בית, צריכה או השקעה?

[Osterreicher]

שלום כולם,

אני מעוניין לדעת את עמדת חברי הפורום בנוגע לשאלה:
האם בית מגורים - קורת הגג שתחתיה אדם מתגורר עכשווית - נחשב במובן הכלכלי\פיננסי כצריכה או כהשקעה?

אני שואל מכיוון שהייתה לי את ההנחה המוטעית שבקהילת ה-FI רואים בבית כצריכה.
לאחר קריאת הפוסט של ERN הבנתי שזה לא מובן מאילו ויש לא מעט טיעונים ללמה בית הוא אכן השקעה.

אני טוען שבית מגורים הוא צריכה והמסקנה הזאת נובעת מההגדרה של צריכה: "סיפוק צרכים עכשווים".
חיסכון, והשקעה כנגזרת מכך, הם "דחיית סיפוק צרכים עכשווים לטובת סיפוק עתידי".
בית מגורים, כפי שלא ניתן לטעון לאחרת, עונה על סיפוק צורך עכשווי, קרי לגור תחת קורת גג וכיוצ"ב.
העובדה שהנכס יכול בשלב מאוחר יותר להימכר ברווח ולכן לשיא תשואה, לא הופכת את ההחלטה הראשונית לקנות אותו מצריכה להשקעה. אם קניתי שעון זהב כדי לענוד אותו, זה ללא ספק צריכה. אך אם יצא ומכרתי אותו לאדם אחר במועד מאוחר יותר, זה לא מבטל את העובדה שקניתי אותו על מנת להנות ממנו בהווה. ע"י קנית השעון לא וויתרתי על סיפוק עכשווי לטובת עתידי, אלא רק סיפקתי צורך עכשווי ובמועד מאוחר יותר החלפתי אותו על מנת לספק צורך עכשווי אחר (כמובן שרק אם החלפתי אותו תמורת מוצר אשר אצרוך עכשיו).

אני אשמח לשמוע את עמדתכם ולראות איפה אני טועה.

 

[ogi]

Durable good.

 

[אורי ג.]

הוא גם וגם.
אתה צורך שירותי דיור בכל מקרה, אם הוא בבעלותך ואם לא.
אם הוא בבעלותך הוא גם השקעה וגם צריכה (ומניב גם תשואה).
אם הוא אינו בבעלותך הוא רק צריכה.

 

[MMM]

קניה של דירת מגורים היא השקעה.
התשואה של ההשקעה הזו היא בדיוק כמה שניתן לקבל אם אתה משכיר אותה בתוספת עליית הערך שלה לאורך זמן ובניכוי של הוצאות ופחת.
אם בחרת לגור בדירה הרי שאתה עם כובע של צרכן של שירותי דיור משלם לעצמך עם כובע של משקיע בנכס נדל"ן.
הוויכוח העיקרי הוא לא אם קניית דירה למגורים היא השקעה אלא אם זו השקעה טובה. כשעושים חשבון כלכלי נקי אוביקטיבי אז בדרך כלל יוצא שרכישת דירה למגורים היא השקעה ממש לא אופטימלית, כי לאורך זמן רב השקעה בשוק ההון בדרך כלל תניב תשואה גבוהה יותר באותה רמת סיכון.

 

[Osterreicher]

Durable good.

אוקיי. מכיר את המושג ועיינתי בערך כדי לראות שאני מיושר איתה.
איך זה עונה על השאלה? אני מבין שאתה טוען שזה צריכה?

אתה צורך שירותי דיור בכל מקרה, אם הוא בבעלותך ואם לא.
אם הוא בבעלותך הוא גם השקעה וגם צריכה (ומניב גם תשואה).

אני מוצא פה קושי לתמוך במסקנה:
1.עולה השאלה מדוע הוא השקעה כשהוא בבעלותך?
2.ומדוע העובדה שאדם צריך לגור בבית בכל מקרה תומכת במסקנה?

מקווה שזה לא יוצא מציק, אני פשוט מנסה להבין.

 

[Osterreicher]

קניה של דירת מגורים היא השקעה.
התשואה של ההשקעה הזו היא בדיוק כמה שניתן לקבל אם אתה משכיר אותה בתוספת עליית הערך שלה לאורך זמן ובניכוי של הוצאות ופחת.
אם בחרת לגור בדירה הרי שאתה עם כובע של צרכן של שירותי דיור משלם לעצמך עם כובע של משקיע בנכס נדל"ן.

