בירור מחירי נכסים שנמכרו -- לצורך הצעה ומו״מ

[אורי ג.]

לפי דה מרקר, שטוענים שיש עליות חודשיות של 10%, יצאת בזול

שנתיות.

 

[half-solid]

שנתיות.

אני מנסה לזרום עם ההקצנות שלהם, שלב נוסף קדימה

 

[cypriano de rore]

אני מנסה לזרום עם ההקצנות שלהם, שלב נוסף קדימה

מוזמן לבוא לשכונה שלי ולראות שלא רק שזו לא הקצנה אלא אפילו גימוד של המציאות (לפחות בחלק מהמקומות)

 

[אורי ג.]

אני מנסה לזרום עם ההקצנות שלהם, שלב נוסף קדימה

זה לא הקצנות, זו המציאות ויש מקומות שזה גם הרבה יותר מזה, ה10% זה רק ממוצע (וזה כבר 11.5% ולא 10%).

 

[auto_trader]

זה לא הקצנות, זו המציאות ויש מקומות שזה גם הרבה יותר מזה, ה10% זה רק ממוצע (וזה כבר 11.5% ולא 10%).

לא הבנתי, מדובר על קצב עלייה חודשי או שנתי?

 

[half-solid]

לא הבנתי, מדובר על קצב עלייה חודשי או שנתי?

שנתי

 

[auto_trader]

שנתי

אם כך זה עוד מצב טוב. ישנם מקומות שחוו ב-2021 25% עליה

 

[auto_trader]

טוב, אז אני מקפיץ את הנושא הזה מחדש כי המצב נהיה אבסורדי. חלק מהמקומות עליהם אני מסתכל הם קטנים יחסית, ואין עסקאות רבות (ממוצע של 3-5 עסקאות בשנה). העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים. בתור קונה, אני לא מתקמצן ובא עם רצון טוב לשלם, אך אני לא מתכוון לשלם פי 2 ויותר ללא שיש עדות ברורה על כך שאלו הם מחירי השוק ונסגרו עסקאות במחירים מרקיעי שחקים שכאלו.

האם ייתכן שאתר רשות המיסים סובל מתופעה נרחבת של דיווח מאוד מאוחר ו/או דיווח בחסר (כלומר דיווח רק על חלק מהעסקה והעברת היתרה בשחור)? אין לי דרך אחרת להסביר את הפערים המטורפים הללו, במיוחד כשנראה שהנכסים הנ״ל לא נחטפים ויושבים לא מעט זמן על המדף...

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה תדירות המקרים? לא אמורה להיות יותר מידי גבוהה..

יכולות להיות סיבות רבות למחירים נמוכים: דיווח חסר מבחינת סכום, רכישה של חלק מהבית ולא כולו (נפוץ בגירושין) עוד..

אני חושב שכדאי לך לדבר עם כמה מתווכים כדי להבין טוב יותר את מחיר השוק באיזור הספציפי הזה.

 

[היום מתה אמא]

טוב, אז אני מקפיץ את הנושא הזה מחדש כי המצב נהיה אבסורדי. חלק מהמקומות עליהם אני מסתכל הם קטנים יחסית, ואין עסקאות רבות (ממוצע של 3-5 עסקאות בשנה). העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים. בתור קונה, אני לא מתקמצן ובא עם רצון טוב לשלם, אך אני לא מתכוון לשלם פי 2 ויותר ללא שיש עדות ברורה על כך שאלו הם מחירי השוק ונסגרו עסקאות במחירים מרקיעי שחקים שכאלו.

האם ייתכן שאתר רשות המיסים סובל מתופעה נרחבת של דיווח מאוד מאוחר ו/או דיווח בחסר (כלומר דיווח רק על חלק מהעסקה והעברת היתרה בשחור)? אין לי דרך אחרת להסביר את הפערים המטורפים הללו, במיוחד כשנראה שהנכסים הנ״ל לא נחטפים ויושבים לא מעט זמן על המדף...

נראה לי שאתה לוקח את נושא התמחור יותר מידי קשה. אתר רשות המיסים נותן אינדיקציה כללית למצב השוק באיזור, אם זה איזור קטן , גם זה לא. ברשות המיסים יש רק אינדיקציה של שטח, כך שהרלוונטיות שלו סופר נמוכה. אתה לא יודע מה מצב הנכס שנמכר. נכס משופץ יכול להמכר ב 20% עד 30% אחוז יותר מחורבה. אתה לא יכול לדעת אם הבית עם נוף לפחים או לגינה וכו'. בקיצור התמחור צריך להיות מביקור בכמה שיותר נכסים.

