אי התאמה בין היתר הבניה לטאבו ופנקס הבתים המשותפים

[ארנטס]

שלום רב,

אשמח להסבר מלומד בנושא הבא:
אני בתהליך מכירת דירה.
בנספח לחוזה המכר (דירה חדשה מקבלן) הופיע מחסן ואכן קיבלתי במציאות בדיוק מה שתואר הן במידות והן במיקום שסומן.
אחרי 3 שנים מהאיכלוס הגיע גם הטאבו ורישום בפנקס הבתים המשותפים - גם שם הכל נכון ומדוייק לגבי המחסן - סימונו, מיקומו וגודלו.

כחלק מתהליך הקונה לקבלת משכנתה נשלח שמאי מטעם הבנק שאכן ראה את כל הנ"ל שהכל נכון ומדוייק ותואם מציאות. אולם -
בהיתר הבנייה היכן שהמחסן שלי לפי כל הנ"ל (חוזה מכר, תשריט בתים משותפים וטאבו) יש ריבוע ("חלל") שלא סומן. טעות סופר ככל הנראה ואכן סימוני המחסנים מתחילים באות ב' כאשר המחסן שלי לפי ההיתר ב"פירוט שטחים ומחסנים" סימונו א' בטקסט אך בתשריט בהיתר כאמור חלל ריק והקיר ביני לבין השכן לו מחסן צמוד לא מופיע. כביכול כל החלל שייך לשכן למרות שבמציאות, טאבו, חוזה מכר ותשריט בתים משותף מדובר בחלל הנחצה בקיר לשני מחסנים.

הסבר בבקשה?
משמעויות? עבור הקונה ו/או המוכר (אני) ו/ או הבנק (משכנתה)?
דרך תיקון אם בכלל משמעותי להיתר הבנייה שאושר לפני שבכלל בנו את השכונה.

תודה.

 

[אורי ג.]

דרך תיקון אם בכלל משמעותי להיתר הבנייה שאושר לפני שבכלל בנו את השכונה.

ההיתר פחות חשוב.
חשוב התשריט בית המשותף ונסח הטאבו.

 

[ארנטס]

ההיתר פחות חשוב.
חשוב התשריט בית המשותף ונסח הטאבו.

מסכים איתך לחלוטין הן לפי היגיון בריא והן לפי מה שקראתי.
אם כך, אז מדוע שמאי מטעם הבנק בודק בכלל עניין זה? למה קריטי לבנק? אמור לשנות בכלל לבנק בשיקול למשכנתה בכלל וגובה הון עצמי בכלל?
תשריט בית המשותף ונסח הטאבו הרי הם הרמה החזקה ביותר של רישום בעלות.

האם הקונה יכול למנף פער זה ולדרוש "הורדת ערך" במחיר / שיקול לפוצץ מו"מ?

(עד להגעת השמאי אני הסתמכתי באופן מלא אך ורק על חוזה המכר, טאבו ותשריט בית משותף; לא ייחסתי על חשיבות להיתר שניתן לקבלן).

להבהרתך אודה.

 

[אורי ג.]

מסכים איתך לחלוטין הן לפי היגיון בריא והן לפי מה שקראתי.
אם כך, אז מדוע שמאי מטעם הבנק בודק בכלל עניין זה? למה קריטי לבנק? אמור לשנות בכלל לבנק בשיקול למשכנתה בכלל וגובה הון עצמי בכלל?
תשריט בית המשותף ונסח הטאבו הרי הם הרמה החזקה ביותר של רישום בעלות.

האם הקונה יכול למנף פער זה ולדרוש "הורדת ערך" במחיר / שיקול לפוצץ מו"מ?

(עד להגעת השמאי אני הסתמכתי באופן מלא אך ורק על חוזה המכר, טאבו ותשריט בית משותף; לא ייחסתי על חשיבות להיתר שניתן לקבלן).

להבהרתך אודה.

מה זה משנה מה הוא בודק? ערך המחסן הוא שולי לגמרי בערך הבית.
הקונה יכול לנסות ולמנף מה שהוא רק רוצה, בסוף השוק קובע את המחיר.
אגב הכל בר תיקון, זה פשוט יעלה הרבה כסף.
עוד משהו: תתיעץ עם העורך דין שלך, בדיוק בשביל זה אתה משלם לו.

 

[ארנטס]

מה זה משנה מה הוא בודק? ערך המחסן הוא שולי לגמרי בערך הבית.
הקונה יכול לנסות ולמנף מה שהוא רק רוצה, בסוף השוק קובע את המחיר.
אגב הכל בר תיקון, זה פשוט יעלה הרבה כסף.
עוד משהו: תתיעץ עם העורך דין שלך, בדיוק בשביל זה אתה משלם לו.

מבחינת עו"ד שלי "חפיף" וחסר משמעות. זה מה יש - אם הקונה רוצה מעולה ואם לא אז גם מעולה.
למה בכלל קריטי לשמאים מהבנק בזמן שיש רישום מלא בטאבו ותקין לצד תשריט בית משותף שבו כל ההצמדות מופיעות ומסומנות באופן תקין?

