איך שוכרים דירה? האם חייבים עורך דין?

[שם משתמש בעייתי]

זה לא סוד שלשכור דירה זאת הוצאה כלכלית ענקית. אז השאלה היא איך עושים את זה נכון בארץ.

בחו"ל הנוהל היה שחברה כלשהי שעוסקת בנדל"ן החתימה אותי על חוזה, כאשר הנציגה עברה איתי על הסעיפים והסבירה את המשמעות. ואז לשלחה לי הביתה פנקס חשבוניות שהייתי צריך לשלם כל חודש. כחלק מהחוזה העברתי כסף בגובה של חודשיים שכירות לחשבון בנק של החברה, והם התחייבו להחזיר לי את הסכום בתום השכירות (ועמדו בכל התחייבות). לפי החוזה הייתי חייב לדווח להם על כל תקלה שנוצרה בדירה. הזמינו לי פעם שיפוצניק ואז העבירו לי חשבונית על תיקון דלת המקרר. כי לפי החוזה תיקונים היו על חשבוני.

בארץ למרות גילי לא יצא לי לשכור דירה בחיים (lucky me), פרט למעונות סטודנטים (אבל שם זה סיפור קצת אחר). אז אני לא יודע בכלל מה הנוהל:
1) קודם כל, איך הולכת העברת הכספים פר חודש? הוראת קבע?
2) שמעתי שחייבים "פנקס צ'קים" (כלי שהיה אמור להיכחד מן העולם), ובו לרשום סכום של ערבות ללא תאריך. האם המידע שברשותי מיושן?
3) האם חייבים לעבור אצל עורך דין? כי לכו תדעו מה כתוב בחוזה.
4) האם חתימת החוזה צריכה להיות מול נוטריון? האם יש לו איזושהי אחריות על החוזה? נגיד אם יש סעיף סטייל "בעל הנכס ראשי להחביא גופות במחסן", האם הוא יעלה על זה?

תודה מראש, וסליחה אם אני שואל דברים מובנים מאיליהם. לי זה לא ברור.

 

[סתם_אחד]

בארץ יש בשנים האחרונות שוק של בעלי דירות, אז במקומות מבוקשים יש בנוסף לעליית המחיר גם דרישה להגנות נוספות:
צ'ק ללא סכום לבטחון לרשויות (כאשר ממלאים את המוטב מים, חשמל, גז), צ'ק בנקאי לתשלום השכירות למשל של 3 חודשים, וערבות אוואל.

איך שוכרים? חותמים על חוזה שכירות, מעבירים צ'קים ומקבלים מפתח.

יש ברשת חוזים לדוגמא, תקרא טוב את הכל ותראה שיש סעיפים שמגנים גם עליך,
למשל אם למשכיר יש אופציה להודיע הודעה מוקדמת לתום החוזה 3 חודשים מראש, שזה יהיה דו צדדי.

תוספת בעריכה:
יצא לי לשכור כמה דירות, יש חוזים של שני עמודים ויש חוזים של 8 עמודים.
מניסיוני, חוזה טוב הוא חוזה פשוט מצד אחד אך מקיף מצד אחר, ולאו דווקא עם הרבה סעיפים.
המטרה של החוזה היא להבטיח שאתה מקבל דירת מגורים ראויה, ובעל הדירה מקבל תשלומים בזמן.
עיקר הסעיפים בדכ נוגעים להבטחת מילוי המטרות הללו לשביעות רצון שני הצדדים.

לא ככ מקובל שחותמים עם עורכי דין או נוטריון.
אם יש לך עו''ד במשפחה או חבר, לא יזיק להתייעץ איתה/ו על הנוסח.

בהצלחה

 

[שם משתמש בעייתי]

איך שוכרים? חותמים על חוזה שכירות, מעבירים צ'קים ומקבלים מפתח.

כלומר צריך פנקס צ'קים פיזי מודפס, כמו באירופה של המאה ה-20?
לא עושים הוראת קבע?

מניסיוני, חוזה טוב הוא חוזה פשוט מצד אחד אך מקיף מצד אחר, ולאו דווקא עם הרבה סעיפים.

