• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

בניית בית קרקע ומכירתו- האם כדאי?

amos1

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
192
דירוג
181
רציתי לדון אתכם על האופציה לעבוד כמו קבלנים.
לקנות מגרש, לבנות בית קרקע בסטנדרט ממוצע ולמכור אותו למרבה במחיר.
למיטב הבנתי לרוב הרווח בעסקים מסוג זה עומדים על סביב ה20%. ואני יוכיח את זה בדוגמא:
בנייה "רגילה" עולה סביב ה 4000 למ"ר. ז"א בניית בית קרקע של 150 מ"ר אמור לעלות כ 600,000 ש"ח.
עלות מגרש לפי יד2, נניח בבנימינה:

http://www.yad2.co.il/Nadlan/sales....lPrice=&PriceType=1&FromFloor=&ToFloor=&Info=

1,250,000 למגרש 420 מ"ר

ז"א אחרי בנייה יוצא 185000
נוסיף 150,000 על ברבורים שחורים (עבודה שהיה צריך לעשות כפול, קבלן רמאי וכו') -הגענו ל 2 מיליון.

מחיר בית קרקע חדש מוכן בבנימינה בסטנדרט שציינתי עומד על סביב 2.6 מיליון שקל:

http://www.yad2.co.il/Nadlan/sales....lPrice=&PriceType=1&FromFloor=&ToFloor=&Info=

מה אתם אומרים? אולי זאת דרך טובה לעשות כסף? חוץ מזה אין מיסוי על רווח ממכירת נדלן (אלה אם כן יש מרווח של פחות מ 4 שנים בין עסקאות).

שימו לב, שוק הנדל"ן פרוץ וללא מס כמעט, ולדעתי משם נובע הרווח.
 

גבי

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
33
דירוג
39
סתם נקודות למחשבה, מה עם כל מיני אגרות, מיסים, תשלומים לאדריכל, מהנדס בניין, מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה, תשלומים לחברת חשמל וחברת המים על חיבורים.
 

Smile

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
89
דירוג
127
נשמע לי כמו רעיון יפה, יצירתי. אך אין לי מושג אם אכן כדאי.
אבל כמו שאומרים, אם לא תיקח סיכונים, לא תגיע להצלחות ולא תראה אף פעם תוצאות.

מה שכן יישם לך כלל אצבע, תמיד אבל תמיד תראה יותר מדי ברבורים שחורים.
ככה גם תמנע מכל מיני הפתעות כמו שהגיב גבי, כל מיני אגרות והוצאות נלוות.
מקסימום יצא והגזמת עם הברבורים השחורים, אז הכסף הנותר נכנס לכיסך. אם לא הגזמת, לפחות לא הופתעת וראית הכל וורוד.

יכול להיות אפילו נתת פה רעיון לכמה אנשים שיש להם את הכח, הרצון, והיכולת להיכנס לפרויקט כזה. זה לא אומר שמה שהצעת זה רעיון רע. בכלל לא.
 

ohadbx

משתמש רשום
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
18
דירוג
16
כמה דברים שלא התייחסת אליהם:
1. בהנחה ואין לך 1.25 מליון ש"ח במזומן תצטרך לקחת הלוואה שבהכרח תפגע בתשואה שתשיג. האם בכלל יש לך אפשרות ללוות סכום כזה? (יש לקחת בחשבון גם עלות של ביטוח חיים ועמלת פרעון מוקדם של ההלוואה). בנוסף יש הרבה הוצאות ידועות מראש- למשל עו"ד,מתווך, ועמלות לרשות העירונית.
2. הבנייה תיקח כמה שנים- לא יודע להעריך כמה. אם למשל תיקח 5 שנים (כולל כל האישורים ופיתוח הקרקע)- האם זה שווה את המאמץ והסיכון כדי לקבל תשואה של סביבות 4% בשנה?
3. בניית בית דורשת המון שעות ומאמץ אישי לליווי. כידוע זמן=כסף ויש לתת את הדעת גם על השקעת הזמן לעומת התועלת.
4. סיכון: בתהליך שהצעת את נאלץ להתמודד עם 3 איומים: מוכר רמאי, קבלן רמאי ורוכש רמאי. כל אחד מהם יכול לפגוע בך במאות אלפי ש"ח- נזק שייקח שנים לתקן אותו. האם אתה מוכן לסכן סכום כזה?
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
תשמעamos1,
הרעיון טוב ונחמד אבל,
אתה מדבר על סכומים גדולים למתחיל.
מה שאני מציע זה לקנות דירה מעפנית, מוזנחת בפריפריה, להשקיע 20K בשיפוץ ולנסות למכור או להשכיר.
כך אתה מתאמן בקטנה על דירה אחת או שתיים ואחר כך תנסה את תהליך בכסף גדול יותר.
איך אומרים? אל תקפוץ מעל הפופיק אם זו הניסיון הראשון שלך.
לאט, לאט, צעד, צעד, עקב אחר אגודל
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
הכסף הגדול נמצא בדירות הקטנות, מינימם השקעה ומקסימום הכנסה (דעתי הסוביקטיבית כמובן)
 

