• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בירור מחירי נכסים שנמכרו -- לצורך הצעה ומו״מ

אני מנסה לזרום עם ההקצנות שלהם, שלב נוסף קדימה
זה לא הקצנות, זו המציאות ויש מקומות שזה גם הרבה יותר מזה, ה10% זה רק ממוצע (וזה כבר 11.5% ולא 10%).
 
טוב, אז אני מקפיץ את הנושא הזה מחדש כי המצב נהיה אבסורדי. חלק מהמקומות עליהם אני מסתכל הם קטנים יחסית, ואין עסקאות רבות (ממוצע של 3-5 עסקאות בשנה). העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים. בתור קונה, אני לא מתקמצן ובא עם רצון טוב לשלם, אך אני לא מתכוון לשלם פי 2 ויותר ללא שיש עדות ברורה על כך שאלו הם מחירי השוק ונסגרו עסקאות במחירים מרקיעי שחקים שכאלו.

האם ייתכן שאתר רשות המיסים סובל מתופעה נרחבת של דיווח מאוד מאוחר ו/או דיווח בחסר (כלומר דיווח רק על חלק מהעסקה והעברת היתרה בשחור)? אין לי דרך אחרת להסביר את הפערים המטורפים הללו, במיוחד כשנראה שהנכסים הנ״ל לא נחטפים ויושבים לא מעט זמן על המדף...
 
מה תדירות המקרים? לא אמורה להיות יותר מידי גבוהה..

יכולות להיות סיבות רבות למחירים נמוכים: דיווח חסר מבחינת סכום, רכישה של חלק מהבית ולא כולו (נפוץ בגירושין) עוד..

אני חושב שכדאי לך לדבר עם כמה מתווכים כדי להבין טוב יותר את מחיר השוק באיזור הספציפי הזה.
 
טוב, אז אני מקפיץ את הנושא הזה מחדש כי המצב נהיה אבסורדי. חלק מהמקומות עליהם אני מסתכל הם קטנים יחסית, ואין עסקאות רבות (ממוצע של 3-5 עסקאות בשנה). העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים. בתור קונה, אני לא מתקמצן ובא עם רצון טוב לשלם, אך אני לא מתכוון לשלם פי 2 ויותר ללא שיש עדות ברורה על כך שאלו הם מחירי השוק ונסגרו עסקאות במחירים מרקיעי שחקים שכאלו.

האם ייתכן שאתר רשות המיסים סובל מתופעה נרחבת של דיווח מאוד מאוחר ו/או דיווח בחסר (כלומר דיווח רק על חלק מהעסקה והעברת היתרה בשחור)? אין לי דרך אחרת להסביר את הפערים המטורפים הללו, במיוחד כשנראה שהנכסים הנ״ל לא נחטפים ויושבים לא מעט זמן על המדף...
נראה לי שאתה לוקח את נושא התמחור יותר מידי קשה. אתר רשות המיסים נותן אינדיקציה כללית למצב השוק באיזור, אם זה איזור קטן , גם זה לא. ברשות המיסים יש רק אינדיקציה של שטח, כך שהרלוונטיות שלו סופר נמוכה. אתה לא יודע מה מצב הנכס שנמכר. נכס משופץ יכול להמכר ב 20% עד 30% אחוז יותר מחורבה. אתה לא יכול לדעת אם הבית עם נוף לפחים או לגינה וכו'. בקיצור התמחור צריך להיות מביקור בכמה שיותר נכסים.
 
האם אתה ומוכר הנכס לא באותה סירה?
כלומר,בהנחה ואכן לא מתבצעות הרבה עסקאות,יכול להיות שמוכר הניח מחיר עוגן גבוה בתור משאלת לב ולא מידיעה ברורה של "מחיר השוק".
העצה שלי,ואני לא מומחה בתחום,היא לתת הצעה על דירה שאהבת במחיר שנראה לך סביר ולנהל מו"מ משם. ייתכן שהמוכר יבין שהוא טיפס על עץ גבוה מדי ויסכים להתפשר.
בהצלחה!
 