בעיה היא שאם עושים חוזה בעל 20 עמודים בעמוד ה-11 בשורה השלישית כתוב "בעל הנכס רשאי להעיף את השוכר בהתרעה של 5 דקות מראש" סביר להניח שאני לא אראה את זה.

אין לי שום מטרה לנסות לדפוק בעלי דירות או לברוח להם בלי להודיע. אני מחשיב את עצמי לאדם הגון (פלוס מינוס). אבל אני לא יודע מי ניסח לבעלי הדירה את החוזה ועד כמה הוא מחייב מבחינת החוק (מה אם גם אני וגם הוא חותמים על סעיף בחוזה שהוא לא חוקי?).

אם יש לך עו''ד במשפחה או חבר, לא יזיק להתייעץ איתה/ו על הנוסח.

לצערי אין לי עורך דין מוכר.

 

[SirL]

כלומר צריך פנקס צ'קים פיזי מודפס, כמו באירופה של המאה ה-20?

כן.

לא עושים הוראת קבע?

לא נהוג בארץ. ככה הייתי עושה בארה"ב, אבל בישראל לא באמת קיים (אולי מעט פה ושם).

סביר להניח שאני לא אראה את זה

בכל מקרה הייתי ממליץ לקרוא את החוזה בשלמותו.


לא חייבים לעבור אצל עורך דין ונוטריון לא מקובל כלל. קיימים ברשת מספר חוזים "סטנדרטיים" שאפשר להתסכל עליהם ולקבל מושג אין נראה פחות או יותר חוזה שכירות. אני חושב שגם באתר של עיריית תל אביב ניתן למצוא דוגמאות. באופן כללי, ככל שתגור באזור מבוקש יותר (כמו תל אביב לדוגמא), כנראה שבעל הבית פחות יתמגש ויראה נכונות לשנות את החוזה.

במידה ויש לך שאלות ספציפיות לאחר קבלת החוזה, ולפני החתימה, אני מניח שיהיו פה מספיק אנשים הוגנים (כמוך ) שישמחו לענות על שאלותייך

 

[Vorlorg]

קודם כל, איך הולכת העברת הכספים פר חודש? הוראת קבע?

הנוהג בשוק השכירות הישראלי הוא מסירת צ'קים מראש לכל תקופת השכירות.
באזורי ביקוש, בעלי הדירות נוטים לדרוש תשלום של מספר חודשים מראש בעת חתימת החוזה (נתקלתי בכל הטווח שבין תשלום מראש על חודשיים ראשונים לבין תשלום מראש לכל השנה).
באזורים שבהם שוק השכירות יותר "שפוי", מקובל למסור 12 צ'קים - אחד לכל חודש.
ברירת המחדל היא שהתשלום הוא מראש ולא בדיעבד (כלומר - צ'ק שמתוארך ל-1.1 משלם על השכירות של חודש ינואר). אני מניח שלרוב החברים פה זה יהיה ברור מאליו, אבל אני מציין גם את הברור מאליו כיוון שאני לא יודע מה נהוג במדינה שבה שכרת עד כה.
נתקלתי גם ביחסי שכירות שבהם התשלום נעשה בהוראת קבע, אבל בעלי דירה חוששים לנהוג כך מול שוכר חדש שאינו מוכר להם (ובצדק, בשל הדין המיוחד שחל על צ'ק כשטר), ובדרך כלל מסכימים לעבור להוראת קבע אחרי תקופת שכירות מסוימת שבה למדו להכיר את השוכר.

שמעתי שחייבים "פנקס צ'קים" (כלי שהיה אמור להיכחד מן העולם), ובו לרשום סכום של ערבות ללא תאריך. האם המידע שברשותי מיושן?

פנקס הצ'קים הארכאי נועד להגשים שתי מטרות - הראשונה, כאמור לעיל, כאמצעי לתשלום דמי השכירות החודשי תוך שהמשכיר "מחזיק" בידיו את הצ'ק כשטר שניתן להציג לפירעון בהוצאה לפועל במידת הצורך.
השנייה - אכן, מקובל למסור צ'ק נוסף בגובה של מספר חודשי שכירות (בדר"כ שלושה חודשים, באזורי ביקוש גם יותר מכך), שאינו נושא תאריך, כ"צ'ק ביטחון" שהמשכיר יכול להשלים בו את התאריך ולהציג לפירעון (= להפקיד בבנק) אם השוכר אינו מקיים את התחייבויותיו.
כמו ש @סתם_אחד ציין - מקובל למסור צ'קים נוספים ללא תאריך וללא סכום, לפקודת חברת החשמל, חברת הגז, תאגיד המים, הרשות המקומית (להבטחת תשלום ארנונה) וועד הבית. גם אלה נועדו למצב שבו אתה לא משלם את החשבונות, ומאפשרים למשכיר להשלים בהם את הפרטים ולהעביר אותם לגופים הרלוונטיים כדי לפרוע את חובותיך.

