דירה או לוותר על תיק ההשקעות

[AF1k]

אני יודע שהשאלה הזו נשאלה מספר פעמים, אבל אני רוצה לתקוף אותה מזווית אחרת.

כיום אני מצליח לחסוך חלק ניכר מהכנסתי, ומעביר את הכספים לתיק ההשקעות שלי. הוא תופח בקצב יפה מאוד, ובנוסף אני סוחר באופן אקטיבי ומצליח להגיע לתזרים חודשי מההשקעות שלי.
המטרה שלי שבעוד שנה התזרים מההשקעות שלי יצליח לשלם עבורי שכר דירה, כך שלכאורה אוכל לחסוך פחות או יותר את אותו סכום מהמשכורת כאשר אחליט לצאת לשוק השכירות.

אבל בסופו של דבר לאחר כמה שנים של שכירות אני אגיע לדילמה של האם להמשיך לשכור או לרכוש דירה, אך האפקט הפסיכולוגי מרתיע אותי ולא מאפשר לי להבין כיצד ניתן לעשות את זה בצורה יעילה.

במידה ואני ממשיך לשכור דירה הקרן (תיק ההשקעות) נשארת אצלי והריבית (הרווחים מההשקעות) משלמים את שכר הדירה, בנוסף לגדילת התיק מהחיסכון.
במידה ואני מחליט לקנות דירה אני משלם את הקרן לבנק (הון עצמי), לוקח עוד הלוואה (משכנתא), ומחזיר את ההלוואה לאורך שנים רבות.

אני לא מצליח למצוא שום יתרון בלרכוש דירה, כיוון שאני נאלץ לוותר על "כל הכסף" ועוד לקחת הלוואה, בעוד ששכירות מאפשרת לי לחסוך ולהגדיל את התזרים החודשי מההשקעות.
החיסרון הוא שאני לא רואה את עצמי מצליח לחסוך מספיק באמצעות לגור בשכירות על מנת שאוכל בעתיד לקנות דירה ללא משכנתא/משכנתא מצומצמת. כך שבסופו של דבר לגור בשכירות רק "דוחה את הקץ".

אשמח לשמוע מה דעתכם בנושא.

 

[קפה שחור]

אני לא רואה את עצמי מצליח לחסוך מספיק באמצעות לגור בשכירות

תגדיר "לא רואה את עצמי", מבוסס על סימלוץ או השערה?

 

[AF1k]

השערה, לא רואה את עצמי חוסך 300 אלף נוספים להון עצמי, בנוסף לתיק ההשקעות.

 

[FIYaacov]

לא רואה את עצמי חוסך 300 אלף נוספים להון עצמי, בנוסף לתיק ההשקעות.

בכמה זמן?

לגבי שאלתך המקורית, אם אתה לא רואה את היתרונות בדירה בבעלותך אז למה להיכנס להרפתקה הזאת?
החששות שלך מאוד מבוססות, וזה קרה לי בדיוק. עברתי מחיסכון משמעותי לחוב משמעותי + חיסכון שנמצא בקירות במקום בנכסים נזילים בבנק. כמובן שהצבתי תנאים משלי כמו מימון של לא יותר מ-30%, אבל זה הרחיק בכמה שנים את ההגעה לעצמאות כלכלית (לא יודע אם זה קריטי עבורך).

 

[רובי1]

@AF1k
אתה מתאר מצב ידוע - בתנאי שוק הנדל"ן בישראל כיום, יותר זול לשכור דירה מאשר לקנות אותה (בהנחה שאתה מוכן להשקיע את הכסף, או לפחות חציו, בשוק ההון).
זה לא "לדחות את הקץ" אלא להחליט - או שאתה קונה דירה, כי לדעתך יש לכך יתרונות פסיכולוגיים, איכות חיים, לא משנה מה. ואתה מוכן לשלם את המיר של זה. או שאתה מחליט לשכור דירה כל החיים (או עד שתנאי שוק הנדל"ן ישתנו).
הסכום שתצליח לחסוך לא רלוונטי, הרי ברגע שתחסוך סכום, שיאפשר לך לקנות דירה בלי משכנתה, מן הסתם הוא יספק לך תזרים גבוה יותר ממה שמספק לך תיק ההשקעות שלך עכשיו, כך שתמיד תהיה במצב של לוותר על תזרים נוסף, תמורת מגורים בדירה בבעלותך.

אני לא מצליח למצוא שום יתרון בלרכוש דירה,

אין בכך יתרון כלכלי, יש בכך יתרונות אחרים.

