דיון מוגן באנגליה חברת GILON

[מרק סרפדים]

שלום,
נתקלתי בפרסום של האתר הזה-
http://www.galoninvest.com/invest-in-england/

ושוחחתי איתם טלפונית.

הם מציעים נכס הרשום בטאבו, בעלות של סביבות ה-300-500K ש"ח, עם חוזה שכירות מובטח ל-10% ללא התעסקות בתחזוקה, בדיירים (משלמים גם כשאין) .
בסיום השכירות יש אופציה למכור את הנכס בשוק החופשי (הוא שלי), להאריך חוזה שכירות בתנאים שיוצעו באותה העת או למכור את הנכס ליזם במחיר שרכשתי+15% .

אין ערבויות בנקאיות מסוימות, אלא חוזה. תיאורטית חברת התחזוקה יכולה לקרוס, ובמקומה היזם ינסה למצוא אחת אחרת.

כמו כן, במהלך התקופה הזו אני רשאי לשבור את חוזה השכירות ולהחליט למכור את הנכס.

הם אמרו לי גם שהנכסים אינם נמצאים במרכז הערים אלא איזורים יותר פסטורליים שמתאימים יותר לגיל השלישי.

מה דעתכם?
מה הסיכונים שאתם צופים?
איך זה בניגוד להשקעה בנכס "רגיל" באנגליה?
אילו שאלות כדאי לשאול ולברר?

תודה

 

[איש ירח]

@אנדי ג
בלי להתייחס לחברה הספציפית, העיקרון של כל העסקאות הללו הוא דומה:
משלמים לך בכסף שלך.
אם העסקה כל כך טובה, למה להם לפנות למשקיעים קטנים?
מצד שני, למה לך לפנות למתווכים בארץ.
המלצה שלי: אל תעשה שום עסקה שלא בדקת את המספרים שלה בעצמך עם אנשים ויועצים אובייקטיביים שיסבירו לך מה הסיכויים ומה הסיכונים האמיתיים.
המלצה נוספת: תכנס לפינת המשקיעים בפורום ותקרא את השרשורים בנושא נדל"ן חו"ל ואחרי זה תחזור לכאן עם שאלות יותר ממוקדות.
בטוחני ש- @אורי ג. ו- @רוני יוכלו לענות לך ביתר פירוט.

 

[tdc]

@אנדי ג קראת את זה? דיור מוגן באנגליה - מה הסיפור? אנא עזרתכם

 

[מרק סרפדים]

@אנדי ג קראת את זה? דיור מוגן באנגליה - מה הסיפור? אנא עזרתכם

כן קראתי, והרגשתי שהדיון לא היה לי מספיק ברור. ולכן ניסתי למקד אותו יותר.

 

[אורי ג.]

בטוחני ש- @אורי ג. ו- @רוני יוכלו לענות לך ביתר פירוט.

בגדול זה תמיד הסיפור:
Look Around the Poker Table; If You Can’t See the Sucker, You’re It
שזה בעצם:

אם העסקה כל כך טובה, למה להם לפנות למשקיעים קטנים?

או לחלופין למה לא להשקיע בעצמם? אין מישהו בעולם כולו שמשווק השקעות ב10% היום בסיכון סביר ואם כן הוא לא צריך אותך, שילך לאחד מאינסוף המוסדיים בארץ ובעולם, יש עודף כסף היום והוא זול.

לי יש עסקאות טובות ב10%, אתה רואה אותי רץ ומשווק אותם למישהו? או שאולי אני שומר הכל לעצמי, ואם יש מקום גם מכניס את המשפחה שלי...

 

[adamshalev]

תמיד יש את הסיכוי שהמשווקים פשוט כל כך עשירים שהם פועלים מאלטרואיזם ורצון לחלוק עושר עם אנשים אחרים....
זה או זה או מה שאורי ואיש ירח אמרו.

 

[אורי ג.]

תמיד יש את הסיכוי שהמשווקים פשוט כל כך עשירים שהם פועלים מאלטרואיזם ורצון לחלוק עושר עם אנשים אחרים....

שאני נוסע מת"א להרצליה אני לא נוסע דרך י-ם.
אם נדבנים רוצים לתת לך כסף, שיתנו! למה צריך עסקאות סיבוביות דרך אנגליה? ואם בנדבנות עסקינן, לא עדיף לתת כסף לבאמת מסכנים?

 

[מרק סרפדים]

שאני נוסע מת"א להרצליה אני לא נוסע דרך י-ם.
אם נדבנים רוצים לתת לך כסף, שיתנו! למה צריך עסקאות סיבוביות דרך אנגליה? ואם בנדבנות עסקינן, לא עדיף לתת כסף לבאמת מסכנים?

