דירה במחיר למשתכן בשכונת דקר ביפו

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674
אין לצפות שהפרוייקטים החדשים ימשכו משפחות צעירות?
הרבה משקיעים מאמינים שבסופו של דבר כן. אבל זה סיכון. אולי האזור לא יתרומם מעבר לרמה מסוימת.
תראה אחותי+בעלה+1 ברחו לפני כמה חודשים כי נמאס להם והם גרו בשכונה טובה יחסית (מתחם הדואר).
לי אישית אין ספק שהאזור יתרומם++ אבל זה יקח זמן.
גנטרפיקציה בדרך כלל בנויה משלבים:
1. עוני, סלמס ופשע.
2. כניסה של אוכלוסיה טובה אך ענייה, אמנים, היפסטרים וכו'
3. כניסה של רווקים וזוגות נורמטיביים.
4. כניסה של משפחות.
5. לפעמים: כניסה של תושבי חוץ, מאיון עליון וכו'

בגדול אנחנו בשלב 3 במרכז יפו.
שלב 4 יותר בעייתי כי צריך הרבה יותר ביטחון אישית שאין מספיק ממנו היום, רוב מוחלט של אנשים נורמטיביים שאין מספיק היום ומוסדות חינוך טובים שזה האמת אין לי מושג אם יש מספיק ואת רמתם אבל זה ת"א, יבנו על פי הצורך.
אלו תהליכים ארוכים מאד אבל יש מקומות שקל לראות את המגמה וגם את הפוטנציאל, במרכז/צפון יפו זה מאד ברור לעין.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674

Res Cogitans

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/12/16
הודעות
844
דירוג
559
ומוסדות חינוך טובים שזה האמת אין לי מושג אם יש מספיק
לפי מדלן, רמת מוסדות החינוך היא נמוכה מאד. בתי ספר עם ציונים ממש גרועים.
מה שכן, בנוגע לעניין המשפחות - המתחם ממש גובל בנווה עופר, שם בבירור יש משפחות, הגם שממעמד סוציו אקונומי נמוך.
אני תוהה ביני לבין עצמי האם אני מוכן לקנות דירה שלא ארצה לחיות בה. כשאני משייט במחשבות האלה אני נזכר בהבדלים העצומים בין
המחיר למטר לזוכי מחיר למשתכן לבין הממוצע באזור שנע בין 30,000 (כלל הדירות) ל35,000 (דירות חדשות) למטר.
מהיכרות פייסבוקית עם זוכי המכרז, עושה רושם שהזוכים ברובם הם נורמטיביים. אז אם כל הפרוייקט בכל המתחם יתממש ויתמלא, יש כאן תוספת של כמה אלפי אנשים נורמטיביים לאזור (בחוברת המכרז ב2 מתחמים מתוך 3 עתידות להיבנות בערך 1000 דירות).
תוסיף לזה עוד כמה פרוייקטים כאלה באזור ויש לך שינוי דמוגרפי רציני.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674
מה שכן, בנוגע לעניין המשפחות - המתחם ממש גובל בנווה עופר, שם בבירור יש משפחות, הגם שממעמד סוציו אקונומי נמוך.
מה זה קשור? גם ביפו יש מלא משפחות "ילידיות" איך זה עוזר לך?
המטרה היא לא שיהיו ילדים, המטרה היא להרוויח כסף.
המחיר למטר לזוכי מחיר למשתכן לבין הממוצע באזור שנע בין 30,000 (כלל הדירות) ל35,000 (דירות חדשות) למטר.
לא מדויק, המחיר הוא בין 30K ל35K לדירות חדשות, כולל מעלית, חניה, מרפסת וכו'.
דירות ישנות זה הרבה פחות.
אני תוהה ביני לבין עצמי האם אני מוכן לקנות דירה שלא ארצה לחיות בה.
היום אולי לא תהיה מוכן לגור שם (גם אני לא), בעתיד סביר להניח שכן, מתי בעתיד? אין לי מושג, יכול להגיד לך שיש סבירות גבוהה שהדירה הבאה שלי או אחת אחריה יהיו שם.
החוכמה היא לא לרכוש נכס A במחיר של נכס A, החוכמה היא לרכוש נכס B שמחר יהיה A.
במקרה של מחיר למשתכן אתה רוכש נכס במחיר C, ברמה B שסבירות גבוהה שבעתיד יהיה A. לזה אני קורא זכייה בלוטו.
18K למ"ר זה מחירי 2013 שם.
לפי מדלן, רמת מוסדות החינוך היא נמוכה מאד. בתי ספר עם ציונים ממש גרועים.
בדקת את הבית ספר הדמוקרטי? הבנתי שהוא מוצלח. קח בחשבון שיש שם הפרדה בין בתי הספר של יהודים לשל ערבים.
בנוסף בונים בית-ספר חדש:
http://www.yaffo.co.il/article_k.asp?id=6226

ג"נ: מושקע בסביבה.
 