 

[roneng]

כך שבסופו של דבר לגור בשכירות רק "דוחה את הקץ".

כמו שאמרו לפני, אין בהכרח משהו רע בלדחות את הקץ עד אין קץ.
או במילים אחרות - לא חייבים לקנות דירה, אפשר לגור בשכירות כל החיים.

ג"נ, מחזיק מספר דירות בבעלותי ועדיין גר בשכירות.

 

[ביולוג ירושלמי]

בבלוג ממוני יש פוסט בשם "למה הבית שלנו הוא לא נכס".

הבית הוא באמת לא נכס, הוא התחייבות.
לדעתי הפחד היחיד של כל מי שלא קונה 4 קירות הוא להצטרך לשלם שכירות לכל החיים... גם בשבילי, זו הבנה מעט מפחידה.
כל שאר הסיבות הן אישיות ונכונות.

 

[FIYaacov]

לדעתי הפחד היחיד של כל מי שלא קונה 4 קירות הוא להצטרך לשלם שכירות לכל החיים.

מה עם הפחד לשלם על מוצרים בסופר כל החיים? אני חוסך כסף בשביל לקנות סופר

 

[בחירה]

לדעתי צריך להסתכל בראייה של כל החיים.
כלומר לעשות שתי עמודות: 1. שוכר דירה מעכשיו כל החיים. 2. קונה דירה.
לנסות לתמחר לכל החיים כלומר:
1. אופציה ראשונה שוכר דירה מעכשיו ועד סוף החיים ובמקביל חוסך ומשקיע בשוק ההון. כולל לתמחר מעברי דירה כל כמה זמן.
2. קונה דירה: לקחת בחשבון את תקופת תשלום המשכנתא, ולזכור שאחרי שהמשכנתא נגמרת, אתה חי ללא צורך לשלך שכר דירה מאותו רגע ועד סוף חייך. ואז החסכון שלך כל חודש גדול יותר ובהתאם ההשקעה בשוק ההון והרווחים. אבל כמובן אופק ההשקעה מתקצר. וגם לקחת בחשבון הוצאות שיש לבעל דירה שאין לשוכר. במיוחד שיפוצים ותיקוני צנרת, דליפות בגג, וכו' שמתיישנים.

מדי כמה שנים לעשות שוב את החשבון ולהחליט אם כדאי או לא כדאי לך לקנות דירה בתנאי ההון העצמי שיש לך המשכורת שלך האזור שאתה רוצה לקנות בו. וכו'. יכול להגיע זמן שבו המחירים בשוק יהיו כאלה שבהחלט ישתלם לקנות דירה.

אני גרה בדירה שנקנתה בזמן טוב בשוק. (לא מתוך איזו כוונה מאוד מיוחדת מצידי, אלא בגלל השכל של אמא שלי, וגם תזמון מקרי של נסיבות החיים שלי). המשכנתא עליה כבר הסתיימה. זה כיף גדול מאוד. כתוצאה מזה תיק ניירות הערך שלי הוא די קטן ורק עכשיו מתחיל לצמוח באמת.

 

[ביולוג ירושלמי]

מה עם הפחד לשלם על מוצרים בסופר כל החיים? אני חוסך כסף בשביל לקנות סופר

נקודה מעניינת... לא חשבתי עליה.

 

[רוני]

אני יודע שהשאלה הזו נשאלה מספר פעמים, אבל אני רוצה לתקוף אותה מזווית אחרת.

כיום אני מצליח לחסוך חלק ניכר מהכנסתי, ומעביר את הכספים לתיק ההשקעות שלי. הוא תופח בקצב יפה מאוד, ובנוסף אני סוחר באופן אקטיבי ומצליח להגיע לתזרים חודשי מההשקעות שלי.
המטרה שלי שבעוד שנה התזרים מההשקעות שלי יצליח לשלם עבורי שכר דירה, כך שלכאורה אוכל לחסוך פחות או יותר את אותו סכום מהמשכורת כאשר אחליט לצאת לשוק השכירות.

אבל בסופו של דבר לאחר כמה שנים של שכירות אני אגיע לדילמה של האם להמשיך לשכור או לרכוש דירה, אך האפקט הפסיכולוגי מרתיע אותי ולא מאפשר לי להבין כיצד ניתן לעשות את זה בצורה יעילה.