מצוין.
אז מה שהופך את הקניה של דירת מגורים להשקעה היא העובדה שהיא משאיה תשואה?

 

[אורי ג.]

1.עולה השאלה מדוע הוא השקעה כשהוא בבעלותך?

כי זה נכס שמניב לך תשואה.

2.ומדוע העובדה שאדם צריך לגור בבית בכל מקרה תומכת במסקנה?

תחשוב על אוכל. נניח שאתה קונה פירות כי זה חלק בסיסי בצריכת המזון שלך אז זה צריכה. נניח ואתה קונה עץ ואוכל מפירותיו.
העץ הוא השקעה.
אכילת פירותיו הוא צריכה.
עכשיו תחליף את המילה עץ בדירה.

אז מה שהופך את הקניה של דירת מגורים להשקעה היא העובדה שהיא משאיה תשואה?

כן.

 

[ogi]

אוקיי. מכיר את המושג ועיינתי בערך כדי לראות שאני מיושר איתה.
איך זה עונה על השאלה? אני מבין שאתה טוען שזה צריכה?

אדם שקונה דירה שיכולה לשמש אותו למגורים במשך עשרות שנים, דומה בעיניי לאדם ששוכר דירה למשך עשרות שנים ומשלם על כל השנים הללו מראש. מדובר בתשלום מראש על צריכה עתידית, ולא (רק) בתשלום על צריכה עכשווית.

לשלם מראש על העתיד זה סוג של השקעה.

לשלם מראש על העתיד זה דורש דחיית סיפוקים, שהרי האדם שתיארתי היה יכול לשכור את הדירה לשנה אחת בלבד, ובשאר הכסף לקנות דברים אחרים לצריכה מיידית. בכך ששילם מראש על מגורים למשך עשרות שנים קדימה, ויתר על השימושים החלופיים בכסף לסיפוק צרכים אחרים בהווה.

 

[roneng]

אני חושב שדירה שאתה גר בה היא קודם כל מוצר צריכה.
אני למשל גר בשכירות, אז די ברור שבמקרה הזה הדירה היא לצריכה בלבד. אבל אני גם מחזיק כמה דירות שאני משכיר ולא גר בהן, שברור שהן השקעה.
עכשיו נשאלת השאלה - מה קורה אם אני קונה את הדירה שאני גר בה כרגע או לחלופין אני עובר לגור באחת הדירות שבבעלותי, האם במקרה כזה הדירה הופכת מ"צריכה" ל "השקעה"?
אני חושב שיש הבדל בין דירה שאני קונה להשקעה לדירה שאני שוכר (או קונה) למגורים. קודם כל הפרמטרים שמשמשים אותי לבחור את הדירה שונים לגמרי:
* בדירה להשקעה אני מסתכל על תשואה/סיכון של הנכס (תשואה משכ"ד, פוטנציאל עליית ערך, קלות מציאת שוכרים, איכות שוכרים וכו').
* בדירה למגורים מעניינים אותי פרמטרים אחרים לגמרי - אני מחפש דירה במקום שאני רוצה לגור בו.
בנוסף, אני חושב שרוב האנשים ישקיעו הרבה יותר ברמת הגימור של דירה שהם קונים בשביל לגור בה בעצמם לבין דירה שהם קונים להשכרה, ותוספת העלות הזאת היא בודאות "צריכה" ולא "השקעה".

מצד שני אתה יכול להגיד שבזה שאתה גר בדירה של עצמך אתה חוסך את הצורך לחפש דייר ואין סיכון של דייר "בעייתי", כלומר אתה מוריד כמה סיכונים שגם הם שווים כסף.

בסופו של דבר אני מסכים עם מה שכולם אמרו פה - לחיות בדירה בבעלותך זה גם השקעה וגם צריכה.

 

[Osterreicher]

שוכנעתי.
קניית דירה למגורים היא גם וגם.
הבאתם טיעונים טובים, תודה.

 

[Fitch]

מדובר בתשלום מראש

רק של חלק מהסכום.

צורכים את הריבית.
משקיעים את הקרן.

 

[FIYaacov]

צורכים את הריבית.

גם עסק צורך את הריבית?
או שפשוט מפחית אותו מהתשואה?

גילוי נאות: גם אני חושב שהריבית על דירה למגורים היא צריכה, אבל מתחיל לערער באמונה זו.

