בניית בית בארה"ב - טמפה ביי

[המשקיע המתחיל הדביל]

שלום לכולם,
אפתח בכך שכבר מספר שבועות אני עוקב כאן אחרי נושאים שונים ומגוונים בעולם ההשקעות (בעיקר הנדל"ני), ובלי קשר לאחר סכום קטן שחסכתי בצד (כ-500K) החלטתי שאני רוצה להשקיע בנדל"ן (בעזרת מינוף ככל הנראה) ולפזר את ההשקעה ב2 מישורים:

1. בישראל - פרוייקט אליו אני נכנס עם 2 שותפים שהם גם חברים מאוד טובים, אחד מהם קבלן. הרעיון הוא לקנות שטח עליו בנוי כבר חלק ומושכר. את החלק הבנוי לשפץ (המצב שם נוראי וטוב שכך) ולהשאיר "אצלנו" כנכס מניב שכירות, ועל שאר השטח (כ-500 מ"ר) לבנות ולמכור. העסקה נמצאת בעיר הולדתנו אותה אנחנו מכירים היטב, גם ברמת האנשים, גם ברמת הרשויות, ולכן בעיניי יש לנו שם יתרון יחסי שזו כבר התחלה טובה. בדיון זה לא נתעמק בפרוייקט הזה.

2. חו"ל - היות והראשון הוא פרוייקט מאוד אקטיבי, אני רוצה שההשקעה הזו תהיה פאסיבית כמה שיותר ועליה אשמח להרחיב ולשמוע לעצת חכמים ממני. בחודשים האחרונים התעניינתי במספר פרוייקטים, והפרוייקט שכרגע הכי קורץ לי הוא פרוייקט בניית בית פרטי בטמפה ביי שבפלורידה. לפרוייקט הגעתי דרך חבר (החברה היזמית היא של אבא של חבר ממש טוב של חבר ממש טוב שלי - מקווה שלא סיבכתי עם אילן היוחסין), שמצד אחד זו שמינית נחמה כי אסטרטגיית ההשקעה שלי הייתה תמיד מפה לאוזן ולא דברים שמפורסמים באינטרנט, אך מצד שני היות ואני לא מכיר אישית את האבא, מצטער שאני קצת סקפטי אבל אני אוטומטית חושד ומבחינתי יש לבדוק את העסקה הזו בציציות.
הרעיון הוא בגדול - לקנות קרקע, לבנות עליה בית ברמה גבוהה, למכור, ולהינות מהרווח היזמי. זמן הפרוייקט הממוצע הוא כ-12-13 חודשים. כרגע ברמת הנתונים זה מה שקיבלתי (מלבד מצגת יפה ומושקעת שלא מעניינת אותי כי אני לא מסתכל בקנקן אלא...): https://ibb.co/JHzdRSH - אני לא מצליח לצרף סקרין שוט אז העלתי את זה לפה, מצטער. אתם יכולים להיות רגועים זה לא וירוס! הבהרה על הנתונים בתמונה שצירפתי - הפרוייקט הזה הוא פרוייקט קצת יותר גדול של בניית כמה בתים בצורת בניית רכבת (בתים צמודים), ולעסקה הזו כנראה ייכנסו עוד ידיים מלבדי.
אז בגדול אקסל תמיד אפשר לסדר, ומבחינתי זה לא אומר הרבה. אינני מבין גדול בתחום אבל יש לי קצת היגיון עסקי בריא מעסקים שעשיתי בחיי ורצות לי בראש המון שאלות שאני מתכוון לשאול ולחקור בעצמי:
1. מה שווי הקרקעות באיזור? (שלא יהיה מצב שהוא כבר בעל הקרקע ועושה עליי סיבוב במחיר).
2. האם יש היטלי השבחה או הוצאות נוספות שידרשו ממני פתאום במהלך הפרוייקט ואז אני אצטרך להזרים עוד כסף?
3. מה הבטוחה שלי בפרוייקט? הערת אזהרה על נכס עתידי? רושמים עליי את הקרקע?
4. האם נבנים עוד פרוייקטים כאלה לידי? שלא יהיה מצב של בניית יתר ואז בעיה במכירה.
5. מי ערב לעסקה? בנק? היזם עם הנכסים שלו? מה קורה אם העסקה נופלת?
ועוד כל מיני שאלות...

