגיעים לעמק השווה

 

[אורי ג.]

השאלה - להמתין לפרוייקט דרך הצבא? לרכוש כל עוד אין זאטוטים בבית ויפה שעה אחת קודם?

לדעתי לא, יכולות לחלוף שנים עד שיגיע מבצע כזה, גם אם כן יגיע ההנחה בספק רב תגיע ל15% וגם כשתגיע מדובר על רכישה על הנייר כלומר כ3 שנים עד למסירה.

 

[רוני]

3. גרים בשכירות בדירה של המשפחה בראשון - 2000 שח בחודש ללא חשבונות

יש כאן חוסר הגיון כלכלי בשלב זה לרכוש דירת מגורים ולהעלות את עלויות הדיור בתקציב החודשי,
בינתיים תמשיכו לחסוך ולהתגורר בשכירות כל עוד ניתן לעשות זאת או במידה והמחירים בשוק הנדל"ן יהיו נגישים יותר.

במידה והמניע רגשי, יש לזה מחיר כלכלי

 

[benjamin]

יש כאן חוסר הגיון כלכלי בשלב זה לרכוש דירת מגורים ולהעלות את עלויות הדיור בתקציב החודשי,
בינתיים תמשיכו לחסוך ולהתגורר בשכירות כל עוד ניתן לעשות זאת או במידה והמחירים בשוק הנדל"ן יהיו נגישים יותר.

במידה והמניע רגשי, יש לזה מחיר כלכלי

אין ספק, הכוונה היא לרכוש דירה ישנה מאוד ברמת גן, לבשכיר אותה בזמן שמשלמים פה מעט וכאשר התא המשפחתי יגדל או יבוצע איזה תכנית פינוי בינוי (הראשון מבינהם) נעבור..

 

[בת העמק]

הכנסה שלי ושל אישתי 13-15 אלף נטו

גרים בשכירות בדירה של המשפחה בראשון - 2000 שח בחודש ללא חשבונות

מה סדר גודל ההוצאות שלכם כיום, כמה אתה מעריך זה יעלה (אם יעלה) כשתעברו לרמת גן לשכירות? קח בחשבון תוספת הוצאות לרך הנולד.
על פניו, ההכנסה שלכם די גבולית למעבר להוצאות מלאות ברמת-גן ואתם עלולים למצוא את עצמכם ביתרה שלילית כל חודש כך שתצטרכו להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם למימון הפער.

המניעים הם רגשיים לצערי

לאור התרחבות המשפחה העתידית אישתי מרגישה צורך להתקרב גיאוגרפית להורים שלה

אל תצטער מניעים רגשיים מפעילים את כולנו וזה בסדר גמור. אישה בהריון רוצה לטפח את הקן שלה ואת הסביבה שלה. לתוך זה צריך להכניס את השיקולים הכלכליים והלוגיסטים.
שאלה אליך : האם כאיש קבע אתה חוזר כל יום אחה"צ הביתה? האם אתה יכול לחזור חלק מהימים בשעות מוקדמות יותר?
אני שואלת כי זה אולי זה חלק גדול מהרצון שלה להתקרב להורים - מי שיעזרו לה לגדל אותו.

 

[benjamin]

מה סדר גודל ההוצאות שלכם כיום, כמה אתה מעריך זה יעלה (אם יעלה) כשתעברו לרמת גן לשכירות? קח בחשבון תוספת הוצאות לרך הנולד.
על פניו, ההכנסה שלכם די גבולית למעבר להוצאות מלאות ברמת-גן ואתם עלולים למצוא את עצמכם ביתרה שלילית כל חודש כך שתצטרכו להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם למימון הפער.

צודקת אכן זה משהו שאנחנו חושבים עליו ולכן מתכננים בשלב ראשון להמשיך לגור בראשון ושהשכירות בדירה שנקנה תשלם את המשכנתא

אל תצטער מניעים רגשיים מפעילים את כולנו וזה בסדר גמור. אישה בהריון רוצה לטפח את הקן שלה ואת הסביבה שלה. לתוך זה צריך להכניס את השיקולים הכלכליים והלוגיסטים.
שאלה אליך : האם כאיש קבע אתה חוזר כל יום אחה"צ הביתה? האם אתה יכול לחזור חלק מהימים בשעות מוקדמות יותר?
אני שואלת כי זה אולי זה חלק גדול מהרצון שלה להתקרב להורים - מי שיעזרו לה לגדל אותו.

