בניית בית

[unrealx]

חבר שאני יכול לסמוך עליו שמגיע מתחום הנדל"ן (ייעוץ משכנתאות + קבוצות רכישה, גם בנה בית בעצמו באותו איזור לפני הרבה שנים) הציע לי את ההצעה הבאה של בניית בית באיזור שלו:
1. רכישת מגרש 200 מ"ר - עלות 1.5 מ'
2. בניית בית ע"י קבלן (שבונה גם לעצמו במיקום קרוב) - 1.08 מ' (4500 ש"ח למטר, בנייה 225 מטר)
3. מס רכישה, אדריכל, אגרות - 100K
נניח בלת"מים ב- 50K
סה"כ 2.82 מ'

החזון שלי הוא לבנות בית עם יחידת דיור, ולהשכיר את יחידת הדיור + הבית (שנה וחצי עד שניתן למכור) - ואז להחליט אם למכור או לעבור לבית (כרגע אין צורך), וכמובן להרוויח מהעסקה.
בתים פרטיים כמו זה באותו איזור נמכרים בכ- 3.5 מ' ש"ח.
זמן בנייה משוער כשנה.

ההון העצמי שלי מורכב כרגע מ:
950K תיק מניות ממוסה
78K קרן השתלמות לא נזילה
279K קרן פנסיה
הייתי שמח לשלב נדל"ן בתיק וזו נראית כמו הזדמנות טובה. במקרה הזה מעוניין להתמנף במקסימום (75% - דירה ראשונה) ואת השאר להמשיך להשקיע במניות (מעדיף לשלם כמה שפחות מס רווחי הון מהרווחים עד כה). נראה שאצטרך כאן הון עצמי של כ- 700K

לי זה נראה כמו רווח של ~550K (בקיזוז עמלות ומיסים), אבל מה אני מבין - לא התעסקתי בנדל"ן בעבר ואין לי דירה בבעלותי, אבל הקשרים והחישוב הנ"ל מראים כדאיות כלכלית מובהקת + צבירת ניסיון בשבילי, ולכן אני כותב כאן:
ממה כדאי לי להזהר? מישהו כאן בנה בית ויכול לשתף לאיזה דברים כדאי לי לשים לב? עוד דברים שכדאי לי לבדוק?

תודה מראש!

 

[amit]

(4500 ש"ח למטר, בנייה 225 מטר)

יותר לכיוון 7000

 

[אורי ג.]

2. בניית בית ע"י קבלן (שבונה גם לעצמו במיקום קרוב) - 1.08 מ' (4500 ש"ח למטר, בנייה 225 מטר)

בחלום הלילה.

 

[unrealx]

יותר לכיוון 7000

בחלום הלילה.

מה חלום, זה המחיר שהקבלן הביא לי.

 

[אורי ג.]

מה חלום, זה המחיר שהקבלן הביא לי.

אני לא יודע איזה הצעה הביאו לך באיזה באם זה בגמר מלא ואם זה כולל מע"מ.
אין סיכוי קל שבקלים שאתה תבנה בית בצורה חוקית ב4500 ש"ח למ"ר כולל מע"מ.

 

[amit]

מה חלום, זה המחיר שהקבלן הביא לי.

כן, אבל אז תבוא עם תוכנית של 225 מטר והוא יסביר לך שב2 קומות יש 3 רצפות אז תכפיל ב1.5 את המטראז, ויש יציקות בחוץ ומרפסות וחומות ....

וחוץ מזה הוא כרגע לא הביא לך כלום, אין לך היתר ולא קיבלת הצעת מחיר כתובה .

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יותר לכיוון 7000

+1.

הקבלן יגיד לך 4500 בטח. זה ייגמר במספרים שאמרו לך כאן +/-. אם תתכנן כלכלית לפי 4500 למטר תראה שמהר מאוד אתה נכנס לבור. קח 7000 וגם עליו הייתי מוסיף ביטחון של 15%.

נ.ב - מדברים על מחיר עד גמר, כולל. בנייה ברמה טובה.

 

[פזרן]

התרחיש היחיד שסביר בעיניי שקבלן יבקש רק 1.08מ עבור בניית בית של 225מר, הוא אם זה מחוץ לקו הירוק והקבלן הוא קרוב משפחה שעושה לך טובה ולא מרוויח עליך גרוש. אבל לפי המחירים שציינת זה כנראה בתחום הקו הירוק, לכן להצעת מחיר של הקבלן יש רמת אמינות כמו הצעה להשקעה עם תשואה מובטחת של 30%.

