בחירת דירה

  • פותח הנושא Matan
  • פורסם בתאריך

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
15
דירוג
0
שלום לכולם אשמח לעזרתכם.
זוג בשנות ה30 +3.
בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן קרוב לשיבא. בפרוייקט אין דירות 4 חדרים בכלל.
ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M. בסוף 2025 ניתן למכור. התכנון שלנו הוא למכור גג עד 2027.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה? כלומר האם בגדול יש יחס ישר במחיר למטר בין קטנות לגדולות ואז אמקסם מטראז' או שזה יורד כמו למשל בשכירות?
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
418
דירוג
318
לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
288
דירוג
156
מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
79
בשבוע הבא בוחרים דירה בפרוייקט של מחיר למשתכן ברמת גן.
מזל טוב ברכות. לא ידעתי שעדיין יש דירות.
ניתן לבחור דירת 3 חדרים 75 מטר ב1.5M בערך, או 5-6 חדרים 120-140 מטר ב2.5-3M.
מה הייתם בוחרים מבחינת הרווח במכירה?
כמעט תמיד הרווחיות גבוהה יותר בדירה גדולה.
מימון ניתן לקבל משכנתא עד 90% (בערך) [בכפוף להכנסות].
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
79
או שיש קומבינה במחיר למשתכן?
זה החוק.

עד 90% המחיר החוזה (לא כולל הצמדות וללא ניכוי מענק אם יש) ועד 75% ממחיר שוק הפחות מביניהם ובלבד שיביא מביתו (כולל המענק אם יש) לפחות 100,000 ש"ח לא כולל הצמדות.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,220
חוק / תקנה / פקודה / דבר המלך במועצתו / משהו אחר.

העיקר ככה זה הולך
חחח בסדר, תקרא לזה צו נשיאותי / פקודה פוטינאית בלתי חוקית בעליל

התכוונתי לוודא שזה בגלל מחיר למשתכן
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.
 
נערך לאחרונה ב:

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
15
דירוג
0
לפי מה שהבנתי הדירות 3 חדרים הן כלואות, לא?
רובן כן. אני עוד לא יודע מה ישאר לי רק מנסה להגיע לאסטרטגיה סבירה
מה היכולות שלך, הון עצמי, תזרים.
אנחנו נגיע ל40% בדירות היקרות ונסתדר עם המשכנתא. אבל עם כל הסימולציות שעשיתי אני מבין שבגלל אופי העסקה עדיף לשלם היום פחות גם במחיר של משכנתא יקרה. הרבה יותר חשוב לי לנסות להבין בשורה התחתונה האם המחיר למטר דומה בין דירות קטנות לגבולות ואז למקסם את ה'הטבה'
מה העלות האלטרנטיבית? כלומר מה תעשו עם ההפרש בהון העצמי הדרוש אם תבחרו באלטרנטיבה הזולה?

כמה מס תצטרכו לשלם כדי להנזיל את כל ההון העצמי הדרוש לדירה?

האם יש לכם יכולת החזר שמתאימה לכל האפשרויות?
במיוחד בהתחשב בזה שסביר שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא לפני שיכנסו שוכרים, ושתשואת השכירות די נמוכה.

אלו חלק מהשאלות החשובות לדעתי, כי אין דבר כזה החלטה טובה לכל אחד, והמצב שלכם מאוד רלוונטי להחלטה.
האמת שישבתי המון על כל המשתנים שאתה מתאר והעסקה הזו כנראה משתלמת עבורנו. הנזלה תעלה לי בערך 20K כי חלק מהכסף אני לוקח בהלוואת בלון עד למכירה. בגדול העמקתי המון בניואנסים של המימון והאופציות השונות הרבה יותר דומות ממה שחשבתי. בגדול מעריך של4-5 שנים אם אחליט להתמנף עד השמיים כדי למקסם תשואה יהיו לי עלויות מימון של 130-160 אלף. בכל מקרה. עכשיו השאלה זה אם לקחת דירה של 3 חדרים נניח כשאני שם 350 והשאר בהלוואה מקה''ש/משכנתא או לשים 500 והשאר בהלוואה מקה''ש+משכנתא.
 

