ברלין מתכוננת להקפיא את שכר הדירה; מחירי השכירות של דירות בעיר ישארו ללא שינוי במשך 5 שנים;

[ניצן המצוין]

כמפורט בכתבה הזאת,
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5527121,00.html

מה דעתכם, גן עד לשוכרים, או שמשכירים יברחו מעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות?

 

[wa11a]

אפשרות ב'

 

[DavidA]

כמפורט בכתבה הזאת,
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5527121,00.html

מה דעתכם, גן עד לשוכרים, או שמשכירים יברחו מעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות?

איך הגעת למסקנה שבעלי הדירות יברחו מהעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות? למה שלא פשוט ימכרו את הדירות ויפסיקו לחגוג על האזרחים שחיים שם? ולמה שלא פשוט ישכירו ל5 שנים בשכר דירה ואז יעלו את שכר הדירה אחרי שייגמר ההסכם? איך דירה שעומדת מוזנחת וריקה ונגבה עליה מסים וארנונות למינהן כל חודש זה רעיון טוב עבור בעל הדירה?

 

[רוני]

מה דעתכם, גן עד לשוכרים, או שמשכירים יברחו מעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות?

היי
מדובר פה בהחלטה הנובעת מלחץ פוליטי, מאז 2008 מחיר הנכסים והשכירויות בברלין עלו בצורה חדה.

ההחלטה להקפיא את השכירויות ל 5 שנים, ברמת התשואות הנמוכה כיום, תרחיק משקיעים מהשוק,
כאן תיווצר בעיה, 80% מהדירות בברלין הן להשכרה, כרגע יש מחסור ביחס לביקוש,
הוצאת משקיעים מהשוק, רק תגדיל את המחסור בנכסים להשכרה.

אז אומנם השכירות לא תעלה, אך מצבם של השוכרים יוחמר.

 

[DavidA]

היי
מדובר פה בהחלטה הנובעת מלחץ פוליטי, מאז 2008 מחיר הנכסים והשכירויות בברלין עלו בצורה חדה.

ההחלטה להקפיא את השכירויות ל 5 שנים, ברמת התשואות הנמוכה כיום, תרחיק משקיעים מהשוק,
כאן תיווצר בעיה, 80% מהדירות בברלין הן להשכרה, כרגע יש מחסור ביחס לביקוש,
הוצאת משקיעים מהשוק, רק תגדיל את המחסור בנכסים להשכרה.

אז אומנם השכירות לא תעלה, אך מצבם של השוכרים יוחמר.

רגע, אבל כל דירה שמשקיע מוכר, היא אדם שעובר לגור בתוך העיר במקום להשכיר בעיר ככה שמשקיע שמוכר הוא בעצם מקטין היצע וביקוש להשכרה בו זמנית, משקיע שלא מוכר- כנראה ישכיר ולא ישפיע על ההיצע..

 

[איש ירח]

גן עד לשוכרים

ברור.

משכירים יברחו מעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות

זה עוד יותר ברור...

 

[דור ה-Z]

למה ששוכרים פשוט לא יעלו את שכר הדירה בחדות לאחר 5 שנים, כדי לשמר על תשואה נורמאלית ביחס לציפיות האינפלציות ל-5 השנים הבאות?

 

[ניצן המצוין]

איך הגעת למסקנה שבעלי הדירות יברחו מהעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות? למה שלא פשוט ימכרו את הדירות ויפסיקו לחגוג על האזרחים שחיים שם? ולמה שלא פשוט ישכירו ל5 שנים בשכר דירה ואז יעלו את שכר הדירה אחרי שייגמר ההסכם? איך דירה שעומדת מוזנחת וריקה ונגבה עליה מסים וארנונות למינהן כל חודש זה רעיון טוב עבור בעל הדירה?

אין לי שום מסקנה רק תחושות,
המסקנה היחידה היא שהכתבה ממש מתאימה לדיון מעמיק בפורום, בתקווה לצאת עם מסקנה בסוף השרשור (:

 

[רוני]

רגע, אבל כל דירה שמשקיע מוכר, היא אדם שעובר לגור בתוך העיר במקום להשכיר בעיר ככה שמשקיע שמוכר הוא בעצם מקטין היצע וביקוש להשכרה בו זמנית, משקיע שלא מוכר- כנראה ישכיר ולא ישפיע על ההיצע..

רוב המשקיעים רכשו את הדירות בעבר, נהנו מעליית השכירויות, מנכסים שכמעט אינם עומדים ריקים, ותזרים חודשי של מזומנים (הכנסה חודשית פסיבית וסולידית).

