בנייה בקיבוץ - אופטימזציה של המשכנתא

[ארנון הקיבוצניק העתידי]

שלום, ברשותנו דירה בשווי 2.6 מ' עם משכנתא של 600 אלף ש"ח, יכולים ורוצים למכור את הדירה בעוד כחצי שנה (אי אפשר לפני).

מעוניינים לבנות בקיבוץ (תהליך שיוך של הקרקע יסתיים בעוד כ3 חודשים, נצטרך לשלם 300,000 ש"ח, משקף הנחה משמעותית על שווי המגרש)
יש לוח תשלומים שבו במהלך שנת 2023, נצטרך לשלם 700,000 ש"ח (תשתיות + מגרש + עליות נלוות)
לאחר מכן, כתלות בהתקדמות ומאפייני הבנייה (גודל, סטדטרנט וכו'), צפויים לשלם עוד 1.5 מ' ש"ח.

אנחנו מעוניינים לגרור את המשכנתא הקיימת (היא בתנאים מעולים, רוב המשכנתא ב2.4% קל"צ).

קראנו קצת וראינו שגרירת משכנתא לפיקדון היא אפשרות, כלומר - למכור את הדירה, להפקיד את כספי המכירה בבנק, ולהמשיך לשלם משכנתא, כאשר הערובה של הבנק היא כספי הפיקדון, עד למועד בו נצטרך כסף לבית החדש ואז הבנק יוכל להמיר את המשכנתא כך שהערובה תהיה הבית (והמגרש) החדש.

לפני שאנחנו פונים ליועץ, נשמח לשמוע ממומחי הפורום מה דעתם בנושא? (שני יועצים שדיברנו איתם, לא היו בקיאים בנושא לצערנו)
כמו כן, מישהו (@אורי ג. ?) יודע האם יש משמעות (לטובתנו) שהקרקע כבר נרכשה על ידי הקיבוץ ותוחכר לנו בתהליך של שיוך מלא?

 

[אורי ג.]

כמו כן, מישהו (@אורי ג. ?) יודע האם יש משמעות (לטובתנו) שהקרקע כבר נרכשה על ידי הקיבוץ ותוחכר לנו בתהליך של שיוך מלא?

לא חושב אבל לא מומחה בתחום.

 

[ארנון הקיבוצניק העתידי]

מוסיף שאלה נוספת, האם ניתן לקחת משכנתא רק על המגרש ובבוא היום להשלים למשכנתא על הבית?
איך נקבע אחוז המימון של מגרש? הערכת שמאי או רכישה בפועל? (300 אש"ח)

 

[בת העמק]

מעוניינים לבנות בקיבוץ

בהרחבה או בתוך השטח הכחול? יש משמעות שונה לכל אחד מהם.

האם יש משמעות (לטובתנו) שהקרקע כבר נרכשה על ידי הקיבוץ ותוחכר לנו בתהליך של שיוך מלא?

תבדוק שוב עם הקיבוץ.
מידיעתי, הקרקע לא נרכשת ע"י הקיבוץ ולא מוחכרת לך ע"י הקיבוץ.
הסכם שיוך קרקע (בין אם כבר בנויה עליה דירה ובין אם לאו) נעשה בין רמ"י ובינך, אחרי שההחלטה על שיוך דירות אושרה ע"י אספת הקיבוץ ובהסכמת רמ"י.
ואם אני לא טועה, ההסכם בינך ובין רמ"י הוא על חכירה ולא על קניה.
מקורות לעיון:
החלטות מועצת רמ"י משנת 2022
נהלי ההחלטות הנ"ל

 

[בת העמק]

האם ניתן לקחת משכנתא רק על המגרש ובבוא היום להשלים למשכנתא על הבית?

ניסית לגגל לפני שבאת לשאול כאן? יש לא מעט הסברים.
על רגל אחת - זה מסובך מאד לקבל משכנתא על בניית בית בתוך השטח הכחול, יש כנראה יועצי משכנתאות פרטיים שהתמקצעו בנושא ויש להניח שהריבית תבטא את הסיכונים שהבנק חושש מהם.

 

[Couch Potato]

1. כמו שבת העמק אמרה יש הבדל בין בנייה בהרחבה לבנייה בשטח הכחול (שטח הקיבוץ "הישן") מאיך שאתה כותב נשמע כמו הרחבה.
2. יש 2 אפשרויות שיוך וזה משפיע על היכולת שלך לקחת משכנתא כחבר קיבוץ - ישיר מול רמ"י כמו שבת העמק ציינה ואז כל ההתנהלות שלך היא ישירות מולם ובסוף התהליך הקרקע והבית ככל הידוע לי שייכים לך-במקרה זה אתה (אולי) יכול לקחת משכנתא רגילה. אפשרות שנייה זו חלופת אגודה ואז הקיבוץ חוכר/קונה את הקרקע מול רמ"י ואתה חוכר משנה מול הקיבוץ ואז הקרקע של הקיבוץ והבית שלך-במקרה כזה אתה לא יכול לקחת משכנתא רגילה כי הנכס "לא שלך", אתה לוקח משהו שנקרא הלוואה דמוית משכנתא שדורשת את ערבות הקיבוץ או קרן קמע (גוף שנותן ערבויות לחברי קיבוץ במצב כזה. תמורת תשלום כמובן)

זה עניין מורכב וכדאי להתייעץ עם מישהו שמבין ספציפית בזה (אני לא מבין לעומק אבל מכיר קצת את הנושא)

 

[ארנון הקיבוצניק העתידי]

תודה רבה בת העמק ובטטת כורסא.

1. הבית יבנה כחלק מהרחבה
2. אכן חלופת האגודה, הקיבוץ רכש את הקרקע

תודה, בהינתן זה, אני מבין שהמשכנתא לא רגילה וגרירה עשויה להיות מאתגרת, אחפש בעל מקצוע שמבין בנושא.

מקורות לעיון:
החלטות מועצת רמ"י משנת 2022

מדובר על סימן ה': עיגון הזכויות למגורים בחלקת המגורים - רכישת הזכויות למגורים על ידי האגודה
לא בטוח לגמרי כיצד העניין מוסדר, אתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום...

 

[Redroze]

המלצת שמיעה למתכננים בניה בקיבוץ:

פרק 27: בנייה בקיבוצים • כסף של אחרים - via Podcast Addict

תמיד חלמתם על בית בקיבוץ? איך מתנהל תהליך הרכישה של בית/מגרש ובנייה בקיבוץ? איך מתמודדים עם ההוצאות הנלוות לעסקה וההון העצמי הנדרש? מה הדגשים לעסקאות עם או בלי שיוך? כל מה שרציתם לדעת על עסקאות בקיבוצים בפרק מיוחד של כסף של אחרים עם אבירם טננבאום מפרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות

podcastaddict.com