דיווח כמשפר דיור או כדירה להשקעה

Nitay

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/19
הודעות
4
דירוג
1
שלום לכולם,

הייתי שמח לשמוע את דעתכם בנושא שאציג להלן.
יש ברשותי דירה יחידה שנרכשה חדשה מקבלן בעלות של כ-1.1 מיליון ש"ח ושוויה היום להערכתי ובהתבסס על עסקאות דומות באיזור הינו כ-1.6 מיליון ש"ח. את הדירה רכשתי לבד. בחודש האחרון רכשנו אני ואשתי דירה נוספת בעלות של כ-2 מיליון ש"ח.
אני מתלבט מה לעשות בנושא הדיווח על מס הרכישה במסגרת החוזה ובשאלה המרכזית האם כדאי להשאיר את הדירה הקודמת ולדווח על רכישת הדירה הנוכחית כדירה להשקעה או שמא לתכנן למכור את הדירה ולדווח על הדירה הנוכחית כמשפר דיור. כמובן שניתן גם לדווח כמשפר דיור ולאחר מכן לשנות את ההחלטה ולדווח כדירה להשקעה ולספוג את הריבית וההצמדה.
השיקולים שאני מכיר וחשבתי עליהם הינם אלה:
בהנחת תרחיש מכירה ורכישת דירה להשקעה נוספת בעתיד - חיסכון במס שבח שכן כל השבח יתאפס במכירה עתידית (עד 12 חודשים ממועד המסירה מהקבלן של הדירה החדשה). מצד שני, בהנחה סבירה שנבקש לרכוש בעתיד דירה חדשה מקבלן להשקעה נצטרך לשלם מס רכישה בכל מקרה תלוי כמה היא תעלה.
בתרחיש בו איננו מוכרים את הדירה נידרש כמובן לשלם מס רכישה על מלוא שווי הדירה. מצד שני, היתרון היחיד שאני רואה כאן הינו המשך השכרת הדירה לכל אורך התקופה ללא הפסקה. הנחתי כ-40 חודשי שכירות שלא נפסיד לעומת התרחיש הקודם הנובע מההנחה שלכל המוקדם נוכל לרכוש דירה נוספת יום אחרי מכירת הדירה הראשונה ועל זה יש להוסיף את תקופת הבנייה.
הפערים שקיבלתי בתחשיב אינם מהותיים.

אשמח לשמוע האם יש תובנות אחרות שיכולות לסייע בהחלטה.


תודה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,757
דירוג
4,142
ההבדל העיקרי הוא במימון - הבנקים מוגבלים במימון של 50% על דירה להשקעה ו70% בשיפור דיור.
מה אכן המימון שאתה נדרש לקחת?
 

Nitay

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/19
הודעות
4
דירוג
1
סך של 20% הועבר בחתימת החוזה כאשר ההערכה היא שנצליח להשיג את 50% המימון עד למסירה, מה שהופך את השיקול הזה לפחות רלוונטי לצורך הדיון.
 

Nitay

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/19
הודעות
4
דירוג
1
היי,

מקפיץ שוב את הפוסט. אשמח לתובנות מכם או להפניה לפוסט בו כבר נידון נושא זה.

תודה רבה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,742
דירוג
24,731
לדעתי למכור, ככה תוכל גם לנצל את הפטור ממס שבח (אאל"ט) ולא רק את הפטור ממס רכישה + אחוז מימון גבוה יותר על הדירה הנרכשת.
 

just_curious

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/10/20
הודעות
60
דירוג
18
בדרך כלל דירה להשקעה תהיה יותר זולה מדירה למגורים. בהנחה שזה המקרה, בוא נבדוק מספרים.

אופציה 1: אתה לא מוכר את הדירה הראשונה.
מס רכישה על הדירה החדשה בעלות של 2 מיליון ש"ח הינו 107,053 ש״ח.
סה״כ מס רכישה: 107,053 ש״ח.

אופציה 2: אתה מוכר את הדירה הישנה ב- 1.6 מ׳ ש״ח וקונה דירה אחרת להשקעה בעלות של 1.6 מ׳ ש״ח.
מס רכישה על הדירה החדשה בעלות של 2 מיליון ש"ח כדירה יחידה הינו 8,825 ש״ח
מס רכישה על הדירה להשקעה בעלות 1.6 מ׳ ש״ח הינו 83,053
סה״כ מס רכישה: 91,878 ש״ח

נקודת האיזון מבחינת מס רכישה בלבד: מחיר הדירה להשקעה בסביבות 1,860,000 ש״ח
בנוסף, כמו שכתבת, באופציה 2 אתה מממש רווח ללא תשלום מס שבח.
עוד דבר: עלויות המימון יהיו כנראה יותר זולות בסך הכל עם אחוז מימון גבוה יותר על הדירה היקרה יותר.

אבל צריך גם לקחת בחשבון הוצאות קניה, ומכירה (עו״ד, מתווך, הוצאות מימון וכו׳) ולבדוק האם חל על הדירה הישנה שלך היטל השבחה.