הייתי שמח מאוד לשמוע את דעתכם באופן כללי על הפרוייקט, על האיזור הזה, ולשמוע את עצתכם בדבר שאלות / תהיות נוספות שעליי להעלות ולבדוק.

 

[אורי ג.]

ומבחינתי יש לבדוק את העסקה הזו בציציות.

עם כל הכבוד אין לך ממש יכולת לבדוק את העסקה הזו בציציות, אולי ל @יהונתן ב. כן יש יכולת.
באקסל שצירפת אין עלויות מימון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אורי תודה על התגובה.
כוונתי היא שאני יכול להעלות מול היזם את כל השאלות הרלוונטיות שיש לי, ודרישות להצגת מסמכים, ובמידה וההסברים לא יניחו את דעתי, אוותר על ההשקעה.

 

[אורי ג.]

כוונתי היא שאני יכול להעלות מול היזם את כל השאלות הרלוונטיות שיש לי, ודרישות להצגת מסמכים, ובמידה וההסברים לא יניחו את דעתי, אוותר על ההשקעה.

אתה יכול לעלות שאלות מפה ועד הודעה חדשה אבל אין לך כלים לשאול את השאלות הנכונות ולא להבין את התשובות.
האם אתה מכיר את הסביבה העסקית של יזמות נדל"ן בהיקף כזה כזה במיקום הספציפי הזה בארה"ב? בספק.
אתה לא יכול לבצע DD לעסקה כזו כי פשוט אין לך את הכלים המתאימים לשם כל (גם לי לא).
אתה כן יכול לבקש דברים בסיסיים כמו:
מקבילה לדו"ח-0 בארץ ואם אין אז הצעת מחיר מחייבת לעבודת הבנייה או חוות דעת הנדסית לגבי העלויות.
בהנחה שהוא לא בעל הקרקע (אם הוא כן אז להתרחק אא"כ הוא קנה באותו המחיר שהוא מוכר לך) שמאות על שווי הקרקע.
דו"ח המאמת את מכירי המכירה המשוערים (CMA) עם עדיפות לדו"ח שמאי.
לבדוק את תנאי הCONSTRUCTION LOAN ושיש אחד כזה
לבדוק מה הנסיון של היזם (SPONSER), מה הנזילות שלו, מה ההון שלו וכמה הון עצמי הוא משקיע.

בהנחה שאתה לא תיקח אנשי מקצוע מטעמך לבדוק את הכל זה בסוף נופל על אמון, מצרך שאני אישית מאד קמצן בו.
אגב במצגת לא הייתי מזלזל, אמורים להיום שם הררים של מידע רלוונטי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אגב במצגת לא הייתי מזלזל, אמורים להיום שם הררים של מידע רלוונטי.

אתה צודק, הצגתי בצורה קצת מזלזלת את המצגת. דליתי ממנה את הפרטים שהיו חשובים לי להבין על האיזור - אחוז אבטלה, הגירה, דירות נמכרות באיזור וכו'.

 

[grimble grumble]

כל היתרונות שמנית בפרויקט הישראלי, הם בדיוק החסרונות שלך בפרויקט האמריקאי.
דעתי - ללכת על עסקאות שמרגישים בהן בנוח ולא לחפש הרפתקאות במקום שלא מבינים מי נגד מי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

דעתי - ללכת על עסקאות שמרגישים בהן בנוח ולא לחפש הרפתקאות במקום שלא מבינים מי נגד מי.

אני אדם של הזדמנויות, וכשיש הזדמנות (שבאה ממקור יחסית מהימן) אני פועל כדי לבדוק לעומק את העסקה והאם היא כדאית לי. גם אם זה אומר לצאת מאזורים בהם אני מרגיש נוח.

אגב, נתון שאולי לא אמרתי - בפרוייקט הזה אני מתכנן להשקיע 200k.
אשמח גם לשמוע אלטרנטיבות מעניינות להשקעה אם משהו עולה למישהו (לאור מטרות ההשקעה שהצגתי בהודעה הראשונה).

 

[יהונתן ב.]

שאלות שאני מתכוון לשאול ולחקור בעצמי:
1. מה שווי הקרקעות באיזור? (שלא יהיה מצב שהוא כבר בעל הקרקע ועושה עליי סיבוב במחיר).
2. האם יש היטלי השבחה או הוצאות נוספות שידרשו ממני פתאום במהלך הפרוייקט ואז אני אצטרך להזרים עוד כסף?
3. מה הבטוחה שלי בפרוייקט? הערת אזהרה על נכס עתידי? רושמים עליי את הקרקע?
4. האם נבנים עוד פרוייקטים כאלה לידי? שלא יהיה מצב של בניית יתר ואז בעיה במכירה.
5. מי ערב לעסקה? בנק? היזם עם הנכסים שלו? מה קורה אם העסקה נופלת?
ועוד כל מיני שאלות...

