בחירת דירה ומשכנתא

[ttmoon]

שלום יש לי שאלות ב2 נושאים:

1.מישהו יכול להפנות אותי למקור למידה טוב על משכנתאות? תמהילים אפשרויות וכו? והייתם ממליצים על יועץ משכנתא?
אני כרגע מחכה להיתר בניה עבור דירה של מחיר למשתכן, ורוצה לתכנן מראש מה כדאי לי לעשות

2.מחפש גם מקור ידע לאיך בוחרים דירה (לאיזה כיוון עדיף שהיא תפנה, איזה קומות עדיף, כמה חדרים עדיף אם זה למטרות השקעה וכו) האם יש מקום שמרכז את הידע הזה?

תודה

 

[Solid seat]

1.מישהו יכול להפנות אותי למקור למידה טוב על משכנתאות? תמהילים אפשרויות וכו? והייתם ממליצים על יועץ משכנתא?
אני כרגע מחכה להיתר בניה עבור דירה של מחיר למשתכן, ורוצה לתכנן מראש מה כדאי לי לעשות

משכנתאמן. יועץ טוב יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. גם האתר של רימון חייט טוב.

 

[האזרח הקטן]

גם האתר של רימון חייט טוב.

ממליץ גם לרכוש את המהדורה הדיגיטלית של הספר שלו.

 

[Meni Adam]

מצטרף להמלצה על משכנתאמן ולקיחת יועץ למי שלא מתמצא בעניין
השוק של היועצים פרוץ לגמרי ויש הרבה חובבנים , אז לקחת רק את מי שהיגעתם אליו דרך המלצות

 

[ברוש1]

אז לקחת רק את מי שהיגעתם אליו דרך המלצות

לגמרי. רק לקחת בחשבון שההמלצות הן בערבון מוגבל. רוב האנשים (או חלקם הגדול) לא יודעים גם בדיעבד להגיד האם השירות שהם קיבלו היה מקצועי.
צריך לבחור ממי לקחת המלצה

 

[האזרח הקטן]

לגמרי. רק לקחת בחשבון שההמלצות הן בערבון מוגבל. רוב האנשים (או חלקם הגדול) לא יודעים גם בדיעבד להגיד האם השירות שהם קיבלו היה מקצועי.
צריך לבחור ממי לקחת המלצה

בדיוק. אנשים הרבה פעמים בטוחים שהיועץ עשה להם עבודה טובה, אבל כשאני רואה את התוצאה היא פעמים רבות לא להיט, בלשון המעטה.

 

[amit]

תקרא במשכנתאמן כדי שתבין על מה אתה חותם . תבין איך הלוואה מתנהגת בתרחישים שונים .

 

[ttmoon]

אוקיי תודה לכולם, ולגבי יועצים ספצפיים יש המלצות? הכוונה לרכוש דירה בב"ש להשקעה במחיר למשתכן. המטרה שלי היא מינוף של 90% לא מחוסר בהון עצמי אלא בשביל שאוכל להשקיע את השאר בבורסה

 

[outsider]

בדיוק. אנשים הרבה פעמים בטוחים שהיועץ עשה להם עבודה טובה, אבל כשאני רואה את התוצאה היא פעמים רבות לא להיט, בלשון המעטה.

זה נכון שבעתיים כאשר הם המליצו לאנשים לקחת חלק גדול מהמשכנתא צמודה לפריים או למדד ( או לשניהם), ובכך חשפו אותם לסיכון לא מוגבל בעיקרון.

 

[Meni Adam]

אוקיי תודה לכולם, ולגבי יועצים ספצפיים יש המלצות? הכוונה לרכוש דירה בב"ש להשקעה במחיר למשתכן. המטרה שלי היא מינוף של 90% לא מחוסר בהון עצמי אלא בשביל שאוכל להשקיע את השאר בבורסה

באתר משכנתאמאן יש המלצה על כמה יועצים שכותב האתר בחן אותם. אם בחרת לגשת ליועץ ממש חשוב שתדע את הבסיס לפחות טוב

 

[יהודה שוורץ]

משכנתא זה כמו לקנות חליפה.
אין חליפה אחת "נכונה" או "יפה", הכל עניין של התאמה אישית למידות הלקוח, לגזרה, לצבעים, לגיל, לסטטוס וכו'
ליועץ יהיה קשה מאוד לתפור לך משכנתא שתשב עליך בול (ואנחנו מדברים על שיקולים עמוק אל תוך העתיד 20/30 שנה) אם אתה בעצמך לא תהיה בעניינים ותוכל לכוון אותו לכן לטעמי הכרחי ללמוד לבד על הנושא ואז לחפש יועץ עם תקשורת טובה שלא לוקח מחיר מופרז.

אני לקחתי 2 משכנתאות עד היום, בראשונה לא עשיתי שיעורי בית לפני, שילמתי ליועץ יקר (מתוך אמונה שזה "יסדר" אותי) וקיבלתי תוצאה בינונית מינוס.
בפעם השניה כבר ידעתי יותר, שילמתי חצי מחיר ליועץ נחמד והתוצאה יצאה מחוייטת ותפורה למידותי.

