באיזה שלב הסתעפתם לנדל"ן, ואיך?

[ptom]

בן 36, רווק ללא.
כרגע שוכר דירה עם בת זוג וטוב לי, אין לי איזה לחץ לקנות.
מצד שני מדי פעם מקננת המחשבה שאולי כניסה לנדל"ן היא פיזור סיכונים טוב.

זוג חברים שלי קנו דירה די זולה, עברו אליה ועכשיו הם משלמים משכנתא במקום שכירות.
עד פה נשמע טוב, רק שבשביל לעשות את המהלך הזה הם היו צריכים לשים בצד 400K הון עצמי, שהדרך היחידה מבחינתי לעשות את זה הוא למכור פחות או יותר את כל החלק הנזיל מהתיק שלי (פלוס לעבור לשכונה / דירה פחות טובים מאיפה שאני גר כרגע, כי בשכונה שלי המחירים הרבה יותר גבוהים).

אשמח לשמוע מתי ואיך החלטתם "להכנס לנדל"ן", ובאיזה אופן? החלטתם באיזשהו שלב שקונים? החל מנקודה מסויימת התחלתם לחסוך בנפרד להון עצמי? מכרתם את כל התיק?

 

[yanosh34]

דירה ראשון (להשקעה): כשהיתה תוכנית מע"מ 0 של לפיד.
בסוף התוכנית התפוצצה אז הדירה המיועדת נקנתה וגם שולם עליה מע"מ.

דירה שניה (למגורים): כשנמאס היה לעשות מעברים ולתת דין וחשבון לבעלי דירות.


בשני המקרים לא הקרבתי הרבה מהתיק הנזיל משום שהדירות נקנו במשכנתא המקסימלית האפשרית, והדירה השניה מומנה בין היתר באמצעות המכירה של הראשונה.

 

[unsullied]

שאלה מעצבנת - אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך? כלומר שורף את המזומנים היום ולא חוסך מספיק לעתיד.

לרוב, זה בדיוק התרחיש שבו דחוף לקנות נדלן - לטובת החסכון הכפוי.

 

[פטל ואוכמניות]

שאלה מעצבנת - אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך? כלומר שורף את המזומנים היום ולא חוסך מספיק לעתיד.

לרוב, זה בדיוק התרחיש שבו דחוף לקנות נדלן - לטובת החסכון הכפוי.

רואה את זה אחרת - שוכר מה שרוצה (ויכול, הרי משלם את השכירות), ולא נקבר במשכנתא גדולה ויקרה בתקופה זו. לא בהכרח רע רק לשכור.

 

[unsullied]

@פטל ואוכמניות
לא אמרתי שבהכרח. שאלתי ולא קבעתי מה המצב של פותש.

יחד עם זאת יש לא מעט אנשים שנופלים לקטגוריה שציינתי קודם, אז דורש בדיקה אישית. זה שמישהו עומד בתשלומי השכירות לא מעיד על כושר החסכון.
עוד אפשרות היא שכירות זולה יותר, שוב - תלוי במקרה הספציפי.

 

[Dončić]

לפי מה שאני מבין נכון, ההון שלך הוא בערך 500k?
בשבילי זה לא סכום שמצדיק פיזור סיכונים לנדל״ן, אבל זה סובייקטיבי.
בייחוד ש:

כרגע שוכר דירה עם בת זוג וטוב לי, אין לי איזה לחץ לקנות.

וגם מבחינה כלכלית זה בעיניי ללכת אחורה אם האפשרות היחידה היא

שהדרך היחידה מבחינתי לעשות את זה הוא למכור פחות או יותר את כל החלק הנזיל מהתיק שלי

וגם פגיעה באיכות החיים בלי סיבה מוצדקת:

פלוס לעבור לשכונה / דירה פחות טובים מאיפה שאני גר כרגע

 

[הורדוס]

שאלה מעצבנת - אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך? כלומר שורף את המזומנים היום ולא חוסך מספיק לעתיד.
לרוב, זה בדיוק התרחיש שבו דחוף לקנות נדלן - לטובת החסכון הכפוי.

אני לא חושב שהאמירה הזאת נכונה בהכרח, כאשר במרכז הארץ מחיר השכירות הוא מאוד נמוך ביחס למחיר הדירה אז מאוד הגיוני שיהיה למישהו את האפשרות לשלם שכירות על דירה אבל לא לקנות אותה.

 

[קפיצת הדרך]

אני לא חושב שהאמירה הזאת נכונה בהכרח, כאשר במרכז הארץ מחיר השכירות הוא מאוד נמוך ביחס למחיר הדירה אז מאוד הגיוני שיהיה למישהו את האפשרות לשלם שכירות על דירה אבל לא לקנות אותה.

לדעתי האמירה הייתה נכונה. כי @unsullied לא דיבר על אם זה נכון או לא נכון עובדתית.
אלא התייחס לאחוז החיסכון של פות״ש ועל כך ששני התרחישים פשוט לא זהים מהבחינה הזו.

אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך? כלומר שורף את המזומנים היום ולא חוסך מספיק לעתיד.

וזו שאלה מאוד נכונה.
המשמעות של לקנות דירה זולה יותר ולעבור לגור בדירה הזולה - בהגדרה מייצרת מצב שבו האדם חוסך יותר. ולו רק על עלות המגורים שלו.

האם זה יהיה כלכלי? לא בטוח. זה כבר יהיה תלוי מן הסתם בתשואות שהוא יקבל משוק ההון לעומת התשואות (בחישוב המינוף) שהוא יקבל על הנדל״ן.

בשביל להשוות *אך ורק את הכדאיות הכלכלית* (של הנדל״ן לעומת שוק ההון) צריך להשוות מצב שבו הוא קונה את הדירה הזולה, משכיר אותה, ונשאר לגור בשכירות בדיוק באותו המקום שבו הוא נמצא.
לחילופין אם רוצים השוואה נכונה למצב שבו עוברים לגור בדירה הזולה, אז בהשוואה הזו צריך להשוות את החלופה של ״שוק ההון״ במצב שבו עוברים לגור *בשכירות* בדירה הזולה (שמן הסתם תיתן שכירות זולה יותר) ואת ההפרש משקיעים בשוק ההון.

להבנתי מה ש- @unsullied ניסה להגיד, שאם לפות״ש יותר קל להגדיל את החיסכון שלו על ידי כך שהוא מוכן רגשית ונפשית לעבור לדירה זולה יותר, אבל רק כל עוד הדירה בבעלותו, והוא לא מוכן לעבור לדירה זולה (דומה לזו שהיה קונה) בתור שוכר, כי כיף לו בדירה היקרה, אז בנוסף לשיקול הכלכלי ״נדל״ן מול שוק ההון״ יש גם את השיקול הזה. שהוא מאפשר לעצמו להתחייב על אחוז חיסכון גדול יותר (שיכול בעתיד להגדיל לו את ההון).

 

[Johnson]

אשמח לשמוע מתי ואיך החלטתם "להכנס לנדל"ן", ובאיזה אופן?

מחיר למשתכן היטה את הכף מבחינתי. לפני כן זה היה נראה לי כמו מהלך שגוי כלכלית.
לא יודע, אם לא היה מחיר למשתכן אולי בסוף הייתי נכנע פסיכולוגית כי משפחה וילדים וקונה דירה במחיר מלא אבל לשאלתך זה מה שטרם להחלטה באופן רשמי.

 

[unsullied]

אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך?

הגיוני שיהיה למישהו את האפשרות לשלם שכירות על דירה אבל לא לקנות אותה

הטענה שלי לא סותרת את הטענה שלך. אני אפילו מסכים עם הטענה שלך - מה עוד שמעבר להון יש גם שאלת תזרים ומצב בחיים שנכנסים למשוואה.

מבין מכמה תגובות שהניסוח פסיכומטרי-סטייל שלי היה מבלבל. אבהיר:

אם אתה שוכר דירה שיש באפשרותך לקנות -> כנראה שאתה שוכר בתוך היכולת הכלכלית.

אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות -> *ייתכן* שאתה שוכר מעל היכולת הכלכלית. תבדוק את אחוז החסכון שלך + תוודא שמתאימה לתוכנית ארוכת הטווח (שצריכה להיות קיימת).

זו הטענה שלי. ואין לי שום התנגדות לשכירות לגילאי 30-50 כמו שנהוג בארץ, להפך.
ולעניין פותש שתוהה על מתי להיכנס לנדלן - אשמח לשמוע את התשובה לשאלה מעלה + מה ה-end game מבחינתך, התשובות יעזרו לענות על לשאלה המקורית שלך.

 

[Adam Smith]

אשמח לשמוע מתי ואיך החלטתם "להכנס לנדל"ן", ובאיזה אופן?

כשהבנו את היתרונות של נדלן בישראל, כשהרגשנו שהחיסכון בשוק ההון מכובד, וההורים אמרו שיעזרו בסכום נאה במקרה שנקנה דירה.

 

[גרהם]

וההורים אמרו שיעזרו בסכום נאה במקרה שנקנה דירה.

ההתניה הזו היא אכן חלק מסחרור הנדלן הישראלי.
אישית, אני מתכוון לא לנקוט בה. מעניין איך זה ישפיע על הבחירות של ילדיי.

 

[Adam Smith]

ההתניה הזו היא אכן חלק מסחרור הנגלן הישראלי.
אישית, אני מתכוון לא לנקוט בה. מעניין איך זה ישפיע על הבחירות של ילדיי.

ספציפית, היינו נכנסים לזה בלי קשר לעזרה, ולו בגלל הסיבות האחרות. אז אולי לרשום את זה ככה זה מטעה - קודם החלטנו שנקנה ואחכ אמרו שיעזרו.

