• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דיון מוגן באנגליה חברת GILON

מרק סרפדים

משתמש רגיל
הצטרף ב
19/7/17
הודעות
166
דירוג
31
שלום,
נתקלתי בפרסום של האתר הזה-
http://www.galoninvest.com/invest-in-england/

ושוחחתי איתם טלפונית.

הם מציעים נכס הרשום בטאבו, בעלות של סביבות ה-300-500K ש"ח, עם חוזה שכירות מובטח ל-10% ללא התעסקות בתחזוקה, בדיירים (משלמים גם כשאין) .
בסיום השכירות יש אופציה למכור את הנכס בשוק החופשי (הוא שלי), להאריך חוזה שכירות בתנאים שיוצעו באותה העת או למכור את הנכס ליזם במחיר שרכשתי+15% .

אין ערבויות בנקאיות מסוימות, אלא חוזה. תיאורטית חברת התחזוקה יכולה לקרוס, ובמקומה היזם ינסה למצוא אחת אחרת.

כמו כן, במהלך התקופה הזו אני רשאי לשבור את חוזה השכירות ולהחליט למכור את הנכס.

הם אמרו לי גם שהנכסים אינם נמצאים במרכז הערים אלא איזורים יותר פסטורליים שמתאימים יותר לגיל השלישי.

מה דעתכם?
מה הסיכונים שאתם צופים?
איך זה בניגוד להשקעה בנכס "רגיל" באנגליה?
אילו שאלות כדאי לשאול ולברר?

תודה
 
@אנדי ג
בלי להתייחס לחברה הספציפית, העיקרון של כל העסקאות הללו הוא דומה:
משלמים לך בכסף שלך.
אם העסקה כל כך טובה, למה להם לפנות למשקיעים קטנים?
מצד שני, למה לך לפנות למתווכים בארץ.
המלצה שלי: אל תעשה שום עסקה שלא בדקת את המספרים שלה בעצמך עם אנשים ויועצים אובייקטיביים שיסבירו לך מה הסיכויים ומה הסיכונים האמיתיים.
המלצה נוספת: תכנס לפינת המשקיעים בפורום ותקרא את השרשורים בנושא נדל"ן חו"ל ואחרי זה תחזור לכאן עם שאלות יותר ממוקדות.
בטוחני ש- @אורי ג. ו- @רוני יוכלו לענות לך ביתר פירוט.
 
בטוחני ש- @אורי ג. ו- @רוני יוכלו לענות לך ביתר פירוט.
בגדול זה תמיד הסיפור:
Look Around the Poker Table; If You Can’t See the Sucker, You’re It
שזה בעצם:
אם העסקה כל כך טובה, למה להם לפנות למשקיעים קטנים?
או לחלופין למה לא להשקיע בעצמם? אין מישהו בעולם כולו שמשווק השקעות ב10% היום בסיכון סביר ואם כן הוא לא צריך אותך, שילך לאחד מאינסוף המוסדיים בארץ ובעולם, יש עודף כסף היום והוא זול.

לי יש עסקאות טובות ב10%, אתה רואה אותי רץ ומשווק אותם למישהו? או שאולי אני שומר הכל לעצמי, ואם יש מקום גם מכניס את המשפחה שלי...
 
תמיד יש את הסיכוי שהמשווקים פשוט כל כך עשירים שהם פועלים מאלטרואיזם ורצון לחלוק עושר עם אנשים אחרים....
זה או זה או מה שאורי ואיש ירח אמרו.
 
תמיד יש את הסיכוי שהמשווקים פשוט כל כך עשירים שהם פועלים מאלטרואיזם ורצון לחלוק עושר עם אנשים אחרים....
שאני נוסע מת"א להרצליה אני לא נוסע דרך י-ם.
אם נדבנים רוצים לתת לך כסף, שיתנו! למה צריך עסקאות סיבוביות דרך אנגליה? ואם בנדבנות עסקינן, לא עדיף לתת כסף לבאמת מסכנים?
 
שאני נוסע מת"א להרצליה אני לא נוסע דרך י-ם.
אם נדבנים רוצים לתת לך כסף, שיתנו! למה צריך עסקאות סיבוביות דרך אנגליה? ואם בנדבנות עסקינן, לא עדיף לתת כסף לבאמת מסכנים?

שאלה של תמים.
היזם שבנה מוכר את הדירות שלו במחיר שנקב - מובן.
חברת אחזקות שמתמחה בפתרונות לגיל ה-3 דואגת לסל שירותים שלם שעליו הם מקבלים כסף רב, וחלק קטן ממנו ניתן לבעל הנכס. הרי סה"כ מדובר בהחזרת שכ"ד של עשור שלם, אולי משתלם יותר כלכלית להשקיע את הכסף שלהם במתן שירותים מאשר בקניית נכסים רבים.

