בעניין משכנתא ומיסוי דירה

[משה22]

2 שאלות מענינות שלא מצאתי עליה תשובה בנושא מיסוי מקרקעין
יש את תקנות רשות המיסים הוראה 3/2013 לגבי קניה של דירה שניה שצמודה לדירה קיימת שזה מוגדר כרידה ראשונה לגבי מס רכישה (יש כל מיני תנאים בשביל לעמוד בקריטרון הזה)

השאלה הראשונה היא האם מחשבים את שני הדירות לפי מחיר עכשוי או לפי המחיר האמיתי שבו נקנתה הדירה הראשונה + המחיר של הדירה השניה (זה נראה לפי מה שכתוב שמחשבים לפי מחיר עכשוי אבל זה לא מספיק הגיוני כי הרי אם על הדירה הראשונה כבר שולם מס רכישה כי היא הייתה יקרה אז למה שאני ישלם שוב)

שאלה שניה היא מה בדיוק השמאי שמגיע לראות כשהדירה מחוברת צריך לוודא האם יש חשיבות לכך שהמונה מים וחשמל לא יהיו מחולקים (זכור לי שראיתי באיזהו מקום שיש לזה חשיבות) והאם יש חשיבות לכך שהדלת השניה תהיה אטומה או שניתן להסביר שנוח לחיות בדירה גם בצורה הזו שיש שתי כניסות ואני לא רוצה לעשות שיפוץ (כמובן שצריך מעבר ושיהיה אפשות לחיות בשני הדירות)

הנושא משמעותי גם לגבי מימון משכנתא שבצוה כזו ניתן לקבל מימון על מישכון של שני הדירות כמו לדירה ראשונה (כלומר מימון מלא לדירה השניה בכפוף להצהרה שהדירה הולכת לאיחוד - זה מגובה גם החוזר של בנק ישראל וגם מוך הנסיון - לא בכל הבנקים)

 

[ירח אפל]

השאלה הראשונה היא האם מחשבים את שני הדירות לפי מחיר עכשוי או לפי המחיר האמיתי שבו נקנתה הדירה הראשונה + המחיר של הדירה השניה (זה נראה לפי מה שכתוב שמחשבים לפי מחיר עכשוי אבל זה לא מספיק הגיוני כי הרי אם על הדירה הראשונה כבר שולם מס רכישה כי היא הייתה יקרה אז למה שאני ישלם שוב)

רשום שם איך
תחבר את שטח הדירות ותחשב את אחוז הקניה החדשה, כלומר אם הדירות זהות בגודלן, אז 50%.
מה שקנית זה 50% מנכס ועל החלק הזה תשלם את המס היחסי.

 

[משה22]

רשום שם איך
תחבר את שטח הדירות ותחשב את אחוז הקניה החדשה, כלומר אם הדירות זהות בגודלן, אז 50%.
מה שקנית זה 50% מנכס ועל החלק הזה תשלם את המס היחסי.

תודה על התגובה
ראיתי - אבל אם לדוגמה קניתי לפני שנה דירה ב2500000 ושילמתי עליה מס רכישה ועשכיו אני קונה עוד דירה באותו גודל ששוויה עכשיו 3500000 אני ישלם מס רכישה לפי 6000000? והרי זה לא הגיוני כי על מה שקניתי בעבר שילמתי
וממילא לפי זה אז גם אם קניתי דירה ראשונה לפני 10 שנים במחיר של 100000 (שפטורה ממס) ועכשיו דירה צמודה זהה במחיר של 1800000 אין סיבה שאני ישלם מס רכישה מ 3600000 (1800000 + 1800000) אלא רק מ 2800000 (1000000 + 1800000) (ככה נראה לי אמור להיות - אבל נראה שם כדבריך - אודה למי שיחכים אותי או בהיגיון של הדבר או שמא לא הבנתי מספיק את הכתוב)

 

[ירח אפל]

תודה על התגובה
ראיתי - אבל אם לדוגמה קניתי לפני שנה דירה ב2500000 ושילמתי עליה מס רכישה ועשכיו אני קונה עוד דירה באותו גודל ששוויה עכשיו 3500000 אני ישלם מס רכישה לפי 6000000? והרי זה לא הגיוני כי על מה שקניתי בעבר שילמתי
וממילא לפי זה אז גם אם קניתי דירה ראשונה לפני 10 שנים במחיר של 100000 (שפטורה ממס) ועכשיו דירה צמודה זהה במחיר של 1800000 אין סיבה שאני ישלם מס רכישה מ 3600000 (1800000 + 1800000) אלא רק מ 2800000 (1000000 + 1800000) (ככה נראה לי אמור להיות - אבל נראה שם כדבריך - אודה למי שיחכים אותי או בהיגיון של הדבר או שמא לא הבנתי מספיק את הכתוב)

על מה שקנית בעבר כבר שילמת מס רכישה, אתה לא משלם שוב.

לפי הדוגמא שלך, קנית דירה במיליון לפני 10 שנים, בזמנו שילמת מס רכישה במידה והיה צריך.
היום אתה קונה דירה צמודה זהה בגודלה לפי 1.8 מיליון ואתה עומד בזכאות להכרה כדירה אחת בשתיהן.

הדירה החדשה היא בגודל 50% מהסך הכל שטח רצפה.
אז המחיר הכולל הוא 1.8×2 = 3.6 מיליון שקל.
על המחיר הכולל מחשבים מס רכישה לפי דירה יחידה.
לפי מחשבון מס רכישה של רשות המסים יוצא 78,684₪.