(אגב - זה נכון שערך 1 מ"ר מחסן = שליש ערך מ"ר בנוי של הדירה? אם ערך 1 מ"ר שטח בנוי למשל שווה 21000 ש"ח אז כל 1 מ"ר מחסן שווה 7000 ש"ח. חישוב טכני-שמאי כוונתי).

מה כוונתך "לתקן"? אפשרי לתקן היתר בדיעבד?
הרי זה היתר שהוגש ואושר לפני 7 שנים ומאז נבנה הבניין והכל כשר ומדוייק בטאבו ובתשריט.

והשאלה הכי חשובה -
אמור לשנות בכלל לקונה בלקיחת משכנתה בכלל וגובה ההון העצמי הנדרש בפרט?

בנימה אישית -
מרגיש שהשמאי רצה רק להצדיק שכרו מהבנק. שמאים מזמן מעריכים בקלות לפי ממוצע מס' עיסקות של דירות דומות באיזור לאחרונה וגם בהערכתם מציינים - "נתון לסטייה של 5% לכאן או לכאן". לשון אחר - כוחות השוק גוברים על כל שמאי מלומד ככל שיהיה.

 

[אורי ג.]

אפשר לתקן הכל, פונקציה של מחיר וזמן.
שווי שמאי של מחסן בין 50% ל33% משטח עיקרי.
אמור לשנות לקונה? כנראה שכן, הנה זה משנה לך.
השמאי בקושי מקבל כסף (והוא מגיע ממך ולא מהבנק), זה שהוא בכלל עלה על זה בשכר הטרחה העלוב שאתה משלם לו זה נס. בכל מקרה זה אי התאמה ומחובתו להתריע על כך.
שמאות זה לא מדע מדויק, יתכנו סטיות הרבה יותר גבוהות מ5%.

 

[ארנטס]

הקונה בכלל לא חשב אפילו לבקש הפחתת שווי הדירה במכירה כי המחסן שלו קיים במציאות (ורשום בארנונה, טאבו, תשריט) אך בהיתר לא סומן כהלכה.
גם אם יבקש לא יקבל...
רק סבור שיצטרך להתמודד מול הבנק אחרת במשכנתה (נקודה שלא הבנתי).

לי לא משנה ערך המחסן. שאלתי לידע כללי. השמאי מוזמן להעריך ערכו בכמה שירצה. אני תימחרתי מחיר כולל לכל הדירה והצמדותיה (שטח בנוי + מרפסת + חניה + מחסן. כל הנ"ל רשומים באופן מלא ומדוייק כאמור בארנונה, טאבו ובתשריט).
השמאי מוזמן גם להעריך את המחסן ב0 ש"ח כלא קיים...(רק שישאיר את מפתל המחסן אצלי אם כך...)

השמאי הגיע מטעם הבנק של הקונה.
ממני השמאי לא קיבל כל תשלום.

אגב -
יש לי 2 מתענייני עבר שהתעוררו אחרי שראו את השוק ומוכנים להתקדם אך הם בהשהייה כי אני מחוייב למו"מ הנוכחי. וכאן מגיעה שאלה נוספת בהקשר זה:
עד מתי לחכות לצד השני שגורר רגליים ולהגיע למצב שמודיע לו שאני כבר לא מחוייב למו"מ ומוציא שוב את הדירה לשוק? שואל הן בהיבט המוסרי והן בהיבט החוזה (תום לב במו"מ לקראת חוזה).

 

[אורי ג.]

טוב, אז מה בדיוק הבעיה?

 

[ארנטס]

טוב, אז מה בדיוק הבעיה?

שהוא גורר רגליים לחתימת חוזה בגלל הפגם הרישומי בהיתר....ואולי יכול פתאום "להתהפך" ולרדת מהעיסקה.

כיצד הבנק שלו אמור להתייחס לממצא + האם משמעותי במתן משכנתה בכלל או בהון הראשוני הנדרש בפרט?

ברמה האישית החלטתי שאם עד אחרי סוכות אין חוזה אז משגר לו באמצעות עו"ד שלי שאנחנו כבר לא מחוייבים לחוזה ומוציאים את הדירה לשוק (טוטת החוזה הראשונית נשלחה לעו"ד הקונה בסביבות 20.9.2024) ומאז.......

 

[אורי ג.]

שהוא גורר רגליים לחתימת חוזה בגלל הפגם הרישומי בהיתר....ואולי יכול פתאום "להתהפך" ולרדת מהעיסקה.

כיצד הבנק שלו אמור להתייחס לממצא + האם משמעותי במתן משכנתה בכלל או בהון הראשוני הנדרש בפרט?

ברמה האישית החלטתי שאם עד אחרי סוכות אין חוזה אז משגר לו באמצעות עו"ד שלי שאנחנו כבר לא מחוייבים לחוזה ומוציאים את הדירה לשוק (טוטת החוזה הראשונית נשלחה לעו"ד הקונה בסביבות 20.9.2024) ומאז.......

