בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה

[עלה ירוק]

איך אפשר למנף (אלא אם מדובר על מוצר מובנה - פוליסת חיסכון / קרן השתלמות / קופ"ג להשקעה)?
אפשר למנף תיק מסחר מנוהל עצמאית?

כן בוודאי אפשרי.
אם זה IB אפשר לקחת הלוואת margin
אותו רעיון אפשרי גם בבית השקעות בארץ.

 

[half-solid]

כן בוודאי אפשרי.

איך? מה מי מו?
איך פספסתי את זה?

יש למישהו מיליון שקל מושקעים (תיק בשווי מיליון).
פונים לבית ההשקעות ומבקשים הלוואה כנגד המיליון?

 

[EyeKey]

נקודה נוספת - גם את שוק ההון אפשר למנף, ובריבית זולה יותר ממשכנתא.. כך שאפשר להגיע לתשואות ממש גבוהות בטווח הארוך.

לא הייתי משווה מינוף תיק השקעות למינוף משכנתא. אם אתה מדבר על מארג'ין ותמנף את התיק שלך ביחס דומה למשכנתא, התיק הולך להימחק בסיכוי לא קטן ב10 שנים הקרובות.

לא הייתי זורק את האופציה הזאתי כל כך בקלות לאוויר, כי מה שנקרא, למבינים בלבד.

 

[עלה ירוק]

איך? מה מי מו?
איך פספסתי את זה?

יש למישהו מיליון שקל מושקעים (תיק בשווי מיליון).
פונים לבית ההשקעות ומבקשים הלוואה כנגד המיליון?

כן.
כל בית השקעות עם המדיניות שלו,
בד''כ הריבית נעה בסביבות הפריים - פריים מינוס חצי
וההלוואה ניתנת עד סך של 50-80 אחוז מהסכום הצבור.
ב80 אחוז מינוף צריך לוודא מה קורה בתיק שעלול להיות תנודתי, (מושקע רובו ככולו במניות) אם הוא מגיע לרמה נמוכה מדי הם יכולים לממש חלק מהתיק.

 

[EyeKey]

כן.
כל בית השקעות עם המדיניות שלו,
בד''כ הריבית נעה בסביבות הפריים - פריים מינוס חצי
וההלוואה ניתנת עד סך של 50-80 אחוז מהסכום הצבור.
ב80 אחוז מינוף צריך לוודא מה קורה בתיק שעלול להיות תנודתי, (מושקע רובו ככולו במניות) אם הוא מגיע לרמה נמוכה מדי הם יכולים לממש חלק מהתיק.

אתה באמת מציע למישהו שלא יודע מה זה מארג'ין למנף את התיק ב50-80% במניות לטווח רחוק???
וגם אתה ממש ממעיט בסיכון. ב80% מינוף הקורונה היתה מוחקת להם את רוב הכסף בלי שיחזור. גם עם "רק" 100% תיק מניות יכול להיות שעוד 10 שנים הם לא יהיו ברווח או רווח קטן. עם 180% תיק... הם עלולים להתרחק מחלום הדירה מהר.

 

[אורי ג.]

בחישובים שלי לטווח ארוך יותר(20 שנה ומעלה) תמיד שוק ההון מנצח. (

בהנחת דירה יחידה החישובים שלך שגויים.
בהנחת משכנתא הם מאד מאד שגויים, כנראה שגם לדירה שנייה.
חוץ מזה עלה ירוק זה טוב.

 

[kingofgypsum]

איך אפשר למנף (אלא אם מדובר על מוצר מובנה - פוליסת חיסכון / קרן השתלמות / קופ"ג להשקעה)?
אפשר למנף תיק מסחר מנוהל עצמאית?

אם זה IB אפשר לקחת הלוואת margin
אותו רעיון אפשרי גם בבית השקעות בארץ.

לא הייתי זורק את האופציה הזאתי כל כך בקלות לאוויר, כי מה שנקרא, למבינים בלבד.

אז כיוון שבבלוג אחר כבר זרקו את האופציה הזאת בדיוק לאויר:

The Margin Loan: How to Make a $400,000 Impulse Purchase

So, I kind of just bought the house next door to me. We’ve already gotten straight into the renovations with a symbolic first step: a new front door. This is already somewhat amazing, for a s…

www.mrmoneymustache.com

 

[efi]

בהנחת דירה יחידה החישובים שלך שגויים.
בהנחת משכנתא הם מאד מאד שגויים, כנראה שגם לדירה שנייה.
חוץ מזה עלה ירוק זה טוב.

אתה הופך ליותר ויותר פרו דירה בארץ.

 

[אורי ג.]

אתה הופך ליותר ויותר פרו דירה בארץ.

תמיד הייתי.
אני לא פרו כלום אגב, אני פרו מספרים יבשים וניצול עיוותי מס.