לכן רוב המשקיעים לא ימכרו את הדירות, אלו שכן ימכרו, יתקלו בבעיה, 80% מהרוכשים הפוטנציאליים בשוק זה משקיעים,
סביר להניח שהם יתקשו למכור את הדירות בשנים הקרובות עד שהמצב יתבהר,
זה מהלך השם את השוק ב HOLD למשך מספר שנים, וכמו שרשמתי, יחמיר את מצב היצע הנכסים.

 

[איש ירח]

והיום יש את זה.
חוק הגנת השכירות החדש כבר מבריח יזמי נדל"ן מניו יורק

 

[amit]

היתה כתבה פעם על ישראלים בברלין שמנצלים את החוק שלא מאפשר העלאת שכר דירה לשוכר קיים בדירות מוגנות.
מוכרים את הזכות לאחרים ועוד קומבינות.

 

[Fitch]

אז אומנם השכירות לא תעלה, אך מצבם של השוכרים יוחמר.

+100

 

[Nina T]

היי
מדובר פה בהחלטה הנובעת מלחץ פוליטי, מאז 2008 מחיר הנכסים והשכירויות בברלין עלו בצורה חדה.

ההחלטה להקפיא את השכירויות ל 5 שנים, ברמת התשואות הנמוכה כיום, תרחיק משקיעים מהשוק,
כאן תיווצר בעיה, 80% מהדירות בברלין הן להשכרה, כרגע יש מחסור ביחס לביקוש,
הוצאת משקיעים מהשוק, רק תגדיל את המחסור בנכסים להשכרה.

אז אומנם השכירות לא תעלה, אך מצבם של השוכרים יוחמר.

@רוני מה אתה אומר על אירלנד ובמיוחד דבלין? לפני שנה קראתי שיש בעיות להשיג משכנתאות, מחירי הדירות זולים יחסית ומחירי השכירות מאד גבוהים, חשבתי להשקיע ב RIET מגורים בדבלין חושבת שמצאתי רק 1 ויחסית למניה ביורו עשרים , הלך לה מאד טוב, האם עדיין קיימים תנאים מבניים מאד אטרקטיביים למשקיע?

 

[cypriano de rore]

@רוני מה אתה אומר על אירלנד ובמיוחד דבלין? לפני שנה קראתי שיש בעיות להשיג משכנתאות, מחירי הדירות זולים יחסית ומחירי השכירות מאד גבוהים, חשבתי להשקיע ב RIET מגורים בדבלין חושבת שמצאתי רק 1 ויחסית למניה ביורו עשרים , הלך לה מאד טוב, האם עדיין קיימים תנאים מבניים מאד אטרקטיביים למשקיע?

@doc29 יכול לעזור לך במידע על דבלין.

 

[doc29]

@רוני מה אתה אומר על אירלנד ובמיוחד דבלין? לפני שנה קראתי שיש בעיות להשיג משכנתאות, מחירי הדירות זולים יחסית ומחירי השכירות מאד גבוהים, חשבתי להשקיע ב RIET מגורים בדבלין חושבת שמצאתי רק 1 ויחסית למניה ביורו עשרים , הלך לה מאד טוב, האם עדיין קיימים תנאים מבניים מאד אטרקטיביים למשקיע?

לא רוני, אבל קצת מכיר.
שכ"ד שם באמת גבוה באופן חריג- התשואה ברוטו בדבלין לדירות למגורים היא סביב 7-8%- גבוה משמעותית מכל מקום אחר כמעט.
מחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית מאשר השיא הקודם ולפי התשואה לכאורה, כך לפחות דעתי, יש מקום לעליות משמעותיות.
אבל, אחרי מספר שנים של עליות משמעותיות מאוד, בשנה האחרונה יש האטה בעליה, לכיוון 1-3% בשנה. יש קצת ויכוח על הסיבה. היא קשורה במידה מסויימת גם לעליית היצע, אבל קרוב לוודאי שזה מרכיב קטן, כי עדיין בונים בערך רק 50% מההיצע השנתי הנדרש, שלא לדבר על הפער שנצבר בעבר.
לכן- הרוב סבורים שהעצירה בעליית המחירים קשורה ל-2 סיבות:
1. חוסר ודאות כתוצאה מהברקזיט.
2. יותר מכך - קושי בנטילת משכנאות, כפי שכתבת. למה הכוונה? כדי למנוע בועה נוספת- הממשלה הוציאה רגולציות שמגבילות את הסכום שניתן לקחת משכנתא, כמכפלה (פי 3.5 לדעתי) מהשכר, מה שמקשה על המוני אנשים לקנות דירה. יש הרבה כעס ודיבור על זה שזה פיתרון רע, כי הוא עוצר באופן מלאכותי את עליות המחירים אבל פשוט על ידי כך שלא מאפשר לאנשים לקנות דירה, אפילו שהמשכורות שם עולות, הצמיחה טובה, והכלכלה במצב טוב, אבל אנשים פשוט לא מסוגלים לקחת משכנתא. עוד בעיה- הביקוש הזה מנותב לכיוון השכירות שעולה באיזור 8% לשנה - ומצב המחסור בדירות להשכרה שם נוראי.
לי יש דירת 2 חדרים, במצב די טוב, 48 מ"ר, באיזור טוב ומרכזי של דבלין, עלתה 255K, וניתנת להשכרה ב-1800 יורו.