1. זכותו.
2. הבנק לא מתייחס לממצא כלל, הבנק מתייחס לשווי שקבע השמאי.

 

[ארנטס]

1. זכותו.
2. הבנק לא מתייחס לממצא כלל, הבנק מתייחס לשווי שקבע השמאי.

והשווי שקבע השמאי לא לוקח בחשבון את הפגם הרישומי בהיתר?

 

[אורי ג.]

והשווי שקבע השמאי לא לוקח בחשבון את הפגם הרישומי בהיתר?

בוודאי שכן.

 

[ארנטס]

אני יכול לבוא בטענות לקבלן?

 

[ארנטס]

בוודאי שכן.

אם למשל השמאי מעריך את הדירה שלי ב100 ש"ח אז ובגלל הפגם הרישומי בהיתר מפחית ל98.5 ש"ח.
כיצד זה אמור לשנות בכלל לקונה (בלקיחת המשכנתה) שבמציאות ידוע לכל מקבל מחסן שרשום בארנונה, טאבו, תשריט?

 

[אורי ג.]

אם למשל השמאי מעריך את הדירה שלי ב100 ש"ח אז ובגלל הפגם הרישומי בהיתר מפחית ל98.5 ש"ח.
כיצד זה אמור לשנות בכלל לקונה (בלקיחת המשכנתה) שבמציאות ידוע לכל מקבל מחסן שרשום בארנונה, טאבו, תשריט?

יש מגבלות של בנק ישראל לכמה אחוז משכנתא אפשר לקחת.
זה X% משווי השמאי של הנכס או מחיר הנכס הנמוך מביניהם.

ברור שאתה יכול לבוא בטענות לקבלן.

 

[ארנטס]

יש מגבלות של בנק ישראל לכמה אחוז משכנתא אפשר לקחת.
זה X% משווי השמאי של הנכס או מחיר הנכס הנמוך מביניהם.

ברור שאתה יכול לבוא בטענות לקבלן.

במקרה הנדון הקונה (תושב חוץ) יכול לקחת עד 50 % משכנתה.
אם כך -
כאשר מחיר הנכס 100 ש"ח והשמאי העריך ב98 ש"ח בגלל הפגם הרישומי בהיתר אז הקונה צריך להביא הון עצמי של 49 ש"ח והמשכנתה ע"ס 49 ש"ח. לעומת מצב של רישום תקים בהיתר 50 ש"ח הון עצמי + 50 ש"ח משכנתה.
לא טוב יותר עבורי?

מה כבר הקבלן יכול לענות / לשנות / לפצות כעת 6-7 שנים מיום הגשת ההיתר, 4 שנים מיום האיכלוס ושנה מיום רישום מלא ותקין (כולל המחסן) בטאבו ובתשריט?!

שאלה למחשבה - (אם היתר הבנייה "הלקוי " הוגש לעירייה אז כיצד אותה עירייה מכירה במחסן לארנונה מיום האיכלוס הראשון (עוד לפני שהיה רישום בטאבו))?

 

[אורי ג.]

1. לא. הקונה יוכל לקחת 49 בתור משכנתא ו51 בתור הון עצמי, כלומר הוא יאלץ להוסיף 2 בתור הון עצמי נוסף. לך זה לא משנה, הקונה יאלץ להוסיף עוד כסף מהכיס.
2. אפשר לתקן את ההיתר.
3. איני יודע אבל גם עיריות עושים טעויות, מה גם אין קשר בין חיוב ארנונה להיתר או לחוקיות העניין. גם פולש לא חוקי בנכס שנבנה שלא כחוק יחויב בארנונה.

 

[ארנטס]

הורדת ערך לדעתך על הפגם הרישומי לכאורה בהיתר?

איך העירייה ידעה על המחסן ומידותיו המדוייקות אם בידה רק היתר בו לא מוצמד מחסן לדירה?!

מה כבר הקבלן יכול לענות / לשנות (פשוט ומהיר לתקן? הכרחי?) / לפצות כעת 6-7 שנים מיום הגשת ההיתר, 4 שנים מיום האיכלוס ושנה מיום רישום מלא ותקין (כולל המחסן) בטאבו ובתשריט?!

 

[אורי ג.]

אין לי מושג, השמאי יחליט.
העירייה חותמת על ההיתר, ברור שהיא יודע מה גודלו, מה גם מודדים את גודלו בפועל בשביל טופס 4.
הקבלן יכול לתקן (בהנחה ואפשר), להתחמק, לפצות או להתעלם.
אתה כנראה לא מבין את המינוחים:
טאבו בסך הכל אומר למי שייך מה. היתר בנייה אומר שזה נבנה כחוק, יותר נכון איך זה היה אמור להבנות.

 

[ארנטס]

וטאבו לא מסתמך (אמור) על ההיתר?