התכנית שהוא שלח לך מאוד בסיסית ולא אומרת כלום, את זה כבר הבנת אני מניח,
זה לא בהכרח אומר שיש משהו מסריח, אני מניח שזה משהו ראשוני מאוד ולא רצה להעמיס עלייך - תבקש scope of work מפורט יותר.

1.שלח לי את הכתובת אני יעזור לך עם זה, תן קצת פרטים על הנכס שיבנה - sqf / #bedrooms / #bathrooms / pool? /waterfront?
2. לא, אלא אם כן משהו לא הולך כשורה והיזם לא חישב עלויות נכון..וגם אז, זה משהו שאתם סוגרים בינכם ועשוי/צריך להופיע בחוזה, אף שזה לא כ"כ סביר.. פרוייקט של 1m+ בטמפה לא עושה קבלן entry level, אמור להיות לו כבר ניסיון, מניח שבדקת את הרקורד שלו(?)
3. אם יש לו מקור מימון אחר מקומי, סביר שאתה 2nd position lien.. אין לך יותר מידי כח או מילה בנושא, עסקאות עם חברים ומשפחה הן מבוססות אמון והיכרות - לטוב ולרע.
4. לא הייתי מוטרד מoverbuilding ברמת נכסים כאלה..מה שכן - סביר שיקח קצת זמן למכור ואני מניח שהוא לקח בחשבון carrying costs כבדים בנפחים כאלה - הוא חייב רזרבות - תבקש לראות את זה בתכנית.
5. הבנק בטוח לא ערב לפרוייקט.. אך זה כן סימן טוב אם בנק/מלווה מקומי יממן לו את החלק הארי של בconstruction costs והרכישה של הקרקע (תבדוק את זה) - הם עושים את Due diligence שלהם על הפרוייקט ועל היזם - מלווים רוצים לראות skin in the game, סביר שאתה משלים לו את הנתח שלו בעסקה

שלח קצת פרטים ונמשיך

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1.שלח לי את הכתובת אני יעזור לך עם זה, תן קצת פרטים על הנכס שיבנה - sqf / #bedrooms / #bathrooms / pool? /waterfront?
2. לא, אלא אם כן משהו לא הולך כשורה והיזם לא חישב עלויות נכון..וגם אז, זה משהו שאתם סוגרים בינכם ועשוי/צריך להופיע בחוזה, אף שזה לא כ"כ סביר.. פרוייקט של 1m+ בטמפה לא עושה קבלן entry level, אמור להיות לו כבר ניסיון, מניח שבדקת את הרקורד שלו(?)
3. אם יש לו מקור מימון אחר מקומי, סביר שאתה 2nd position lien.. אין לך יותר מידי כח או מילה בנושא, עסקאות עם חברים ומשפחה הן מבוססות אמון והיכרות - לטוב ולרע.
4. לא הייתי מוטרד מoverbuilding ברמת נכסים כאלה..מה שכן - סביר שיקח קצת זמן למכור ואני מניח שהוא לקח בחשבון carrying costs כבדים בנפחים כאלה - הוא חייב רזרבות - תבקש לראות את זה בתכנית.
5. הבנק בטוח לא ערב לפרוייקט.. אך זה כן סימן טוב אם בנק/מלווה מקומי יממן לו את החלק הארי של בconstruction costs והרכישה של הקרקע (תבדוק את זה) - הם עושים את Due diligence שלהם על הפרוייקט ועל היזם - מלווים רוצים לראות skin in the game, סביר שאתה משלים לו את הנתח שלו בעסקה
שלח קצת פרטים ונמשיך

היי יהונתן,
1. הכתובת -
4616 El Prado Blv.
לגבי נתוני בנייה - בודק מולו ואחזור עם תשובה.

2. את הרקורד של היזם אני די מכיר, והקבלן הוא שותף שלו אז אני מניח שהפרוייקטים הם משותפים. תמיד טוב לבדוק עוד. מה אתה ממליץ לבדוק ואיפה? יש איזה איגוד קבלנים כלשהו בארה"ב שם ניתן לקבל מידע חופשי?

