אפשרות לשיפוצים לפני מלוא ביצוע הסכם קניה/מכירה?

[paskar]

בעסקאות נדל"ן, עד כמה מקובל שהמוכר מאפשר לקונה לעשות שיפוצים לפני גמר מלוא ההסכם?
נניח, לפני גמר מלוא התשלום, או לפני מלוא העברת הזכויות.

 

[ניצן המצוין]

המוכר אמור לתת מפתח לדירה רק אחרי קבלת כל התשלומים.
אז מוזר שקונה יכול להכנס לדירה כאשר היא עדיין בבעלות המוכר.

 

[האזרח הקטן]

לא נהוג. כל עוד לא הושלם התשלום האחרון תמיד יש למוכר את החשש שההסכם יופר והעסקה תתפוצץ - במצב כזה אם החלו שיפוצים הוא יישאר עם דירה שלא בהכרח ראויה למגורים.

 

[גרהם]

לא נהוג. כל עוד לא הושלם התשלום האחרון תמיד יש למוכר את החשש שההסכם יופר והעסקה תתפוצץ - במצב כזה אם החלו שיפוצים הוא יישאר עם דירה שלא בהכרח ראויה למגורים.

וחמור יותר, עם קונה שכבר קיבל חזקה בדירה ויציב דרישות כדי לצאת ממנה.

 

[yossik]

ממש לא מומלץ אלא אם מעוגן בחוזה ע"י עו"ד שאמור להסדיר את עניין תשלומים הדדיים אם העסקה תתפוצץ.

 

[paskar]

מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?

 

[גרהם]

מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?

זה פרק זמן ששואף לאפס. אף אחד לא משלם את כל הכסף בלי לקבל מפתח ואת כל הערובות המשפטיות לרישום.

 

[האזרח הקטן]

בעקבות השרשור חיפשתי מקרים בהם העסקה בוטלה לאחר שהחוזה נחתם, והגעתי לטלנובלה המתוארת בקישור, שמלמדת שגם העברת הכסף במלואו עוד לא מבשרת על סופיות העסקה.

פסק דין לביטול עסקת מכר דירה

מרשתנו, אשר הגיעה למשרדנו כמשרד עו

www.barelaw.co.il

 

[paskar]

זה פרק זמן ששואף לאפס

בלא-עירוני מעורבת גם רשות מקרקעי ישראל, ואז זה פרק זמן ששואף לאינסוף.
(או לפחות כך מספרים.)

 

[גרהם]

בלא-עירוני מעורבת גם רשות מקרקעי ישראל, ואז זה פרק זמן ששואף לאינסוף.
(או לפחות כך מספרים.)

למה שהקונה ישלם את כל הכסף במקרה כזה? [אלא עם אתה מדבר על כספים שעוד לא נמסרו למוכר, אבל הבנתי שלא על זה מדובר]

 

[Shahaf stern]

מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?

לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת חזקה כמובן שהקונה רשאי לנהוג בנכס מנהג בעלים ולא רלוונטי שעדיין לא נרשם בטאבו.
בדרך כלל אם מדובר בעסקה מהירה אז יחלפו מספר חודשים בין תשלום מלוא התמורה לבין הרישום בטאבו.

לגבי שיפוץ לפני תשלום מלוא התמורה - אפשרי וקורה לפעמים אבל פחות מומלץ. במקרה כזה צריך להסדיר חוזית את עניין העבודות בדגש על עניין הביטוח במהלכן.

 

[ניצן המצוין]

זה פרק זמן ששואף לאפס. אף אחד לא משלם את כל הכסף בלי לקבל מפתח ואת כל הערובות המשפטיות לרישום.

לוקח זמן עד שהבעלות עוברת בטאבו, להבנתי מבחינת שאר הרשויות הבעלות עוברת ביום שמסוכם בחוזה, בד"כ יום גמר התשלומים.

 

[גרהם]

לוקח זמן עד שהבעלות עוברת בטאבו, להבנתי מבחינת שאר הרשויות הבעלות עוברת ביום שמסוכם בחוזה, בד"כ יום גמר התשלומים.