האם חייבים לעבור אצל עורך דין? כי לכו תדעו מה כתוב בחוזה.

רוב השוכרים בארץ לא מתייעצים עם עורך דין, אלא אם מדובר בקרוב משפחה או חבר. גם הרבה משכירים לא מתייעצים בעורך דין, ומסתפקים באיתור "חוזה סטנדרטי" באינטרנט, אף כי לפעמים מדובר בנוסח שנוסח לפני 20+ שנים ושאינו כולל סעיפים רבים שמקובל לכלול כיום.
אם אין לך גישה לעורך דין במשפחה, במעגל החברים או במקום העבודה, אני מניח שתוכל למצוא עורך דין שיסייע לך תמורת סכום שנע בסביבות חודש שכירות.
אל תצפה שזה יהיה שותף בכיר באחד המשרדים הגדולים בארץ.
בכל מקרה, אני מציע שלא לתת לעורך הדין להיות ב"פרונט" מול בעל הדירה, כיוון שזה יכול לגרום לו לראות אותך כאחד שמסתייע בעורך דין לדברים פעוטים ולסמן אותך כדייר בעייתי.

האם חתימת החוזה צריכה להיות מול נוטריון?

לא. החוזה נחתם בינך לבין בעל הדירה ואין כל גורם שלישי בתמונה. תחומי האחריות של נוטריון בארץ שונים מאלה שאתה מכיר, וזו הסמכה שבעיקר מעניקה את הזכות לאמת מסמכים שונים. נוטריון הוא בהכרח עורך דין (שהשלים 10 שנים כעורך דין ועבר בחינה), אך בכובעו כנוטריון הוא לא מעניק את השירותים המשפטיים שהוא מעניק כעורך דין.

בחו"ל הנוהל היה שחברה כלשהי שעוסקת בנדל"ן החתימה אותי על חוזה

גם בארץ יש חברות ניהול נכסים כאלה שמנהלות ומשכירות את הדירות עבור בעלי הנכסים, כך שכל ההתנהלות שלך היא מול החברה. מהיכרותי בעיקר בתל אביב.

כי לפי החוזה תיקונים היו על חשבוני.

נושא שחשוב לשים אליו לב בחוזי שכירות בארץ. מקובל שבעל הנכס משלם על תיקונים, אבל כמובן שכל מקרה לגופו, ונתקלתי בלא מעט חוזים שבהם הדייר ביצע שיפורים בדירה תמורת הפחתה ידועה מראש בדמי השכירות, ואפילו נתקלתי במצב של שכירות בחינם לתקופה של מספר שנים כנגד שיפוץ משמעותי של נכס ישן ומוזנח (מטבח, חדר רחצה וכו').

"בעל הנכס ראשי להחביא גופות במחסן"

גם אם סעיף כזה קיים, הוא חסר כל תוקף משפטי ואינו אכיף, כיוון שהוא בלתי חוקי, בלתי מוסרי ונוגד את תקנת הציבור (סעיף 30 לחוק החוזים).

במידה ויש לך שאלות ספציפיות לאחר קבלת החוזה, ולפני החתימה, אני מניח שיהיו פה מספיק אנשים הוגנים (כמוך ) שישמחו לענות על שאלותייך

בהחלט.

 

[חול כבד]

אם אתה מתכוון לשכור באיזור ביקוש אז אכן תצטרך לספק ערבות של מישהו, צ'קים פתוחים עבור חשבונות, וכו'. לי יצא לשכור 2 דירות בבאר שבע (עיר שסובלת מעודף היצע גדול), בדירה הראשונה בעל הדירה דרש ערבות וצ'קים עבור החשבונות , למרות שלקחתי את הדירה אחרי פתיחת השנה (אזור סטודנטיאלי) ואם לא הייתי שוכר אותה היא כנראה הייתה ממשיכה לעמוד ריקה לעד הרבה מאד זמן. באופן כללי בעל הדירה היה מאד זהיר וחשדן, לא פלא שהוא עובד כסוכן מכירות.