לא הבנתי את חישוב ״הפסד השכירות״ שלך הרי דירה מהקבלן שאתה קונה על הנייר לרוב תהיה זולה יותר מהדירה שכבר נבנתה כך שזה מגולם במחיר. אם ההפרש קטן מהשכירות שהיית מקבל בתקופת הבניה - אל תקנה דירה כזאת על הנייר :)
קח גם בחשבון שדמי שכירות פטורים ממס עד גובה מסוים ואילו ההנחה שאתה מקבל בקניית הדירה על הנייר תמוסה כמס שבח במכירתה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Z דיווח מס שנוכה לפי טופס 867 בטופס 1301 של רשות המיסים מיסים 1
E דיווח על דמי לידה מיסים 11
7 דיווח על הכנסות מחו״ל - שובר 351 וטופס 5329ב מיסים 9
A דיווח קופת גמל להשקעה בדוח השנתי מיסים 5
Y EIN - דיווח מיסים בארה"ב מיסים 8
R דיווח על חשבון בחו"ל מיסים 3
Zegman דיווח על החזר מענק קורונה למס הכנסה בטופס 1301 מיסים 0
פסיוני דיווח על ריבית מיסים 4
U דיווח מיסים interactive brokers על בסיס ה tear statement ההתחשבות שער מט"ח שוק ההון 3
deussex חובת דיווח מס הכנסה על חשבון מדדי בבית השקעות ישראלי שוק ההון 38
ת דיווח על מניה שהתקבלה בספין-אוף מיסים 17
S חשבון מט"ח דולרי על שמי בארץ: דיווח, עמלות, ומה הלאה? צרכנות פיננסית 18
א דיווח לרשויות המס בIB לעומת ברוקר ישראלי כשכיר ועצמאי שוק ההון 11
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 21
צ דיווח על משיכה מ-IRA בארה"ב מיסים 2
מ דיווח מס על חשבון משותף לידועים בציבור מיסים 12
א העברה מט"ח לחשבון זר , דיווח למס הכנסה שוק ההון 3
S שאלות למגישי שובר 351 - דיווח מקוצר על הכנסות חוץ פוסטים מאיכות נמוכה 1
S שאלות למגישי שובר 351 - דיווח מקוצר על הכנסות חוץ פוסטים מאיכות נמוכה 5
ה סיווג הנישום כחייב דיווח מיסים 8
S דיווח ESPP ודיוידנדים כחלק מטופס 135 מיסים 8
A דיווח ESPP/RSU בדו"ח שנתי למס הכנסה מיסים 2
ב דיווח על הכנסות במקביל להפסד בהשקעת שותפות נדל״ן בחו״ל נדל"ן 0
R חובת דיווח על מניות בחו"ל כשאין רווחים מיסים 4
amoramio דיווח שנתי 1301 מיסים 8
א כמה שאלות בשביל דיווח שנתי 1301 מיסים 7
G דיווח על רווחים בחו"ל מזהב פיזי מיסים 0
O שאלה טכנית לגבי טופס 1301 מקוון: דיווח מס הכנסה ליחיד מיסים 1
D דיווח לרשויות המס מיסים 1
W דיווח על מכירה בהפסד צרכנות פיננסית 1
A דיווח חצי שנתי שוק ההון 4
ט עמלה לצורך דיווח שערים בזמן אמת?? שוק ההון 5
D דיווח על סכום זניח של מס מיסים 2
ע דיווח על הכנסות לרשות בחול צרכנות פיננסית 1
W דיווח חצי שנתי למס הכנסה שוק ההון 7
I שאלה- דיווח מס על שנת העסקה או שנת התשלום? צרכנות פיננסית 0
T דיווח מס כחוק - הדרך הזולה לעשות את זה צרכנות פיננסית 9
S דיווח על הכנסה מנדל"ן בחו"ל נדל"ן 0
A שובר 351 - דיווח מקוצר מיסים 13
א דיווח הפסד הון באינטרקטיב ברוקרס - לצורך קבלת מגן מס שוק ההון 3
T דיווח: הבית הלבן שוקל מתן הקלות מס לאמריקאים שישקיעו בשוק ההון שוק ההון 2
4 דיווח הכנסות לצבא/ למלגות ולביטוח לאומי שוק ההון 4
מ דיווח למס הכנסה שוק ההון 52
C ייעוץ דיווח רווח / הפסד הון לקראת מעבר לברוקר ישראלי שוק ההון 0
T דיווח ומיסוי על קרנות פנסיה ישראליות לתושבי ארה"ב שוק ההון 5
romrom חובת דיווח מס על חשבון IB עם VTI+VXUS שוק ההון 27
P דיווח מס INTERACTIVE BROKERS שוק ההון 18
M שאלה בנושא חובת דיווח של ברוקר על שינויים בקרן שוק ההון 0
גרהם דיווח חצי שנתי ותשלום מקדמות בגין רווחים בשוק ההון מיסים 46
Liron2035 רכישת VT דרך IB, מטבע בסיס וחובת דיווח שוק ההון 0

נושאים דומים

למעלה