Res Cogitans

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/12/16
הודעות
844
דירוג
559
מה זה קשור?
זה כנראה באמת לא קשור מפריזמה של השקעה כלכלית, הגם שכבעל משפחה אעדיף לחיות באזור זול של משפחות (כמו נווה
שרת בה אני חי היום) לעומת אזורים יותר שוקקים וצעירים שחייתי בהם עד לא מזמן (פלורנטין).
רוצה לומר שאם הדירה שלי הייתה למשל בלב שפירא, כנראה שהיה נוסף שיקול נגד מחייה בה. אבל לא חשבתי על זה לעומק.
היום אולי לא תהיה מוכן לגור שם (גם אני לא), בעתיד סביר להניח שכן, מתי בעתיד? אין לי מושג, יכול להגיד לך שיש סבירות גבוהה שהדירה הבאה שלי או אחת אחריה יהיו שם.
החוכמה היא לא לרכוש נכס A במחיר של נכס A, החוכמה היא לרכוש נכס B שמחר יהיה A.
במקרה של מחיר למשתכן אתה רוכש נכס במחיר C, ברמה B שסבירות גבוהה שבעתיד יהיה A. לזה אני קורא זכייה בלוטו.
18K למ"ר זה מחירי 2013 שם.
אתה מציג כאן חשיבה של משקיע שפיתח אינטואיציות במהלך הזמן ושמורגל בהסקה מנתונים. ברור שהחוכמה היא לקנות בזול ולמכור ביוקר. לך נראה שבעתיד המחיר יהיה A. כנראה שיש לך על מה להתבסס.
בסדר, זו נראית השקעה די מוצלחת בהינתן המחיר. עכשיו נותר לראות שהם יוציאו היתר בטווח זמן סביר. זה יכול גם להימשך שנים על גבי שנים.
מה שכן, לא צריך שכל האזור ישתנה כדי לחוש בטוח, מספיק שהפשע ירד ברדיוס של חצי קילומטר. חייתי 6 שנים בפלורנטין, בחלק שממזרח להרצל ויחסית חשתי בטוח. 700 מטר מאזורים גרועים כמו נווה שאנן הם מרחק בטוח מספיק.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674
בסדר, זו נראית השקעה די מוצלחת בהינתן המחיר. עכשיו נותר לראות שהם יוציאו היתר בטווח זמן סביר. זה יכול גם להימשך שנים על גבי שנים.
עוד יותר טוב, אתה קיבעת לך מחיר נמוך מאד, המחירים בנתיים טסים למעלה ואתה לא צריך להשקיע שקל, זה כאילו היית יכול לרכוש מניה של גוגל או אמזון במחיר של לפני 5 שנים. בנתיים אתה יכול לחסוך עוד כסף להון עצמי בשביל הדירות היותר שוות.
, מספיק שהפשע ירד ברדיוס של חצי קילומטר.
זה לא עובד ככה ביפו, הפושעים לא זזים ממקום למקום אתה יודע.
בחלק שממזרח להרצל ויחסית חשתי בטוח.
גם חברה שלך הרגישה בטוחה? גם בלילה?
חוץ מזה סלח לי אבל השכונה הזו מגעילה רצח, גם אם היה שם 0 פשע בחיים לא הייתי גר שם. נחמד אם אתה אחרי צבא וחזרת מהטיול בהודו, לאדם בוגר גועל נפש.
 