בדירה עכשיו נדרשתי מצד בעלת הדירה לספק רק צ'ק בטחון על סכום של חודש אחד. אין טעם שהחוזה יהיה ארוך מדי - אבל אתה תדאג לאינטרסים שלך. אם מדובר באיזור ביקוש, כנראה שאם האינטרסים שלך הם פחות סבירים יגידו לך יפה ללכת לכל הרוחות, אבל בסוף מטרת כל חוזה היא להגן על האינטרסים של 2 הצדדים.

תחשוב על הדברים שחשובים לך ויכולים להטריד אותך. למשל - אם השכנים מעל (אם זו לא דירה בקומה האחרונה ) עושים רעש וגוררים רהיטים ב-3 בלילה, יש לך את הזכות לצאת מהדירה. אף בעל דירה לא יסכים להכניס סעיף כזה לחוזה, אבל זו סתם דוגמה.

אמא שלי למשל לא מזמן קיבלה דירה חדשה שהיא קנתה מהקבלן. היא קיבלה אותה בהקדמה די משמעותית של מספר חודשים. היא שילמה את כל הסכום של הדירה די מזמן ככה שזה לא שינה הרבה, אבל אם מדובר במישהו שהקדמת המסירה תצריך ממנו להקדים תשלומים , זה משהו שהייתי דואג שיהיה בחוזה המכר, והוא לא היה. במקרה שלה זה לא משנה.

עד דוגמה - היא לא ידעה שהיא יכלה לוותר על הכנה של מזגן מיני מרכזי בדירה (בדירה שלה יש עכשיו 2 צינורות ענקיים שיוצאים החוצה מהקיר שהיא תצטרך לחתוך ולהעיף ולקבור בקיר איכשהו), לקבלן זה היה חוסך טרחה וכסף. מזגן היא לא מתכוונת לעשות בכלל, ובטח לא מזגן מיני מרכזי.

במקרה של האדם הסביר - הייתי חושב על דברים כמו כמה זמן צריך להודיע מראש לגבי עזיבה\הארכה של החוזה, זכות הארכה של השוכר לפרק זמן מסוים. מעבר לסעיפים כאלה, רוב החוזים הם די סטנדרטיים ומפרטים את מועד התשלום, חובות בעל הדירה (לטפל בתקלות בדירה למשל) ואת חובות הדייר (לא לשבור לדירה את הצורה למשל) ונספח של תכולת הדירה.

 

[Mr LA]

בעיה היא שאם עושים חוזה בעל 20 עמודים בעמוד ה-11 בשורה השלישית כתוב "בעל הנכס רשאי להעיף את השוכר בהתרעה של 5 דקות מראש" סביר להניח שאני לא אראה את זה.

אין לי שום מטרה לנסות לדפוק בעלי דירות או לברוח להם בלי להודיע. אני מחשיב את עצמי לאדם הגון (פלוס מינוס). אבל אני לא יודע מי ניסח לבעלי הדירה את החוזה ועד כמה הוא מחייב מבחינת החוק (מה אם גם אני וגם הוא חותמים על סעיף בחוזה שהוא לא חוקי?).