שאלה של תמים.
היזם שבנה מוכר את הדירות שלו במחיר שנקב - מובן.
חברת אחזקות שמתמחה בפתרונות לגיל ה-3 דואגת לסל שירותים שלם שעליו הם מקבלים כסף רב, וחלק קטן ממנו ניתן לבעל הנכס. הרי סה"כ מדובר בהחזרת שכ"ד של עשור שלם, אולי משתלם יותר כלכלית להשקיע את הכסף שלהם במתן שירותים מאשר בקניית נכסים רבים.

לא באמת יודע.

ואני מכאן עוד 2 שאלות-
1. כיצד אתה אורי מצאת נכסים? כיצד אתה בוחן נכס?
2. איפה הסיכון הגדול אם השכירות מעוגנת בחוזה? (ויש לקוחות שנהנים ממנו כבר כיום) .

 

[אורי ג.]

וחלק קטן ממנו ניתן לבעל הנכס

חלק גדול ממנו, רובו למען האמת.

הרי סה"כ מדובר בהחזרת שכ"ד של עשור שלם,

שכ"ד מסחרי מקובל הוא בתשואה של 6% עד 8%.

אולי משתלם יותר כלכלית להשקיע את הכסף שלהם במתן שירותים מאשר בקניית נכסים רבים.

כמעט תמיד המפעיל הוא אינו בעל הנדל"ן, חברה א' מתמחה בניהול בתי אבות וחברה ב' מתמחה בבנייה, השכרה וניהול של נדל"ן, ככה זה עובד גם במלונאות אגב.

1. כיצד אתה אורי מצאת נכסים? כיצד אתה בוחן נכס?

איזה נכסים? לא מצאתי נכסים למעט נכס אחד.

2. איפה הסיכון הגדול אם השכירות מעוגנת בחוזה? (ויש לקוחות שנהנים ממנו כבר כיום) .

חוזה זה חתיכת נייר, אם אתה חושב שחוזה מקטין או מאפס לך את הסיכון אני יכול לתת להביא לך הרבה מאד עסקאות באיזה תשואה שרק תרצה.
אגב אם חלילה לא יעמדו בחוזה, מה בדיוק תעשה? תיקח אותם לבית משפט באנגליה? תתחיל שם תהליך כינוס נכסים?

 

[רוני]

מדובר בהחזרת שכ"ד של עשור שלם,

זה בדיוק מה שזה, החזר הלוואה שניתנה ליזם עבור הקמת עסק שנקרא בית אבות.

 

[doc29]

שלום,
נתקלתי בפרסום של האתר הזה-
http://www.galoninvest.com/invest-in-england/

ושוחחתי איתם טלפונית.

הם מציעים נכס הרשום בטאבו, בעלות של סביבות ה-300-500K ש"ח, עם חוזה שכירות מובטח ל-10% ללא התעסקות בתחזוקה, בדיירים (משלמים גם כשאין) .
בסיום השכירות יש אופציה למכור את הנכס בשוק החופשי (הוא שלי), להאריך חוזה שכירות בתנאים שיוצעו באותה העת או למכור את הנכס ליזם במחיר שרכשתי+15% .

אין ערבויות בנקאיות מסוימות, אלא חוזה. תיאורטית חברת התחזוקה יכולה לקרוס, ובמקומה היזם ינסה למצוא אחת אחרת.

כמו כן, במהלך התקופה הזו אני רשאי לשבור את חוזה השכירות ולהחליט למכור את הנכס.

הם אמרו לי גם שהנכסים אינם נמצאים במרכז הערים אלא איזורים יותר פסטורליים שמתאימים יותר לגיל השלישי.

מה דעתכם?
מה הסיכונים שאתם צופים?
איך זה בניגוד להשקעה בנכס "רגיל" באנגליה?
אילו שאלות כדאי לשאול ולברר?

תודה

אם יש לך כוח ואתה רוצה לקבל תשובה טובה ומפורטת, תפרסם את השאלה הזו באנגלית בפורום משקיעי נדלן באנגליה .
Property118
או
Property tribes

ואני אשמח אם תשתף את התשובה כאן.

 

[מרק סרפדים]

זה בדיוק מה שזה, החזר הלוואה שניתנה ליזם עבור הקמת עסק שנקרא בית אבות.

החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?

 

[מרק סרפדים]

,

חלק גדול ממנו, רובו למען האמת.

אני בעל הנכס

 

[סול]

היי אנדי, גם אני בדקתי לפני כמה חודשים את נושא הדיור המוגן באנגליה. למעשה הלכתי לשלוש חברות שונות שעושות את זה, אחת נקראת תכלת, והיו עוד שתיים. אני חושב שההצעה הכי טובה שקיבלתי היתה מתכלת (שאר החברות היו ערמומיות יותר, אחת ניסתה להחתים אותי על בלעדיות כדי להמשיך לספר לי על ההשקעה, ממש חוצפה בעיני, ואחר כך כשהלכתי לתכלת הציעו לי הצעה יותר טובה). אך גם מתכלת הרגשתי שהמוצר לא מספק.