האמת שאמור להיות סביר מגיע כל יום באזור 7 וכנראה יום אחד טיפה יותר מוקדם. היא במקצועות חינוך אז פחות עניין של מי נמצא בבית אלא יותר בטחון שיש את המעגל הקרוב אלינו לדעתי..ההורים שלה בסוף עובדים ויש להם איזה עשור עד הפנסיה..

 

[בת העמק]

האמת שאמור להיות סביר מגיע כל יום באזור 7

זה לא סביר כשהיא עם תינוק בבית, תסמוך עלי
אם ההורים שלה עובדים במשרות מלאות והיא צריכה לטפל לבד מהבוקר עד הערב (ובנוסף לילות ללא שינה טובה ורציפה) - מדובר על נורת אזהרה.
יכול להיות שתצטרכו להוסיף לרשימת ההוצאות שלכם מטפלת/בייביסיטר שתגיע בשעות היום כדי לעזור ולתת לאשתך לישון, לאכול ולהתרחץ.
ועדיין לא ענית על השאלות האחרות ששאלתי...

 

[benjamin]

מה סדר גודל ההוצאות שלכם כיום, כמה אתה מעריך זה יעלה (אם יעלה) כשתעברו לרמת גן לשכירות? קח בחשבון תוספת הוצאות לרך הנולד.
על פניו, ההכנסה שלכם די גבולית למעבר להוצאות מלאות ברמת-גן ואתם עלולים למצוא את עצמכם ביתרה שלילית כל חודש כך שתצטרכו להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם למימון הפער.


אל תצטער מניעים רגשיים מפעילים את כולנו וזה בסדר גמור. אישה בהריון רוצה לטפח את הקן שלה ואת הסביבה שלה. לתוך זה צריך להכניס את השיקולים הכלכליים והלוגיסטים.
שאלה אליך : האם כאיש קבע אתה חוזר כל יום אחה"צ הביתה? האם אתה יכול לחזור חלק מהימים בשעות מוקדמות יותר?
אני שואלת כי זה אולי זה חלק גדול מהרצון שלה להתקרב להורים - מי שיעזרו לה לגדל אותו.

צודקת מבחינת תקציב מעבר לרמת גן אכן זה משהו שאנחנו חושבים עליו ולכן מתכננים בשלב ראשון להמשיך לגור בראשון ושהשכירות בדירה שנקנה תשלם את המשכנתא.
בתקווה שעד אז יעברו כ5 שנים ואני אמצא את עצמי באזרחות בתקווה בתעשיית ההיי טק עם משכורת שתאפשר את הנ״ל.
לגבי הסביר של 7 בערב זה ביחס לעבר

 

[בת העמק]

ולכן מתכננים בשלב ראשון להמשיך לגור בראשון ושהשכירות בדירה שנקנה תשלם את המשכנתא.

אז אם כך, הדירה שתקנו לא צריכה להתאים לכם מבחינה אישית, נכון? כי לקנות דירה טובה למשפחה בשכונה של ההורים שלה עלול להיות יקר מדי בשבילכם, ואז תצטרכו משכנתא גבוהה שההוצאות החודשיות שלה יהיו גבוהות בהרבה מהשכ"ד הצפוי ויוסיפו לכם עוד עול על ההוצאות ו"יחנקו" אתכם.
אני חושבת שאתם צריכים ממש לעשות חשבון ברמת טבלת אקסל לפני שאתם ממשיכים בתכנית. יש לכם כיום נטו משפחתי לא גבוה והון עצמי לא גבוה ואי אפשר סתם לקוות לטוב. אולי עדיף לחכות עד שתהיה באזרחות ותדעו בוודאות מה ההכנסות שלכםובינתיים תמשיכו להגדיל את ההון העצמי.

 

[דאניל]

היי
בן 30, נשוי + אחד בדרך.
איש קבע בלימודי מדעי המחשב עוסק במקצועות טכנולגיים עם אופק שירות ל5 שנים הקרובות.
אישתי במקצועות החינוך מתחילה תואר שני.
הכנסה שלי ושל אישתי 13-15 אלף נטו

לאור התרחבות המשפחה העתידית אישתי מרגישה צורך להתקרב גיאוגרפית להורים שלה כאשר התא המשפחתי יהיה יותר מ3 נפשות ומרגישה שאת המהלך צריך לבצע מוקדם ככל הניתן ולבנתיים להשכיר,כל זה באזור רמת גן כדי לבצע קפיצת מדרגה של רכישת דירה.