זה נכון, אבל למיטב ידיעתי אף אחד לא משלם בלי לקבל מפתח וערבויות כך שלא יהיה תלוי עוד בצד השני להשלמת הרישום. במקרים מורכבים יותר יש מנגנונים משפטיים של נאמנות, אבל בשום מקרה המוכר לא יקבל את כל התמורה לפני שהשלים את חובותיו לפי ההסכם.

 

[paskar]

@ניצן המצוין
כמה זמן לוקחת העברה בטאבו?
אבל לא הכל רשום בטאבו, ולהבנתי מקור העיכוב העיקרי הוא רשות מקרקעי ישראל.

למה שהקונה ישלם את כל הכסף במקרה כזה? [אלא עם אתה מדבר על כספים שעוד לא נמסרו למוכר, אבל הבנתי שלא על זה מדובר]

מפתח וערבויות כך שלא יהיה תלוי עוד בצד השני להשלמת הרישום. במקרים מורכבים יותר יש מנגנונים משפטיים של נאמנות, אבל בשום מקרה המוכר לא יקבל את כל התמורה לפני שהשלים את חובותיו לפי ההסכם.

אולי אני מניח הנחות שגויות. כשיש תלות בצד שלישי, זה לא פשוט מוגדר חוזית? (לא מצאתי דוגמאות חוזים כאלה בווב...)

קודם, קונה משלם חלקית. בין אם ישירות למוכר או לנאמנות, הכסף כבר לא אצלו.
ואז מחכים להעברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל שנה או יותר.
ואז מה, רק אחרי שזה קורה עושים תשלום סופי והעברת חזקה?

כמעט בכל המקרים לא תהיה בעיה בסוף, אז זו הנחת העבודה.

מצד הקונה, סביר שירצה להתחיל להשתמש בנכס אחרי התשלום המשמעותי הראשון, ולא לחכות שנה או יותר בזמן שחלק מהכסף כבר לא אצלו.
מצד המוכר, סביר שלא ירצה לתת חזקה ולהיות באי-ודאות במשך שנה, אז צריך הגבלות או הגנות חוזיות כלשהן.

 

[ניצן המצוין]

@ניצן המצוין
כמה זמן לוקחת העברה בטאבו?
אבל לא הכל רשום בטאבו, ולהבנתי מקור העיכוב העיקרי הוא רשות מקרקעי ישראל.

ידוע לי מעסקה אחת שזה לקח סביב 3 חודשים, כאשר העברת הבעלות הייתה 2~ חודשים קודם.
לאחר מכן נתנו עוד מסמכים מהמוכר לקונה בשביל הטאבו.

 

[paskar]

לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת חזקה כמובן שהקונה רשאי לנהוג בנכס מנהג בעלים ולא רלוונטי שעדיין לא נרשם בטאבו.

אני חושב בעיקר על מושבים ורשות מקרקעי ישראל, שם לוקח הרבה יותר זמן להעביר זכויות.
וזה לא רק תהליך ביורוקרטי, אלא יש לרמ"י שיקול דעת. הם רשאים ויכולים לא לאשר בסוף העברה.

לגבי שיפוץ לפני תשלום מלוא התמורה - אפשרי וקורה לפעמים אבל פחות מומלץ. במקרה כזה צריך להסדיר חוזית את עניין העבודות בדגש על עניין הביטוח במהלכן.

איזה שיטות הסדרה חוזיות אתה מכיר?

 

[Shahaf stern]

אני חושב בעיקר על מושבים ורשות מקרקעי ישראל, שם לוקח הרבה יותר זמן להעביר זכויות.
וזה לא רק תהליך ביורוקרטי, אלא יש לרמ"י שיקול דעת. הם רשאים ויכולים לא לאשר בסוף העברה.


איזה שיטות הסדרה חוזיות אתה מכיר?

לגבי אופן ההסדרה - תתייעץ עם עורך הדין שיטפל לך בעסקה.

לגבי העברת זכויות ברמי זה נכון שזה יכול לקחת יותר זמן מהעברה בטאבו אבל לא נכון להגיד שיש להם שיקול דעת. אם יש תנאים מיוחדים להעברת הזכויות (מעבר לנהלים הסטנדרטיים של העברת זכויות ברמי) הם יפורטו בחוזה החכירה עליו חתם המוכר מול רמי.