3. כן, זה מה שחשבתי..

4. מצויין, תיכננתי לבקש פירוט תוכניות בנייה. אבדוק גם את עניין הרזרבות.

5. אבדוק גם אם יש מלווה מקומי לעסקה.

 

[יהונתן ב.]

4616 El Prado Blv.

יש נכס על השטח - כנראה התכנית היא לפרק אותו לבניה מחדש,
הבעלות היא של REVOCABLE SPECIAL NEEDS TRUST OF GLORIA O GUTIERRE, נמכר לאחרונה ב2018 ב290K.
כרגע הנכס תחת חוזה
$317,500 - אז מוריד את החשש שהוא גוזר עלייך כפי שחששת

לגבי נתוני בנייה - בודק מולו ואחזור עם תשובה.

תבקש ממנו שיראה לך comps זהים בחצי שנה האחרונה לפחות - בהתאם לspecs בניה שלו

ממבט חטוף - נראה שהשכונה והאזור עוברים תהליך התחדשות, יש כמה בתים שנמכרו בטווח מחירים שציינת - אז המחיר שהוא מעריך לא נראה תלוש אם כי הכל תלוי לאיזה רמה הוא יגיע (קונים בטווחי מחירים האלו מאוד בררנים). - רוב הנכסים שעומדים על השוק או נמכרו נעים שם בין 1-1.1 מליון, חלקם עומדים למכירה כבר מעל חצי שנה (לכן חשוב לבדוק רזרבות), העסקה חייבת לעשות שכל גם בפחות מ1.3 כמו שתכנן.
הנכס המדובר פונה לכביש דו כיווני אז עשוי להיות לאיזה איזשהו אימפקט על השווי, לא סיפור גדול

את הרקורד של היזם אני די מכיר, והקבלן הוא שותף שלו אז אני מניח שהפרוייקטים הם משותפים.

זו נקודה שלא ציינת, פחות אהבתי את ה"חבר של חבר" - זו שאלה שאתה צריך לשאול את עצמך.. את החבר שלך אתה מכיר, אך מה לגבי הקבלן?
לגבי הרקורד - תבקש ממנו לראות פרוייקטים שסיים לאחרונה

אבדוק גם אם יש מלווה מקומי לעסקה.

חשוב מאוד

על פניו, אם הייתי שם על המאזניים, אני רואה יותר פוטנציאל מאשר סיכון -

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אהלן חברים,
חזרתי עם עוד כמה פיסות מידע בנוגע לפרוייקט ואשמח לעצות מביני עניין.

1. לגבי הבנייה, זוהי אינה בניית רכבת (התבלבלתי עם פרוייקט אחר). הרעיון הוא להרוס את הנכס הקיים, ולבנות בית חדש בססטנדרטים גבוהים (הוא טוען שבנייה בסטנדרטים גבוהים כאלו של בתי יוקרה, הגיעה "רק בתקופה האחרונה" לאיזור, ושהם נמכרים בדרך כלל מהר יותר ובתשואה גבוהה יותר).

2. לגבי מפרט הבנייה - התוכנית כרגע היא לבנות בית של כ 4100 square feet, יהיו בו 4 חדרי שינה ו4 מקלחות. כמו גם גרג' ל-2 מכוניות. תהיה אופציה לרוכש לבריכה בעלות נוספת. ייתכן ותהיה מעלית פנימית.

3. לגבי מחיר מכירה, ביקשתי ממנו קובץ נתוני מכירה של פרוייקטים דומים באיזור. מצ"ב - https://gofile.io/?c=evZWPE

4. לגבי עלויות פרוייקט, עדיין מוקדם להיכנס לקובץ עלויות מפורט. כרגע הוא עדיין בתהליך רכישת הקרקע (יש חוזה, והוא שילם כבר פקדון ומחכים לסגירה בשבועיים הקרובים). לאחר מכן יכין תוכניות, יגיש לעירייה ורק לאחר אישור יבנה קובץ עלויות ותקציב פרויקט מפורט. מצ"ב קובץ עלויות של פרוייקט דומה שלו - https://gofile.io/?c=xX7d7m

5. ליווי מקומי לעסקה - אני מצטט אותו: "לגבי לויווי כלכלי חיצוני - אין. כל המימון הוא על ידי כסף שלי ושל המשקיעים, לכן הנכס ממושכן כולו למשקיעים בלבד ואין שום גוף אחר שיש לו זכויות כל שהן על הנכס". האמת,לא כלכך אהבתי לשמוע את זה, מצד שני, אני לא בטוח עד כמה זה נורא. שוב,זאת לא חברה שמגייסת משקיעים ככה סתם מכל מקום, זה באמת רק חברים של חברים ומעגל קרוב ממה שאני יודע, מצד שלישי, אני נוטה להתקמצן על אמונה באנשים אז...

