בדיקה של חברה יזמית והשלכות חתימה על הסכם פינוי בינוי

[Am-Ti]

יש בבעלותי דירה בבאר שבע שמיועדת לפינוי בינוי.
היזם נקרא ״החברה לשימור והתחדשות ערים בישראל״.
איך אני יכול לעשות עליהם due diligence? מה הייתם בודקים?
בהנחה שהחלטתי להתקדם ולחתום, האם יש דברים שעלי להיות מודע אליהם? בפרט במקרה של מכירת הנכס בעתיד הקרוב.
תודה!

 

[יהודה ישראל]

לא מביע עמדה על חברה ספציפית.
לבדוק שלא חותמים למארגן/חברה שתימכר הלאה/מניות שלה יימכרו.
כן, יש החלטות מיסוייות, זה אמור להופיע בחוזה ומומלץ להתייעץ.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יש המון דברים לבדוק:

1. לוודא שזה לא קבלן חתימות שיקבור אתכם תקופה ארוכה עם כלום ושום דבר.

2. לוודא ניסיון מוכח בפרוייקט התחדשות מהסוג המבוצע - להתקשר לדיירים שקיבלו דירות בפרוייקטים שלו, לוודא שהכל נעשה בזמן וכו' (קצת קשה בפינוי בינוי כי אין כמעט בכלל מתחמי פינוי בינוי שהסתיימו).

3. כיסים עמוקים - לוודא שזו חברה עם מספיק כסף ורוח גבית לעמוד בפרוייקט ובבלתמים.

4. בנק מלווה וערבות בנקאית - לוודא שיש ושהיזם יודע להעמיד את כל הבטחונות הנדרשים.

5. ברמת החוזה - תמורה ברורה, לוחות זמנים ברורים, ומנגון פיצויים במקרה של הפרה / אי עמידה בזמנים וכו'.

באופן כללי עדיף שוועד מייצג עליו הדיירים סומכים, יצא בעזרת עו"ד מייצג לסוג של מכרז עם כמה יזמים. לאו דווקא לחתום עם היזם הראשון שמציע משהו.

 

[yossik]

@רוני

 

[רוני]

איך אני יכול לעשות עליהם due diligence?

היי
בין היתר מומלץ לבדוק פרויקטים דומים שהם השלימו, ואפילו לקבל חוות דעת מאלו שהתנסו בתהליך עם חברה זו.

 

[אורי ג.]

בין היתר מומלץ לבדוק פרויקטים דומים שהם השלימו, ואפילו לקבל חוות דעת מאלו שהתנסו בתהליך עם חברה זו.

מוסיף:
בדגש על השלימו, כלומר לא רק מראים הדמיות יפות.

 

[Am-Ti]

מוסיף:
בדגש על השלימו, כלומר לא רק מראים הדמיות יפות.

אם אין להם פרויקטים כאלה? (זה אחד הפרויקטים הראשונים שלהם) - האם היית פוסל אותם על זה?

 

[monkey22]

מחזק מה שכתבו על להשיג מספרי טלפון של דיירים מפרויקטים שהסתיימו, ולשאול על משך הפרויקט, ההתנהלות, הגמר והליווי.
אם אין כאלו, זה דגל אדום חזק.
לוודא שיש בנק מלווה גדול ומוכר.
לוודא שיש נאמן ששומר את הכספים, למקרה שהם קורסים/בורחים, שיש כסף לסיים את הפרויקט.
אם זו חברה ציבורית, ניתן להשיג דו"חות פיננסיים באינטרנט על האיתנות הפיננסית של החברה, מומלץ גם לעשות.
למצוא עורך דין בלתי תלוי ומנוסה בפרויקטי תמ"א שייצג אתכם מולם, ויידאג לפיצויים הולמים במקרה של עיכובים או תקלות.

 

[אורי ג.]

אם אין להם פרויקטים כאלה? (זה אחד הפרויקטים הראשונים שלהם) - האם היית פוסל אותם על זה?

אז הם לא כנראה לא באמת יזם או קבלן, הם סוג של קבלני חתימות. הייתי הולך עם חברה קבלנית שיש להם רקורד של ביצוע בפועל ואם אפשר גם קבלן מבצע (רשיון קבלן).

 

[Am-Ti]

אז הם לא כנראה לא באמת יזם או קבלן, הם סוג של קבלני חתימות. הייתי הולך עם חברה קבלנית שיש להם רקורד של ביצוע בפועל ואם אפשר גם קבלן מבצע (רשיון קבלן).

מה הכוונה ב״קבלן חתימות״?

 

[yossik]

מה הכוונה ב״קבלן חתימות״?

מאכר שאוסף חתימות.

 

[יהודה ישראל]

אז הם לא כנראה לא באמת יזם או קבלן, הם סוג של קבלני חתימות. הייתי הולך עם חברה קבלנית שיש להם רקורד של ביצוע בפועל ואם אפשר גם קבלן מבצע (רשיון קבלן).

אין כל כך הרבה חברות שהשלימו פרויקטי פינוי בינוי, בשונה מתמא הריסה (או תבע נקודתית, המנגנון הוא די דומה). אגב, גם חברות גדולות במשק לא השלימו פרויקטים כאלה.

 

[אורי ג.]

אין כל כך הרבה חברות שהשלימו פרויקטי פינוי בינוי, בשונה מתמא הריסה (או תבע נקודתית, המנגנון הוא די דומה). אגב, גם חברות גדולות במשק לא השלימו פרויקטים כאלה.

זה לא משנה אם הם השלימו פרוייקט בפינוי בינוי או סתם פרוייקטים, העיקר שסיימו פרוייקטים, כלומר אנשים שמתגוררים שם ומרוצים.

 

[SeaGull]

שאלה קשורה - אם הנציגים מבקשים מכל היזמים במכרז להציג דו"ח BDI ואחד היזמים מסרב - האם זו נורה אדומה בהכרח?
גם אם מדובר בחברה יזמית מוכרת עם כ20 שנות נסיון והמון פרוייקטים על הקרקע בכל הארץ?

 

[d4c]

היי יש תובנות כלשהן לגבי החברה? מחיפוש בגוגל נשמע קצת מפוקפק - המון תוצאות של פסקי דין..

 

[aviranze]

תתרחק כמו מאש. לא מדובר ביזם או קבלן, הם מחתימים (ויורים לכל הכיוונים לא בודקים כדאיות ולא כלום) לאחר איסוף מספיק חתימות הם מנסים למכור לקבלנים בכמה מיליונים טובים.

אנשים תפסיקו לחתום על דברים בלי לבדוק , זה שהם עדיין קיימים מעיד על כך שיש אנשים שחותמים מהתלהבות ופוגעים בהתקדמות של הליך כזה בעתיד.

 

[aviranze]

אגב זה מאוד דומה לכך שארצה למכור בית ואתן בלעדיות למתווך. הוא יכול לסייע אך הוא יכול גם לסנדל לי את הצורה .

 

[barak_st]

קבלני חתימות. להתרחק כמו מאש.
אפילו העירייה התנערה מהם ופרסמה מכתבי אזהרה לבעלי דירות, על כך שהחברה פועלת בניגוד למדיניות העירונית. יש נגדם תביעות רבות.