 

[עלה ירוק]

אתה באמת מציע למישהו שלא יודע מה זה מארג'ין למנף את התיק ב50-80% במניות לטווח רחוק???
וגם אתה ממש ממעיט בסיכון. ב80% מינוף הקורונה היתה מוחקת להם את רוב הכסף בלי שיחזור. גם עם "רק" 100% תיק מניות יכול להיות שעוד 10 שנים הם לא יהיו ברווח או רווח קטן. עם 180% תיק... הם עלולים להתרחק מחלום הדירה מהר.

מסבירה את האפשרות. לא ממליצה לעשות שום דבר. בנאדם שאל על אופציה שלא ידע שקיימת והשתדלתי לתת את הנתונים כפי שהם.
מי שקורא על אופציה כלשהי והולך עליה בלי לבדוק אותה לעומק זו בעיה חמורה בלי קשר לכן/לא מינוף.

בנוסף חולקת עליך, 10 שנים זה טווח מספיק בטוח שתהיה בו עליה לאורך הזמן.

בהנחת דירה יחידה החישובים שלך שגויים.
בהנחת משכנתא הם מאד מאד שגויים, כנראה שגם לדירה שנייה.
חוץ מזה עלה ירוק זה טוב.

לגבי דירה יחידה - צודק, בגלל שיש לי דירה את החישובים ביצעתי לפי דירה שניה.
אבל עדיין, בריבית ממוצעת שנתית של 7 אחוז החישוב הגס הוא הכפלת הסכום כל 10 שנים.

כך שאם אחרי 20 שנה יש לך בחסכון 2.5m למשל, ב10 שנים הבאות תכפיל את הסכום (בהנחה ואין הפקדות. אם יש הפקדות זה יותר מלהכפיל) והגעת ל5m.
לא רואה את זה קורה בדירה.
יש לי עוד מה להאריך, לערוך סימולציות אבל אין לי זמן לזה כרגע.

 

[קפיצת הדרך]

כך שאם אחרי 20 שנה יש לך בחסכון 2.5m למשל, ב10 שנים הבאות תכפיל את הסכום (בהנחה ואין הפקדות. אם יש הפקדות זה יותר מלהכפיל) והגעת ל5m.
לא רואה את זה קורה בדירה.

את צוחקת נכון?...
דוגמא אמיתית: דירה שלפני פחות מ- 15 שנה עלתה 1.28 מליון היום שווה 3.2 מליון (פי 2.5)
בנוסף הדירה הניבה בזמן הזה תשואה מדמי השכירות של 2.5-3.5% בשנה (שאותם באמת אפשר להפקיד בשוק ההון).

 

[AlexNOSAM]

בהתחלה חשבתי שדירה למגורים לא כדאית כי היא משעבדת את העתיד לקירות במקום לתשואה. אך ייתכן שבהתחשב בהכנסה החודשית האופציה הזאת עדיפה?

באופן כללי, כל הקייס שלך בשרשור הזה זו נגזרת של השאלה עתיקת היומין ״האם עדיף לשכור או לקנות״. וגם פה, התשובה למה שאתה שואל היא מאוד אישית-נסיבתית.

אני חושב שכדאי לקנות רק אם אתה יודע בוודאות איפה אתה רוצה לחיות לפחות בעשור הקרוב. אם התשובה לזה כבר ברורה לכם, זה לבד 80% מהשיקול. כי תמיד עדיף לגור בבעלות ולא בשכירות לטווח הארוך. השאלה היחידה היא רק האם הטווח שלכם ארוך, כן או לא?
זו גם יכולה להיות השקעה עם תשואה טובה. במהלך חיי המשכנתא, יכול להיות שערך הלוקיישן יעלה - יחד עם הנכס שלכם. תמיד אפשר לשפץ, לשדרג ולהביא ככה עוד ערך... ואם תשארו שם עד סוף המשכנתא - אז תחיו בלי לשלם שכירות. זה לבד ״תשואה״ שלא משלמים עליה מס!

 

[אורי ג.]

אבל עדיין, בריבית ממוצעת שנתית של 7 אחוז החישוב הגס הוא הכפלת הסכום כל 10 שנים.

לא, כי מס.

בדירה שנייה גם יש עיוותי מס שניתן לנצל וגם מינוף זול מאד.
לא שמתי באקסל אבל התשובה לא כזו ברורה, מה גם אתה משווה לתיק של 100% מניות שעובדתית מתאים ללא הרבה אנשים.

 

[A42]

אני חולקת עליך.
ל10 שנים לא צריך להשקיע דווקא 50-50, אפשר לשים 100 או 80 אחוז מניות ולצפות לתשואה ממוצאת של 7 אחוז שנתי.
בחישובים שלי לטווח ארוך יותר(20 שנה ומעלה) תמיד שוק ההון מנצח. (לא מתייחסת לעסקאות מרובות לטווח בינוני, אלא להשקעה ארוכת טווח בדירה)
לטווח קצר צריך לסמלץ, אבל זה בכלל לא מובן מאליו.
נקודה נוספת - גם את שוק ההון אפשר למנף, ובריבית זולה יותר ממשכנתא.. כך שאפשר להגיע לתשואות ממש גבוהות בטווח הארוך.

