• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בחירת דירה

  • פותח הנושא Matan
  • פורסם בתאריך

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
19
דירוג
0
שלום לכולם אשמח לעזרתכם.
זוג בשנות ה30 +3.
בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן קרוב לשיבא. בפרוייקט אין דירות 4 חדרים בכלל.
ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M. בסוף 2025 ניתן למכור. התכנון שלנו הוא למכור גג עד 2027.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה? כלומר האם בגדול יש יחס ישר במחיר למטר בין קטנות לגדולות ואז אמקסם מטראז' או שזה יורד כמו למשל בשכירות?
 
לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?
 
מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.
 
בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן.
מזל טוב ברכות. לא ידעתי שעדיין יש דירות.
ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה?
כמעט תמיד הרווחיות גבוהה יותר בדירה גדולה.
מימון ניתן לקבל משכנתא עד 90% (בערך) [בכפוף להכנסות].
 
או שיש קומבינה במחיר למשתכן?
זה החוק.

עד 90% המחיר החוזה (לא כולל הצמדות וללא ניכוי מענק אם יש) ועד 75% ממחיר שוק הפחות מביניהם ובלבד שיביא מביתו (כולל המענק אם יש) לפחות 100,000 ש"ח לא כולל הצמדות.
 
חוק / תקנה / פקודה / דבר המלך במועצתו / משהו אחר.

העיקר ככה זה הולך
חחח בסדר, תקרא לזה צו נשיאותי / פקודה פוטינאית בלתי חוקית בעליל

התכוונתי לוודא שזה בגלל מחיר למשתכן
 
מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.
 
נערך לאחרונה ב:
לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?
רובן כן. אני עוד לא יודע מה ישאר לי רק מנסה להגיע לאסטרטגיה סבירה
מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.
אנחנו נגיע ל40% בדירות היקרות ונסתדר עם המשכנתא. אבל עם כל הסימולציות שעשיתי אני מבין שבגלל אופי העסקה עדיף לשלם היום פחות גם במחיר של משכנתא יקרה. הרבה יותר חשוב לי לנסות להבין בשורה התחתונה האם המחיר למטר דומה בין דירות קטנות לגבולות ואז למקסם את ה'הטבה'
מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.
האמת שישבתי המון על כל המשתנים שאתה מתאר והעסקה הזו כנראה משתלמת עבורנו. הנזלה תעלה לי בערך 20K כי חלק מהכסף אני לוקח בהלוואת בלון עד למכירה. בגדול העמקתי המון בניואנסים של המימון והאופציות השונות הרבה יותר דומות ממה שחשבתי. בגדול מעריך של4-5 שנים אם אחליט להתמנף עד השמיים כדי למקסם תשואה יהיו לי עלויות מימון של 130-160 אלף. בכל מקרה. עכשיו השאלה זה אם לקחת דירה של 3 חדרים נניח כשאני שם 350 והשאר בהלוואה מקה''ש/משכנתא או לשים 500 והשאר בהלוואה מקה''ש+משכנתא.
 
דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל
 
ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)
צריך לקחת בחשבון גם אפשרויות פסימיות, למשל: עליה בריבית, ירידה במחירים, עיכובים בבניה - ולוודא שלא יצטרכו למכור בלחץ גם במקרים כאלו.
 
דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל
אני כמעט בטוח שכל המשחק של מימון פחות מ25% זה דוקא בדירות עד 1.8 . היתרונות של דירה קטנה בעיניי זה שניתן במימון גבוה מאוד, שאין מס רכישה ובמקרה שארצה להשאר תשואת השכירות יותר גבוהה. אבל אם כמו שנאמר פה היחס בין המחירים הוא ישר כנראה נלך על גדולה
 
דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.
 
דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.
הגיוני לגמרי

אבל בגלל שהחישוב צריך להיות תשואה ל4 שנים קדימה

אז נגיד בשביל הדוגמא שבשכירות הוא יקבל 3 אחוז שנתי בדירה 3 חדרים

אז שבדירה של 5 חדרים ישכיר ב2.5 אחוז שנתי ויהיה לו קל להשכיר בדיוק כמו שיהיה קל להשכיר את דירת 3 חדרים ב3 אחוז שנתי

והתשואה בדירה הגדול יהיה משמעותי יותר
 
לא יודע לגבי קל או לא קל להשכיר 5 חד' בתמורה לתשואה יותר נמוכה. המון דירות דומות = הרבה מאוד תחרות. קיימת אוכלוסיה גדולה של צעירים, גרושים, רווקים, פנסיונרים שלא צריכים ולא רוצים לשלם על 5 חד'. הציבור הזה לא מקבל מענה בשוק הדיור כבר איזה 20 שנה. הרי זה לא רק שכירות יותר יקרה עבור דירה גדולה אלא גם ארנונה ודמי ניהול. בנוסף הוא לא ישלם מס רכישה וינעל פחות הון עצמי בבלטות.