עוד נקודה חשובה- יש קצת אסימטריה בעליות המחירים- כנראה שהדירות הקטנות והזולות יותר (עד 300K בערך) - עולות הרבה יותר משאר השוק- גם בגלל שמרבית ההיצע החדש הוא בתים ולא דירות, וגם כי זה בטווח שאנשים כן מסוגלים לקחת משכנתא.

לסיכום- אני חושב שאפשר לקבל שם תזרים יפה על ההשקעה, לגבי עליות מחירים- מצד אחד זה לא פחות מישראל, מצד שני - כרגע, יש מגמת בלימה בעליה, והיא קלה-מתונה. זה בקניית דירה. מה לגבי REIT? אני לא יודע לומר, מקווה שזה עזר לך בכל זאת.

נ.ב. חברה בשם Daft (היד 2 שלהם) מוציאה דוחות מקצועיים כל רבעון. פשוט תחפשי Daft house price/rental report ותמצאי, בהצלחה!!

 

[Nina T]

לא רוני, אבל קצת מכיר.
שכ"ד שם באמת גבוה באופן חריג- התשואה ברוטו בדבלין לדירות למגורים היא סביב 7-8%- גבוה משמעותית מכל מקום אחר כמעט.
מחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית מאשר השיא הקודם ולפי התשואה לכאורה, כך לפחות דעתי, יש מקום לעליות משמעותיות.
אבל, אחרי מספר שנים של עליות משמעותיות מאוד, בשנה האחרונה יש האטה בעליה, לכיוון 1-3% בשנה. יש קצת ויכוח על הסיבה. היא קשורה במידה מסויימת גם לעליית היצע, אבל קרוב לוודאי שזה מרכיב קטן, כי עדיין בונים בערך רק 50% מההיצע השנתי הנדרש, שלא לדבר על הפער שנצבר בעבר.
לכן- הרוב סבורים שהעצירה בעליית המחירים קשורה ל-2 סיבות:
1. חוסר ודאות כתוצאה מהברקזיט.
2. יותר מכך - קושי בנטילת משכנאות, כפי שכתבת. למה הכוונה? כדי למנוע בועה נוספת- הממשלה הוציאה רגולציות שמגבילות את הסכום שניתן לקחת משכנתא, כמכפלה (פי 3.5 לדעתי) מהשכר, מה שמקשה על המוני אנשים לקנות דירה. יש הרבה כעס ודיבור על זה שזה פיתרון רע, כי הוא עוצר באופן מלאכותי את עליות המחירים אבל פשוט על ידי כך שלא מאפשר לאנשים לקנות דירה, אפילו שהמשכורות שם עולות, הצמיחה טובה, והכלכלה במצב טוב, אבל אנשים פשוט לא מסוגלים לקחת משכנתא. עוד בעיה- הביקוש הזה מנותב לכיוון השכירות שעולה באיזור 8% לשנה - ומצב המחסור בדירות להשכרה שם נוראי.
לי יש דירת 2 חדרים, במצב די טוב, 48 מ"ר, באיזור טוב ומרכזי של דבלין, עלתה 255K, וניתנת להשכרה ב-1800 יורו.

עוד נקודה חשובה- יש קצת אסימטריה בעליות המחירים- כנראה שהדירות הקטנות והזולות יותר (עד 300K בערך) - עולות הרבה יותר משאר השוק- גם בגלל שמרבית ההיצע החדש הוא בתים ולא דירות, וגם כי זה בטווח שאנשים כן מסוגלים לקחת משכנתא.

לסיכום- אני חושב שאפשר לקבל שם תזרים יפה על ההשקעה, לגבי עליות מחירים- מצד אחד זה לא פחות מישראל, מצד שני - כרגע, יש מגמת בלימה בעליה, והיא קלה-מתונה. זה בקניית דירה. מה לגבי REIT? אני לא יודע לומר, מקווה שזה עזר לך בכל זאת.

נ.ב. חברה בשם Daft (היד 2 שלהם) מוציאה דוחות מקצועיים כל רבעון. פשוט תחפשי Daft house price/rental report ותמצאי, בהצלחה!!