ohadbx

משתמש רשום
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
18
דירוג
16
@yossik - מסכים איתך, אך יש לבחון גם האם במהלך כזה הרוכש לא מאבד הטבות שונות לרכישת קרקע/דירה ראשונה, שבדרך כלל ניתנות רק למי שלא היה בעבר בעל דירה.
 

Smile

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
89
דירוג
127
@yossik - מסכים איתך, אך יש לבחון גם האם במהלך כזה הרוכש לא מאבד הטבות שונות לרכישת קרקע/דירה ראשונה, שבדרך כלל ניתנות רק למי שלא היה בעבר בעל דירה.

תוכל בבקשה לפרט או להפנות להטבות שלהן זכאי רוכש דירה ראשונה? אשמח לקרוא. כרגע אני בור בנושא ואין לי מושג. תודה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
תוכל בבקשה לפרט או להפנות להטבות שלהן זכאי רוכש דירה ראשונה? אשמח לקרוא. כרגע אני בור בנושא ואין לי מושג. תודה.
Smile,
הט׳רד הזה התחיל כשאלה האם כדאי להיות קבלן ולעשות כסף ולא הטבות לזכאים וכו׳.
לעניות דעתי שאלתך לא במקום כאן וכדאי שתיפתח פוסט חדש...
 

Smile

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
89
דירוג
127
Smile,
הט׳רד הזה התחיל כשאלה האם כדאי להיות קבלן ולעשות כסף ולא הטבות לזכאים וכו׳.
לעניות דעתי שאלתך לא במקום כאן וכדאי שתיפתח פוסט חדש...
לא משנה, תודה יוסי.
 

הדר

משתמש רשום
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
7
דירוג
8
לפעמים הטבת הן מכשול
 

מומו

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
58
דירוג
31
הרעיון סביר, אני בהחלט חושב שאפשר לעשות סיבוב יפה על קניה של מגרש במחיר נמוך ממחיר השוק (כמו בכל דבר גם בזה אפשר למצוא דברים קצת יותר נמוכים) בניה בסטנדרט בינוני מינוס ומכירה.
כמה דברים :
1) כדאי לקחת בחשבון בניה במחיר של 5000 למ"ר
2) לא כל המגרשים נולדו זהים וישנם פרמטרים נסתרים מהעין (כגון עלויות פיתוח שעדיין לא שולמו, זכויות בניה, צורת המיגרש). בתור מישהו ללא נסיון בזה יש סיכוי ש"תיפול" על מגרש שאף אחד לא קנה מסיבות שלא ידועות לך. שמאי יכול לעזור בזה לפני רכישה (אבל לא בהרבה) , העלות היא אזור ה 3000 לשמאות מלאה ובערך 500 להערכה ראשונית.
3) ההשוואות שאתה עושה ביד2 לא רלוונטיות לכלום (הם מראות מה אנשים מבקשים, לא בכמה הם מוכרים), עדיף להסתכל על נתוני רשות המיסים (באתר מדלן) למרות שזה גם לא אומר הרבה. הדרך היחידה היא להתחיל ממש לעבוד ברגליים, לבחור אזור שנראה לך אטרקטיבי, להציג עצמך כקונה ולחפש בתים ומגרשים לקניה. רק ככה תבין מה באמת אפשר לקבל תמורת כמה כסף (בערך). אם תעשה את זה לאורך זמן אתה תגלה גם כמה מגרשים שיושבים ללא דורש לאורך זמן (ראה סעיף 2).
4) לדעתי זאת השקעה די ספקולטיבית, אני מניח שברגע נתון כל ההון שלך יהיה מושקע בפרוייקט הזה. ההשקעה מאוד חשופה למכירי הדירות.
5) לבנות בית מ 0 זה תיק, אפשר לעשות את זה עם פחות כאב ראש אבל זה יכול לעלות יותר כסף (נגיד עם קבלן מפתח) או לפגוע בביקוש לבית (בנייה קלה). לא בטוח שזה רעיון כל כך טוב ואולי באמת עדיף להתחיל(כמו מי שאמר למעלה) עם השבחה יותר פשוטה של נכס.
6) באיזור בנימינה הייתי מסתכל גם על פרדס-חנה כרכור.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,491
דירוג
2,456
קח בחשבון שב2013 שינו את שיטת חישוב המס על מכירת דירה.
פעם היה פטור כל 4 שנים, היום יש פטור לדירה הראשונה ומשם 25% (בחישוב יחסי בהתאם לשנה בה קנית את הבית).