מכיוון ששטח הדירה שקנית הוא רק 50% מסך כל השטח, תשלם 50% מהמס כלומר
78,684 × 50% = 39,342₪

 

[ירח אפל]

באופן כללי זה הגיוני, כי אפשר להגיד שלפני עשר שנים קנית חצי דירה, ועכשיו אתה רוכש את החצי השני.
ואפילו קיבלת הטבה בזה שלפני עשר שנים קנית חצי דירה אבל שילמת מס רכישה כאילו זה היה דירה שלמה.

 

[משה22]

כדאי שתשתמש בסימני פיסוק, כי כך אני לא מצליח להבין מה רשמת.

באופן כללי זה הגיוני, כי אפשר להגיד שלפני עשר שנים קנית חצי דירה, ועכשיו אתה רוכש את החצי השני.
ואפילו קיבלת הטבה בזה שלפני עשר שנים קנית חצי דירה אבל שילמת מס רכישה כאילו זה היה דירה שלמה.

תודה רבה על המענה - לבנתיים זה נראה שלא את כולם זה מעניין
לא מספיק הבנתי מקודם מה שכתבת - טעיתי בתגובה
עכשיו הבנתי.
השאלה היא האם ברור שאני ישלם 39,342 ולא 78,684
כי לפי איך שאני הבנתי משם, זה הולך שמצרפים את הכל לפי ערך הדירה החדשה ומשלמים מס רכישה כולל לפי דירה ראשונה.

 

[האזרח הקטן]

דווקא יש היגיון. אם מצמידים שתי דירות, אי אפשר יותר להתייחס למחיר של חלק אחד במנותק מהחלק השני - זו הופכת לדירה אחת, והשווי שלה נקבע לפי העסקה האחרונה, מכאן נגזר גם שיעור המס שלה, ומכיוון שאתה קונה רק חלק ממנה מפעילים יחסיות.

 

[ירח אפל]

השאלה היא האם ברור שאני ישלם 39,342 ולא 78,684
כי לפי איך שאני הבנתי משם, זה הולך שמצרפים את הכל לפי ערך הדירה החדשה ומשלמים מס רכישה כולל לפי דירה ראשונה.

בהוראת הביצוע שהזכרת, רשום לפחות שלוש פעמים ואפילו מודגש שישולם לפי חישוב חלק מדירה.

 

[משה22]

בהוראת הביצוע שהזכרת, רשום לפחות שלוש פעמים ואפילו מודגש שישולם לפי חישוב חלק מדירה.

עכשיו אני שם לב לזה,
אני כבר הרבה זמן מסתפק בזה ולא ידעתי להכריע.
כנראה שקראתי את זה מידי מהר.
תודה רבה.

 

[משה22]

2 שאלות מענינות שלא מצאתי עליה תשובה בנושא מיסוי מקרקעין
יש את תקנות רשות המיסים הוראה 3/2013 לגבי קניה של דירה שניה שצמודה לדירה קיימת שזה מוגדר כרידה ראשונה לגבי מס רכישה (יש כל מיני תנאים בשביל לעמוד בקריטרון הזה)

השאלה הראשונה היא האם מחשבים את שני הדירות לפי מחיר עכשוי או לפי המחיר האמיתי שבו נקנתה הדירה הראשונה + המחיר של הדירה השניה (זה נראה לפי מה שכתוב שמחשבים לפי מחיר עכשוי אבל זה לא מספיק הגיוני כי הרי אם על הדירה הראשונה כבר שולם מס רכישה כי היא הייתה יקרה אז למה שאני ישלם שוב)

שאלה שניה היא מה בדיוק השמאי שמגיע לראות כשהדירה מחוברת צריך לוודא האם יש חשיבות לכך שהמונה מים וחשמל לא יהיו מחולקים (זכור לי שראיתי באיזהו מקום שיש לזה חשיבות) והאם יש חשיבות לכך שהדלת השניה תהיה אטומה או שניתן להסביר שנוח לחיות בדירה גם בצורה הזו שיש שתי כניסות ואני לא רוצה לעשות שיפוץ (כמובן שצריך מעבר ושיהיה אפשות לחיות בשני הדירות)

הנושא משמעותי גם לגבי מימון משכנתא שבצוה כזו ניתן לקבל מימון על מישכון של שני הדירות כמו לדירה ראשונה (כלומר מימון מלא לדירה השניה בכפוף להצהרה שהדירה הולכת לאיחוד - זה מגובה גם החוזר של בנק ישראל וגם מוך הנסיון - לא בכל הבנקים)

אשמח להקפיץ אם יש מישהו שיודע לענות לי על השאלה השניה

 

[ירח אפל]

אשמח להקפיץ אם יש מישהו שיודע לענות לי על השאלה השניה

כדאי שתברר מול רשות המסים.

ודרך אגב, שכחת את התנאי הכי חשוב, שלמשפחתך המיועדת להתגורר בדירה יהיו מספר נפשות שדורש את גודל הדירה הכפולה.

 

[משה22]

אני לא יודע איך אפשר לברר מולם - לא מכיר מענה נורמלי
והתנאי השני לא רלוונטי - אני יכול להביא את כל השכנים בבנין

 

[ירח אפל]

והתנאי השני לא רלוונטי - אני יכול להביא את כל השכנים בבנין

איך קשורים השכנים? קראת בכלל את הוראת הביצוע המדוברת?
רק אם צרכי המשפחה שלך דורשים דירה יותר גדולה זה אפשרי.

 

[משה22]

התמונה לא נפתחת לי
אבל קראתי עכשיו שוב ואני לא רואה שיש תנאי לכך שזה צרכי המשפחה (זה רק סיטואציה להסבר מדוע נקנתה הדירה השניה)
כך לפחות להבנתי