 

[בת העמק]

בניית בית ע"י קבלן (שבונה גם לעצמו במיקום קרוב) - 1.08 מ' (4500 ש"ח למטר, בנייה 225 מטר)

זה המחיר שהוא נתן לך לבניית השלד בלבד או כולל כל התשתיות, נקודות החשמל, החלונות, המטבח, האמבטיה וכן הלאה?

 

[unrealx]

אני לא יודע איזה הצעה הביאו לך באיזה באם זה בגמר מלא ואם זה כולל מע"מ.
אין סיכוי קל שבקלים שאתה תבנה בית בצורה חוקית ב4500 ש"ח למ"ר כולל מע"מ.

ן, אבל אז תבוא עם תוכנית של 225 מטר והוא יסביר לך שב2 קומות יש 3 רצפות אז תכפיל ב1.5 את המטראז, ויש יציקות בחוץ ומרפסות וחומות ....

וחוץ מזה הוא כרגע לא הביא לך כלום, אין לך היתר ולא קיבלת הצעת מחיר כתובה .

+1.

הקבלן יגיד לך 4500 בטח. זה ייגמר במספרים שאמרו לך כאן +/-. אם תתכנן כלכלית לפי 4500 למטר תראה שמהר מאוד אתה נכנס לבור. קח 7000 וגם עליו הייתי מוסיף ביטחון של 15%.

נ.ב - מדברים על מחיר עד גמר, כולל. בנייה ברמה טובה.

התרחיש היחיד שסביר בעיניי שקבלן יבקש רק 1.08מ עבור בניית בית של 225מר, הוא אם זה מחוץ לקו הירוק והקבלן הוא קרוב משפחה שעושה לך טובה ולא מרוויח עליך גרוש. אבל לפי המחירים שציינת זה כנראה בתחום הקו הירוק, לכן להצעת מחיר של הקבלן יש רמת אמינות כמו הצעה להשקעה עם תשואה מובטחת של 30%

ה המחיר שהוא נתן לך לבניית השלד בלבד או כולל כל התשתיות, נקודות החשמל, החלונות, המטבח, האמבטיה וכן הלאה?

דבר ראשון, תודה לכולם על התגובות.
מסתבר שבסוף אין לי אפשרות לקנות את המגרש, הייתה תפנית בעלילה והוא עדיין לא מוצע לשוק הפרטי (אם יוצע בכלל. אם כן כמובן שאעדכן כאן).
לגבי אם כולל מע"מ / גמר, אני חושב שכן, הקבלן הזה הוא חבר של החבר שהציע לי את העסקה הזאת, אם תהיה לי אפשרות להתקדם עם העסקה אדע להגיד בהרחבה אם זה כולל את כל מה שנכתב כאן.
וזה לא מחוץ לקו הירוק.. ממש לא.

 

[אורי ג.]

לגבי אם כולל מע"מ / גמר, אני חושב שכן, הקבלן הזה הוא חבר של החבר שהציע לי את העסקה הזאת, אם תהיה לי אפשרות להתקדם עם העסקה אדע להגיד בהרחבה אם זה כולל את כל מה שנכתב כאן.

המלצה:
אל תאמין להדיוטות ואנונימיים באינטרנט וגם לא לחברים/קבלנים.
לפני שאתה נכנס לעסקה בשווי כ3M ש"ח (לפי התחזיות האופטימיות שלך), תקבע פגישה עם כמה חברות ניהול ופיקוח על בנייה, אפשר גם פרילנסרים, בעלי נסיון ומוניטין, תשאל אותם על התהליך, על פרק זמן הדרוש לכך וועל הערכת מחיר לעלויות בהתאם לתוואי בנייה כללי (טופוגרפיה, סוג קרקע, מספר קומות, מרתפים, סטנדרד, מ"ר וכו').
בכל מקרה אל תעיז להכנס לפרוייקט כזה ללא ליווי ומפקח צמוד.
איך אני הייתי מתקצב:
6500 ש"ח למ"ר בנייה + מע"מ לסטנדרד רגיל, לא כולל פיתוח מגרש, אגרות והיטלים, לא כולל מרפסות ומרפסת גג
פיתוח מגרש, סביב 500 ש"ח למ"ר + מע"מ
10% מהיקף הפרוייקט ליועצים, מהנדסים, אדריכל וכו'
היטלים ואגרות
הוצאות מימון
הוצאות שיווק
הוצאות תיווך
הוצאות משפטיות
הוצאות כלליות
מס רכישה
מס שבח/הכנסה

 

[c881]

סיימתי השנה 180 מטר רבוע, מתוכם 70 מטר מרתף.
המספרים שציינת לא מסתדרים לי.

נ.ב.
נסה להפריד בין חברים לעסקים.
כלומר, אם אתה רוצה שישארו לך חברים.