לא באמת יודע.

ואני מכאן עוד 2 שאלות-
1. כיצד אתה אורי מצאת נכסים? כיצד אתה בוחן נכס?
2. איפה הסיכון הגדול אם השכירות מעוגנת בחוזה? (ויש לקוחות שנהנים ממנו כבר כיום) .
 
וחלק קטן ממנו ניתן לבעל הנכס
חלק גדול ממנו, רובו למען האמת.
הרי סה"כ מדובר בהחזרת שכ"ד של עשור שלם,
שכ"ד מסחרי מקובל הוא בתשואה של 6% עד 8%.
אולי משתלם יותר כלכלית להשקיע את הכסף שלהם במתן שירותים מאשר בקניית נכסים רבים.
כמעט תמיד המפעיל הוא אינו בעל הנדל"ן, חברה א' מתמחה בניהול בתי אבות וחברה ב' מתמחה בבנייה, השכרה וניהול של נדל"ן, ככה זה עובד גם במלונאות אגב.
1. כיצד אתה אורי מצאת נכסים? כיצד אתה בוחן נכס?
איזה נכסים? לא מצאתי נכסים למעט נכס אחד.
2. איפה הסיכון הגדול אם השכירות מעוגנת בחוזה? (ויש לקוחות שנהנים ממנו כבר כיום) .
חוזה זה חתיכת נייר, אם אתה חושב שחוזה מקטין או מאפס לך את הסיכון אני יכול לתת להביא לך הרבה מאד עסקאות באיזה תשואה שרק תרצה.
אגב אם חלילה לא יעמדו בחוזה, מה בדיוק תעשה? תיקח אותם לבית משפט באנגליה? תתחיל שם תהליך כינוס נכסים?
 
שלום,
נתקלתי בפרסום של האתר הזה-
http://www.galoninvest.com/invest-in-england/

ושוחחתי איתם טלפונית.

הם מציעים נכס הרשום בטאבו, בעלות של סביבות ה-300-500K ש"ח, עם חוזה שכירות מובטח ל-10% ללא התעסקות בתחזוקה, בדיירים (משלמים גם כשאין) .
בסיום השכירות יש אופציה למכור את הנכס בשוק החופשי (הוא שלי), להאריך חוזה שכירות בתנאים שיוצעו באותה העת או למכור את הנכס ליזם במחיר שרכשתי+15% .

אין ערבויות בנקאיות מסוימות, אלא חוזה. תיאורטית חברת התחזוקה יכולה לקרוס, ובמקומה היזם ינסה למצוא אחת אחרת.

כמו כן, במהלך התקופה הזו אני רשאי לשבור את חוזה השכירות ולהחליט למכור את הנכס.

הם אמרו לי גם שהנכסים אינם נמצאים במרכז הערים אלא איזורים יותר פסטורליים שמתאימים יותר לגיל השלישי.

מה דעתכם?
מה הסיכונים שאתם צופים?
איך זה בניגוד להשקעה בנכס "רגיל" באנגליה?
אילו שאלות כדאי לשאול ולברר?

תודה
אם יש לך כוח ואתה רוצה לקבל תשובה טובה ומפורטת, תפרסם את השאלה הזו באנגלית בפורום משקיעי נדלן באנגליה .
Property118
או
Property tribes

ואני אשמח אם תשתף את התשובה כאן.
 
זה בדיוק מה שזה, החזר הלוואה שניתנה ליזם עבור הקמת עסק שנקרא בית אבות.
החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?
 
היי אנדי, גם אני בדקתי לפני כמה חודשים את נושא הדיור המוגן באנגליה. למעשה הלכתי לשלוש חברות שונות שעושות את זה, אחת נקראת תכלת, והיו עוד שתיים. אני חושב שההצעה הכי טובה שקיבלתי היתה מתכלת (שאר החברות היו ערמומיות יותר, אחת ניסתה להחתים אותי על בלעדיות כדי להמשיך לספר לי על ההשקעה, ממש חוצפה בעיני, ואחר כך כשהלכתי לתכלת הציעו לי הצעה יותר טובה). אך גם מתכלת הרגשתי שהמוצר לא מספק.

בסוף לא הלכתי על זה כי אני לא עושה עסקאות שאני לא מסוגל להבין, ואת העסקה הזאת לא הבנתי עד הסוף. לא הבנתי איך אני מקבל את הכסף שלי חזרה אם מישהו מפר את החוזה, לא הבנתי כמה הנכס שווה, ולא הבנתי מה אני עושה עם החברה נסגרת. בזמנו היו לחברה תשובות לשאלות האלה, אך הן לא סיפקו אותי.
אני איש שלא אוהב בירוקרטיה (מי כן) ועודף בירוקרטיה יכול להרפות את ידי מהשקעות.

