בית במחיר למשתכן . איך לממן?

Hnadiv

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
12
דירוג
4
שלום פורום יקר אשמח לספר קצת עלינו ולשמוע את דעתכם בנושא מימון רכישת הדירה.
זוג נשוי טרי בני 27. הון עצמי- 350 אשח בקופת גמל, 400 אשח דירה באתונה (אפשר למכור מחר בבוקר יש קונים), עוד כ50 אשח בעו"ש.
רוב חסכונותינו משירות בקבע.
אשתי מסיימת את התואר בעוד חצי שנה צפי להכנסה 8000 ש"ח בחודש בשנים הקרובות. אני סטודנט שנה שנייה להנדסה רק עוד שלוש שנים אכנס לשוק העבודה ותהיה משכורת יציבה.
כרגע "מחלטרים" בעבודות סטודנטים מרווחים 7000 בחודש עוד קצת מלגות, סוגרים את החודש לא חוסכים שקל.
"זכינו" לאחרונה בפרוייקט מחיר למשתכן בזכרון בחרנו דירה 120 מטר 4 חדרים עלות הדירה 1,500,000.(ערך שוק 2,000,000)
אני קונה את הדירה בזכרון להשקעה לפחות לחמש שנים הקרובות (אולי אחרי זה אבחן אופציה למגורים בזכרון)
בגלל שזה היה הגרלת המשך הפרוייקט כבר בבנייה מסיבית יש כבר שלד צפי לטופס 4 גג אוק 2023.
עכשיו שאלת המימון הגדולה? האופציה שאני חשבתי עלייה. היא להשתמש בכסף מהקופת גמל(שלא עושה הרבה תשואה) להון עצמי ולקחת משכנתא של של מיליון ו150 אשח. לפרוס את המשכנתא לכמה שיותר זמן בגלל הריביות הנמוכות (ההחזר משכנתא שלי יהיה על בסיס השכרת הדירה.( לפי ניתוח שוק בערך 5000 שקל לחודש), וכמובן לבקש מהבנק גרייס בשנה וחצי הקרובות עד לאכלוס של הדירה). לגבי הדירה ביוון להמשיך להתגלגל איתה( הערך רק עולה) אולי למכור אותה ועם כספי המכירה להשקיע בבורסה מה שלא נראה זה לקחת גם את הכסף שלה להון העצמי הראשוני. השאלה אם המשכנתא שלי לא מסוכנת מדי?
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,407
דירוג
1,477
צר לי לבשר, נשמע לי בלתי סביר שיתנו לך משכנתא
אין לך הכנסות מסודרות. וגם אם כן, על 7000 תקבל משכנתא של 2500 שקל ביום טוב.
 

Hnadiv

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
12
דירוג
4
אנחנו באים בגישה שיש לנו פה הזדמנות די טובה לפי דעתנו לקנות נכס טוב במקום טוב בשאריות של מחיר למשתכן (מחיר הנכס חצי מיליון מתחת למחיר השוק) מצד שני אנו לגמרי מבינים את המצב הכלכלי הבעייתי כרגע , יהיה לנו מאוד חבל לי לוותר על עסקה כזאת שיכולה לתת ספתח מעולה להמשך. אם נמכור גם את הדירה ביוון ויהיה לנו כבר 50% הון עצמי יש מצב שיתנו לנו משכנתא?
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,255
דירוג
14,058
צר לי לבשר לכם אבל כנראה שלא תקבלו משכנתא של 1.15M כי אין לכם כושר החזר ומשכורות חלטורה לא נחשבות.
נראה לי שקפצתם מעט מעל לפופיק.
אין משמעות לערך הדירה בשוק החופשי, מה שחשוב זה כמה כסף אתם יכולים להביא מהבית.
כתבת טקסט מעורב עם מספרים וקשה לעקוב, לכן אני מציע לך שתכניס את המספרים לטבלה ונוכל לראות מה המצב.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,956
דירוג
1,556
אל תתייחס לאף אחד. לפי הספר אתה באמת במצב לא טוב בכושר החזר חודשי. אבל תפנה ליועצי משכנתאות הנכונים ותראה הפלא ופלא כולם בלבלו את השכל
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
80
אם תמכור ויש לך ביד 400 +50 + הלוואה כנגד גמל 175-280 (תלוי אם נזיל או לא) את היתרה תוכל (עם יועץ) בוודאות לקבל משכנתא.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,956
דירוג
1,556
השאלה אם המשכנתא שלי לא מסוכנת מדי?
ברור שזה מסוכן אבל יש לך כאן הזדמנות חד פעמית מגניבה
אם אתה יכול להתחייב לחמש שנים הקרובות לדבר כזה זה עסקה מצוינת לפי הפרטים שאתה כותב
תחשוב שעוד 5 שנים אתה מוכר וכנראה שיהיה גם עליית מחירים (ממוצע בארץ בערך 2.5 אחוז שנתי) תחשוב כמה תעשה בהגדלת ההון העצמי שלך בלי שום מיסים לא מס שבח ולא מס רכישה
בפעולה כזאת אתה רוב הסיכויים שבעוד חמש שנים עשית בערך 200 אחוז תשואה לפחות ואם נדבר בכסף רווח נקי בערך 650 אלף זה סכום שאשתך עובדת על זה כמעט 7 שנים עבודה יום יום
 