המון תודה על הסקירה המקיפה. בתחילת 2018 ממש חשבתי ששווה להשקיע ואחי שהוא מתווך נדלן בישראל סיפר על הסיכונים בהשקעה רחוקה. ואז חיפשתי REIT וכל מה שמצאתי זו החברה הזו שהייתה יורו עשרים ואנשים אמרו לי שאם זה המחיר היא כנראה לא שווה. היה מאד קשה למצוא את הדוחות הכספיים ובסוף מצאתי וזה לא היה נורא
היא מכונה IRES.IR והגיעה בפרוטפוליו שמורכב ממניות מבוססותת כמו מסטארקארד וגוגל למקום 3 מתוך 15 עד עכשיו ממאי 2018, אין שום עדכון של הדוח הכספי. זה נראה כמו פתרון לא רע לניהול מרחוק.
Irish Residential Properties REIT Plc (IRES.IR)

ממש סקירה מצוינת ומסבירה גם את מהות התופעה והעובדה שמחירי השכירות לא יורדים, גם אם חלה האטה במחירי הדיור היא חיובית לחברה שעוסקת בשכירויות למגורים. הבעיה זה המחיר המגוחך
https://finance.yahoo.com/quote/IRES.IR/financials?p=IRES.IR
אם תשמע על חברה רצינית, ממש אודה לך

 

[Nina T]

לא רוני, אבל קצת מכיר.
שכ"ד שם באמת גבוה באופן חריג- התשואה ברוטו בדבלין לדירות למגורים היא סביב 7-8%- גבוה משמעותית מכל מקום אחר כמעט.
מחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית מאשר השיא הקודם ולפי התשואה לכאורה, כך לפחות דעתי, יש מקום לעליות משמעותיות.
אבל, אחרי מספר שנים של עליות משמעותיות מאוד, בשנה האחרונה יש האטה בעליה, לכיוון 1-3% בשנה. יש קצת ויכוח על הסיבה. היא קשורה במידה מסויימת גם לעליית היצע, אבל קרוב לוודאי שזה מרכיב קטן, כי עדיין בונים בערך רק 50% מההיצע השנתי הנדרש, שלא לדבר על הפער שנצבר בעבר.
לכן- הרוב סבורים שהעצירה בעליית המחירים קשורה ל-2 סיבות:
1. חוסר ודאות כתוצאה מהברקזיט.
2. יותר מכך - קושי בנטילת משכנאות, כפי שכתבת. למה הכוונה? כדי למנוע בועה נוספת- הממשלה הוציאה רגולציות שמגבילות את הסכום שניתן לקחת משכנתא, כמכפלה (פי 3.5 לדעתי) מהשכר, מה שמקשה על המוני אנשים לקנות דירה. יש הרבה כעס ודיבור על זה שזה פיתרון רע, כי הוא עוצר באופן מלאכותי את עליות המחירים אבל פשוט על ידי כך שלא מאפשר לאנשים לקנות דירה, אפילו שהמשכורות שם עולות, הצמיחה טובה, והכלכלה במצב טוב, אבל אנשים פשוט לא מסוגלים לקחת משכנתא. עוד בעיה- הביקוש הזה מנותב לכיוון השכירות שעולה באיזור 8% לשנה - ומצב המחסור בדירות להשכרה שם נוראי.
לי יש דירת 2 חדרים, במצב די טוב, 48 מ"ר, באיזור טוב ומרכזי של דבלין, עלתה 255K, וניתנת להשכרה ב-1800 יורו.

עוד נקודה חשובה- יש קצת אסימטריה בעליות המחירים- כנראה שהדירות הקטנות והזולות יותר (עד 300K בערך) - עולות הרבה יותר משאר השוק- גם בגלל שמרבית ההיצע החדש הוא בתים ולא דירות, וגם כי זה בטווח שאנשים כן מסוגלים לקחת משכנתא.

לסיכום- אני חושב שאפשר לקבל שם תזרים יפה על ההשקעה, לגבי עליות מחירים- מצד אחד זה לא פחות מישראל, מצד שני - כרגע, יש מגמת בלימה בעליה, והיא קלה-מתונה. זה בקניית דירה. מה לגבי REIT? אני לא יודע לומר, מקווה שזה עזר לך בכל זאת.

נ.ב. חברה בשם Daft (היד 2 שלהם) מוציאה דוחות מקצועיים כל רבעון. פשוט תחפשי Daft house price/rental report ותמצאי, בהצלחה!!

אגב, זו השקעה, או שאתה גר שם?

 

[cypriano de rore]

אגב, זו השקעה, או שאתה גר שם?

השקעה.
(סליחה שעניתי במקומו )

 

[אורי ג.]

למה ששוכרים פשוט לא יעלו את שכר הדירה בחדות לאחר 5 שנים, כדי לשמר על תשואה נורמאלית ביחס לציפיות האינפלציות ל-5 השנים הבאות?

אסור להם. תקרא על ה"מיטשפיגל".

 

[Nina T]

השקעה.
(סליחה שעניתי במקומו )

אין עליך, טוב שידעת למי לקרוא