נראה לי שאתה לוקח את נושא התמחור יותר מידי קשה. אתר רשות המיסים נותן אינדיקציה כללית למצב השוק באיזור, אם זה איזור קטן , גם זה לא. ברשות המיסים יש רק אינדיקציה של שטח, כך שהרלוונטיות שלו סופר נמוכה. אתה לא יודע מה מצב הנכס שנמכר. נכס משופץ יכול להמכר ב 20% עד 30% אחוז יותר מחורבה. אתה לא יכול לדעת אם הבית עם נוף לפחים או לגינה וכו'. בקיצור התמחור צריך להיות מביקור בכמה שיותר נכסים.
לא הייתה לי בעיה אם ההפרשים היו 20%-30%. אני מדבר על הפרשים של 50% וגם 100% מהמחירים ברשות המיסים. אתה היית מרגיש בנוח לשלם כזו פרמיה מעל כל העסקאות האחרונות כשמדובר בכל כך הרבה כסף?

ואגב אני מסתכל על בתים פרטיים, אז עם Google Maps אפשר לעשות עבודה לא רעה בכלל בלדעת בגדול מה מצב הבית (נכון שזה לא עדכני, אבל נותן אינדיקציה לא רעה)
 
מה תדירות המקרים? לא אמורה להיות יותר מידי גבוהה..
גבוהה למדיי באיזורים שאני מסתכל עליהם. מחכה לראות עסקאות ״שוברות שוק״ עם מחירים קרובים למחירים המבוקשים ועד עכשיו לא ראיתי אחת כזו...
יכולות להיות סיבות רבות למחירים נמוכים: דיווח חסר מבחינת סכום, רכישה של חלק מהבית ולא כולו (נפוץ בגירושין) עוד..
אבל במקרה כזה זה מופיע בדיווח בכל מקרה, לא? הרי מופיע החלק היחסי ששולם וקל לחשב את סכום המכירה המלא.

אני חושב שכדאי לך לדבר עם כמה מתווכים כדי להבין טוב יותר את מחיר השוק באיזור הספציפי הזה.
דיברתי, חיפשתי דוגמאות לעסקה שנסגרה במחיר גבוה ומצאתי רק אחת כזו על נכס עם מאפיינים מאוד מאוד ייחודיים. לא דומה למחירים המבוקשים שראיתי
 
העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים
אם אתה בעניין של חיפוש בית ולא דירה - אתה צריך לדעת שבאתר רשות המיסים יש חלוקה נפרדת למחיר הבית שנמכר ולמחיר הקרקע שנמכרה.
כשאתה מחפש שם, תכניס לפרמטרים גם את הקרקע (ואולי גם נכסים נוספים באותה משבצת, כמו צימרים או מחסנים וסככות, שטח חקלאי) ואולי שם תגלה את החלק החסר...
 
אם אתה בעניין של חיפוש בית ולא דירה - אתה צריך לדעת שבאתר רשות המיסים יש חלוקה נפרדת למחיר הבית שנמכר ולמחיר הקרקע שנמכרה.
כשאתה מחפש שם, תכניס לפרמטרים גם את הקרקע (ואולי גם נכסים נוספים באותה משבצת, כמו צימרים או מחסנים וסככות, שטח חקלאי) ואולי שם תגלה את החלק החסר...
אכן... אני באמת מחפש במסרקות ברזל וגם מתאים גוש/חלקה לכתובת וכו׳, כך שאם יש קרקע שנמכרה בנפרד (כמו בנחלות למשל) אז אמצא אותה, גם רואים שהעסקאות האלו הן מאותו תאריך.
 
ככלל, במסחר ובמו״מ מומלץ להתייחס גם לאופי המוכר ולרצון או לחוסר הרצון שלו באמת למכור. אין מניעה לכל בעל נכס היום לזרוק מודעה לאינטרנט בשתי דקות עם מחיר לא ריאלי בעליל סתם ״לראות״ מה יעלה בחכה. יכול להיות שנפלת על מודעות של אנשים שפשוט לא ממהרים לשום מקום. זה לא המוכר שאתה רוצה להתעסק איתו. אני לא הייתי משלם קפיצות של 20, 50 ו100 אחוז בפרק זמן של חודשים. נראה לי מגוחך וברור שתוקעים לי מחיר.
חשוב מאוד להפריד בין מחיר מבוקש למחיר ריאלי. זה שמישהו סתם נקב באיזה מספר לא אומר כלום ושום דבר. דו״ח שמאי שמחשב את כל הפרמטרים משקף את השווי ההוגן של נכס, וגם הבנק מחשב את גובה ההלוואה שהוא מוכן לתת כנגד שיעבוד הנכס הזה. המוכר יכול להחליט שבא לו לדרוש עוד חצי מיליון וברור שזה קשקוש אבל אם מישהו יאמין לו ויש לו כסף מיותר והוא התאהב בנכס הוא ישלם. אם יתפרסמו 10 מודעות למכירה בבניין שלי במחיר כפול מהשווי האמיתי שלהן זה אומר שגם הדירה שלי שווה עכשיו פי 2? בוודאי שלא, אבל מדלן יראה עלייה של 100 אחוז במחירים. אם יהיו מספיק מטומטמים שיאמינו שהמחיר עלה ב100 אחוז בחודשיים ויקנו את עשר הדירות מתחתיי בכפול ממה שהן שוות אז המחיר של הדירה שלי באמת יעלה בפועל כי ״הנה מכרו עשר דירות זהות במחיר החדש״ למרות שלא השתנה כלום בבניין או בדירה שלי. ואם אני לא ממהר למכור או שסתם אני מריח ביקוש יתר מצד קונים אני אוסיף 10 אחוז בשביל הכיף ומקסימום ״נוריד״. זה הכל פסיכולוגי. זה מה שקורה כרגע בשוק הנדל״ן.