לאור הקפאת תכנית מחיר למשתכן והחלופה הלא כל כך נוצצת שלו ככל הנראה אני מתלבט אם להתחיל לחפש עצמאית בתקופה זו (אולי גם דרך מתווך) באזור רמת ולחכות ל״מציאה״ בחודשים הקרובים.

מצד שני מנהלת המגורים של צהל ועמותת חבר (שני גופים שונים) יוצאים בפרוייקטים אחת לכמה שנים שמוזילים כ15% משווי הדירות המשווקות באותו פרוייקט שלא דרך הצבא. (אין הבטחה שיהיו פרוייקטים באזור גוש דן).

השאלה - להמתין לפרוייקט דרך הצבא? לרכוש כל עוד אין זאטוטים בבית ויפה שעה אחת קודם?

קצת נתונים יבשים:
1. הון ״נזיל״ (גמל להשקעה, מסחר עצמאי, עוש, הלוואות חברתיות וכו׳) - כ550 k ללא קרן השתלמות
2. קרן השתלמות 120k בשאיפה לא לגעת
3. גרים בשכירות בדירה של המשפחה בראשון - 2000 שח בחודש ללא חשבונות

נ.ב. המניעים הם רגשיים לצערי, לא בטוח שאני הייתי עובר ב5 שנים הקרובות מהדירת 3 חדרים בראשון אבל מגיעים לעמק השווה

לדעתי לא חייבים למהר לקנות דירה, כי -מנסיון - אפשר לעבור דירה ואפשר לגור בשכירות גם כשיש ילדים קטנים.

 

[Redroze]

צודקת מבחינת תקציב מעבר לרמת גן אכן זה משהו שאנחנו חושבים עליו ולכן מתכננים בשלב ראשון להמשיך לגור בראשון ושהשכירות בדירה שנקנה תשלם את המשכנתא.
בתקווה שעד אז יעברו כ5 שנים ואני אמצא את עצמי באזרחות בתקווה בתעשיית ההיי טק עם משכורת שתאפשר את הנ״ל.
לגבי הסביר של 7 בערב זה ביחס לעבר

אם אתה רוצה שהשכירות תכסה את המשכנתא זה אומר שאתה צריך לכוון ל-50% מימון. עם הון עצמי של 550 זה אומר לרכוש דירה ב-1.1 מיליון בערך. אם אתה רוצה שהיא תתאים לכם גם ביום מן הימים אז היא צריכה להיות מינימום 4 חדרים.
צר לי אבל זו לא נשמעת לי כמו משימה ריאלית. על משהו אתה צריך לוותר.

 

[benjamin]

אם אתה רוצה שהשכירות תכסה את המשכנתא זה אומר שאתה צריך לכוון ל-50% מימון. עם הון עצמי של 550 זה אומר לרכוש דירה ב-1.1 מיליון בערך. אם אתה רוצה שהיא תתאים לכם גם ביום מן הימים אז היא צריכה להיות מינימום 4 חדרים.
צר לי אבל זו לא נשמעת לי כמו משימה ריאלית. על משהו אתה צריך לוותר.

למה לדעתך 50 אחוז מימון?
הבנק דורש מינימום 25 אחוז, ברור שאני לא רוצה להיות שם.
35-40 אחוז מימון עם אולי עזרה מהורים של אחד מהצדדים יכולה לתת אופציה לרכישה של דירה בסכום לערך של 1.6 מיל׳.

 

[בת העמק]

למה לדעתך 50 אחוז מימון?
הבנק דורש מינימום 25 אחוז, ברור שאני לא רוצה להיות שם.
35-40 אחוז מימון עם אולי עזרה מהורים של אחד מהצדדים יכולה לתת אופציה לרכישה של דירה בסכום לערך של 1.6 מיל׳.

מימון משמעותו משכנתא/הלוואה. עושה רושם שבתגובה התייחסת למימון = הון עצמי.
ככל שאתה מעמיס על עצמך משכנתא באחוז גבוה יותר, הסיכוי שההחזר החודשי שלה יהיה גבוה מהשכ"ד הצפוי גבוה יותר.
אם אתה רוצה לקנות דירה ברמת-גן שתשמש אותך למשפחה (אפילו שבשלב הראשון תשכיר אותה לאחרים), תיקח בחשבון שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים היא מעל 2 מיליון ש"ח (ושכ"ד ממוצע 6K). דירת 3 חדרים - קרוב ל-2 מיליון ש"ח (ושכ"ד 5K).
עכשיו תנסה לחבר את כל הנתונים יחד ותראה אם זה עומד בתנאים שלך: קרוב להורים, שכ"ד גבוה מהחזר משכנתא.