יש לי חבר אחד ששנים מושקע בחברה אחרת שמשקיעה בנכסים בגרמניה. גם איתם נפגשתי וגם איתם לא חתמתי בסוף מאותה סיבה (כל השקעה או חוזה מול חברה לא מבטח אותי במקרה והחברה נסגרת. במקרה הזה זה אפילו יותר קיצוני כי אתה קונה רק חלק קטן מנכס). רק מה, כבר שנים אני רואה את החבר הזה מקבל תשואה של 10 אחוז לחשבון בלי להניד עפעף. אני אשכרה רואה שזה עובד, ואיש שאני מכיר אישית מספר לי עליהם רק דברים טובים, ועדיין אני לא חותם. למה? אותה סיבה. חוזה עם חברה לא שווה הרבה אם החברה נסגרת. זה כמו להשקיע בבורסה בחברה אחת שמחלקת דיוידנדים רק שהדיוידנדים מובטחים לך בחוזה. אבל זה עדיין כמו להשקיע בחברה אחת, וכולנו יודעים פה שחברה יכולה לעלות ולרדת כמו פינגפונג וגם לקרוס, ואם זה קרה עם הכסף שלך אז לך חפש.

שמע, החבר שאני מכיר עשה הרבה מאד כסף, ואין סיכון בלי סיכוי, אבל האם אני מוכן לסכן את כל כספי ולתת לחברה ישראלית לנהל אותו תמורת חוזה שלא יכובד אם יסגר. בסכומים של 10,000 אני אולי יכול להמר על זה, לא ב200,000. כאן זה קם ונופל. אבל אלה השיקולים שלי, תעשה את שלך.
 
החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?
איני יודע, אני לא מכיר את פרטי העסקה, אני לא יודע אילו חובות רובצים על הנכס (כמעט בטוח שיש מלווה עם שיעבוד בכיר) ולא מכיר את החוקים והסביבה העסקית באנגליה (בארץ ובארה"ב בתחום דווקא כן), מה שאני כן יודע הוא ככל הנראה שגם אתה בדיוק כריש מוסדי שיושב באנגליה ושוחה בתחום של בתי אבות, סביר להניח שדג רקק שמשקיע סכומים של דג רקק.
מה ההגיון לדעתך שכרישים מנסים לדוג דגי רקק ועוד בארץ רחוקה?
 
החזר הלוואה שאני מקבל תמורתו נכס עם התחייבות של היזם לרכוש ממני ב115% ממה ששילמתי. וגם אם יסיר אותה, הנכס לא שווה כלום?

הנכס משמש כבטוחה להלוואה, בית אבות זה עסק, יש תלות מוחלטת ביזם, כאן עלולה להיות בעיה.
 
איני יודע, אני לא מכיר את פרטי העסקה, אני לא יודע אילו חובות רובצים על הנכס (כמעט בטוח שיש מלווה עם שיעבוד בכיר) ולא מכיר את החוקים והסביבה העסקית באנגליה (בארץ ובארה"ב בתחום דווקא כן), מה שאני כן יודע הוא ככל הנראה שגם אתה בדיוק כריש מוסדי שיושב באנגליה ושוחה בתחום של בתי אבות, סביר להניח שדג רקק שמשקיע סכומים של דג רקק.
מה ההגיון לדעתך שכרישים מנסים לדוג דגי רקק ועוד בארץ רחוקה?

אני מבין את הנחת היסוד.
אבל בדיקת חובות היא אפשרית לבדיקה.

ואני מעדיף להבין את ההיגיון, הסכנות והכדאיות מאשר להניח שלמה אחרים לא עושים את זה
 