Hnadiv

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
12
דירוג
4
ברור שזה מסוכן אבל יש לך כאן הזדמנות חד פעמית מגניבה
אם אתה יכול להתחייב לחמש שנים הקרובות לדבר כזה זה עסקה מצוינת לפי הפרטים שאתה כותב
תחשוב שעוד 5 שנים אתה מוכר וכנראה שיהיה גם עליית מחירים (ממוצע בארץ בערך 2.5 אחוז שנתי) תחשוב כמה תעשה בהגדלת ההון העצמי שלך בלי שום מיסים לא מס שבח ולא מס רכישה
בפעולה כזאת אתה רוב הסיכויים שבעוד חמש שנים עשית בערך 200 אחוז תשואה לפחות ואם נדבר בכסף רווח נקי בערך 650 אלף זה סכום שאשתך עובדת על זה כמעט 7 שנים עבודה יום יום
בגדול אני חושב כמוך , שזה עסקה של פעם בחיים וכמובן יש פה הרבה קשיים אבל נתגבר עליהם. אני כבר בקשר עם יועץ משכנתאות , כמובן בגלל איכות הפורום אני תמיד שמח על כל תגובה ( סולידית יותר או פחות) ואני ולומד מכל אחד.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
80
לא מסוכן כלום מקסימום תמיד תוכל למכור או שהבנק יממש את השעבוד ואז תרוויח את הפער של מחיר למשתכן.....
 

Hnadiv

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
12
דירוג
4
צר לי לבשר לכם אבל כנראה שלא תקבלו משכנתא של 1.15M כי אין לכם כושר החזר ומשכורות חלטורה לא נחשבות.
נראה לי שקפצתם מעט מעל לפופיק.
אין משמעות לערך הדירה בשוק החופשי, מה שחשוב זה כמה כסף אתם יכולים להביא מהבית.
כתבת טקסט מעורב עם מספרים וקשה לעקוב, לכן אני מציע לך שתכניס את המספרים לטבלה ונוכל לראות מה המצב.
תודה על התגובה אכניס לאקסל בעזרת יועץ משכנתאות ונראה מה יוצא ואיך מתקדמים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,344
דירוג
27,331
אם נמכור גם את הדירה ביוון ויהיה לנו כבר 50% הון עצמי יש מצב שיתנו לנו משכנתא?
הנוסחה היא פשוטה למדי:
תוכלו לקבל משכנתא בהחזר חודשי של שליש מהשכר המוכח המשותף והמוכח שלכם.
על כל 4500 ש"ח תוכלו לקחת משכנתא של כ1M ש"ח לכל היותר.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,956
דירוג
1,556
אם אתה רוצה להצליח אל תקשיב לאף אחד רוב האלה שכותבים כאן מבינים בהרבה דברים אבל בסוף מבלבלים לך את השכל זה פשוט שטויות אני במציאות עשיתי אם יועץ והכל טוב אתה יכול להשיג מה שתרצה רק היועץ יעזור קצת לעגל פינות
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,562
דירוג
7,997
לפני שאתה משלם ליועץ, אתה יכול לפרסם את הנתונים שלך בפורום משכנתאות בפייסבוק. יש שם הרבה יועצים, ובדקה ורבע הם יוכלו להגיד לך אם לדעתם הבנק יאשר לך משכנתא על הסכום הנדרש.

