בחירת דירה

[Matan]

שלום לכולם אשמח לעזרתכם.
זוג בשנות ה30 +3.
בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן קרוב לשיבא. בפרוייקט אין דירות 4 חדרים בכלל.
ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M. בסוף 2025 ניתן למכור. התכנון שלנו הוא למכור גג עד 2027.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה? כלומר האם בגדול יש יחס ישר במחיר למטר בין קטנות לגדולות ואז אמקסם מטראז' או שזה יורד כמו למשל בשכירות?

 

[ExeAction]

לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?

 

[DudeOFortune]

מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.

 

[ישראלית]

בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן.

מזל טוב ברכות. לא ידעתי שעדיין יש דירות.

ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה?

כמעט תמיד הרווחיות גבוהה יותר בדירה גדולה.
מימון ניתן לקבל משכנתא עד 90% (בערך) [בכפוף להכנסות].

 

[half-solid]

משכנתא עד 90%

90% למה?
לא 75%?

או שיש קומבינה במחיר למשתכן?

 

[ישראלית]

או שיש קומבינה במחיר למשתכן?

זה החוק.

עד 90% המחיר החוזה (לא כולל הצמדות וללא ניכוי מענק אם יש) ועד 75% ממחיר שוק הפחות מביניהם ובלבד שיביא מביתו (כולל המענק אם יש) לפחות 100,000 ש"ח לא כולל הצמדות.

 

[half-solid]

חוק.

חוק עבור מחיר למשתכן, כן?

 

[ישראלית]

חוק עבור מחיר למשתכן, כן?

חוק / תקנה / פקודה / דבר המלך במועצתו / משהו אחר.

העיקר ככה זה הולך

 

[half-solid]

חוק / תקנה / פקודה / דבר המלך במועצתו / משהו אחר.

העיקר ככה זה הולך

חחח בסדר, תקרא לזה צו נשיאותי / פקודה פוטינאית בלתי חוקית בעליל

התכוונתי לוודא שזה בגלל מחיר למשתכן

 

[ישראלית]

כן

 

[הורדוס]

מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.

 

[Matan]

לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?

רובן כן. אני עוד לא יודע מה ישאר לי רק מנסה להגיע לאסטרטגיה סבירה

מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.

אנחנו נגיע ל40% בדירות היקרות ונסתדר עם המשכנתא. אבל עם כל הסימולציות שעשיתי אני מבין שבגלל אופי העסקה עדיף לשלם היום פחות גם במחיר של משכנתא יקרה. הרבה יותר חשוב לי לנסות להבין בשורה התחתונה האם המחיר למטר דומה בין דירות קטנות לגבולות ואז למקסם את ה'הטבה'

מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.

האמת שישבתי המון על כל המשתנים שאתה מתאר והעסקה הזו כנראה משתלמת עבורנו. הנזלה תעלה לי בערך 20K כי חלק מהכסף אני לוקח בהלוואת בלון עד למכירה. בגדול העמקתי המון בניואנסים של המימון והאופציות השונות הרבה יותר דומות ממה שחשבתי. בגדול מעריך של4-5 שנים אם אחליט להתמנף עד השמיים כדי למקסם תשואה יהיו לי עלויות מימון של 130-160 אלף. בכל מקרה. עכשיו השאלה זה אם לקחת דירה של 3 חדרים נניח כשאני שם 350 והשאר בהלוואה מקה''ש/משכנתא או לשים 500 והשאר בהלוואה מקה''ש+משכנתא.

 

[ישראלית]

יהיו לי עלויות מימון של 130-160 אלף

קח בחשבון גם הצמדה למדד

בכל מקרה דירה גדולה זה רווח גדול דירה קטנה רווח קטן (כמה פשוט)

 

[אליהו]

דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל

 

[דאניל]

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

צריך לקחת בחשבון גם אפשרויות פסימיות, למשל: עליה בריבית, ירידה במחירים, עיכובים בבניה - ולוודא שלא יצטרכו למכור בלחץ גם במקרים כאלו.

 

[Matan]

דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל

אני כמעט בטוח שכל המשחק של מימון פחות מ25% זה דוקא בדירות עד 1.8 . היתרונות של דירה קטנה בעיניי זה שניתן במימון גבוה מאוד, שאין מס רכישה ובמקרה שארצה להשאר תשואת השכירות יותר גבוהה. אבל אם כמו שנאמר פה היחס בין המחירים הוא ישר כנראה נלך על גדולה

 

[LevAizik]

דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.

 

[אליהו]

דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.

הגיוני לגמרי

אבל בגלל שהחישוב צריך להיות תשואה ל4 שנים קדימה

אז נגיד בשביל הדוגמא שבשכירות הוא יקבל 3 אחוז שנתי בדירה 3 חדרים

אז שבדירה של 5 חדרים ישכיר ב2.5 אחוז שנתי ויהיה לו קל להשכיר בדיוק כמו שיהיה קל להשכיר את דירת 3 חדרים ב3 אחוז שנתי

והתשואה בדירה הגדול יהיה משמעותי יותר

 

[LevAizik]

לא יודע לגבי קל או לא קל להשכיר 5 חד' בתמורה לתשואה יותר נמוכה. המון דירות דומות = הרבה מאוד תחרות. קיימת אוכלוסיה גדולה של צעירים, גרושים, רווקים, פנסיונרים שלא צריכים ולא רוצים לשלם על 5 חד'. הציבור הזה לא מקבל מענה בשוק הדיור כבר איזה 20 שנה. הרי זה לא רק שכירות יותר יקרה עבור דירה גדולה אלא גם ארנונה ודמי ניהול. בנוסף הוא לא ישלם מס רכישה וינעל פחות הון עצמי בבלטות.

אלה השני שקלים שלי בנושא. אני ממש לא מומחה נדל"ן.

 

[אסף.]

שים לב כי הפער במחיר עבור חדר חמישי גבוה מאוד ברמת גן.

באיזו עיר הכי זול לשדרג לדירה עם חדר נוסף?

אם מחירי הדיור מרתיעים אתכם ואתם בדרך לרכוש דירה קטנה יותר מהמתוכנן, כדאי שתדעו את זה: הממוצע הארצי של הפער ברכישת דירה גדולה יותר בחדר נוסף עומד על חצי מיליון שקל. באלו ערים המחיר כבר יהיה 200 אלף שקל בלבד?

www.ice.co.il

להבנתי זה נובע ממחסור משמעותי גם לקניה וגם ולהשכרה.