קודם כול אני ממליץ לקרוא ביסודיות את חוזה השכירות (וכל חוזה שאתה חותם עליו), גם אם הוא 20 עמודים.
נהוג לתת לשוכר את החוזה מראש כדי שתהיה אפשרות לעבור עליו. בנוסף, אם יש בחוזה סעיף לא סביר, זה מקובל להעיר לבעל הדירה ולבקש להוריד או לשנות אותו.
לגבי סעיפים לא חוקיים - החוק בישראל חזק יותר מחוזה שכירות, וסעיף שמנוגד לחוק לא תקף, גם אם שניכם חתמתם עליו בחוזה. כמובן שאתה לא מכיר את כל החוקים, ולא בהכרח תדע אם סעיף מסוים הוא לא חוקי. אבל אתה יכול להיות רגוע שבדברים קיצוניים (החבאת גופות במחסן למשל) החוק מגן עליך.
גם בדוגמה שנתת החוק לטובתך. המשכיר מחויב לתת התראה של 90 יום לפחות לצורך פינוי השוכר (וגם זה צריך להיות מעוגן בחוזה). סעיף וסעיף שמאפשר לפנות את השוכר ללא סיבה מיוחדת בהתראה של פחות מ-90 יום הוא לא חוקי (חוץ ממקרים מסוימים ומאוד ספציפיים, כמו שכירות לטווח זמן של פחות מ-3 חודשים).
בכללי - החוק בישראל לרוב מיטיב עם שוכרים.
מצד שני, בהרבה מאוד חוזים סטנדרטיים יש סעיפים שמנוגדים לחוק (למשל - בהרבה חוזים שראיתי יש סעיף שאומר שבמקרה שהשוכר לא מתפנה, בעל הדירה רשאי לפנות אותו בכוח. זה סעיף לא חוקי, והוא לא תקף).
במקרה כזה אתה יכול לפנות לבעל הדירה ולהפנות את תשומת ליבו שהסעיף לא חוקי וצריך לבטל אותו.
אני אישית במקרים מסוימים (למשל, בסעיף של פינוי בכוח) פשוט מתעלם ולא מעיר לבעל הדירה, כי אני יודע שהחוק יגן עליי, וככה אני גם לא מסמן את עצמי כבעייתי בעיני בעל הדירה. אבל זה רק אני...

אם אתה באמת רוצה לקבל מושג כללי על הזכויות והחובות שלך בתור שוכר, ואיפה החוק מגן עליך, אני ממליץ לקרוא באתר כל-זכות.

שוכרי דירות

www.kolzchut.org.il

 

[דורון]

בעיה היא שאם עושים חוזה בעל 20 עמודים בעמוד ה-11 בשורה השלישית כתוב "בעל הנכס רשאי להעיף את השוכר בהתרעה של 5 דקות מראש" סביר להניח שאני לא אראה את זה.

עו״ד חלאה ניסה להשכיר לי דירה עם סעיף שאומר שאם המדינה תכיל איזה מס רכוש, אז הוא יחול עלי. בשנות ה 90 העליזות זו היתה סכנה ממשית.

 

[Leo1]

תגידו מה מקובל לגבי ערבונות? אם בעל הדירה דורש גם צ'קים נוספים מהשוכר לערבות(עם הגבלת סכום), גם שטר חוב מהשוכר ובחתימת ערב(עם הגבלת סכום) וגם כתב ערבות נוסף מערב(ללא הגבלת סכום) וגם השוכר משלם לו כמה חודשים מראש, האם זה הגיוני מבחינת השוכר? האם בעל הדירה יכול לעשות משהו בעייתי עם כל הערבונות האלה?

 

[bigbang]

תגידו מה מקובל לגבי ערבונות? אם בעל הדירה דורש גם צ'קים נוספים מהשוכר לערבות, גם שטר חוב מהשוכר ובחתימת ערב וגם כתב ערבות נוסף מערב ללא הגבלת סכום וגם השוכר משלם לו כמה חודשים מראש, האם זה הגיוני מבחינת השוכר? האם בעל הדירה יכול לעשות משהו בעייתי עם כל הערבונות האלה?

שטרות חוב לא מהווים סכנה, כי יהיה צורך להוכיח נזק בשביל לממש אותם (או שיתקיים תנאי ספציפי שמעניק למשכיר פיצוי כספי). היתרון הגדול שלהם למשכיר, הוא במקרה שהשוכר לא מסוגל לשלם, יש ממי להוציא את הכסף.
צ'קים ניתן פשוט להפקיד בבנק, כל עוד לא בוטלו.

הדרישות שכתבת (גם וגם וגם...) לא מקובלות למיטב ידיעתי, ומהוות דגל אדום למשכיר בעייתי. אם הדירה ממש שווה, הייתי שוקל זאת, אך בכל מקרה דורש שהצ'קים יוחזרו במעמד פינוי הדירה.