שים לב עם מי אתה מתעסק - יש מוכרים שלא לחוצים למכור בכלל ויש שמאוד לחוצים, אם תדע לזהות את זה בלי להסגיר מנגד את מידת הרצון שלך לקנות ידך תהיה על העליונה בתהליך.
תנסה לדלות גם נסיבות אישיות כמו מספר יורשים שמתחלקים בכסף ואז אולי לאתר את האחרים ולשכנע ברצינות שלך יגרום להם לשכנע אחד את השני, או למשל זוגות שמתגרשים שצד אחד רוצה למכור והשני לא אז כדי לטרפד את המכירה הוא דורש מחיר לא ריאלי אבל אם תאתר את בן הזוג השני תמצא רצון רב, משפחה שגדלה וכבר קנתה במקום אחר ורק רוצה כבר לסגור ולצאת לביתם החדש, דברים כאלה.
בגלל זה אני גם נגד מתווכים שלרוב ימנעו מהקונה קשר ישיר לבעל הנכס בשלבים מוקדמים ויסרסו כל ניסיון שלך להגדיל ראש ולהתעמק בדברים האלה.

בהצלחה! ונשמח אם תחזור לספר איך הלך
 
כך שאם יש קרקע שנמכרה בנפרד (כמו בנחלות למשל)
היא לא נמכרה בנפרד, רק הרישום באתר מפצל את המכירה לפי הפרמטרים השונים. כשאוספים יחד את כל המכירה, אמורים להגיע לסכום המלא.
 
היא לא נמכרה בנפרד, רק הרישום באתר מפצל את המכירה לפי הפרמטרים השונים. כשאוספים יחד את כל המכירה, אמורים להגיע לסכום המלא.
נכון, אי דיוק שלי זו כמובן עסקה אחת.
 