 

[ttmoon]

כן אני מתכנן לקרוא את כל האתר ורק אז, אם יש צורך, לפנות ליועץ. תודה

 

[Shnizelia]

בדיוק. אנשים הרבה פעמים בטוחים שהיועץ עשה להם עבודה טובה, אבל כשאני רואה את התוצאה היא פעמים רבות לא להיט, בלשון המעטה.

כי אנשים חושבים שאפשר לתחמן את המערכת. קשה להם לקבל את העובדה שהם נוטלים חוב ואת החוב צריך לשרת לאורך 20-25-30 שנה. שום תעלול של יועץ משכנתאות לא ישנה את העובדה הזאת.

בנוסף בגלל שאף אחד מאיתנו לא יודע מה צופן העתיד הצעה שהייתה נראת טובה לזמנה יכולה להזדקן בצורה איומה או לחילופין הצעה גרועה יכולה להתברר במבחן הזמן כהצעה מעולה.

 

[לארוצה]

היועץ נכנס לתמונה מאוחר מדי בכל מקרה. מכירים אדם אחד שקבע תקציב ורק אחר כך קנה דירה בהתאם ליכולתו? מחיר הטעות לא כל כך נורא במקרה הזה, הרי כל משכנתה אפשר למחזר בעלות יחסית נמוכה, אם היא נלקחה בתקופת ריבית נמוכה כך שאין עמלת היוון.

 

[amit]

הרי כל משכנתה אפשר למחזר בעלות יחסית נמוכה, אם היא נלקחה בתקופת ריבית נמוכה

זה לא נכון. אם היא צמודה והמדד עולה -אין איך לתקן את ההפסד ,את ניפוח הקרן.

 

[לארוצה]

זה לא נכון. אם היא צמודה והמדד עולה -אין איך לתקן את ההפסד ,את ניפוח הקרן.

נכון אבל זה כבר אבוד. העלות השולית של מחזור היא קטנה.

 

[לארוצה]

זה לא נכון. אם היא צמודה והמדד עולה -אין איך לתקן את ההפסד ,את ניפוח הקרן.

במחשבה שנייה אתה צודקס יש מחיר כבד לטעות.

 

[אורי ג.]

כמעט כל יועצי המשכנתאות שנתקלתי בהם אינם שווים אגורה שחוקה וזה עוד בשפה מאד עדינה.
בכלל לא ניתן לתת יעוץ משכנתא טוב ללא הסתכלות על כלל הנכסים הפיננסים של האדם וסיבולת הסיכון שלו.
דירה היא בסך הכל נכס, נכס אחד מני רבים שיש לאדם ממוצע (דירות נוספות, קה"ש, פנסיה, תיק ממוסה, RSU וכו'), משכנתא זה בסה"כ הלוואה.
לא ניתן להגיע לאופטימום וגם לא להתקרב לכך ללא הסתכלות רחבה יותר על כלל נכסיו וחובותיו של אדם.

לדוגמא תופעה נפוצה ביותר (שלא נאמר הרוב המוחלט) היא שאנשים מחזיקים נכסים שמניבים להם תשואה משמעותית יותר נמוכה מאשר עלות המשכנתא, זה ממש לזרוק כסף לפח.

 

[הורדוס]

לדוגמא תופעה נפוצה ביותר (שלא נאמר הרוב המוחלט) היא שאנשים מחזיקים נכסים שמניבים להם תשואה משמעותית יותר נמוכה מאשר עלות המשכנתא, זה ממש לזרוק כסף לפח.

נקודה חשובה

אוקיי תודה לכולם, ולגבי יועצים ספצפיים יש המלצות? הכוונה לרכוש דירה בב"ש להשקעה במחיר למשתכן. המטרה שלי היא מינוף של 90% לא מחוסר בהון עצמי אלא בשביל שאוכל להשקיע את השאר בבורסה

ממליץ לבדוק טוב לפני שמחליטים לרכוש, יש שם אזורים גדולים בשכונת הפארק שבנו בה במוו מחיר למשתכן והשכונה עוד נראית כמו לשביה/עיר נטושה, ויקח הרבה זמן עד שתהפוך לשכונה נורמלית והמון קנו שם ומצטערים כרגע.
יש גם מחיר למשתכן ליד רמות וזה כבר יותר מעניין.

 

[fliper]

נכסים שמניבים להם תשואה משמעותית יותר נמוכה מאשר עלות המשכנתא

בימים אלו של ריביות משכנתא גבוהות, כיצד אתה מתייחס לתשואה מנכס ?
מהי לדעתך נקודת האדישות לפיה כסף לא נזרק לפח, שהרי התזרים בדר"כ נמוך, נניח 2%~ באזורים טובים, ואילו עליית מחיר של הנכס הינה נעלם.