אליהו

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
895
דירוג
653
דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,211
דירוג
1,472
ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)
צריך לקחת בחשבון גם אפשרויות פסימיות, למשל: עליה בריבית, ירידה במחירים, עיכובים בבניה - ולוודא שלא יצטרכו למכור בלחץ גם במקרים כאלו.
 

Matan

משתמש רשום
הצטרף ב
7/12/17
הודעות
15
דירוג
0
דירה שעולה לך 3 מיליון ואתה יכול לעמוד בהחזר ואתה מביא הון עצמי של בערך 17 אחוז

וכרגע אתה קונה במחיר יותר זול מהשוק לפחות בערך 220 אלף (כי בלי זה לא תוכל להגיע לאחוזי מימון כל כך גבוהים)

ונניח שהדירה תעלה ב4 שנים 10 אחוז (שזה בערך ממוצע ארצי למרות שבאזור שלך ספציפית עולה יותר)

זה אומר שכמעט שאין סיכוי שאתה לא תכפיל את ההון העצמי ב4 שנים שזה אומר במקום 500 אלף יהיה לך לפחות 1000 בסבירות גבוהה כמעט בלי סיכון

לעומת זה בדירה של 1.5 גם אם תעשה בדיוק כך ואפילו אם שם קצת יותר זול (נניח שיותר שווה למרות שבכלל לא ברור) תחשבן לבד כמה תעשה אחרי 4 שנים

וגם אם יש לך ראיונות אחרים למינוף של הכסף שלך כאן זה עסקה בלי מס בכלל
אני כמעט בטוח שכל המשחק של מימון פחות מ25% זה דוקא בדירות עד 1.8 . היתרונות של דירה קטנה בעיניי זה שניתן במימון גבוה מאוד, שאין מס רכישה ובמקרה שארצה להשאר תשואת השכירות יותר גבוהה. אבל אם כמו שנאמר פה היחס בין המחירים הוא ישר כנראה נלך על גדולה
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.
 

אליהו

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
895
דירוג
653
דירות 3 חד' חדשות כמעט נכחדו מהנוף הישראלי. לדעתי אם תרצה למסור 3 חד' לשכירות ברמת גן יהיה לך הרבה יותר קל למצוא שוכרים מאשר לדירה של 5-6 חדרים.
הגיוני לגמרי

אבל בגלל שהחישוב צריך להיות תשואה ל4 שנים קדימה

אז נגיד בשביל הדוגמא שבשכירות הוא יקבל 3 אחוז שנתי בדירה 3 חדרים

אז שבדירה של 5 חדרים ישכיר ב2.5 אחוז שנתי ויהיה לו קל להשכיר בדיוק כמו שיהיה קל להשכיר את דירת 3 חדרים ב3 אחוז שנתי

והתשואה בדירה הגדול יהיה משמעותי יותר
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
לא יודע לגבי קל או לא קל להשכיר 5 חד' בתמורה לתשואה יותר נמוכה. המון דירות דומות = הרבה מאוד תחרות. קיימת אוכלוסיה גדולה של צעירים, גרושים, רווקים, פנסיונרים שלא צריכים ולא רוצים לשלם על 5 חד'. הציבור הזה לא מקבל מענה בשוק הדיור כבר איזה 20 שנה. הרי זה לא רק שכירות יותר יקרה עבור דירה גדולה אלא גם ארנונה ודמי ניהול. בנוסף הוא לא ישלם מס רכישה וינעל פחות הון עצמי בבלטות.

אלה השני שקלים שלי בנושא. אני ממש לא מומחה נדל"ן.
 
נערך לאחרונה ב:

אסף.