ככלל, במסחר ובמו״מ מומלץ להתייחס גם לאופי המוכר ולרצון או לחוסר הרצון שלו באמת למכור. אין מניעה לכל בעל נכס היום לזרוק מודעה לאינטרנט בשתי דקות עם מחיר לא ריאלי בעליל סתם ״לראות״ מה יעלה בחכה. יכול להיות שנפלת על מודעות של אנשים שפשוט לא ממהרים לשום מקום. זה לא המוכר שאתה רוצה להתעסק איתו. אני לא הייתי משלם קפיצות של 20, 50 ו100 אחוז בפרק זמן של חודשים. נראה לי מגוחך וברור שתוקעים לי מחיר.
לצערי (ולא מבחירתי כמובן) כמעט כל המקרים שאני מציין הם דרך תיווך, ולא ישירות מול המוכר. כך שזו קצת יותר התעסקות מלהעלות מודעה ביד2.
חשוב מאוד להפריד בין מחיר מבוקש למחיר ריאלי. זה שמישהו סתם נקב באיזה מספר לא אומר כלום ושום דבר. דו״ח שמאי שמחשב את כל הפרמטרים משקף את השווי ההוגן של נכס, וגם הבנק מחשב את גובה ההלוואה שהוא מוכן לתת כנגד שיעבוד הנכס הזה. המוכר יכול להחליט שבא לו לדרוש עוד חצי מיליון וברור שזה קשקוש אבל אם מישהו יאמין לו ויש לו כסף מיותר והוא התאהב בנכס הוא ישלם. אם יתפרסמו 10 מודעות למכירה בבניין שלי במחיר כפול מהשווי האמיתי שלהן זה אומר שגם הדירה שלי שווה עכשיו פי 2? בוודאי שלא, אבל מדלן יראה עלייה של 100 אחוז במחירים. אם יהיו מספיק מטומטמים שיאמינו שהמחיר עלה ב100 אחוז בחודשיים ויקנו את עשר הדירות מתחתיי בכפול ממה שהן שוות אז המחיר של הדירה שלי באמת יעלה בפועל כי ״הנה מכרו עשר דירות זהות במחיר החדש״ למרות שלא השתנה כלום בבניין או בדירה שלי. ואם אני לא ממהר למכור או שסתם אני מריח ביקוש יתר מצד קונים אני אוסיף 10 אחוז בשביל הכיף ומקסימום ״נוריד״. זה הכל פסיכולוגי. זה מה שקורה כרגע בשוק הנדל״ן.
זו בדיוק הבעיה. אנשים מסתכלים על המחירים המבוקשים ומאמינים שאלו המחירים בשטח, למרות שלפחות לפי רשות המסים אין עדות לכך (אולי בדיוק ייכנס בקרוב עדכון שיוכיח אחרת). הלוואי שהיו מוסיפים רק 10%. החזירות לא יודעת שובע.
שים לב עם מי אתה מתעסק - יש מוכרים שלא לחוצים למכור בכלל ויש שמאוד לחוצים, אם תדע לזהות את זה בלי להסגיר מנגד את מידת הרצון שלך לקנות ידך תהיה על העליונה בתהליך.
תנסה לדלות גם נסיבות אישיות כמו מספר יורשים שמתחלקים בכסף ואז אולי לאתר את האחרים ולשכנע ברצינות שלך יגרום להם לשכנע אחד את השני, או למשל זוגות שמתגרשים שצד אחד רוצה למכור והשני לא אז כדי לטרפד את המכירה הוא דורש מחיר לא ריאלי אבל אם תאתר את בן הזוג השני תמצא רצון רב, משפחה שגדלה וכבר קנתה במקום אחר ורק רוצה כבר לסגור ולצאת לביתם החדש, דברים כאלה.
בגלל זה אני גם נגד מתווכים שלרוב ימנעו מהקונה קשר ישיר לבעל הנכס בשלבים מוקדמים ויסרסו כל ניסיון שלך להגדיל ראש ולהתעמק בדברים האלה.
לגמרי נכון. אני כבר מחלק את המוכרים לשתי קטגוריות: ״רוצים באמת למכור״ ו״מחפשים אקזיט״. לצערי, רוב המוכרים שראיתי עד כה הם בקטגוריה השנייה שמעתי אמירות כמו ״אני רוצה לעשות אקזיט מהבית לסדר את כל הילדים״ וכו׳. הם מצהירים בגלוי שאין להם בעיה לחכות עד לקונה המתאים, לא בוער להם (לפעמים מדובר על בתים במיליונים שיושבים ריקים מאדם חודשים ארוכים ומעלים עובש!). דווקא לגבי מתווכים יש כאן איזו נקודת אור לגבי הטובים והנורמלים שביניהם, בסוף הם מחפשים לסגור עסקה והמחיר הסופי לא כל כך משפיע על התמורה שלהם. אז הם יכולים לעזור לגבי מניעי המוכר ונכונותו להתפשר.
 