עריכה:
יש כל מיני פתרונות יצירתיים כמו ערב משלם וכו'. אם מישהו מהמשפחה שלך או שלה יכול לתת לכם ערבות כזו, יתכן שתצליחו לקבל משכנתא, לפי ההכנסות שלו.
הסיכון - אם לא תצליחו לעמוד בהחזרים, אתם מסתבכים עם בני משפחה - כדאי להסדיר בחוזה בינכם מה יקרה במצב כזה.
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,562
דירוג
7,997
לא מסוכן כלום מקסימום תמיד תוכל למכור או שהבנק יממש את השעבוד ואז תרוויח את הפער של מחיר למשתכן.....
אפשר למכור רק אחרי x שנים, אחרת צריך להחזיר את המענק.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
80
אזרח הקטן.

1 יועץ זה לא רק מטמטיקה זה גם עבודה של עיגולי פינות וכדומה (איך להגדיר כל דבר איך להרשים שהעברה מסויימת היא משכורת יחסית קבועה וכו' וכו' הרבה על הגבול שבין האמת למעבר).

2 אני מודע לכך אבל לא ירדת כנראה לסוף דבריי אם הוא לא מוכר אלא הבנק יממש את המשכנתה/א לא יחייב אותו משרד השיכון בקנס (תשאל אותם.....)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,562
דירוג
7,997
1 יועץ זה לא רק מטמטיקה זה גם עבודה של עיגולי פינות וכדומה (איך להגדיר כל דבר איך להרשים שהעברה מסויימת היא משכורת יחסית קבועה וכו' וכו' הרבה על הגבול שבין האמת למעבר).
יועץ זה נחמד אבל הבנק דורש לראות הכנסה. קשה לי להאמין שיועץ יוכל לקחת הכנסה שלא קיימת ולשכנע את הבנקאי ואת המחלקה שמאשרת שהיא כן קיימת. זה רגולציה של בנק ישראל ובנקים מאוד נזהרים בלעגל פינות במקומות שבנק ישראל בודק אותם. אבל אולי, אני לא פוסל את זה שיועץ יצליח לאשר משהו שלא אמור לקבל אישור.
בכל אופן, אני חושב שעם קצת יצירתיות הוא כן יכול לקבל משכנתא עם ריביות יקרות, ולמחזר אותה לאחר שהוא ואשתו יגדילו הכנסות בעתיד.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,956
דירוג
1,556
יועץ זה נחמד אבל הבנק דורש לראות הכנסה. קשה לי להאמין שיועץ יוכל לקחת הכנסה שלא קיימת ולשכנע את הבנקאי ואת המחלקה שמאשרת שהיא כן קיימת.
לך קשה להאמין ואצלי זה מציאות בכמה משכנתאות
אני לא יועץ משכנתאות אני נעזרתי בכמה פעמים בבעיות בדיוק מהסוג הזה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,562
דירוג
7,997

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
707
דירוג
653
צריך קוסם לא יועץ בשביל כזאת משכנתא עם כזאת הכנסה... אולי יאשרו בחוץ בנקאי, אבל הריביות יהיו בהתאם.
מציע לכם לחשב מה התשואה אחרי כל ההוצאות על הנכס ביוון כדי לראות שאתם לא לוקחים הלוואה שעולה יותר או כמו התשואה על נכס אחר שאתם מחזיקים.

