דיווח כמשפר דיור או כדירה להשקעה

[Nitay]

שלום לכולם,

הייתי שמח לשמוע את דעתכם בנושא שאציג להלן.
יש ברשותי דירה יחידה שנרכשה חדשה מקבלן בעלות של כ-1.1 מיליון ש"ח ושוויה היום להערכתי ובהתבסס על עסקאות דומות באיזור הינו כ-1.6 מיליון ש"ח. את הדירה רכשתי לבד. בחודש האחרון רכשנו אני ואשתי דירה נוספת בעלות של כ-2 מיליון ש"ח.
אני מתלבט מה לעשות בנושא הדיווח על מס הרכישה במסגרת החוזה ובשאלה המרכזית האם כדאי להשאיר את הדירה הקודמת ולדווח על רכישת הדירה הנוכחית כדירה להשקעה או שמא לתכנן למכור את הדירה ולדווח על הדירה הנוכחית כמשפר דיור. כמובן שניתן גם לדווח כמשפר דיור ולאחר מכן לשנות את ההחלטה ולדווח כדירה להשקעה ולספוג את הריבית וההצמדה.
השיקולים שאני מכיר וחשבתי עליהם הינם אלה:
בהנחת תרחיש מכירה ורכישת דירה להשקעה נוספת בעתיד - חיסכון במס שבח שכן כל השבח יתאפס במכירה עתידית (עד 12 חודשים ממועד המסירה מהקבלן של הדירה החדשה). מצד שני, בהנחה סבירה שנבקש לרכוש בעתיד דירה חדשה מקבלן להשקעה נצטרך לשלם מס רכישה בכל מקרה תלוי כמה היא תעלה.
בתרחיש בו איננו מוכרים את הדירה נידרש כמובן לשלם מס רכישה על מלוא שווי הדירה. מצד שני, היתרון היחיד שאני רואה כאן הינו המשך השכרת הדירה לכל אורך התקופה ללא הפסקה. הנחתי כ-40 חודשי שכירות שלא נפסיד לעומת התרחיש הקודם הנובע מההנחה שלכל המוקדם נוכל לרכוש דירה נוספת יום אחרי מכירת הדירה הראשונה ועל זה יש להוסיף את תקופת הבנייה.
הפערים שקיבלתי בתחשיב אינם מהותיים.

אשמח לשמוע האם יש תובנות אחרות שיכולות לסייע בהחלטה.


תודה.

 

[האזרח הקטן]

ההבדל העיקרי הוא במימון - הבנקים מוגבלים במימון של 50% על דירה להשקעה ו70% בשיפור דיור.
מה אכן המימון שאתה נדרש לקחת?

 

[Nitay]

סך של 20% הועבר בחתימת החוזה כאשר ההערכה היא שנצליח להשיג את 50% המימון עד למסירה, מה שהופך את השיקול הזה לפחות רלוונטי לצורך הדיון.

 

[Nitay]

היי,

מקפיץ שוב את הפוסט. אשמח לתובנות מכם או להפניה לפוסט בו כבר נידון נושא זה.

תודה רבה.

 

[אורי ג.]

לדעתי למכור, ככה תוכל גם לנצל את הפטור ממס שבח (אאל"ט) ולא רק את הפטור ממס רכישה + אחוז מימון גבוה יותר על הדירה הנרכשת.

 

[just_curious]

בדרך כלל דירה להשקעה תהיה יותר זולה מדירה למגורים. בהנחה שזה המקרה, בוא נבדוק מספרים.

אופציה 1: אתה לא מוכר את הדירה הראשונה.
מס רכישה על הדירה החדשה בעלות של 2 מיליון ש"ח הינו 107,053 ש״ח.
סה״כ מס רכישה: 107,053 ש״ח.

אופציה 2: אתה מוכר את הדירה הישנה ב- 1.6 מ׳ ש״ח וקונה דירה אחרת להשקעה בעלות של 1.6 מ׳ ש״ח.
מס רכישה על הדירה החדשה בעלות של 2 מיליון ש"ח כדירה יחידה הינו 8,825 ש״ח
מס רכישה על הדירה להשקעה בעלות 1.6 מ׳ ש״ח הינו 83,053
סה״כ מס רכישה: 91,878 ש״ח

נקודת האיזון מבחינת מס רכישה בלבד: מחיר הדירה להשקעה בסביבות 1,860,000 ש״ח
בנוסף, כמו שכתבת, באופציה 2 אתה מממש רווח ללא תשלום מס שבח.
עוד דבר: עלויות המימון יהיו כנראה יותר זולות בסך הכל עם אחוז מימון גבוה יותר על הדירה היקרה יותר.

אבל צריך גם לקחת בחשבון הוצאות קניה, ומכירה (עו״ד, מתווך, הוצאות מימון וכו׳) ולבדוק האם חל על הדירה הישנה שלך היטל השבחה.

לא הבנתי את חישוב ״הפסד השכירות״ שלך הרי דירה מהקבלן שאתה קונה על הנייר לרוב תהיה זולה יותר מהדירה שכבר נבנתה כך שזה מגולם במחיר. אם ההפרש קטן מהשכירות שהיית מקבל בתקופת הבניה - אל תקנה דירה כזאת על הנייר
קח גם בחשבון שדמי שכירות פטורים ממס עד גובה מסוים ואילו ההנחה שאתה מקבל בקניית הדירה על הנייר תמוסה כמס שבח במכירתה.