 

[RA96]

האם אתה ומוכר הנכס לא באותה סירה?
כלומר,בהנחה ואכן לא מתבצעות הרבה עסקאות,יכול להיות שמוכר הניח מחיר עוגן גבוה בתור משאלת לב ולא מידיעה ברורה של "מחיר השוק".
העצה שלי,ואני לא מומחה בתחום,היא לתת הצעה על דירה שאהבת במחיר שנראה לך סביר ולנהל מו"מ משם. ייתכן שהמוכר יבין שהוא טיפס על עץ גבוה מדי ויסכים להתפשר.
בהצלחה!

 

[auto_trader]

נראה לי שאתה לוקח את נושא התמחור יותר מידי קשה. אתר רשות המיסים נותן אינדיקציה כללית למצב השוק באיזור, אם זה איזור קטן , גם זה לא. ברשות המיסים יש רק אינדיקציה של שטח, כך שהרלוונטיות שלו סופר נמוכה. אתה לא יודע מה מצב הנכס שנמכר. נכס משופץ יכול להמכר ב 20% עד 30% אחוז יותר מחורבה. אתה לא יכול לדעת אם הבית עם נוף לפחים או לגינה וכו'. בקיצור התמחור צריך להיות מביקור בכמה שיותר נכסים.

לא הייתה לי בעיה אם ההפרשים היו 20%-30%. אני מדבר על הפרשים של 50% וגם 100% מהמחירים ברשות המיסים. אתה היית מרגיש בנוח לשלם כזו פרמיה מעל כל העסקאות האחרונות כשמדובר בכל כך הרבה כסף?

ואגב אני מסתכל על בתים פרטיים, אז עם Google Maps אפשר לעשות עבודה לא רעה בכלל בלדעת בגדול מה מצב הבית (נכון שזה לא עדכני, אבל נותן אינדיקציה לא רעה)

 

[auto_trader]

מה תדירות המקרים? לא אמורה להיות יותר מידי גבוהה..

גבוהה למדיי באיזורים שאני מסתכל עליהם. מחכה לראות עסקאות ״שוברות שוק״ עם מחירים קרובים למחירים המבוקשים ועד עכשיו לא ראיתי אחת כזו...

יכולות להיות סיבות רבות למחירים נמוכים: דיווח חסר מבחינת סכום, רכישה של חלק מהבית ולא כולו (נפוץ בגירושין) עוד..

אבל במקרה כזה זה מופיע בדיווח בכל מקרה, לא? הרי מופיע החלק היחסי ששולם וקל לחשב את סכום המכירה המלא.

אני חושב שכדאי לך לדבר עם כמה מתווכים כדי להבין טוב יותר את מחיר השוק באיזור הספציפי הזה.

דיברתי, חיפשתי דוגמאות לעסקה שנסגרה במחיר גבוה ומצאתי רק אחת כזו על נכס עם מאפיינים מאוד מאוד ייחודיים. לא דומה למחירים המבוקשים שראיתי

 

[בת העמק]

העסקאות שדווחו מרשות המסים ממש עד סוף 2021 הם במקרים מסויימים נמוכות ביותר מחצי(!) מהמחירים המבוקשים ע״י המוכרים

אם אתה בעניין של חיפוש בית ולא דירה - אתה צריך לדעת שבאתר רשות המיסים יש חלוקה נפרדת למחיר הבית שנמכר ולמחיר הקרקע שנמכרה.
כשאתה מחפש שם, תכניס לפרמטרים גם את הקרקע (ואולי גם נכסים נוספים באותה משבצת, כמו צימרים או מחסנים וסככות, שטח חקלאי) ואולי שם תגלה את החלק החסר...

 

[auto_trader]

אם אתה בעניין של חיפוש בית ולא דירה - אתה צריך לדעת שבאתר רשות המיסים יש חלוקה נפרדת למחיר הבית שנמכר ולמחיר הקרקע שנמכרה.
כשאתה מחפש שם, תכניס לפרמטרים גם את הקרקע (ואולי גם נכסים נוספים באותה משבצת, כמו צימרים או מחסנים וסככות, שטח חקלאי) ואולי שם תגלה את החלק החסר...

אכן... אני באמת מחפש במסרקות ברזל וגם מתאים גוש/חלקה לכתובת וכו׳, כך שאם יש קרקע שנמכרה בנפרד (כמו בנחלות למשל) אז אמצא אותה, גם רואים שהעסקאות האלו הן מאותו תאריך.