לגבי הטבות - אם אני לא טועה אפשר לקחת משכנתא של עד 75% לדירה ראשונה .
אם קנית ומכרת ועכשיו אתה קונה דירה אחרת- אתה יכול לקחת עד 50%...
 

amos1

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
192
דירוג
181
תודה חברים, קיבלתי תמונה.
נכון להיום לא היה בבעלותי נכס נדלני משום סוג.
אני שוקל לעשות שותפות על דבר כזה עם בת דודה שלי. חצי חצי.
אני אדע לבדוק מס השבחה ופיתוח לפני הקניה, על פניו נראה שאפשר להרים 20%.
לפי מה שבדקתי, זמן בניית בית קרקע עומד על 8 חודשים וזה די סבבה, צריך רק לבדוק את עניין האישורים. כמה זמן לוקח להוציא וכו'.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
תודה חברים, קיבלתי תמונה.
נכון להיום לא היה בבעלותי נכס נדלני משום סוג.
אני שוקל לעשות שותפות על דבר כזה עם בת דודה שלי. חצי חצי.
אני אדע לבדוק מס השבחה ופיתוח לפני הקניה, על פניו נראה שאפשר להרים 20%.
לפי מה שבדקתי, זמן בניית בית קרקע עומד על 8 חודשים וזה די סבבה, צריך רק לבדוק את עניין האישורים. כמה זמן לוקח להוציא וכו'.
תתכנן 24 חודשים עם הביוקרטיה, אישורים, בקשישים, מאכרים.
הבניה זה החלק הקצר ביותר, ניתן לבנות גם ב 3 חודשים אבל כול המסביב.... ותחשוב גם הלוואת גישור כי הפרוייקט עלול להתמרח עד שנתיים.
 

ליאור

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
75
דירוג
99
תרשו לי לתקן, ההטבות הן לדירה יחידה (גם בית צמוד קרקע נחשב דירה במקרה זה) ולא "דירה ראשונה" כפי שכתבו פה מעלה.
דהיינו גם אם הייתה ברשותך דירה ומכרת אותה על הרכישה \ מכירה הבאה אתה זכאי לאותם הטבות. יש הגבלות נוספות כגון תקרת מחיר ותקופת צינון עד מכירה.

אבל כרעיון הרעיון טוב. קוראים לזה יזם. העניין הוא שזה לא כל כך פשוט.
 

קפבלנקה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,486
דירוג
2,115
20% זה יפה אבל השאלה בכמה זמן, באיזו רמת סיכון, ומהי העלות האלטרנטיבית באותו סיכון.
תנסה להעריך גם כמה זמן ההתעסקות בזה תגזול ממך בפועל כי מבחינה כלכלית גרידא זמן=כסף בין אם אתה משקיע פאסיבי ובין אם אתה עובד באופן אקטיבי.
תשכח משנתיים, זה תמיד מתעכב.
אם אחרי 4 שנים והמון עבודה תגלה שהגדלת את ההון ב - 20% נומינלית, אני לא מוצא את ההשקעה כמשתלמת במיוחד, ברמת הסיכון הקיימת, מבחינה כלכלית בלבד.
 

אבא עשיר

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
192
דירוג
82
אני חושב שדברים כאלה צריך להשאיר למקצוענים.
אם אין לך ניסיון כנראה שתעשה את כל הטעויות האפשריות.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
אני חושב שדברים כאלה צריך להשאיר למקצוענים.
אם אין לך ניסיון כנראה שתעשה את כל הטעויות האפשריות.
יש אנשים שהמומחיות שלהם זה ׳ליווי פרויקטים׳.
הם לא מאכרים, אלו אדריכלים ואנשים שמלווים פרוייקטים בצורה שקופה מתחילת הקונספט עד להקמת הבית.
עלות השירות אולי יקרה אבל ממש זעומה ביחס למחיר ההשקעה הכוללת.
השרות כולל בדרך כלל בחירת קבלן ביצוע ועיצוב חוץ ופנים.
המומחיות שלהם זה קשר ישיר עם ספקים שיכולים להוריד עלויות חומרי בניה וספקים.
אם אתה לא מרגיש נוח עם עבודה ישירה עם בני הדודים שלנו הם יעשו את העבודה עבורך ויחסכו לך עשרות אלפים.
פרטים נוספים בפרטי.
 