אני כבר מחלק את המוכרים לשתי קטגוריות: ״רוצים באמת למכור״ ו״מחפשים אקזיט״. לצערי, רוב המוכרים שראיתי עד כה הם בקטגוריה השנייה
אני מכרתי את הבית שלי בישוב קהילתי שהיו בו אולי 2 עסקאות לפניי.
לקח לי 6 שנים עם הפסקות עד שמכרתי. רציתי באמת למכור, אבל במחיר שחשבתי שהוא ראוי.
אז לאיזו קטגוריה אני שייכת מבינתך?
ואל תשאל לאיזו קטגוריה אני עלולה להכניס אותך :>
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A בירור בעלות על קרקע בבעלות קק"ל נדל"ן 0
ו בירור הליך מעבר בין בתי השקעות ישראליים צרכנות פיננסית 4
A בירור האם מדובר בדירה אחת או שתיים נדל"ן 17
T האם לגיטימי לפנות למפ״ל לצורך בירור סיבת עיכוב של דו״ח שנתי? מיסים 0
tomchoook בירור ריבית על המשכנתא לצורך החזר מס נדל"ן 24
S שאלת בירור לגבי תמהיל התיק בהגעה לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
מ בירור בנושא התאוששות ממשבר - מניות למול מדדים שוק ההון 28
A מיסוי השקעות PFIC- בירור פוסטים מאיכות נמוכה 6
M בירור תשואות בקופות גמל שוק ההון 1
י בירור לגבי חברת investmart נדל"ן 2
נ בירור חוסן של בית השקעות צרכנות פיננסית 3
oz1987 בירור עמלת ניהול בחשבון חיסכון צרכנות פיננסית 23
amidar בירור לגבי חניה בבניין משותף. אוף טופיק 13
M האינפלציה השנתית ירדה ל-2.6%, מחירי הדירות חזרו לעלות פוסטים מאיכות נמוכה 47
R ת"א נדל"ן לעומת מחירי הדירות נדל"ן 5
בובין חוט-השני האם שינוי אופי אוכלוסיה יכול לתרום לירידת מחירי נד"לן? נדל"ן 29
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
I אתר שמשווה מחירי מחיה בין ערים בעולם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 49
S שאלה: מגמות מחירי דירות לפי מודעות נדל"ן 6
A מה יקרה אם מחירי הדירות יקרסו? שוק ההון 44
M מדוע מחירי הדירות לא משוקלל במדד המחירים לצרכן ? נדל"ן 77
ה מחירי דירות- רשות המיסים נדל"ן 1
מ איך רפורמת המשפט תשפיע על מחירי הנדל"ן בישראל? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 37
F מחירי הדיור - האם הם יירדו? אם כן מתי? נדל"ן 2
F אתר/גרף שמאפשר לראות את ירידת מחירי הדיור נדל"ן 12
L מחירי הדיור מסוכנים כרגע? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ד בזמן אינפלציה מחירי השכירות עולים או יורדים.? נדל"ן 1
oferM סקר: האם הריבית העולה תוריד את מחירי הדירות מחוץ לאיזור הפריפריה ? פוסטים מאיכות נמוכה 7
I מחירי השכירות vs הריבית במשק? נדל"ן 13
F האם מחירי דירות 3 חדרים עולים מהר יותר מ-4 או 5? נדל"ן 24
L איך העלאת הריבית תוריד את מחירי הדיור- אם כבר תעלה אותם בסופו של דבר נדל"ן 610
א מחירי אגחים צמודי מדד שוק ההון 3
מכל מלמדי השכלתי קונספירציה על מחירי הדיור נדל"ן 121
Y גישה לפתרון עליית מחירי הדיור נדל"ן 13
A השפעת הריבית העולה והאינפלציה על מחירי הנדל״ן נדל"ן 109
I עד כמה תשואות האג"ח לטווח ארוך משפיעות על מחירי הדירות? שוק ההון 21
נ אג"ח צמוד מדד מחירי דיור , מחירי שכירות האם זה הפתרון? נדל"ן 2
D כמות הכסף שצריך לחסוך בשנה בשביל "להשיג" את עליית מחירי הנדלן נדל"ן 93
מ עליית מחירי הדירות החדשות יותר לעומת דירות ישנות - תוכנית פעולה נדל"ן 23
צ מחירי נדל"ן לתעשייה נדל"ן 4
קוף שמבין עליית מחירי הנדלן נדל"ן 15
P יש מחירי ברירת מחדל בקרן פנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
א מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן? נדל"ן 1035
oferM נתונים על עליות מחירי דירות ושכירות ? נדל"ן 6
unrealx ייבוא מחירי מניות של בורסות הארץ לאקסל - הפסיק לעבוד? אוף טופיק 1
L פער מחירי דירות באריאל - מישהו יודע להסביר בבקשה נדל"ן 3
R עליות מחירי הנדלן בעולם - דיון נדל"ן 37
aminadav האם נכון להסיק שגם אם מחירי הנדל"ן ירדו או יעלו אז ת"א בניה לא יושפע מזה ישירות? שוק ההון 1
1337justme מידע היסטורי של מחירי מדד אג"ח ממשלתי כללי שוק ההון 13
I מחירי דירות ביד-2 נדל"ן 2

נושאים דומים

Back
למעלה