 

[Leo1]

שטרות חוב לא מהווים סכנה, כי יהיה צורך להוכיח נזק בשביל לממש אותם (או שיתקיים תנאי ספציפי שמעניק למשכיר פיצוי כספי). היתרון הגדול שלהם למשכיר, הוא במקרה שהשוכר לא מסוגל לשלם, יש ממי להוציא את הכסף.
צ'קים ניתן פשוט להפקיד בבנק, כל עוד לא בוטלו.

הדרישות שכתבת (גם וגם וגם...) לא מקובלות למיטב ידיעתי, ומהוות דגל אדום למשכיר בעייתי. אם הדירה ממש שווה, הייתי שוקל זאת, אך בכל מקרה דורש שהצ'קים יוחזרו במעמד פינוי הדירה.

דבר אחד שלא הצלחתי להבין הוא למה המשכיר דורש גם שטר חוב(עם הגבלת סכום) וגם כתב ערבות נפרד(ללא הגבלת סכום), כאשר שניהם בחתימת אותו ערב. מה המשמעות של זה?(וזה בנוסף לצ'קים לערבות מהשוכר ותשלום של כמה חודשים מראש)

 

[bigbang]

דבר אחד שלא הצלחתי להבין הוא למה המשכיר דורש גם שטר חוב(עם הגבלת סכום) וגם כתב ערבות נפרד(ללא הגבלת סכום), כאשר שניהם בחתימת אותו ערב. מה המשמעות של זה?(וזה בנוסף לצ'קים לערבות מהשוכר ותשלום של כמה חודשים מראש)

שטר חוב ניתן להגיש ישירות להוצאה לפועל.
כתב ערבות נפרד - הליך בבית המשפט. כלומר אם השוכר גורם נזק של מיליון ש"ח, ניתן על בסיס החוזה לתבוע זאת מהערב (ברמה התיאורטית, מעולם לא שמעתי על דבר כזה, אין לי מושג איך בית משפט יתייחס לזה, אני לא עו"ד).

 

[Eranlavi]

זה לא סוד שלשכור דירה זאת הוצאה כלכלית ענקית. אז השאלה היא איך עושים את זה נכון בארץ.

בחו"ל הנוהל היה שחברה כלשהי שעוסקת בנדל"ן החתימה אותי על חוזה, כאשר הנציגה עברה איתי על הסעיפים והסבירה את המשמעות. ואז לשלחה לי הביתה פנקס חשבוניות שהייתי צריך לשלם כל חודש. כחלק מהחוזה העברתי כסף בגובה של חודשיים שכירות לחשבון בנק של החברה, והם התחייבו להחזיר לי את הסכום בתום השכירות (ועמדו בכל התחייבות). לפי החוזה הייתי חייב לדווח להם על כל תקלה שנוצרה בדירה. הזמינו לי פעם שיפוצניק ואז העבירו לי חשבונית על תיקון דלת המקרר. כי לפי החוזה תיקונים היו על חשבוני.

בארץ למרות גילי לא יצא לי לשכור דירה בחיים (lucky me), פרט למעונות סטודנטים (אבל שם זה סיפור קצת אחר). אז אני לא יודע בכלל מה הנוהל:
1) קודם כל, איך הולכת העברת הכספים פר חודש? הוראת קבע?
2) שמעתי שחייבים "פנקס צ'קים" (כלי שהיה אמור להיכחד מן העולם), ובו לרשום סכום של ערבות ללא תאריך. האם המידע שברשותי מיושן?
3) האם חייבים לעבור אצל עורך דין? כי לכו תדעו מה כתוב בחוזה.
4) האם חתימת החוזה צריכה להיות מול נוטריון? האם יש לו איזושהי אחריות על החוזה? נגיד אם יש סעיף סטייל "בעל הנכס ראשי להחביא גופות במחסן", האם הוא יעלה על זה?

תודה מראש, וסליחה אם אני שואל דברים מובנים מאיליהם. לי זה לא ברור.

חכה שתצטרך לקנות נדלן בישראל
בכיף הייתי חוזר 25 שנה אחורה לגילך, לתקופת השכירויות הראשונות שלי

זה הכי לא מסובך שיש לעומת קניית דירה . אלוהים

 

[doc29]

תודה מראש, וסליחה אם אני שואל דברים מובנים מאיליהם. לי זה לא ברור

יש חוזה מומלץ של עיריית תל אביב, שדי פייר לשני הצדדים (בכל אופן אין בו שום סעיף שהוא דרקוני או נועד להפיל בפח). תציע להשתמש בו

 

[גרהם]

נגיד אם יש סעיף סטייל "בעל הנכס ראשי להחביא גופות במחסן", האם הוא יעלה על זה?