במידה ואני ממשיך לשכור דירה הקרן (תיק ההשקעות) נשארת אצלי והריבית (הרווחים מההשקעות) משלמים את שכר הדירה, בנוסף לגדילת התיק מהחיסכון.
במידה ואני מחליט לקנות דירה אני משלם את הקרן לבנק (הון עצמי), לוקח עוד הלוואה (משכנתא), ומחזיר את ההלוואה לאורך שנים רבות.

אני לא מצליח למצוא שום יתרון בלרכוש דירה, כיוון שאני נאלץ לוותר על "כל הכסף" ועוד לקחת הלוואה, בעוד ששכירות מאפשרת לי לחסוך ולהגדיל את התזרים החודשי מההשקעות.
החיסרון הוא שאני לא רואה את עצמי מצליח לחסוך מספיק באמצעות לגור בשכירות על מנת שאוכל בעתיד לקנות דירה ללא משכנתא/משכנתא מצומצמת. כך שבסופו של דבר לגור בשכירות רק "דוחה את הקץ".

אשמח לשמוע מה דעתכם בנושא.

יש פתרון ביניים עבורך, אתה לא חייב לקנות דירת מגורים, אבל ניתן לקנות דירות להשקעה בעתיד בארץ כאשר המחירים יהיו נוחים יותר, או לרכוש כיום נכס מניב בחו"ל במחיר זול יותר אך ההכנסה משכירות שם תכסה עבורך את עלויות המגורים כאן.

דוגמא: דירה המושכרת בשכירות חודשית של 4,000 באזור המרכז, מחיר השוק שלה יהיה כיום בסביבות 1,600,000 ש"ח, כדי לקבל שכירות חודשית של 4,000 ש"ח אחרי תשלום מיסים בארה"ב אתה צריך להשקיע בנכסים מניבים בעלות כוללת של בסביבות 600,000 ש"ח.

השקעה של 400,000 ש"ח כיום בנוסף להלוואה לכל מטרה מישראל בגובה 200,000 ש"ח לחמש שנים, בעוד חמש שנים תפתור עבורך את בעיית המגורים בעלויות סבירות.

נ.ב
כמובן שיש לקחת בחשבון את שינויי שער החליפין לשני הכיוונים.

 

[AF1k]

היי @רוני תודה על התגובה.
אני יכול באותה מידה להשקיע בשוק ההון, ובהשקעה אקטיבית לקבל תזרים חודשי קבוע בדומה לשכירות.
היתרון היחיד שאני רואה הוא שברכישת דירה להשקעה בארץ שכר הדירה אמור לכסות את המשכנתא, כך שבסופו של דבר אני מקבל דירה נטולת משכנתא בבעלותי.

 

[אורי ג.]

כדי לקבל שכירות חודשית של 4,000 ש"ח אחרי תשלום מיסים בארה"ב אתה צריך להשקיע בנכסים מניבים בעלות כוללת של בסביבות 600,000 ש"ח.

מבדיקות רבות שערכתי אפשר להגיע לתשואות כאלה רק במקומות מאד בעייתיים, עם תחזיות אופטימיות למדי ובנוסף זה SFRים ככה שזה גם לא מעט התעסקות.
אישית מעדיף להחשף לתחום בעזרת ריטים אותם גם אפשר להנזיל בקלות, גם להתמנף עליהם גם 0 התעסקות וגם הוצאות עסקה שואפות ל0.

 

[AF1k]

מבדיקות רבות שערכתי אפשר להגיע לתשואות כאלה רק במקומות מאד בעייתיים, עם תחזיות אופטימיות למדי ובנוסף זה SFRים ככה שזה גם לא מעט התעסקות.
אישית מעדיף להחשף לתחום בעזרת ריטים אותם גם אפשר להנזיל בקלות, גם להתמנף עליהם גם 0 התעסקות וגם הוצאות עסקה שואפות ל0.

מה היתרונות והחסרונות לדעתך של רכישת קרן ריט במינוף מול רכישת נכס להשקעה עם משכנתא?
לכאורה בשני המקרים מדובר בהשקעת נדל"ן במינוף, כאשר ההבדל העיקרי הוא הכלי (מתעלם כרגע מהעובדה שריט הוא לרוב נכסים מסחריים ודירה להשקעה נכס פרטי).

 

[אורי ג.]

מה היתרונות והחסרונות לדעתך של רכישת קרן ריט במינוף מול רכישת נכס להשקעה עם משכנתא?