אלון

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
204
דירוג
188
עוד עלות שיש לקחת בחשבון: מס רכישה של 6%. במקרה של 1,250,000 ש"ח - יש לשלם מס רכישה של 75,000 ש"ח.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M בניית בית נופש בצפון נדל"ן 0
unrealx בניית בית נדל"ן 22
ג האם ניתן לקחת משכנאת על סכום של מגרש + עלות בניית בית? נדל"ן 5
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
ה בניית בית בארה"ב - טמפה ביי נדל"ן 19
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
M כלי שמאפשר בניית תיק השקעות וירטואלי פוסטים מאיכות נמוכה 1
Lag בניית הכנסות צדדיות כפרילנסר- בניית אתרים, עיצוב גרפי, e-commerce וכן הלאה התפתחות אישית 3
M בניית דו-משפחתי ומכירה של אחד הבתים נדל"ן 6
L בניית תיק לטווח ארוך שוק ההון 0
bobby בניית תיק סולידי 30-70 או 40-60 עם גידור מט"ח שוק ההון 6
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13
O בניית תיק השקעות עצמאי משולב IRA שוק ההון 6
חורש חוות דעת על בניית תיק עם שילוב שוק מקומי שוק ההון 6
S בניית תיק השקעות ראשוני שוק ההון 5
M בניית תיק השקעות לפנסיונרים שוק ההון 6
ד בניית קרדיט סוקר עם אשראי אמריקאי בלי SSN שוק ההון 2
T בניית תיק השקעות- אג"ח וקרנות שוק ההון 5
ה בניית תיק השקעות שוק ההון 1
M כמו כולם..בניית תיק חדש. סבבה? שוק ההון 26
W בניית תיק השקעות - אג"ח וקרנות כספיות שוק ההון 13
L בניית תיק השקעות פאסיבי שוק ההון 4
A בניית תיק השקעות ראשון שוק ההון 9
M בניית תיק השקעות בבלוג התמונה הגדולה שוק ההון 1
צ בניית תיק השקעות שוק ההון 2
H בניית פלח סולידי בתיק בעידן הריביות האפסיות שוק ההון 27
de dud בניית רובוט מלגו במחיר סודילידי אוף טופיק 7
M בניית תיק השקעות ע"פ JL Collins שוק ההון 80
1337justme מספר שאלות לגביי בניית תיק ההשקעות שוק ההון 19
H בניית תיק מ-0 שוק ההון 25
A בניית תיק וכישת אגח שוק ההון 10
ג התמונה הגדולה - בניית תיק השקעות - האם יש גרסה באנגלית? התפתחות אישית 4
י בניית תיק השקעות שוק ההון 14
O בניית תקציב בצורה ויזואלית עבור ילדים צרכנות פיננסית 5
א בניית ETF "לפי הזמנה" שוק ההון 3
D בניית תיק השקעות שוק ההון 5
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
מ בניית תיק אחרי יציאה לפנסיה שוק ההון 28
מ בניית תיק וגידור אגח שוק ההון 10
C בניית סימולציה - עזרה שוק ההון 15
O מספר שאלות לקראת בניית תיק שוק ההון 28
yortem בניית יחידת דיור - יביל אוף טופיק 12
ע בניית תיק השקעות(חדש בתחום) שוק ההון 16
ד בניית תיק השקעות + כמה שאלות מהותיות שוק ההון 39
A בניית תקציב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
ש בניית תיק פסיבי לאופטימזציה של מס שוק ההון 108
אורי ג. בניית תיק אג"חים בלבד שוק ההון 41
רוני בניית תיק השקעות ופורטפוליו נכסים מניבים בתנאי דפלציה וריבית שלילית שוק ההון 38
קפה שחור בניית תיק השקעות בצמוד לבעלות על חברה בע"מ שוק ההון 39
F בניית תיק - שולחן השרטוטים שוק ההון 21

נושאים דומים

למעלה