שישלמו חלק משכר הדירה

 

[Camel]

הנוהג בשוק השכירות הישראלי הוא מסירת צ'קים מראש לכל תקופת השכירות.
באזורי ביקוש, בעלי הדירות נוטים לדרוש תשלום של מספר חודשים מראש בעת חתימת החוזה (נתקלתי בכל הטווח שבין תשלום מראש על חודשיים ראשונים לבין תשלום מראש לכל השנה).
באזורים שבהם שוק השכירות יותר "שפוי", מקובל למסור 12 צ'קים - אחד לכל חודש.
ברירת המחדל היא שהתשלום הוא מראש ולא בדיעבד (כלומר - צ'ק שמתוארך ל-1.1 משלם על השכירות של חודש ינואר). אני מניח שלרוב החברים פה זה יהיה ברור מאליו, אבל אני מציין גם את הברור מאליו כיוון שאני לא יודע מה נהוג במדינה שבה שכרת עד כה.
נתקלתי גם ביחסי שכירות שבהם התשלום נעשה בהוראת קבע, אבל בעלי דירה חוששים לנהוג כך מול שוכר חדש שאינו מוכר להם (ובצדק, בשל הדין המיוחד שחל על צ'ק כשטר), ובדרך כלל מסכימים לעבור להוראת קבע אחרי תקופת שכירות מסוימת שבה למדו להכיר את השוכר.


פנקס הצ'קים הארכאי נועד להגשים שתי מטרות - הראשונה, כאמור לעיל, כאמצעי לתשלום דמי השכירות החודשי תוך שהמשכיר "מחזיק" בידיו את הצ'ק כשטר שניתן להציג לפירעון בהוצאה לפועל במידת הצורך.
השנייה - אכן, מקובל למסור צ'ק נוסף בגובה של מספר חודשי שכירות (בדר"כ שלושה חודשים, באזורי ביקוש גם יותר מכך), שאינו נושא תאריך, כ"צ'ק ביטחון" שהמשכיר יכול להשלים בו את התאריך ולהציג לפירעון (= להפקיד בבנק) אם השוכר אינו מקיים את התחייבויותיו.
כמו ש @סתם_אחד ציין - מקובל למסור צ'קים נוספים ללא תאריך וללא סכום, לפקודת חברת החשמל, חברת הגז, תאגיד המים, הרשות המקומית (להבטחת תשלום ארנונה) וועד הבית. גם אלה נועדו למצב שבו אתה לא משלם את החשבונות, ומאפשרים למשכיר להשלים בהם את הפרטים ולהעביר אותם לגופים הרלוונטיים כדי לפרוע את חובותיך.


רוב השוכרים בארץ לא מתייעצים עם עורך דין, אלא אם מדובר בקרוב משפחה או חבר. גם הרבה משכירים לא מתייעצים בעורך דין, ומסתפקים באיתור "חוזה סטנדרטי" באינטרנט, אף כי לפעמים מדובר בנוסח שנוסח לפני 20+ שנים ושאינו כולל סעיפים רבים שמקובל לכלול כיום.
אם אין לך גישה לעורך דין במשפחה, במעגל החברים או במקום העבודה, אני מניח שתוכל למצוא עורך דין שיסייע לך תמורת סכום שנע בסביבות חודש שכירות.
אל תצפה שזה יהיה שותף בכיר באחד המשרדים הגדולים בארץ.
בכל מקרה, אני מציע שלא לתת לעורך הדין להיות ב"פרונט" מול בעל הדירה, כיוון שזה יכול לגרום לו לראות אותך כאחד שמסתייע בעורך דין לדברים פעוטים ולסמן אותך כדייר בעייתי.