 

[benjamin]

מימון משמעותו משכנתא/הלוואה. עושה רושם שבתגובה התייחסת למימון = הון עצמי.
ככל שאתה מעמיס על עצמך משכנתא באחוז גבוה יותר, הסיכוי שההחזר החודשי שלה יהיה גבוה מהשכ"ד הצפוי גבוה יותר.
אם אתה רוצה לקנות דירה ברמת-גן שתשמש אותך למשפחה (אפילו שבשלב הראשון תשכיר אותה לאחרים), תיקח בחשבון שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים היא מעל 2 מיליון ש"ח (ושכ"ד ממוצע 6K). דירת 3 חדרים - קרוב ל-2 מיליון ש"ח (ושכ"ד 5K).
עכשיו תנסה לחבר את כל הנתונים יחד ותראה אם זה עומד בתנאים שלך: קרוב להורים, שכ"ד גבוה מהחזר משכנתא.

תודה רבה על ההבהרה. בחיפושים שאני מבצע וגם ששלחתי מתווך שאני מכיר שעובד באזור. הכיוון הוא דירת 3-4 חדרים בבניין ישן מאוד בשכונות סבירות. עדיפות לרחובות בהם יש תקדימי פינוי בינוי. וכך אוכל להמר יותר בבטחון לרכישת דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי בעשור הקרוב.. עד אז להשכיר אותה עם מינימום השקעה בדירה.
דירות כאלה מחיפוש ביד 2 ושיחה עם מתווך אפשר למצוא בין 1.5-1.6... כמובן שלא מחר בבוקר, נדרשת סבלנות שתעלה הצעה כזו.

בכל אופן זו התכנית שלי כדי למקסם תשואה על הנכס בעתיד.

אשמח לדעתך..

 

[בת העמק]

הכיוון הוא דירת 3-4 חדרים בבניין ישן מאוד בשכונות סבירות. עדיפות לרחובות בהם יש תקדימי פינוי בינוי.

אתה רואה? כל מה שנדרש זה לפרט קצת יותר ואז אני אצטרך פחות לנחש בתגובה שלי.
כתבת למעלה שאשתך רוצה לעבור לר"ג וכתבת שבינתיים הדירה תהיה מושכרת ומזה אפשר היה להבין שאתה הולך לקנות דירה שמתאימה לעצמכם.
עכשיו אתה פשוט מדבר על דירה להשקעה, דירה שאינכם מתכוונים לגור בה.
אז לפי ההסבר החדש, אני אשאל שוב: למה דווקא ברמת גן? תשקיע בדירה שעולה עד מיליון ש"ח באחוזי מימון נמוכים כך שיהיה לך סיכוי ששכ"ד יהיה גבוה מההחזר החודשי. ואני כותבת את זה בהתחשב בנתוני ההכנסות נטו שלכם ובהון העצמי שפירטת. אתה עלול לחנוק את עצמך אם תבחר לקנות דירה שהיא מעל ליכולתך כרגע ונראה לי שגם קניית דירה ב-1.5M היא כזאת.

 

[benjamin]

אתה רואה? כל מה שנדרש זה לפרט קצת יותר ואז אני אצטרך פחות לנחש בתגובה שלי.
כתבת למעלה שאשתך רוצה לעבור לר"ג וכתבת שבינתיים הדירה תהיה מושכרת ומזה אפשר היה להבין שאתה הולך לקנות דירה שמתאימה לעצמכם.
עכשיו אתה פשוט מדבר על דירה להשקעה, דירה שאינכם מתכוונים לגור בה.
אז לפי ההסבר החדש, אני אשאל שוב: למה דווקא ברמת גן? תשקיע בדירה שעולה עד מיליון ש"ח באחוזי מימון נמוכים כך שיהיה לך סיכוי ששכ"ד יהיה גבוה מההחזר החודשי. ואני כותבת את זה בהתחשב בנתוני ההכנסות נטו שלכם ובהון העצמי שפירטת. אתה עלול לחנוק את עצמך אם תבחר לקנות דירה שהיא מעל ליכולתך כרגע ונראה לי שגם קניית דירה ב-1.5M היא כזאת.