ואני מעדיף להבין את ההיגיון, הסכנות והכדאיות מאשר להניח שלמה אחרים לא עושים את זה
איך בדיוק אתה מצפה להבין בזה? אני לא חושב שיש פה בפורום יזמים בתחום של בתי האבות באנגליה.
פורומים באנגליה אולי יהיה מקום טוב להתחיל לבדיקות ראשוניות.
בדיקה הרבה יותר טובה תהיה לקבל חוות דעת כלכלית ושמאית לעסקה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
H ולמה זה רע? - דיון תאורטי על השקעות הדיוטות במדדים אוף טופיק 6
D דיון בתוכנית ההכרעה של סמוטריץ פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 734
מ דיון על סיוע מצד ההורים אוף טופיק 106
A דיון על LK-99 אוף טופיק 16
O דיון תיאורטי - מניות שלא מחלקות דיבידנד שוק ההון 3
A דיון על החוקה למתנגדי ההפיכה הדיקטטורית בלבד פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 75
Cleo קבוצת דיון לבעלי דירות להשכרה בישראל? נדל"ן 49
NightStyle דיון ה-VTI/VXUS של מניות הדיבידנד שוק ההון 6
W סיפורו של אדם שניצח את השיטה - דיון תאורטי פוסטים מאיכות נמוכה 69
W איך לנצח את השיטה ? דיון תאורטי בלבד. שוק ההון 69
J דיון - שיקום המצב הכלכלי בלבנון. אוף טופיק 152
ה דיון על NFT השקעות אלטרנטיביות 1
ה דיון ו(אולי)רעיון לפוסט בבלוג: האם נכון שבעוד מס' עשורים יהיו בישראל לא מעט מיליונרים? אוף טופיק 24
ב דיון: זכויות הפרט מול זכויות הציבור - דעות ומשמעויות אוף טופיק 275
R עליות מחירי הנדלן בעולם - דיון נדל"ן 37
ס דיון: גידור סיכונים עם ביטוחי בריאות דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 0
קפיצת הדרך דיון בפוסט - 2020: האם הפכתי לצרכניסטית דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 76
adamshalev דיון על Chamath Palihapitiya שוק ההון 33
Z דיון תיאורטי - שינויים קטנים שישפרו את שוק הפנסיה בישראל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
פ דיון פוסט - אז אתם רוצים “להשקיע” בביטקוין? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 143
twister סקר + דיון: כמה מזומן אתם מחזיקים בעו"ש למחייה היומיומית? שוק ההון 120
לא חשוב שמות דיון - איך לייצר הכנסה פסיבית ממניות דיבידנד (פוסט מ-25.11) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 28
O דיון: נכסים דיגיטליים מניבים שוק ההון 1
יבגני_ל דיון קצר על מתי "נכון" למשוך כסף משוק ההון עבור דירה למגורים שוק ההון 3
anonyshmeger דיון - "ראש בראש: השקעה פסיבית במדדי מניות מול השקעה במניות דיבידנד" דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 15
M מדדים מול קופת גמל - דיון בהטבת מיסוי מיסים 9
LenqS תיק השקעות ראשוני - דיון על החלק הסולידי שוק ההון 15
ה השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי נדל"ן 363
Adrian דיון | האם עשיתם טעויות בעולם העסקים? אם כן, מהן? שוק ההון 1
ר דיון תיאורטי - מה עדיף מבחינת מיסוי, להתחתן ברבנות או לא? מיסים 2
ImCarryGG דיון בנושא שוק הקנאביס והETF's החדשות שיצאו שוק ההון 37
ב דיון תיאורטי: מה יקרה כשהבורסה לא תהיה רלוונטית יותר? שוק ההון 29
הדב דיון: התפקדות למפלגות אוף טופיק 71
RaeNye תיק ממונף אצל ברוקר שפשט רגל (דיון תיאורטי) שוק ההון 4
bobby הטיה לסקטור הטכנולוגי - דיון שוק ההון 32
bobby הטיה לשווקים מתעוררים - דיון שוק ההון 18
ג דיון תיאורטי: מה יקרה לשקל במקרה של משבר נדל"ן? שוק ההון 4
avik דיון תיאורטי על חייל משוחרר. שוק ההון 26
ד דיון| לשנות את השיטה או לתמרן במסגרתה אוף טופיק 12
לא חשוב שמות דיון| רווקות, זוגיות, אלהורות, ולגור אצל ההורים. התפתחות אישית 152
G דיון - מי מנהל את קרן ההשתלמות שלכם? צרכנות פיננסית 49
ק דיון על הקשרים בין ריבית לאינפלציה שוק ההון 21
קרן דיון פילוסופי על החיים אוף טופיק 21
yossik אגרת טלוויזיה - משלמים או לא? עדכון נושא - דיון כללי בנושא ראשות השידור אוף טופיק 34
I איזון קרן השתלמות IRA פעילה (עם הפקדות)- דיון שוק ההון 8
roteml קניית דירה מסוג "דיור מוגן" להשקעה נדל"ן 1
Michel עלות דיור מוגן פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 40
yossik מעבר לדיור מוגן - האם למכור את הדירה או את תיק ההשקעות? צרכנות פיננסית 19
ב המתנה של דייר מוגן להיתר הבנייה של קונה הבניין נדל"ן 18
פ תיק השקעות ראשון - מוגן מט"ח או בלאקרוק? שוק ההון 17

נושאים דומים

Back
למעלה