לא. החוזה נחתם בינך לבין בעל הדירה ואין כל גורם שלישי בתמונה. תחומי האחריות של נוטריון בארץ שונים מאלה שאתה מכיר, וזו הסמכה שבעיקר מעניקה את הזכות לאמת מסמכים שונים. נוטריון הוא בהכרח עורך דין (שהשלים 10 שנים כעורך דין ועבר בחינה), אך בכובעו כנוטריון הוא לא מעניק את השירותים המשפטיים שהוא מעניק כעורך דין.


גם בארץ יש חברות ניהול נכסים כאלה שמנהלות ומשכירות את הדירות עבור בעלי הנכסים, כך שכל ההתנהלות שלך היא מול החברה. מהיכרותי בעיקר בתל אביב.

נושא שחשוב לשים אליו לב בחוזי שכירות בארץ. מקובל שבעל הנכס משלם על תיקונים, אבל כמובן שכל מקרה לגופו, ונתקלתי בלא מעט חוזים שבהם הדייר ביצע שיפורים בדירה תמורת הפחתה ידועה מראש בדמי השכירות, ואפילו נתקלתי במצב של שכירות בחינם לתקופה של מספר שנים כנגד שיפוץ משמעותי של נכס ישן ומוזנח (מטבח, חדר רחצה וכו').

גם אם סעיף כזה קיים, הוא חסר כל תוקף משפטי ואינו אכיף, כיוון שהוא בלתי חוקי, בלתי מוסרי ונוגד את תקנת הציבור (סעיף 30 לחוק החוזים).


בהחלט.

האם אין חשש שבעל הדירה ימלא מה שבא לו בצ'קים הפתוחים עבור מים/חשמל/גז?
אמרת שנותנים את כל הצ'קים (עם מועד הפרעון) בבת אחת לא הבנתי את התשלום מראש,
נניח ומעוניין לשכור דירה ב01.03.2024, האם אני אתן כבר עכשיו 3 צ'קים מראש עם תאריך 01.03.2024? ואת יתר הצ'קים אני ארשום שהם יהיו ב01.06, 01.07 וכן הלאה ואמסור אותם (+ כמובן הצ'יק עבור מים/חשמל/גז שהם ללא תאריך וסכום)?

 

[Vorlorg]

האם אין חשש שבעל הדירה ימלא מה שבא לו בצ'קים הפתוחים עבור מים/חשמל/גז?

כמובן שיש, בגלל זה חשוב להקפיד לרשום אותם לפקודת הגורמים בלבד, ועם סימון קרוס ו"למוטב בלבד". כך לפחות אתה מנטרל את הסיכון שימסור אותם לכל מיני גורמים עלומים.

אמרת שנותנים את כל הצ'קים (עם מועד הפרעון) בבת אחת לא הבנתי את התשלום מראש,
נניח ומעוניין לשכור דירה ב01.03.2024, האם אני אתן כבר עכשיו 3 צ'קים מראש עם תאריך 01.03.2024? ואת יתר הצ'קים אני ארשום שהם יהיו ב01.06, 01.07 וכן הלאה ואמסור אותם (+ כמובן הצ'יק עבור מים/חשמל/גז שהם ללא תאריך וסכום)?

כשהתייחסתי לתשלום מראש התכוונתי לכך שמשלמים בתחילת החודש עבור החודש הבא (כלומר, משלמים מראש על השימוש בדירה). כל צ'ק נועד להסדיר את התשלום על החודש שמגיע אחרי מועד פירעון הצ'ק. כאמור בדוגמה המקורית שנתתי - צ'ק שמתוארך ל-1.1 נועד לשלם את השכירות עבור חודש ינואר שמתחיל, לא עבור חודש דצמבר שנגמר.
מקובל למסור צ'קים כמספר חודשי השכירות, כאשר כל צ'ק הוא בגובה דמי שכירות של חודש אחד.
יש משכירים שדורשים אופן תשלום מעט שונה. נתקלתי למשל בכאלה שדורשים ששני חודשי השכירות הראשונים ישולמו בבת אחת קודם למועד תחילת השכירות, יחד עם 10 צ'קים ל-10 החודשים הנותרים, וגם בכאלה שדורשים שהצ'ק הראשון והצ'ק האחרון יהיו בגובה של חודש וחצי כל אחד. נתקלתי גם בתשלומים רבעוניים ובתשלום לשנה מראש יחד עם הנחה.
בסופו של דבר זה גמיש ונתון למשא ומתן.