קודם כל צודקת על הפירוט, לא רציתי להעמיס בנתונים ולהמאיס את הדיון, אבל קיבלתי את ההערה .
אישתי רוצה רמת גן כדי שבבוא הזמן כאשר המשפחה תגדל ונצטרך את עזרת ההורים, נוכל להיות שם.
אני מנסה לייצר שילוב בין דירה להשקעה ל5 שנים הקרובות לערך ובהימור ״מושכל״ שבמהלך השנים האלו יתחיל בדירה פינוי בינוי שגם יחדש את כל הדירה, תשתיות ויגדיל אותה וגם יהיה באזור בו נרצה לגור.
כוקטור מרכזי זה כל עוד הדירה לא עוברת פינוי בינוי היא מושכרת, כאשר מסתיים פינוי בינוי אנחנו נעבור אליה. כך השכירות תממן לנו חלק ניכר מהמשכנתא, בנוסף ציינתי למעלה שהיום אנחנו גרים בדירת 3 חדרים חדשה מתמא של המשפחה שלה, בה אנחנו משלמים כולל חשבונות כ3000 לערך אחרי ״הנחת משפחה״ .
את ״ההשלמה״ למשכנתא נוכל ליעד מהכסף שלצורך העניין אנחנו אמורים לשלם על דירה כזו וההנחה תתווסף לשכירות מנכס ברמת גן.
דבר נוסף הוא צפי שכר שלי שיגדל בעוד כשנתיים וימשיך במנות קטנות).
כאשר אשתחרר ב2025 בגיל 35 אקבל ״מענק״ מהצבא של כ200-300 אשח לאחר מיסים (מדובר בתכנית החדשה שלא מאפשרת לכל קצין להגיע לפנסיה תקציבית בגיל 42). ואצא להייטק..

כל הנתונים הללו הם אכן מורכבים, לא מאפשרים לי שינה ערבה כיוון שצריכים לקרות המון דברים בכל נושא כדי שהכל ילך חלק.
ה״בעיה״ היא שיש מניע רגשי. אישתי מאוד רוצה להיות קרובה לאמא שלה בהיבט גידול המשפחה והעזרה. פה אין לי ויכוח זה או שאני אשכור ברמת גן עד סוף חיי או שאעשה מהלך מוקדם ככל הניתן כדי לתת תרופה למכה.

ועל כן הפוסט וההתייעצות..

תודה רבה!!

 

[בת העמק]

לא רציתי להעמיס בנתונים ולהמאיס את הדיון,

אבל זה טפשי לפתוח שרשור, לבקש שנחשוב איתך ולהמעיט בפרטים. הנה, בתגובה האחרונה הוספת עוד פרטים שמשנים את התמונה אבל אני מודה שלי כבר נמאס מהטפטוף הזה אז בהצלחה לך!

 

[Redroze]

תודה רבה על ההבהרה. בחיפושים שאני מבצע וגם ששלחתי מתווך שאני מכיר שעובד באזור. הכיוון הוא דירת 3-4 חדרים בבניין ישן מאוד בשכונות סבירות. עדיפות לרחובות בהם יש תקדימי פינוי בינוי.
וכך אוכל להמר יותר בבטחון לרכישת דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי בעשור הקרוב.. עד אז להשכיר אותה עם מינימום השקעה בדירה.
דירות כאלה מחיפוש ביד 2 ושיחה עם מתווך אפשר למצוא בין 1.5-1.6... כמובן שלא מחר בבוקר, נדרשת סבלנות שתעלה הצעה כזו.

בכל אופן זו התכנית שלי כדי למקסם תשואה על הנכס בעתיד.

אשמח לדעתך..

מה שאתה רושם פה נשמע מאוד רומנטי ונאיבי אבל לא מתקיים במציאות.
אם זו דירה במחיר כזה, היא לא תהיה בשכונה טובה או שהיא כן תהיה בשכונה טובה אבל לא תהיה במצב ראוי למגורים (תצטרך להשקיע בה בין עשרות למאות אלפי שקלים כדי שמשהו יסכים לגור בה).
זו בהחלט לא דירה שתכניס 5000 ש"ח שזה בערך יהיה החזר המשכנתא שלך.
ולגבי הפינוי בינוי, אם תתפוס אזור שיש בו ניצנים של פרויקטים אז מחירי הדירות כבר יכללו בתוכן את עליית הערך עקב הפוטנציאל. וזה לא עונה להגדרה שלך של למצוא דירה במחיר מציאה.
בלי שום קשר תהליך של פינוי בינוי לוקח מינימום 5 שנים כך שהפנטזיה שעוד 5-10 שנים תקבל דירה חדשה מהניילון היא הנחה מאוד מקלה.