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.

 

[אורי ג.]

ולבנות בית חדש בססטנדרטים גבוהים (הוא טוען שבנייה בסטנדרטים גבוהים כאלו של בתי יוקרה, הגיעה "רק בתקופה האחרונה" לאיזור, ושהם נמכרים בדרך כלל מהר יותר ובתשואה גבוהה יותר).

4. לגבי עלויות פרוייקט, עדיין מוקדם להיכנס לקובץ עלויות מפורט. כרגע הוא עדיין בתהליך רכישת הקרקע (יש חוזה, והוא שילם כבר פקדון ומחכים לסגירה בשבועיים הקרובים). לאחר מכן יכין תוכניות, יגיש לעירייה ורק לאחר אישור יבנה קובץ עלויות ותקציב פרויקט מפורט. מצ"ב קובץ עלויות של פרוייקט דומה שלו - https://gofile.io/?c=xX7d7m

העלויות שציינת הם לבנייה בסיסית ביותר, ממש לא רמה גבוהה, סתם לדוגמא:
https://home-builders.promatcher.com/cost/tampa-fl-home-builders-costs-prices.aspx
גם הSOFT COSTS שלך יהיו גבוהים יותר.

5. ליווי מקומי לעסקה - אני מצטט אותו: "לגבי לויווי כלכלי חיצוני - אין. כל המימון הוא על ידי כסף שלי ושל המשקיעים, לכן הנכס ממושכן כולו למשקיעים בלבד ואין שום גוף אחר שיש לו זכויות כל שהן על הנכס". האמת,לא כלכך אהבתי לשמוע את זה, מצד שני, אני לא בטוח עד כמה זה נורא.

כלומר התשואה תהיה נמוכה והסיכון יהיה נמוך גם הוא בהתאם. ממש לא מקובל ולא נפוץ אבל כל אחד ובחירותיו, דווקא פה כי קונים בית קיים יש אפשרות לקבל מימון טוב וזול בקלות יחסית.

 

[יהונתן ב.]

5. ליווי מקומי לעסקה - אני מצטט אותו: "לגבי לויווי כלכלי חיצוני - אין. כל המימון הוא על ידי כסף שלי ושל המשקיעים, לכן הנכס ממושכן כולו למשקיעים בלבד ואין שום גוף אחר שיש לו זכויות כל שהן על הנכס". האמת,לא כלכך אהבתי לשמוע את זה, מצד שני, אני לא בטוח עד כמה זה נורא. שוב,זאת לא חברה שמגייסת משקיעים ככה סתם מכל מקום, זה באמת רק חברים של חברים ומעגל קרוב ממה שאני יודע, מצד שלישי, אני נוטה להתקמצן על אמונה באנשים אז...

זה שאין מימון זה לא בהכרח רע.. אפילו חיובי במצב שמשהו משתבש

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

העלויות שציינת הם לבנייה בסיסית ביותר, ממש לא רמה גבוהה, סתם לדוגמא:
https://home-builders.promatcher.com/cost/tampa-fl-home-builders-costs-prices.aspx
גם הSOFT COSTS שלך יהיו גבוהים יותר.

מה זה האתר הזה? ראיתי שם 2 דוגמאות..אגב, ניסיתי לחפש בzillow את הבתים שניתנו שם כדוגמאות כדי לראות את הבניה ולא מצאתי.

לגבי התשואה, היזם מציג תשואה פוטנציאלית של 17%. אני חושב שזה נובע ממחיר מכירה עתידי גבוה של הבית (הוא אגב טוען שהמחיר עוד יחסית שמרני).

 

[אורי ג.]

לגבי התשואה, היזם מציג תשואה פוטנציאלית של 17%. אני חושב שזה נובע ממחיר מכירה עתידי גבוה של הבית (הוא אגב טוען שהמחיר עוד יחסית שמרני).

בלי מינוף? ולפני דמי ניהול?
נמוך מדי לדעתי וגם התשואה השנתית שלך תהיה נמוכה, הפרוייקט יקח יותר משנה זה בטוח.

