איך נכון לממן את העסקה?

[הירהורים]

מחפשים דירה להשקעה.
מצאנו דירה למכירה, הדירה בת 10 אך הבניין ישן, עבר תמא תוספת-חיזוק.
מדובר בדירת גן 4 חד'.
עבור דירות דומות מקבלן מבקשים כ400k-600k שח יותר כך שנראה שיש פה מרווח מסויים במחיר.
הדירה מושכרת כיום בתשואה של כ3% שנתי, עם דיירים שמעוניינים להמשיך עוד שנתיים לפחות.
מבחינת תשואה-עליית ערך, אנחנו יותר לכיוון התשואה, אך לא כיום - המטרה שעוד כמה שנים השכ"ד יהווה מקור הכנסה נוסף(כיום אין צורך בתזרים).
איך נכון לממן את העסקה לדעתכם?
האם הכל במזומן מהבית?
האם לקחת משכנתא,
כך שסיום המשכנתא תהיה הנק' בזמן בה אנחנו רוצים את כל השכד כתזרים?

 

[קפיטליסט מרושע]

נכון יש רק בלחם, או משהו...

אבל ברצינות, נכון זה משהו שאתה צריך להחליט. לכל אחד תהיה את התשובה שלו.
דברים שכדאי לך לשקול, לפני שתקבל את ההחלטה:
1. האם שאר התיק שלכם, אם נשאר כזה במידה ותקנו את הדירה במזומן, מספיק מגוון?
2. האם אתה צופה שהתשואה בשוק תהיה גבוהה מאשר הריבית שתשלמו על המשכנתא?
3. האם תוכלו לעמוד בכמה חודשים בהם לא תקבלו שכ"ד מכל סיבה שהיא, אבל כן תצטרכו לשלם משכנתא?
4. כמה מס תשלמו על המכירה של הניירות \ RSU \ מה שלא יהיה שיממנו את הדירה?

אני אגב עומד בפני החלטה דומה, וכנראה שאקח משכנתא קטנה יחסית (300k, בערך 10% מהעסקה) כך שההחזר החודשי ימומן רובו ככולו ע"י השכירות, עד אשר נחליט לעבור בעצמינו לדירה (ובערך באותו זמן נסיים את המשכנתא)

 

[הירהורים]

1,2,3 - כן.
4 אין מס, הכסף הוא ממכירת דירה קודמת (לא היתה משכנתא).

על פניו נשמע שנכון לקחת משכנתא לפחות לשנים הקרובות, עם אופציה של סגירה שלה ללא קנסות עוד כ4-5 שנים, כשנרצה את התזרים

מצד שני, כיוון שאני מתכוון להחזיק בדירה עד אינסוף, כך שלא יהיה מימוש ערך.. איזה ערך אקבל ממינוף, למעט התשואה האלטרנטיבית שאולי אקבל במדדים? והאם זה מצדיק את הכאב ראש של משכנתא?

 

[קפיטליסט מרושע]

על פניו נשמע שנכון לקחת משכנתא לפחות לשנים הקרובות, עם אופציה של סגירה שלה ללא קנסות עוד כ4-5 שנים, כשנרצה את התזרים

היו שהזהירו כאן ממשכנתא צמודה (חשש לעליית מחירים ו\או ריבית), ככה שהקרן תגדל משמעותית.
אין לי דיעה בנושא, ואני לא מתיימר להבין (ובטח שלא לחזות את העתיד)
אבל זה סיכון מסויים בלקיחת משכנתא, לפחות אם בוחרים במסלול כזה

איזה ערך אקבל ממינוף, למעט התשואה האלטרנטיבית שאולי אקבל במדדים?

אני לא חושב שזה ערך שצריך לזלזל בו. אנשים רבים בפורום חיים מהתשואה האלטרנטיבית הזאת
ואם נדל"ן זה הכיוון שלך, תוכל ככה להגדיל את הפורטפוליו יותר מהר (כאמור, מינוף)

אל תראה במה שאני כותב עצה. זה לא. רק נותן לך פרספקטיבה נוספת (אולי)