 

[שנקל]

ככלל, במסחר ובמו״מ מומלץ להתייחס גם לאופי המוכר ולרצון או לחוסר הרצון שלו באמת למכור. אין מניעה לכל בעל נכס היום לזרוק מודעה לאינטרנט בשתי דקות עם מחיר לא ריאלי בעליל סתם ״לראות״ מה יעלה בחכה. יכול להיות שנפלת על מודעות של אנשים שפשוט לא ממהרים לשום מקום. זה לא המוכר שאתה רוצה להתעסק איתו. אני לא הייתי משלם קפיצות של 20, 50 ו100 אחוז בפרק זמן של חודשים. נראה לי מגוחך וברור שתוקעים לי מחיר.
חשוב מאוד להפריד בין מחיר מבוקש למחיר ריאלי. זה שמישהו סתם נקב באיזה מספר לא אומר כלום ושום דבר. דו״ח שמאי שמחשב את כל הפרמטרים משקף את השווי ההוגן של נכס, וגם הבנק מחשב את גובה ההלוואה שהוא מוכן לתת כנגד שיעבוד הנכס הזה. המוכר יכול להחליט שבא לו לדרוש עוד חצי מיליון וברור שזה קשקוש אבל אם מישהו יאמין לו ויש לו כסף מיותר והוא התאהב בנכס הוא ישלם. אם יתפרסמו 10 מודעות למכירה בבניין שלי במחיר כפול מהשווי האמיתי שלהן זה אומר שגם הדירה שלי שווה עכשיו פי 2? בוודאי שלא, אבל מדלן יראה עלייה של 100 אחוז במחירים. אם יהיו מספיק מטומטמים שיאמינו שהמחיר עלה ב100 אחוז בחודשיים ויקנו את עשר הדירות מתחתיי בכפול ממה שהן שוות אז המחיר של הדירה שלי באמת יעלה בפועל כי ״הנה מכרו עשר דירות זהות במחיר החדש״ למרות שלא השתנה כלום בבניין או בדירה שלי. ואם אני לא ממהר למכור או שסתם אני מריח ביקוש יתר מצד קונים אני אוסיף 10 אחוז בשביל הכיף ומקסימום ״נוריד״. זה הכל פסיכולוגי. זה מה שקורה כרגע בשוק הנדל״ן.

שים לב עם מי אתה מתעסק - יש מוכרים שלא לחוצים למכור בכלל ויש שמאוד לחוצים, אם תדע לזהות את זה בלי להסגיר מנגד את מידת הרצון שלך לקנות ידך תהיה על העליונה בתהליך.
תנסה לדלות גם נסיבות אישיות כמו מספר יורשים שמתחלקים בכסף ואז אולי לאתר את האחרים ולשכנע ברצינות שלך יגרום להם לשכנע אחד את השני, או למשל זוגות שמתגרשים שצד אחד רוצה למכור והשני לא אז כדי לטרפד את המכירה הוא דורש מחיר לא ריאלי אבל אם תאתר את בן הזוג השני תמצא רצון רב, משפחה שגדלה וכבר קנתה במקום אחר ורק רוצה כבר לסגור ולצאת לביתם החדש, דברים כאלה.
בגלל זה אני גם נגד מתווכים שלרוב ימנעו מהקונה קשר ישיר לבעל הנכס בשלבים מוקדמים ויסרסו כל ניסיון שלך להגדיל ראש ולהתעמק בדברים האלה.

בהצלחה! ונשמח אם תחזור לספר איך הלך

 

[בת העמק]

כך שאם יש קרקע שנמכרה בנפרד (כמו בנחלות למשל)

היא לא נמכרה בנפרד, רק הרישום באתר מפצל את המכירה לפי הפרמטרים השונים. כשאוספים יחד את כל המכירה, אמורים להגיע לסכום המלא.

 

[auto_trader]

היא לא נמכרה בנפרד, רק הרישום באתר מפצל את המכירה לפי הפרמטרים השונים. כשאוספים יחד את כל המכירה, אמורים להגיע לסכום המלא.

נכון, אי דיוק שלי זו כמובן עסקה אחת.

 

[auto_trader]

ככלל, במסחר ובמו״מ מומלץ להתייחס גם לאופי המוכר ולרצון או לחוסר הרצון שלו באמת למכור. אין מניעה לכל בעל נכס היום לזרוק מודעה לאינטרנט בשתי דקות עם מחיר לא ריאלי בעליל סתם ״לראות״ מה יעלה בחכה. יכול להיות שנפלת על מודעות של אנשים שפשוט לא ממהרים לשום מקום. זה לא המוכר שאתה רוצה להתעסק איתו. אני לא הייתי משלם קפיצות של 20, 50 ו100 אחוז בפרק זמן של חודשים. נראה לי מגוחך וברור שתוקעים לי מחיר.

לצערי (ולא מבחירתי כמובן) כמעט כל המקרים שאני מציין הם דרך תיווך, ולא ישירות מול המוכר. כך שזו קצת יותר התעסקות מלהעלות מודעה ביד2.