בסוף לא הלכתי על זה כי אני לא עושה עסקאות שאני לא מסוגל להבין, ואת העסקה הזאת לא הבנתי עד הסוף. לא הבנתי איך אני מקבל את הכסף שלי חזרה אם מישהו מפר את החוזה, לא הבנתי כמה הנכס שווה, ולא הבנתי מה אני עושה עם החברה נסגרת. בזמנו היו לחברה תשובות לשאלות האלה, אך הן לא סיפקו אותי.
אני איש שלא אוהב בירוקרטיה (מי כן) ועודף בירוקרטיה יכול להרפות את ידי מהשקעות.

יש לי חבר אחד ששנים מושקע בחברה אחרת שמשקיעה בנכסים בגרמניה. גם איתם נפגשתי וגם איתם לא חתמתי בסוף מאותה סיבה (כל השקעה או חוזה מול חברה לא מבטח אותי במקרה והחברה נסגרת. במקרה הזה זה אפילו יותר קיצוני כי אתה קונה רק חלק קטן מנכס). רק מה, כבר שנים אני רואה את החבר הזה מקבל תשואה של 10 אחוז לחשבון בלי להניד עפעף. אני אשכרה רואה שזה עובד, ואיש שאני מכיר אישית מספר לי עליהם רק דברים טובים, ועדיין אני לא חותם. למה? אותה סיבה. חוזה עם חברה לא שווה הרבה אם החברה נסגרת. זה כמו להשקיע בבורסה בחברה אחת שמחלקת דיוידנדים רק שהדיוידנדים מובטחים לך בחוזה. אבל זה עדיין כמו להשקיע בחברה אחת, וכולנו יודעים פה שחברה יכולה לעלות ולרדת כמו פינגפונג וגם לקרוס, ואם זה קרה עם הכסף שלך אז לך חפש.

שמע, החבר שאני מכיר עשה הרבה מאד כסף, ואין סיכון בלי סיכוי, אבל האם אני מוכן לסכן את כל כספי ולתת לחברה ישראלית לנהל אותו תמורת חוזה שלא יכובד אם יסגר. בסכומים של 10,000 אני אולי יכול להמר על זה, לא ב200,000. כאן זה קם ונופל. אבל אלה השיקולים שלי, תעשה את שלך.

 

[אורי ג.]

החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?

איני יודע, אני לא מכיר את פרטי העסקה, אני לא יודע אילו חובות רובצים על הנכס (כמעט בטוח שיש מלווה עם שיעבוד בכיר) ולא מכיר את החוקים והסביבה העסקית באנגליה (בארץ ובארה"ב בתחום דווקא כן), מה שאני כן יודע הוא ככל הנראה שגם אתה בדיוק כריש מוסדי שיושב באנגליה ושוחה בתחום של בתי אבות, סביר להניח שדג רקק שמשקיע סכומים של דג רקק.
מה ההגיון לדעתך שכרישים מנסים לדוג דגי רקק ועוד בארץ רחוקה?

 

[doc29]

רק מה, כבר שנים אני רואה את החבר הזה מקבל תשואה של 10 אחוז לחשבון בלי להניד עפעף.

תשואה הוא יוכל לומר כשהוא ימכור את הנכס.

 

[רוני]

החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?

הנכס משמש כבטוחה להלוואה, בית אבות זה עסק, יש תלות מוחלטת ביזם, כאן עלולה להיות בעיה.

 

[מרק סרפדים]

איני יודע, אני לא מכיר את פרטי העסקה, אני לא יודע אילו חובות רובצים על הנכס (כמעט בטוח שיש מלווה עם שיעבוד בכיר) ולא מכיר את החוקים והסביבה העסקית באנגליה (בארץ ובארה"ב בתחום דווקא כן), מה שאני כן יודע הוא ככל הנראה שגם אתה בדיוק כריש מוסדי שיושב באנגליה ושוחה בתחום של בתי אבות, סביר להניח שדג רקק שמשקיע סכומים של דג רקק.
מה ההגיון לדעתך שכרישים מנסים לדוג דגי רקק ועוד בארץ רחוקה?

אני מבין את הנחת היסוד.
אבל בדיקת חובות היא אפשרית לבדיקה.

ואני מעדיף להבין את ההיגיון, הסכנות והכדאיות מאשר להניח שלמה אחרים לא עושים את זה

 

[מרק סרפדים]

הנכס משמש כבטוחה להלוואה, בית אבות זה עסק, יש תלות מוחלטת ביזם, כאן עלולה להיות בעיה.

תוכל להסביר?

 

[אורי ג.]

ואני מעדיף להבין את ההיגיון, הסכנות והכדאיות מאשר להניח שלמה אחרים לא עושים את זה

איך בדיוק אתה מצפה להבין בזה? אני לא חושב שיש פה בפורום יזמים בתחום של בתי האבות באנגליה.
פורומים באנגליה אולי יהיה מקום טוב להתחיל לבדיקות ראשוניות.
בדיקה הרבה יותר טובה תהיה לקבל חוות דעת כלכלית ושמאית לעסקה.