גירוד הון עצמי

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
299
דירוג
247
בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
זה מחיר של שכירות ממוצעת לדירת 3.5 חדרים במרכז. יוצא שיהיה לו בערך 5 אלף פנויים אחרי ארנונה, חשמל ומים
בתנאי שאין שום הוצאות תחזוקה על הדירה, ושהיא לעולם עומדת ריקה והריבית לא עולה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
הוא זקוק למינוף של 1,400,000
קצת יותר, יש עלויות נלוות (מתווך, עורך דין, אגרות, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ). והוא צריך להשאיר לעצמו קרן ביטחון.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,791
דירוג
12,283
חבר מנסה לגרד כ400 אלף הון עצמי לרכישת לדירה. יש לאביו דירה בשווי 1,200,000 עם משכנתא של 70,000
האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?
 

Alkr4153

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/12/18
הודעות
91
דירוג
26
בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות
אכן אופציה ל3-4 שנים.
אפשרי להשכיר את הדירה לתקופה הזאת וכל המשתמע מזה.
 

Alkr4153

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/12/18
הודעות
91
דירוג
26
האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?
שם זה היה לפני החלטת בנק ישראל למנוע שיעבוד דירה בבעלות לטובת הלוואה. לצערי המציאות דינאמית.
אבל אני מבין מה אתה אומר בוס
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
299
דירוג
247
ההחזר המקסימלי הראשוני שהבנק יאשר הוא לכל היותר 40% מהנטו (וברוב הבנקים יאשרו עד 35%) , וברמת השתכרות כזו כדאי להתחייב על הרבה פחות - בין רבע לשלושים אחוז - כלומר החזר מרבי של 3600 בחודש.
נניח והמשכנתא על מימון מרבי של 75%, זה 1.125 מיליון, עם פריסה ל30 שנה.
לקחתי בחשבון תמהיל של 50% פריים מינוס 0.2, ו50% קל"צ ב3.4% (בפריסה ל30 שנה זה כנראה יהיה גבוה יותר - 3.6% ומעלה). ההחזר החודשי הראשוני יוצא 4400 ש"ח - 37% מהנטו.

כלומר גם עם הנחות מקילות של פריסה מרבית והנחות ריבית נמוכות יחסית לתקופה, זה כבר חורג מההחזר הסביר ביחס לשכר.
גם אם הבנק יאשר הלוואה כזו, היא תסכן את היציבות של הלווה, ומספיק בלת"מ קטן כדי להכניס אותו לברוך רציני.

חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"

35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"
מכיר וקורא שם.
35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.
לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.
 

Alkr4153

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/12/18
הודעות
91
דירוג
26
מכיר וקורא שם.

לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה
ההכנסות שלו אמורות כנראה לרדת עם היציאה הצפויה לפנסיה.
גם אם הבנק יאשר פריסה לעשרים שנה כנגד שיעבוד הנכס, זה מעמיד את האב בסיכון גדול אם למשל ההוצאות שלו יגדלו עם השנים אם חלילה מצבו הרפואי יתדרדר.

אם מסתכלים על העסקה כולה, יש בה הרבה מאוד סיכון לכולם.
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
299
דירוג
247
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה

זו שאלה לבנק, לא לפורום.

מתמטית זה אפשרי אם תגור אצלו ותמסור את הנכס לשכירות.

אם כדאי לך להיכנס לעסקה או לא זה משהו שתצטרך להחליט עם עצמך.
 
נערך לאחרונה ב:

Alkr4153

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/12/18
הודעות
91
דירוג
26
חברים תודה על הפילנטרופיות.
המסקנות שאעביר לו הן - להגדיל הכנסה/להגדיל הון/דירה זולה יותר או אבן רחיים ניידת
אעביר לו את המידע במהירות
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,791
דירוג
12,283

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
196
דירוג
101
12,000 הכנסה פנויה?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו בניכוי הלוואות.

כלומר אם חבר שלך מרוויח 12,000 נטו ומוציא 3,000 ש"ח בחודש על החזרי הלוואות (רכב, הלוואה לכל מטרה ועוד) ההכנסה הפנויה היא 9,000 ש"ח.

9,000 * 35% = 3,150.

זה ההחזר המירבי שחבר שלך יקבל ברוב הבנקים.
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
 

Alkr4153

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/12/18
הודעות
91
דירוג
26
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
196
דירוג
101
עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות
לא בדיוק, הוא פשוט בוחר את הבנקים המקלים.
יש בנק שעובד על עד 35% מההכנסה הפנויה ואז נכנסים להגדרה של מה נחשבת הכנסה פנויה.
יש בנקים שמחשיבים x ויש כאלו שלא מחשיבים.
יש הרבה ניואנסים ויועץ טוב יודע אילו בנקים נותנים ואילו לא.
דוג' נוספת, בנק w נותן משכנתא עד גיל 70 נניח, בעוד שבנק z נותן עד 80.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
299
דירוג
247
עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.

הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל מהבנק את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.

השאר זה ניהול סיכונים של הבנק ושל נוטל המשכנתא.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,307
דירוג
2,193
הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.
ובגלל זה הדגשתי את המילה טוב.
יועץ טוב יזהה בשתי דקות שיחה שיש פה עסקה לא ישימה, וימליץ ללווה לרדת ממנה.
כמובן שאם הלווה מתעקש כן להיכנס אליה, היועץ יכול לדעת לאילו בנקים לפנות ואיך להציג אותה כך שהיא תאושר, אבל הוא גם צריך להבהיר ללווה שמדובר בעסקה יקרה מאוד ומרובת סיכון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N תשלום משכנתא לפני הון עצמי נדל"ן 4
I הייטקיסט צעיר - צבירת הון התפתחות אישית 61
S קרן שיתוף תורמים כאמצעי להפחית מס רווח הון - למה לא? צרכנות פיננסית 10
שם משתמש בעייתי אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל - למי משלם מס רווחי הון? מיסים 2
LtWorf הפחתת הון במזומן שוק ההון 7
Y האם אפשר לקזז כנגד מס רווח הון? מיסים 8
A מס רווחי הון מופחת לגלאי 60+ אל מול קופ"ג להשקעה מיסים 11
deussex שאלה עבור ההורים לשמירת ערך הון בעו"ש שוק ההון 10
פ מכירת נייר בתיק פטור ממס רווחי הון שוק ההון 1
Skazi דרישת הון עצמי גבוהה בפרוייקטים חדשים נדל"ן 8
הדבורה מיה "יבוא" הפסד הון חו"ל משנים קודמות כנגד רווח הון שוטף בארץ מיסים 2
ע שאלות על - קרן השתלמות S&P 500 לעצמאיים + מס רווחי הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
K מס רווחי הון לפי זמן החזקה שוק ההון 2
P דוגמאות להצהרות הון? מיסים 4
C חיסכון להוצאות גדולות בשלב צבירת הון שוק ההון 27
ב מיסוי רווחי הון לבעלי הכנסה נמוכה מיסים 37
M הון עצמי של 500K לדירת מגורים נדל"ן 9
Myrath שימור הון והקפאת מצב קיים שוק ההון 27
S מס יסף על רווח הון מני"ע בחשבון משותף פוסטים מאיכות נמוכה 1
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
T 3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף? נדל"ן 24
י החזר הון עצמי בהעדר ראיית תשלום נדל"ן 12
א העברת ניירות ערך מתיק ממוסה לתיק לא ממוסה כדי לדחות תשלום מס רווחי הון? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
ש 2 מ׳ הון - משכנתא ומינוף נדל"ן 7
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 9
S הצהרת הון לאחר מעבר לברוקר זר/החזר מס מיסים 9
Homer ביטול מס רווחי הון אוף טופיק 41
P מתי צריך להגיש מס רווח הון? מיסים 33
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
O ניוד נכסי הון מהבנק לאינטראקטיב ברוקרס העולמית שוק ההון 11
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
ת הגשת דוח שנתי - רווחי הון אצל ברוקר זר - IB מיסים 35
YizhakF השתלמות לשכיר שהוא גם עצמאי - פטור ממס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
Y עיצום כספי בסך 350,000 ש"ח הוטל על חברת אקסלנס נשואה בשל הפרת הוראות חוק איסור הלבנת הון צרכנות פיננסית 0
IAmSam התמודדות וחלוקה של הון חדש צרכנות פיננסית 21
ע אחוז מס רווחי הון בפרישה מוקדמת - איפה אני טועה מיסים 0
E באיזה גיל התחלתם להתעסק בשוק הון? שוק ההון 29
S 25 אחוז מס על רווחיי הון מיסים 9
ס האם קיזוז הפסדי הון תקף רק ל6 שנים? מיסים 6
ש תכנית בנק ישראל להאצת הצמיחה במשק - המלצה למעבר למס רווח הון / ריבית נומינלי ועוד מיסים 5
Y בעולם ללא מס רווח הון שוק ההון 64
ע מס רווחי הון ועוסק פטור מיסים 3
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
מ תיקון דוחות מס בעקבות הפסד הון שלא דווח מיסים 3
R מילוי טפסים רווחי הון - מכשירים פיננסיים לא סחירים מיסים 7
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9
W איך לקבל קיזוז הפסד הון בפועל? מיסים 9
ק חוק איסור הלבנת הון שוק ההון 1

נושאים דומים

למעלה