אני הייתי מוכר את הדירה ביוון בשביל ליצור מימון ריאלי לעסקה, ואת העודף אם ישאר משקיע בשוק ההון, אבל גם מלכתכילה לא הייתי קונה את הדירה ביוון ככה"נ.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R מה לעשות עם כספים שמיועדים לבניית בית ? שוק ההון 21
C פתיחת בית תוכנה התפתחות אישית 15
The Thinker בית השקעות טוען שקרן השתלמות כעצמאי תמוסה 25% מס מכיוון שקרן השתלמות כשכיר עברה את התקרה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
מ קבלן לבניית בית פרטי - חוות דעת על ניר ושגיא פרוייקטים פוסטים מאיכות נמוכה 1
A דרישות לא חוקיות מבנק לפתיחת חשבון ועד בית אוף טופיק 18
W ביטוח בריאות חיות בית אוף טופיק 64
Y האם עדיף לרכוש קרן שמנוהלת בידי בית ההשקעות שלי? שוק ההון 1
S קרן כספית - דרך הבנק או דרך בית השקעות שוק ההון 3
M קנית בית לגור נדל"ן 7
ס מה לעשות עם מיליון שקלים שמיועדים לקניית ובנייה בית במושב חקלאי כבן ממשיך נדל"ן 11
ז הזדהות מול בית ההשקעות על מנת להעביר ני"ע ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
M שווי בית בהצהרת הון מיסים 3
Y סעיפים שנראים לי בעייתיים בחוזה של בית השקעות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
A התלבטות על רכישת בית בתקופת ריבית עולה נדל"ן 32
D חברות :"בדק בית" של דירה ישנה, אך משופצת, האם מומלץ? ויש ריח רע של ביוב באחד החדרים, מה יכולה להיות הסיבה? נדל"ן 18
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 23
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
י איך עושים את זה? שינוי תודעה, חשיפת ילדים בגילאי בית ספר לתכני הבלוג ולאוריינות פיננסית אוף טופיק 2
R הוצאות על בית לעומת דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
TheOneTech תשלום לועד בית על תאורה בחדר מדרגות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
A בדק בית לפני חוזה בקניית דירה יד שנייה נדל"ן 9
R מס שבח על בית בבניה עצמית מיסים 5
B השקעת כספים המיועדים לבניית בית שוק ההון 8
E בית פרטי עם גינה ופינוי בינוי נדל"ן 1
א בנק מול בית השקעות? - קיבלתי תנאים דומים בשניהם שוק ההון 17
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
S סיפור על מכירת בית נדל"ן 34
C חיסכון לכל ילד- טימינג בהחלפת בית השקעות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
T IRA וקריסת בית השקעות שוק ההון 1
I לא שילמתי ועד בית שנה אוף טופיק 1
A מיקוח על בית -- טווח סביר נדל"ן 20
S בנק או בית השקעות - השקעה חד פעמית שוק ההון 15
A איך לקנות בית בשוק עולה ולא לשלם יותר מדיי נדל"ן 13
yossik השתלטות שוכרים על וועד בית אוף טופיק 63
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
T האם ייתכן בית השקעות קריפטו ישראלי? השקעות אלטרנטיביות 0
G בית השקעות ללא מינימום שוק ההון 10
C תשלומים לעוזרת בית (מעל לגיל פרישה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
שם משתמש בעייתי לפני פתיחת חשבון מסחר: איזה בית השקעות בוחרים ולמה? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
י הקמת בית השקעות חדש שלא ירוויח כסף פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
N בחירת בית השקעות - תיק ממוסה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 20
ע הכללת ערך בית בחישוב אחוז משיכה נדל"ן 5
נ שיקול בבחירת בית השקעות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
N התייעצות - קניית בית למגורים נדל"ן 26
H מקבל 10 מליון שח- פמילי אופיס, בית השקעות או PRIVATE BANKING? שוק ההון 140
M בניית בית נופש בצפון נדל"ן 0
T הסבר על חשבונות של בית השקעות ובנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 7
B סטודנטית נשואה/ידועה בציבור - האם פטורה מביטוח לאומי כעקרת בית? צרכנות פיננסית 14
milx בית שעלה בערכו ב-3 מיליון שח - האם יש לשלם מיסים במכירתו? פוסטים מאיכות נמוכה 3
M מה קורה אם בית ההשקעות קורס? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3

נושאים דומים

למעלה