Res Cogitans

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/12/16
הודעות
844
דירוג
559
הפושעים לא זזים ממקום למקום אתה יודע.
הבנתי, אתה אומר הם מקצועיים יותר מהפושעים בנווה שאנן.
גם חברה שלך הרגישה בטוחה? גם בלילה?
אשתי חשה בטוח עד 20 \ 21 בערב.
חוץ מזה סלח לי אבל השכונה הזו מגעילה רצח, גם אם היה שם 0 פשע בחיים לא הייתי גר שם.
יש דירות חדשות ובניינים חדשים שאינם מוזנחים כמו רוב הבניינים שהם באמת מגעילים. בנוגע לסביבה - היא מלוכלכת, אבל המקום חי.
אין הרבה מקומות שוקקים בתל אביב כמו שוק לוינסקי ביום שישי. השכונה נמצאת 750 מטר מרוטשילד ואני אוהב את האווירה בה. תהיה לנו אפשרות לחיות שם עוד כמה שנים בדירה חדשה בבניין חדש בהנחה משמעותית.
אגב - שאלה לא קשורה. אני כבר "מכיר" אותך שנים מהפורום ומסקרן אותי לדעת איך אתה מרוויח את לחמך, אם נוח לך לומר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674
הבנתי, אתה אומר הם מקצועיים יותר מהפושעים בנווה שאנן.
פשיעה קצת אחרת.
אשתי חשה בטוח עד 20 \ 21 בערב.
לא מספיק טוב, לי לפחות.
- היא מלוכלכת, אבל המקום חי.
לא רק מטונפת מאד, גם מלאה הומלסים, מקבצי נדבות ובעיקר צפוף מאד, כל הבתים בנויים שם על קו 0 למדרכה, הבניינים גבוהים יחסית, עם קו 0 בין אחד לשני ורחובות צרים מאד, קלסטרופובי בטירוף. גרתי שם כמה חודשים לפני כעשור, אחלה חוויה בתור צעיר אבל לגור שם פרמננטית? בחיים לא.
ת איך אתה מרוויח את לחמך, אם נוח לך לומר.
בעיקר מהשקעות וקצת פרוייקטים במחשוב.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
662
דירוג
603
מסכים עם אורי.
רוב המחירים כיום במרכז יפו לבניינים ישנים יהיו בין 22-26K למטר. לא 35.
אני אישית גם חושב שהאיזור בסוף יצליח אבל ייקח הרבה זמן, בעיקר כי הפשיעה שם מאוד כבדה, משפחות וחמולות גדולות, שגרות באיזור המון שנים, שאין להם כל כך לאן ללכת. נוה שאנן זה מקרה יותר קל מהבחינה זו, ועדיין לא מצליחים לנקות אותה.
מבחינת בתי ספר, יש הבדלים גדולים. יש בתי ספר ממש פח אשפה, וכאלו מעולים כמו הדמוקרטי ועוד פרטיים אחרים.
כמו שכתבתי יש מנועי צמיחה מאוד חזקים ברדיוס של 2 ק"מ, במידה מסוימת בין הטובים בתל אביב.
השאלה היחידה לדעתי זה מתי האיזור ממש יתנקה. לדעתי בסביבות ה10 שנים יהיה כבר ממש סבבה, וסביר לזוג צעיר - כבר עכשיו.
ג"נ - מושקע באיזור, וגר בדרום ת"א.
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
725
דירוג
519
האם זה שהפרוייקט מערב דירות שמוצעות למכירה בשוק החופשי מהווה ערובה לכך שהבינוי יהיה איכותי יותר?
באופן כללי, ממה יש לחשוש כשזה נוגע לבינוי של דירות במחיר למשתכן?
לדעתי האישית היא שהבלוקים,הבידוד, ובכלל הבניה של הבניין עצמו, הוא איכותי בכל מחיר למשתכן ויש לזה מפרט בתקנון. שכולל בידוד אקוסטי אם צריך.
בלי קשר לכמה אחוזים של בניה לשוק החופשי יש.
הלובי והכניסה יכולים להיות פחות מפוארים מבניינים בשוק החופשי כי שם יש יותר חופש וכמובן שמשלמים יותר.
מה שכן, יש ביוטיוב השוואה כזאת בבניה בבית שמש.
ההבדלים לדעתי לא גדולים, לפחות לא משהו ששיפוץ של כמה עשרות אלפים יכול לגשר עליהם. (מטבח משודרג, אסלות סמויות וכו...)
וכמובן תמיד תמיד צריך לשמור חלק מהכסף לשיפוץ ראשוני.
חשוב לזכור שבכל בניה היום יש ליקויים, אני לא חושב שבמחיר למשתכן היא גדולה משמעותית מהנורמל.
 

ERE בלי ה E

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/3/15
הודעות
131
דירוג
167
ה 2 cent שלי - לדעתי שלוות נפש לעיתים חשובה יותר מעליית ערך פטנציאלית. בדיוק מהסיבה הזו אני משקיע בשוק ההון כי אני חי טוב עם התנודתיות.
בנדלן אני משקיע רק במקומות שהייתי גר בהם היום ולא עוד 10 שנים למרות שאולי לא אזכה לקבל את עליית הערך כמו במקומות בהם יש סיכוי להשבחה עקב שינוי סביבתי. יש מספיק מקומות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית בארץ שראויים למגורים גם כיום.
לטעמי יפו ככלל היא מקום ללא אכיפת חוק ולא הייתי גר שם ולכן לא הייתי משקיע שם גם.
זו רק דוגמה:
https://www.zman.co.il/52558/print/
 
נערך לאחרונה ב:

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
662
דירוג
603
ה 2 cent שלי - לדעתי שלוות נפש לעיתים חשובה יותר מעליית ערך פטנציאלית. בדיוק מהסיבה הזו אני משקיע בשוק ההון כי אני חי טוב עם התנודתיות.
בנדלן אני משקיע רק במקומות שהייתי גר בהם היום ולא עוד 10 שנים למרות שאולי לא אזכה לקבל את עליית הערך כמו במקומות בהם יש סיכוי להשבחה עקב שינוי סביבתי. יש מספיק מקומות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית בארץ שראויים למגורים גם כיום.
לטעמי יפו ככלל היא מקום ללא אכיפת חוק ולא הייתי גר שם ולכן הייתי משקיע שם גם.
זו רק דוגמה:
https://www.zman.co.il/52558/print/
אין אנומליה בהשקעות. עם סיכון גבוה מגיע סיכוי לתשואה גבוהה.
כל משקיע וסף הסיכון שלו.
 