 

[minimizer]

נשמע סופר פישי. אני מבין שזה כבר לא רלוונטי, אבל אם זה אי פעם יהיה רלוונטי לך ליועץ בלתי תלוי כי הנתונים שמסרת (שנמסרו לך) הם לא הגיוניים.
1.5 מיליון ש"ח על מגרש של 200 מ"ר? של מי המגרש? זה כולל פיתוח? איך הקבלן מתכנן לבנות 225 מ"ר על מגרש של 200 מ"ר? (מה התכסית המותרת, כמה קומות מותר לבנות בתב"ע וכו').

נאמר זאת כך - אם זו אכן הייתה עסקה כל כך משתלמת, למה שהוא יציע לך אותה ולא יבנה בעצמו עוד בית?

 

[c881]

225 מ"ר על מגרש של 200 מ"ר

לפחות בנס ציונה - מותר לבנות 25% קומת קרקע ו-15% קומה א. אפשר לנייד את האחוזים כלפי מעלה ומטה וניתן לבקש 6% חריגה.
מרתף מותר להיות בגודל קומת קרקע.
כמו כן מותר 30% תוספת לקומה "מרפסות סגורות".

אז 46% בקומה א * 1.3 = 59.8% בקומה א' ועוד 59.8% כמרתף = 119% משטח המגרש...
200*1.19 = 238 מטר בנוי על 200 מטר.

זה בנס ציונה.

בתל אביב שמעתי שמגרשים פינתיים (שפעם היו סניפי בנק) הם סופר מבוקשים בגלל אחוזי בניה מוגדלים.

 

[Shlomi Z]

2. בניית בית ע"י קבלן (שבונה גם לעצמו במיקום קרוב) - 1.08 מ' (4500 ש"ח למטר, בנייה 225 מטר)

קח מפקח.

 

[minimizer]

לפחות בנס ציונה - מותר לבנות 25% קומת קרקע ו-15% קומה א. אפשר לנייד את האחוזים כלפי מעלה ומטה וניתן לבקש 6% חריגה.
מרתף מותר להיות בגודל קומת קרקע.
כמו כן מותר 30% תוספת לקומה "מרפסות סגורות".

אז 46% בקומה א * 1.3 = 59.8% בקומה א' ועוד 59.8% כמרתף = 119% משטח המגרש...
200*1.19 = 238 מטר בנוי על 200 מטר.

זה בנס ציונה.

כן, לא התכוונתי שזה לא אפשרי אלא שחובה לבדוק את התב"ע והוראות הועדה המקומית וכו' כדי להבין בדיוק מה המגבלות.
אגב, אם העלות של 1.08 מש"ח ל-225 מ"ר כוללת מרתף זה בכלל מדע בדיוני...

 

[סולידי]

אז 46% בקומה א * 1.3 = 59.8% בקומה א' ועוד 59.8% כמרתף = 119% משטח המגרש...
200*1.19 = 238 מטר בנוי על 200 מטר.

זה בנס ציונה.

מותר לבנות עד גבול מגרש?

3. מס רכישה, אדריכל, אגרות - 100K

לפני שנתיים שילמתי לאדריכל 50k.
ואגרות אצלינו בישוב היו 170 שח לכל מטר מגרש פלוס 270 שח לכל מטר בנוי.

 

[c881]

מותר לבנות עד גבול מגרש?

יש הגבלה של 3 מטר מהצדדים, 5 מטר מקדימה, 6 מטר מאחורה.
אפשר לחרוג ב-10%

 

[סולידי]

יש הגבלה של 3 מטר מהצדדים, 5 מטר מקדימה, 6 מטר מאחורה.
אפשר לחרוג ב-10%

בכל אזור ההגבלות קצת שונות.
אבל בכל אופן אני לא רואה איך בכלל נשאר מקום לבנות על מגרש של 200 מ"ר.

 

[פזרן]

בכל אזור ההגבלות קצת שונות.
אבל בכל אופן אני לא רואה איך בכלל נשאר מקום לבנות על מגרש של 200 מ"ר.

אכן צפוף אבל דוחסים. 225מר, אפשר לבנות ב3 מפלסים של 75מר.
מגרשים של 200 קטנים יחסית ובדרך כלל מקבלים הקלות בחריגה בגבולות מגרש. אבל נניח שאין הקלות ונניח מגרש ברוחב 10 ובעומק 20.
אתה יכול לבנות בית ברוחב 7 ובעומק 11. תשאיר 3מ מהצד (0 מהצד השני, דו), ו4מ מהחזית. נשארה לך 50מר נטו גינה מאחורה, סביר.