ראשית אין צורך לרכוש קרן ריט במינוף כיוון שהיא כבר מתמנפת בתוך הקרן עצמה, מינוף נוסף יהווה מינוף על מינוף.
לגבי יתרונות וחסרונות של מינוף ני"ע אל מול מינוף נדל"ן זה נידון פה רבות, אולי @מתכנת יוכל להפנות אותך.

לכאורה בשני המקרים מדובר בהשקעת נדל"ן במינוף, כאשר ההבדל העיקרי הוא הכלי

הכלי הוא בדיוק אותו כלי, שימוש בכסף שאינך שלך ותשלום ריבית עליו כדי להשיג תשואה גבוהה יותר.

(מתעלם כרגע מהעובדה שריט הוא לרוב נכסים מסחריים ודירה להשקעה נכס פרטי).

יש לך בארה"ב כ"כ הרבה סוגי ריטים שלא היית בכלל מעלה על דעתך, כולל נדל"ן למגורים.

 

[רוני]

היי @רוני תודה על התגובה.
אני יכול באותה מידה להשקיע בשוק ההון, ובהשקעה אקטיבית לקבל תזרים חודשי קבוע בדומה לשכירות.
היתרון היחיד שאני רואה הוא שברכישת דירה להשקעה בארץ שכר הדירה אמור לכסות את המשכנתא, כך שבסופו של דבר אני מקבל דירה נטולת משכנתא בבעלותי.

העיתוי של הרכישה הוא קריטי.

 

[FIYaacov]

העיתוי של הרכישה הוא קריטי.

גם כדור בדולח הוא קריטי.
נכס טוב אפשר למצוא בכל שוק, השאלה היחידה אם זה שווה את המאמץ (יחסית לחלופות).

 

[AF1k]

היתרון היחיד שאני רואה עבורי של רכישת דירה להשקעה מאשר השקעה בריטים בשוק ההון, הוא שלאחר סיום תקופת המשכנתא יש לי דירה בבעלותי.

 

[רוני]

מבדיקות רבות שערכתי אפשר להגיע לתשואות כאלה רק במקומות מאד בעייתיים, עם תחזיות אופטימיות למדי ובנוסף זה SFRים ככה שזה גם לא מעט התעסקות.
אישית מעדיף להחשף לתחום בעזרת ריטים אותם גם אפשר להנזיל בקלות, גם להתמנף עליהם גם 0 התעסקות וגם הוצאות עסקה שואפות ל0.

לא מדובר במקומות בעיתיים, אלא במעמד סוציואקונומי של מעמד הביניים ומטה, ומעמד צווארון כחול (מעמד זה נחשב לטוב ביותר כקהל יעד להשכרה, הסיכוי שלהם לקבל משכנתא נמוך, ובשעת משבר כלכלי הם פחות חשופים לפיטורים, בדרך כלל מפטרים את מעמד הביניים ראשונים, למפוטרים בעלי שכר מינימום קל יחסית למצוא עבודה חלופית במקרה של פיטורים).
לגבי ההתעסקות עם ההשקעה, ישנה חברת ניהול המטפלת בכך, ההתעסקות של המשקיע היא מינורית אך קיימת, כמובן בהשוואה לחוסר התעסקות בעת השקעה בקרנות ריט.

 

[אורי ג.]

היתרון היחיד שאני רואה עבורי של רכישת דירה להשקעה מאשר השקעה בריטים בשוק ההון, הוא שלאחר סיום תקופת המשכנתא יש לי דירה בבעלותי.

יתרון פסיכולוגי בלבד, תנסה גישה שונה: מה יהיה ההון העצמי שלך אחרי X שנים.

מעמד זה נחשב לטוב ביותר כקהל יעד להשכרה, הסיכוי שלהם לקבל משכנתא נמוך,

אתה אומר דבר והיפוכו, אם הסיכוי שלהם לקבל משכנתא הוא נמוך אז פר הגדרה זה שוכר מסוכן יותר.

לגבי ההתעסקות עם ההשקעה, ישנה חברת ניהול המטפלת בכך, ההתעסקות של המשקיע היא מינורית אך קיימת, כמובן בהשוואה לחוסר התעסקות בעת השקעה בקרנות ריט.

בתיאוריה זה אולי נכון, בפועל אם אתה חושב שהם ידאגו להכל כולל הכל אתה טועה, ואם כן הם יקרעו לך את הצורה.
בוא עזוב, 8% נטו בשלט רחוק יש באגדות, אם אתה מקומי זה משהו אחר. מומלץ להסתכל בפורום השקעות נדל"ן בארה"ב בתפוז לשם קבלת פרספקטיבה.