AM-PM

משתמש ותיק
הצטרף ב
5/1/18
הודעות
260
דירוג
212
ה 2 cent שלי - לדעתי שלוות נפש לעיתים חשובה יותר מעליית ערך פטנציאלית. בדיוק מהסיבה הזו אני משקיע בשוק ההון כי אני חי טוב עם התנודתיות.
בנדלן אני משקיע רק במקומות שהייתי גר בהם היום ולא עוד 10 שנים למרות שאולי לא אזכה לקבל את עליית הערך כמו במקומות בהם יש סיכוי להשבחה עקב שינוי סביבתי. יש מספיק מקומות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית בארץ שראויים למגורים גם כיום.
לטעמי יפו ככלל היא מקום ללא אכיפת חוק ולא הייתי גר שם ולכן לא הייתי משקיע שם גם.
זו רק דוגמה:
https://www.zman.co.il/52558/print/
ה-2 סנט שלי....בכל השקעה מה שמעניין זה המספרים באקסל (אלא אם כן אתה מתכנן לגור שם שאז זה סיפור אחר)
 

מישה

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/9/17
הודעות
33
דירוג
27
מישהו יודע במקרה אם באזור הזה שומעים מואזין?
 

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,282
דירוג
4,033
נראה לי שהפרוייקט הזה עדיין מופיע כאפשרי להרשמה במחיר למשתכן בתל אביב, מישהו יודע מה קורה שם?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674

בורג

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/9/18
הודעות
235
דירוג
316
נראה לי שהפרוייקט הזה עדיין מופיע כאפשרי להרשמה במחיר למשתכן בתל אביב, מישהו יודע מה קורה שם?

לא בדיוק. השרשור דן בשכונת דקר, בהגרלת מחיר למשתכן מספר 1131 של אלעד מגורים.
בימים אלו פתוחה להרשמה הגרלה מספר 1845 , שהיא גם בשכונת דקר, כמה מטרים מהפרויקט האחר. דומה מאוד להגרלה הקודמת, המחיר למטר זול בקצת, והקבלן אקרו אשדר התקדם יותר מהר בהתרים.

היי, דירה במחיר למשתכן בשכונת דקר ביפו - איפה שהיה האצטדיון של מכבי יפו. עוד אין בקשה להיתר, אבל עתיד להיבנות שם פרוייקט של אלעד מגורים עם 527 יחידות דיור (199 מתוכם לזוכי מחיר למשתכן). זוכים יוכלו לרכוש דירה ב18,000 שקל למ"ר (פלוס מינוס).
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 163
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
ש קרן השתלמות ככסף "בטוח" לקניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 0
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
נ התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 4
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
י הימנעות ממס דירה שניה נדל"ן 15
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 3
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 12
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10
Foxmulder זכיה דירה בהנחה ג'סר א זרקא נדל"ן 57
F איך הצלחתם לעבור דירה בלי לרושש את הכיס? אוף טופיק 16
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
א דירה להשקעה שלא מכניסה נדל"ן 2
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
B התנהלות מול בעל דירה אוף טופיק 22
ר דירה על קרקע בחכירה נדל"ן 15
E סקר: דירה ענקית 6 חדרים VS ארבע חדרים עם גינה גדולה נדל"ן 8
H תוך כמה זמן בעל דירה אמור לתקן מזגן? אוף טופיק 19
O פטור ממיסוי על השכרת דירה - שאלה נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
מ דירה להשקעה בקרית אתא, רחוב פינסקר. יש מכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 0
ה דירה בלי אופציה לתמא באיזור מתחדש נדל"ן 0
D הגרלת דירה בהנחה - באיזה מקום פוטנציאל הרווח ממכירה הוא הגבוה ביותר? נדל"ן 3
א דירה בגרמניה = חוב מס בגרמניה? מיסים 9
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
I למשתכן דירה 2 נדל"ן 20
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
R הוצאות על בית לעומת דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
Shtunz הצ'ק ליסט המושלם כשרואים דירה נדל"ן 6
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
R מס שבח על מכירת דירה חדשה נדל"ן 1
א מיסים על דירה שניה נדל"ן 1
ס השכרת דירה עם קירות גבס נדל"ן 2
מ ביטוח דירה - נזקי צנרת - האם כדאי שרברב פרטי על פני שרברב של חברה שבהסדר נדל"ן 15

נושאים דומים

למעלה