מה זה האתר הזה? ראיתי שם 2 דוגמאות..אגב, ניסיתי לחפש בzillow את הבתים שניתנו שם כדוגמאות כדי לראות את הבניה ולא מצאתי.

סתם האתר הראשון שעלה לי בחיפוש בגוגל.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בלי מינוף? ולפני דמי ניהול?
נמוך מדי לדעתי וגם התשואה השנתית שלך תהיה נמוכה, הפרוייקט יקח יותר משנה זה בטוח.

בלי מינוף.
לגבי דמי ניהול, אם הכוונה דמי ניהול שלו, אז זה כן אחרי עמלת ניהול.

 

[אורי ג.]

בלי מינוף.
לגבי דמי ניהול, אם הכוונה דמי ניהול שלו, אז זה כן אחרי עמלת ניהול.

17% לשנה וחצי ללא מינוף זה לא רע בכלל.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

17% לשנה וחצי ללא מינוף זה לא רע בכלל.

17% מחושב לפי שנה אחת מיום ההשקעה ועד למכירה. אם הפרוייקט יקח שנה וחצי אזי התשואה תרד בהתאם לקצת יותר מ-11%.

 

[רוני]

17% מחושב לפי שנה אחת מיום ההשקעה ועד למכירה. אם הפרוייקט יקח שנה וחצי אזי התשואה תרד בהתאם לקצת יותר מ-11%.

היי
יש כאן פוטנציאל לתשואה דולרית ברוטו של 17% עד 11% על ההשקעה.
התשואה נטו תהיה 30% פחות לאחר תשלום עלויות מכירה ומס רווחי הון,
כלומר התשואה נטו על ההשקעה במידה ושער החליפין של הדולר לא ישתנה תהיה בסביבות 8% עד 12%
בתקופה של שנה עד שנה וחצי.

בעסקה רגילה של רכישת נכס מניב,
התשואה המצרפית משכירות ומפוטנציאל עליית הערך תהיה דומה וברמת סיכון וחוסר ודאות נמוכים יותר,
ואם תרכוש עם מימון סביר המספרים יהיו טובים יותר........

כאשר אתה מחליט על השקעה, תחשוב קודם כיצד זה משרת את היעד שלך,
אם היעד שלך זה עצמאות כלכלית באמצעות נדל"ן מניב, באסטרטגיה זו
אתה יוצר אירוע מס ועלויות מכירה, כל מספר עסקאות אתה מפסיד עלות של נכס שלם,
וכאשר יגיע היום שתרצה להחנות את ההון שצברת ברכישת נכסים מניבים כדי ליהנות מהשכירויות
החודשיות, פתאום תגלה שמחירי הנכסים עלו.

בפעילות יזמית בנדל"ן ניתן לייצר רווחים גבוהים מאוד, אך לדעתי זה נכון עבור אלו שזהו תחום פעילותם
ופרנסתם, והם פועלים בנפח מסוים באופן ישיר ולא באמצעות צד שני שגם הוא גוזר קופון על ההשקעה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

היי לכולם,
לא יודע אם זה מעניין מישהו, אבל החלטתי לשתף את החלטתי הסופית (כמעט סופית) לגבי הפרוייקט:

מדובר כאן בפעילות יזמית, ובפעילות יזמית כזו מגולמים סיכון ותשואה.

בעיניי, היות ואין לי שליטה על הפעילות היזמית כאן, והכל נעשה "רחוק מהעין", הסיכון שלי גדול מידי ביחס לתשואה שהיזם מציג בפרוייקט.

יתרה מזאת, התשואה כאן מושפעת מ2 נקודות עיקריות, שבעיני, המספרים שנלקחו בחשבון בהן, קצת בעייתיים:

1. מחיר מכירה גבוה מידי.

2. זמן בנייה ומכירה קצר מידי.

אם תהיה סטיית תקן לרעה ב2 אלו, התשואה כאן מצטמצמת משמעותית והפרוייקט נהיה פחות מעניין בעיניי. שלא נדבר על מיסוי, והגענו לתשואה נטו נמוכה ולא אטרקטיבית.

נוסיף על כך את העובדה שאני מאבד נזילות ל12-18 חודשים על סכום כסף מסויים.

תודה לכל המייעצים, עזרתם מאוד! ניפגש בשירשור הבא שבטח אפתח בקרוב