חשוב מאוד להפריד בין מחיר מבוקש למחיר ריאלי. זה שמישהו סתם נקב באיזה מספר לא אומר כלום ושום דבר. דו״ח שמאי שמחשב את כל הפרמטרים משקף את השווי ההוגן של נכס, וגם הבנק מחשב את גובה ההלוואה שהוא מוכן לתת כנגד שיעבוד הנכס הזה. המוכר יכול להחליט שבא לו לדרוש עוד חצי מיליון וברור שזה קשקוש אבל אם מישהו יאמין לו ויש לו כסף מיותר והוא התאהב בנכס הוא ישלם. אם יתפרסמו 10 מודעות למכירה בבניין שלי במחיר כפול מהשווי האמיתי שלהן זה אומר שגם הדירה שלי שווה עכשיו פי 2? בוודאי שלא, אבל מדלן יראה עלייה של 100 אחוז במחירים. אם יהיו מספיק מטומטמים שיאמינו שהמחיר עלה ב100 אחוז בחודשיים ויקנו את עשר הדירות מתחתיי בכפול ממה שהן שוות אז המחיר של הדירה שלי באמת יעלה בפועל כי ״הנה מכרו עשר דירות זהות במחיר החדש״ למרות שלא השתנה כלום בבניין או בדירה שלי. ואם אני לא ממהר למכור או שסתם אני מריח ביקוש יתר מצד קונים אני אוסיף 10 אחוז בשביל הכיף ומקסימום ״נוריד״. זה הכל פסיכולוגי. זה מה שקורה כרגע בשוק הנדל״ן.

זו בדיוק הבעיה. אנשים מסתכלים על המחירים המבוקשים ומאמינים שאלו המחירים בשטח, למרות שלפחות לפי רשות המסים אין עדות לכך (אולי בדיוק ייכנס בקרוב עדכון שיוכיח אחרת). הלוואי שהיו מוסיפים רק 10%. החזירות לא יודעת שובע.

שים לב עם מי אתה מתעסק - יש מוכרים שלא לחוצים למכור בכלל ויש שמאוד לחוצים, אם תדע לזהות את זה בלי להסגיר מנגד את מידת הרצון שלך לקנות ידך תהיה על העליונה בתהליך.
תנסה לדלות גם נסיבות אישיות כמו מספר יורשים שמתחלקים בכסף ואז אולי לאתר את האחרים ולשכנע ברצינות שלך יגרום להם לשכנע אחד את השני, או למשל זוגות שמתגרשים שצד אחד רוצה למכור והשני לא אז כדי לטרפד את המכירה הוא דורש מחיר לא ריאלי אבל אם תאתר את בן הזוג השני תמצא רצון רב, משפחה שגדלה וכבר קנתה במקום אחר ורק רוצה כבר לסגור ולצאת לביתם החדש, דברים כאלה.
בגלל זה אני גם נגד מתווכים שלרוב ימנעו מהקונה קשר ישיר לבעל הנכס בשלבים מוקדמים ויסרסו כל ניסיון שלך להגדיל ראש ולהתעמק בדברים האלה.

לגמרי נכון. אני כבר מחלק את המוכרים לשתי קטגוריות: ״רוצים באמת למכור״ ו״מחפשים אקזיט״. לצערי, רוב המוכרים שראיתי עד כה הם בקטגוריה השנייה שמעתי אמירות כמו ״אני רוצה לעשות אקזיט מהבית לסדר את כל הילדים״ וכו׳. הם מצהירים בגלוי שאין להם בעיה לחכות עד לקונה המתאים, לא בוער להם (לפעמים מדובר על בתים במיליונים שיושבים ריקים מאדם חודשים ארוכים ומעלים עובש!). דווקא לגבי מתווכים יש כאן איזו נקודת אור לגבי הטובים והנורמלים שביניהם, בסוף הם מחפשים לסגור עסקה והמחיר הסופי לא כל כך משפיע על התמורה שלהם. אז הם יכולים לעזור לגבי מניעי המוכר ונכונותו להתפשר.

 

[בת העמק]

אני כבר מחלק את המוכרים לשתי קטגוריות: ״רוצים באמת למכור״ ו״מחפשים אקזיט״. לצערי, רוב המוכרים שראיתי עד כה הם בקטגוריה השנייה

אני מכרתי את הבית שלי בישוב קהילתי שהיו בו אולי 2 עסקאות לפניי.
לקח לי 6 שנים עם הפסקות עד שמכרתי. רציתי באמת למכור, אבל במחיר שחשבתי שהוא ראוי.
אז לאיזו קטגוריה אני שייכת מבינתך?
ואל תשאל לאיזו קטגוריה אני עלולה להכניס אותך