אלה השני שקלים שלי בנושא. אני ממש לא מומחה נדל"ן.
 
נערך לאחרונה ב:
שים לב כי הפער במחיר עבור חדר חמישי גבוה מאוד ברמת גן.
להבנתי זה נובע ממחסור משמעותי גם לקניה וגם ולהשכרה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
T בחירת דירה בפינוי בינוי נדל"ן 32
ttmoon בחירת דירה ומשכנתא נדל"ן 26
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
D בחירת דירה מקבלן - נעזרים באנשי מקצוע? נדל"ן 3
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
NachYur בחירת ETFים אמריקאים, דיבידנדים והשלכות מיסוי ב-1301 וב-1040 צרכנות פיננסית 0
N בחירת מסלול השקעה פנסיה והשתלמות לשכיר בן 51 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
H בחירת ערוץ השקעה לטווח בינוני שוק ההון 5
D בחירת מקום מגורים נדל"ן 87
Y בחירת השקעה בביטקוין: IBIT, BITW, והשקעה ישירה השקעות אלטרנטיביות 32
A בחירת קרן סל להשקעה - הכוונה\עזרה להבין נתוני קרן סל\מחקה בהשקעה סקטוריאלית שוק ההון 4
Y בחירת קרן כספית שוק ההון 3
ג קנית קרן מחקה מדד סנופי + בחירת פלטפורמה שוק ההון 0
י בחירת האינסטרומנט המתאים לגידור שוק ההון 0
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
B בחירת מסלול אצל אקסלנס שוק ההון 4
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
T בחירת דרך השקעה מתאימה לשנה בלי משכורת שוק ההון 7
caterpillar בחירת מקבילה דואלית מתאימה לנייר שקלי שוק ההון 0
ס בחירת בורסה לרכישת נייר דולרי שוק ההון 9
ס בחירת מסלול מס להשכרה - 10% או פטור חלקי: האם ניתן לקזז הוצאות גדולות של התקנת המזגן / אי השכרה? מיסים 4
S בחירת שכונה למגורים אוף טופיק 16
doc29 בחירת עורך דין מייצג פינוי בינוי נדל"ן 7
Y בחירת קרן פנסיה ו"אנומליה" פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
L בחירת קרן כספית שוק ההון 9
ד בחירת מסלול לימודים - העברית? רייכמן? התפתחות אישית 5
A תואר שני במדעי המחשב- בחירת תחום התמחות (נושא לתזה) התפתחות אישית 5
M בחירת קרן פנסיה בשלב שבו מתחילים למשוך קצבה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
Y בחירת מסלול במשכנתא לסילוק נדל"ן 5
ה בחירת בנק וכרטיס אשראי צרכנות פיננסית 2
S התייעצות - בחירת נושא ומנחה לתואר שני/שלישי [מדעי המחשב] התפתחות אישית 4
I בחירת קרנות מתאימות דרך ib לנאסדק100 ו״לכל העולם״ שוק ההון 1
א בחירת מסלול השקעה לs&p500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
O בחירת סוכן פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
F בחירת קרן עוקבת זרה מגודרת/חשופת מט״ח שוק ההון 2
yanosh34 בחירת קרן כספית\מק"מ לפי רמת סיכון שוק ההון 0
ישראלי מצוי בחירת ביטח בריאות - אחד עם הצרת בריאות והשני ללא הצהרה אוף טופיק 0
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
A אופן בחירת גוף מנהל לקופת פנסיה/קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
J בחירת מסלול פאסיבי - קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
E התלבטות לגבי בחירת תחום לימודים התפתחות אישית 13
C בחירת ביטוח בריאות צרכנות פיננסית 6
Lag בחירת כיוון לאחר תואר ראשון התפתחות אישית 14
Y בחירת קרן פנסיה בעניין דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S בחירת קרן פנסיה והשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4

נושאים דומים

Back
למעלה