משתמש רשום
הצטרף ב
11/11/21
הודעות
5
דירוג
3
שים לב כי הפער במחיר עבור חדר חמישי גבוה מאוד ברמת גן.
להבנתי זה נובע ממחסור משמעותי גם לקניה וגם ולהשכרה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D בחירת דירה מקבלן - נעזרים באנשי מקצוע? נדל"ן 3
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
A אופן בחירת גוף מנהל לקופת פנסיה/קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
J בחירת מסלול פאסיבי - קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
E התלבטות לגבי בחירת תחום לימודים התפתחות אישית 13
C בחירת ביטוח בריאות צרכנות פיננסית 6
Lag בחירת כיוון לאחר תואר ראשון התפתחות אישית 14
Y בחירת קרן פנסיה בעניין דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S בחירת קרן פנסיה והשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
Z בחירת מסלול קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
B בחירת דמי ניהול מ3 אופציות שניתנו פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ב בחירת פנסיה וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
כ תהיות לגבי בחירת מדד להשקעה ב IRA שוק ההון 5
D בחירת קרן השתלמות מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A בחירת מסלול קרנות פנסיה למורים / משרד החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
N בחירת בית השקעות - תיק ממוסה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 18
J בחירת חבר בורסה במיטב דש IRA‎‎ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 73
L בחירת גודל רכב - בטיחות מול נוחות מציאת חניה ועלות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 48
yancuk בחירת קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S בחירת בית השקעות למסחר עצמאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
מ בחירת מקום ומסלול לימודים - תואר ראשון (ושני?) התפתחות אישית 8
E בחירת מנהל השקעות אקטיבי שוק ההון 41
Z האם בחירת שקל כמטבע בסיס בIBKR יוצר בעיות בדוחו"ת למס אחר כך? פוסטים מאיכות נמוכה 0
A קופת גמל להשקעה בחירת מסלול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
1337justme בחירת מודל פרישה: מודל הU לעומת הקצאה קבועה של X% שוק ההון 92
R מה עושים עם הכסף? או: בחירת קרן השתלמות, קרן נאמנות ובית השקעות שוק ההון 3
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
בייניש פתחתי תיק השקעות סוף סוף אבל כעת אני לא בטוח לגבי בחירת הניירות שוק ההון 0
ל בחירת חברות במדד אוף טופיק 4
A בחירת בית השקעות שוק ההון 1
ד בחירת בית השקעות: אינטרקטיב ישראל VS אינטרקטיב עולמי VS בית השקעות ישראלי (בדוגמא:מיטב דש) ברוקרים ופלטפורמות מסחר 24
א בחירת אג"ח - שאלת מתחיל שוק ההון 22
M בחירת סוג ההשקעה בפלח הסולידי, אשמח לעזרה שוק ההון 4
ד בחירת קרנות כשיש גם שקלים וגם דולרים שוק ההון 2
J בחירת מזרן אוף טופיק 4
ט בחירת קרן פנסיה מנייתית צרכנות פיננסית 7
S בחירת דלת חוסמת רעשים אוף טופיק 8
ס בחירת ניירות\ETF \ מדדים להשקעה לטווח ארוך שוק ההון 1
א בחירת etf שוק ההון 1
A בחירת קופת גמל להשקעה שוק ההון 5
E בחירת הברוקר המתאים עבורי שוק ההון 12
מ בחירת מסלול משכנתא צרכנות פיננסית 10
מ בחירת ברוקר לקופת גמל וקרן השתלמות IRA שוק ההון 6
ר בחירת קרן פנסיה צרכנות פיננסית 8
N בחירת קרן פנסיה/קופ"ג/קרן השתלמות ודמי ניהול צרכנות פיננסית 5
D התייעצות בנושא בחירת קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
E בחירת קרן סל של אג"ח שוק ההון 8
וולפסון בחירת קרן מחקה על הS&P 500 שוק ההון 7

נושאים דומים

למעלה