 

[Fitch]

צורך את הריבית

פשוט מפחית אותו מהתשואה

היינו הך.
עסק לא צורך.
אבל אנחנו כאנשים כנראה שכן.

גם אני חושב שהריבית על דירה למגורים היא צריכה, אבל מתחיל לערער באמונה זו.

למה להרהר/לערער?
איך היית מגדיר את הריבית?

 

[FIYaacov]

איך היית מגדיר את הריבית?

עלות ההשקעה. אבל כפי שטענת זה היינו הך מבחינה חשבונאית.

 

[Fitch]

עלות ההשקעה.

באמת אפשר לחשוב על זה כמו "אלטשולר שחם נדל"ן ישראלי, מתמחה ראש העין, רחוב האקליפטוס 19, דירה 4" עם דמי ניהול של 1.5%-3%...

 

[ogi]

רק של חלק מהסכום.

+1
משכנתה אכן מוסיפה מורכבות. אני התכוונתי לאדם שקונה בלי משכנתה. מאוחר מדי לערוך...

 

[אנון נימוס]

אדם שקונה עץ, ומשלם עליו מראש משלם על הצריכה העתידית מראש,
השאלה היא.האם עצם הבעלות על העץ נותנת ערך נוסף (ולא במובן.הסנטימנטלי קרי "פרמית בעלות")
עצים לא נוטים להעלות את ערכם ובדכ אין להם שוק (מלבד למגדלי עצים מקצועיים)
לדירות יש איזו שהיא עליית ערך בתוחלת
עכשיו נניח שיש עץ שערכו עולה כל שנה ב 2% ראלי, ושווי פרותיו.הוא 3% מערכו הצומח
האם זו השקעה ? כן, האם זו השקעה טובה ?
תלוי בציפיות ובהעדפות המשקיע.

יכול להיות שרוכשי דירה מצפים לשמירת ערכה בלבד , ואז התשואה היא רק הפרות
יכול להיות שהם מצפים גם לעליית ערך
ויכול להיות שיש להם ערך נוסף סנטימנטלי שגם הוא יתרון.

הורי הרוויחו כנראה 5% לשנה מהחסכון בשכד ומעליית הערך, ומבחינתם היה ערך נוסף למגורים קבועים בעירנובשכונה בה גדלנו.
מבחינתם זו היתה השקעה מוצלחת.
כמובן קניית דירה בסכום גדול וממונף יש בה יתרונות וחסרונות כהשקעה

 

[AIML]

הוא גם וגם.

העלות של קנית ומכירת דירה גבוהה בהרבה מהעלות של קנית ומכירת נירות ערך:
מיסים, עו"ד, תיווך, זמן..
מה התימחור הנכון של מכירה , קניה , וגם של מעבר דירה? ( כל אחד לחוד כי גם כששוכרים דירה עדיין יש עלות של מעבר דירה, וכשמוכרים דירה לא חייבים לקנות חדשה)
אם יש לך דירת מגורים זה כבר אומר שהתיק שלך כולל חלק נדלני, גם בלי קרנות ריט או דירות להשקעה. זה גם אומר שאיזון אמיתי של התיק נהייה מאד יקר.
איך אתם מתיחסים לדירת המגורים כחלק מהתיק? מה עושים בקשר לאיזון?
יש גם חלק ריגשי או עצל - גם אם בעיקבות עלית מחירי הדירות נתח התיק הנדלני שלכם הפך גבוה מהאחוזים שהקצאתם לו, לא ברור שמשתלם או שאתם רוצים למכור ולעבור עכשיו דירה - איך מתיחסים לזה? מתרגמים את חוסר האיזון למה? לצריכה?

 

[אנון נימוס]

אפשר לומר שיש לי 2 או אפילו 3 תיקים שונים
תיקי נדלן
1. מגורים
2. דירה להשכרה

3. תיק פיננסי (פנסיה/קרהש/חשבון/ממוסה)

האיזון מתבצע בתוך התיק הפיננסי

החלטות להחליף דירה למגורים או להשקעה אינן קשורות אצלנו לתיק הפיננסי

תקציב הפרישה תלוי מהתשואה על התיק ההוני + ההשכרה.

 

[אורי ג.]

איך אתם מתיחסים לדירת המגורים כחלק מהתיק? מה עושים בקשר לאיזון?

כן. לא מאזן.

מה התימחור הנכון של מכירה , קניה , וגם של מעבר דירה?

עו"ד
תיווך
מס רכישה
מס שבח
אגרות שונות
שיפוץ דירה