טוב מאוד שאת חולקת עלי!
ריבוי דעות זה טוב לכל דיון
ואין אמת אחת כל אחד משקיעה לפי מה שמתאים לו

אפשר גם להשקיע ב100 אחוז מניות למשך שנה אחת
אין בזה חוקים

והדיון הוא לא אם להשקיע כסף בדירה להשקעה או במניות. זה הרי דיון עתיק יומין
שרבים וטובים מאיתנו לא הגיעו למסקנות חד משמעיות
(וככל הנראה תמיד יוכרע בפרטים הקנטים איזה נדלן ומה הערך המוסף וכמה טעויות תעשה . או איזה מניות ובאי ז ה תקופה של השוק)

כל הנחת תשואה עתידי היא ניחוש לטוב ולרע
תשואות עבר לא מבטיחות תשואות עתיד

לפותש היה חשוב עוד 10 שנים לקנות דירה למגורים
האופציה של קנית דירה היום כנראה תגדר אותו יותר טוב מאשר מניות
(כן אפשר קרנות רייט אבל לא ב7 אחוז תשואה ממוצעת ולא בקורלציה מספקת לדעתי לשוק הדיור בארץ)

כמובן שלא מייעץ או ממליץ
רק נתתי עוד כיווני מחשבה

בהצלחה לכולם בכל השקעה שהיא

 

[grimble grumble]

בד''כ הריבית נעה בסביבות הפריים - פריים מינוס חצי

איפה בארץ קיבלת או שמעת על תנאים כאלו?

 

[עלה ירוק]

את צוחקת נכון?...
דוגמא אמיתית: דירה שלפני פחות מ- 15 שנה עלתה 1.28 מליון היום שווה 3.2 מליון (פי 2.5)
בנוסף הדירה הניבה בזמן הזה תשואה מדמי השכירות של 2.5-3.5% בשנה (שאותם באמת אפשר להפקיד בשוק ההון).

לפני 15 שנה הדירות עדיין עלו בדולרים.. וזמן מה אחר כך היה תיקון ועליית מחירים דרסטית שכיום אין כל כך סיכוי שיקרה. אלא אם כן יהיה פה משבר כלשהו.
יש לי במשפחה מישהו שקנה דירה ב2008 ב900,000 שכיום שווה 2.5M .
הסבירות שתהיה קפיצה כזו משמעותית נמוכה. למרות שאף פעם אי אפשר לדעת.

 

[עלה ירוק]

איפה בארץ קיבלת או שמעת על תנאים כאלו?

בבתי השקעות

 

[grimble grumble]

בבתי השקעות

אשמח אם תשתף (או מישהו אחר) באיזה בית השקעות בארץ ניתן לקבל הלוואה כזאת

הריבית נעה בסביבות הפריים - פריים מינוס חצי

 

[איש(3718)]

את צוחקת נכון?...
דוגמא אמיתית: דירה שלפני פחות מ- 15 שנה עלתה 1.28 מליון היום שווה 3.2 מליון (פי 2.5)
בנוסף הדירה הניבה בזמן הזה תשואה מדמי השכירות של 2.5-3.5% בשנה (שאותם באמת אפשר להפקיד בשוק ההון).

עשיתי השוואה דומה לפני מספר ימים, טפלתי בדירה דומה מאד , x2.5, סד"ג עליה של ~9% (כולל שכ"ד) לשנה במשך 15 שנה.

השוויתי לכמה שעשיתי בתיק המניות \ אג"ח האישי שלי ב 15 שנה האחרונות (אני שומר תיעוד), יצא לי קצת יותר לשנה (~10% לשנה) אחרי מס.

זה בניהול אקטיבי, לא מוצלח במיוחד לדעתי, אבל מתאים לאופי האישי שלי.

השורה תחתונה היא נושא המס. אלמלא זאת היתה דירה יחידה, שוק ההון היה מכה שוק על ירך.

יתרון\חסרון אדיר של שוק ההון מול דירות הוא נזילות מיידית. אותה דירה מדוברת עמדה על המדף תקופה די ארוכה (ימי קורונה) למרות היותה מהסוג המכיר (4 חדרים באזור טוב במרכז), כך שאותה עליית מחירים היתה הרבה זמן תאורטית בלבד.

אגב, אם אותה הדירה שוב תעלה פי 2.5 במחיר ב 15 שנה הקרובות, היא תגיע למחיר 8 מליון שקלים, הרבה מעבר לסף תשלום מס שבח שזה בסביבות 4.5 מליון, כך שהחישוב הנ"ל .ישתנה דרמטית לרעה (או שישנו את החוק).

 

[Harvey]

בדירה שנייה גם יש עיוותי מס שניתן לנצל וגם מינוף זול מאד.

האם תוכל להרחיב?
בדירה שניה יש מס רכישה 5% ומס שבח של 25%, ובמינוף בד״כ צריך להביא 50% מההון ההתחלתי (שזה הרבה אחרי שקנית דירה ראשונה עם רוב ההון שלך).
אילו עיוותים ניתן לנצל?