אישית, גם לא הייתי עושה זאת, אבל זו תפיסה של רבים מהדור הזה: דירה = ביטחון כלכלי

 

[גרהם]

ספציפית, היינו נכנסים לזה בלי קשר לעזרה, ולו בגלל הסיבות האחרות. אז אולי לרשום את זה ככה זה מטעה - קודם החלטנו שנקנה ואחכ אמרו שיעזרו.

אישית, גם לא הייתי עושה זאת, אבל זו תפיסה של רבים מהדור הזה: דירה = ביטחון כלכלי

גרוע מזה. תפיסה שמחירי הדירות תמיד יעלו ואין אלטרנטיבה כי הבורסה היא קזינו.

 

[who_knows]

גרוע מזה. תפיסה שמחירי הדירות תמיד יעלו ואין אלטרנטיבה כי הבורסה היא קזינו.

יש גם הטייה אמיתית לטובת הנדלן בארץ מבחינת מיסוי ומינוף לא?
לא יודע אני מעדיף את הפשטות של שוק ההון, אבל כן מבין שיתכן ואני מפסיד כסף.

 

[קפיצת הדרך]

אישית, אני מתכוון לא לנקוט בה. מעניין איך זה ישפיע על הבחירות של ילדיי.

מעניין!
נראה לך שזה ישפיע על הסכום שאתה מתכנן לתת (או שאולי לא תכננת לתת משהו?)
ואם כן תכננת לתת כסף האם זה יהיה סכום גדול בבת אחת (לעזרה בתחילת הדרך) או סכומים קטנים לפי צורך? האם יהיו התניות אחרות לכסף הזה? (נניח לימודים/עסק/או משהו אחר שאמור לעזור בבניית החיים ולא ״סתם״).

 

[גרהם]

מעניין!
נראה לך שזה ישפיע על הסכום שאתה מתכנן לתת (או שאולי לא תכננת לתת משהו?)

לא ישפיע

ואם כן תכננת לתת כסף האם זה יהיה סכום גדול בבת אחת (לעזרה בתחילת הדרך) או סכומים קטנים לפי צורך? האם יהיו התניות אחרות לכסף הזה? (נניח לימודים/עסק/או משהו אחר שאמור לעזור בבניית החיים ולא ״סתם״).

אני עוד לא שם. מן הסתם יש קשר לגיל מקבל המתנה.
מבחינת התניות, יש נושאים שאממן כמו לימודים, כולל בחו"ל, ויש צפי להוצאות גדולות אחרות שלא אפרט.
יש מן הסתם נושאים שלא אממן. מאמין שהילדים קיבלו חינוך טוב כך שלא יעשו שלא בחירות קיצוניות שיביאו אותי לדילמה הזו.
אני מניח שמתישהו בין גיל 25 ל 35 אעביר לכל אחד מהם סכום גדול והם יחליטו מה לעשות איתו
אבל נראה מה יהיה. זה מאד רחוק.
בינתיים חשוב שיידעו שלא צריך לקנות דירה כדי לקבל כסף מההורים.

 

[גרהם]

יש גם הטייה אמיתית לטובת הנדלן בארץ מבחינת מיסוי ומינוף לא?
לא יודע אני מעדיף את הפשטות של שוק ההון, אבל כן מבין שיתכן ואני מפסיד כסף.

המינוף כרגע לא זול ולא תמיד משתלם מיסויית.
מבחינת מיסוי, דווקא כמי שעוסק בתחום אני יודע שאסור לתת לזנב לקשקש בכלב. יש יתרון לדירה ראשונה זולה ויש חיסרון לדירה שניה ודירות יקרות.
ההבדל העיקרי הוא במגורים בשכירות לעומת דירה בבעלות, ובקשר לזה כל אחד והדעה שלו.

 

[who_knows]

המינוף כרגע לא זול ולא תמיד משתלם מיסויית.
מבחינת מיסוי, דווקא כמי שעוסק בתחום אני יודע שאסור לתת לזנב לקשקש בכלב. יש יתרון לדירה ראשונה זולה ויש חיסרון לדירה שניה ודירות יקרות.
ההבדל העיקרי הוא במגורים בשכירות לעומת דירה בבעלות, ובקשר לזה כל אחד והדעה שלו.

ואם אתה גר בשכירות ורוצה לקנות דירה ראשונה זולה להשקעה, מה היתרון (בקצרה) שקיים בארץ לעומת מניות נגיד?

 

[גרהם]

ואם אתה גר בשכירות ורוצה לקנות דירה ראשונה זולה להשקעה, מה היתרון (בקצרה) שקיים בארץ לעומת מניות נגיד?

אין מס רכישה (שלא קיים במניות), פטור ממס על דמי השכירות ופטור ממס שבח במכירה. שני האחרונים מהווים יתרון לעומת המיסוי בשוק ההון.