יאיר ישראל
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 22/7/25
- הודעות
- 10
- דירוג
- 2
שלום לכם!
פתאום קם אדם בגיל 38 ומרגיש שהוא עושה בלגן כלכלי.
רעייתי ואני הורים לחמישה מקסימים. עובדים קשה מאוד במטרה לחיות חיים נוחים אך יחסית צנועים, לדאוג ביד רחבה לילדים כשיתבגרו – ולהזקין בלי להיות לנטל על אף אחד, עם יד סבתאית וסבאית חמה ורחבה לנכדות/ים. עם השנים ביצענו צעדים מסויימים שנערמו זה על זה, ונראים פתאום כמו פקעת שקשה להתיר – או שאני לגמרי טועה. אשמח מאוד לעצתכם ולניסיונכם.
נכסים:
דירת מגורים בשווי 3,200,000 נקייה מחוב.
דירה להשקעה בפריפריה שנקנתה לפני ארבע וחצי שנים ב-300,000 ₪ הון עצמי ועוד 220,000 ₪ משכנתא, מניבה 2,100 ₪ בחודש, שמכסים בדיוק את המשכנתא שנותרו לה חמש שנים. הדירה יכולה להימכר ב-850,000 ₪.
דירה להשקעה בפריפריה שנקנתה לפני חצי שנה במחיר 1,170,000. 400,000 מתוכם הון עצמי, והיתר - משכנתא ארוכת טווח שמתקזזת עם 4,000 דמי שכירות, והלוואה ללא ריבית שעליה אנחנו משלמים 3,000 ₪ בחודש בשש השנים הקרובות. יכולה להימכר באותו המחיר (מינוס 130,000 ₪ מס רכישה והוצאות). למה בכלל לחשוב על מכירה כשאנחנו עדיין מופסדים עליה? ראו להלן.
הכנסות:
הכנסתנו החודשית המשותפת הממוצעת היא 45,000 שקלים בחודש.
היא מתנדפת מהחשבון בצורה הזאת:
10,000 שקלים מופרשים לקרן כספית 4.5%, בה הצטברו כבר 120,000 שקלים. כספים אלו נצברים לצורך הרחבה קרובה של דירת המגורים, בעלות של 250,000 שקלים. יעד החיסכון שלנו הוא כיסוי מלא של הוצאות הבנייה לפני תומה.
בכל מקרה – סכום חיסכון זה מיועד להמשיך להצטבר גם לאחר הבנייה (נניח עוד שנה), אבל ללכת לאפיק יותר רווחי ויותר ארוך טווח.
9,000 ₪ מתקבלים בדולרים ונשארים בחשבון מט"ח עד שהדולר יעלה ויחד איתו תעלה השאלה מה לעשות בו. כעת [לאחר דילול כלשהו] שוכנים שם כ-10,000 דולרים. בשורה התחתונה, גם הסכום הזה הוא חיסכון.
3,000 – החזר הלוואה ללא ריבית – נתייחס לזה כהוצאה קבועה כי גם כשתסתיים ניקח עוד אחת מן הסתם.
1,500 – השקעה בקרנות השתלמות מחקות מדד S&P500. בקרנות אלו צבורים כבר כ-100,000 שקלים. [הפנסיות שלנו גם הן נמצאות באפיק דומה].
4,500 ₪ נתרמים.
20,000 שקלים הולכים לצריכה/חינוך/רכב ושאר ירקות.
המצב בשוק הדיור עושה רושם שאת התשואה מעליית ערך הדירה להשקעה הזולה יותר כבר השגנו והוא לא צפוי לעלות עוד. ההשקעה בדירה השניה עושה רושם של טעות מבחינת מיקום ועלות. אפילו אם היא תמשיך לספק את התשואה שלה, מדובר בתשואה יחסית נמוכה. בסך הכל, הרושם שלנו הוא שיש למעלה ממיליון שקלים שחונים בנדל"ן ללא תועלת רבה.
בנוסף, דירת המגורים שלנו באזור ביקוש במרכז הארץ אבל באופן בסיסי קטנה ואנחנו רוצים לעבור דירה. אחרי השדרוג שלה היא תהיה שווה כ-4,000,000 ₪ ועדיין לא תספק את הצרכים.
המשמעות היא שנצטרך לשלם הן מס שבח מפלצתי (הדירה נקנתה במעט פחות משתי מיליון שקלים) והן מס רכישה ססגוני על דירה חדשה בשווי 5.500.000 ₪.
מצידנו, להיפטר משתי הדירות, להתקדם הלאה לדירת מגורים מתאימה לצרכינו בשווי 5.500.000, ולייצר תמהיל נכון של מגורים, חיסכון והשקעה מניבה.
כשאני חושב על קניית דירה במחיר כזה, שתבלע את הכסף שנצבר בנדל"ן ועוד תייצר חוב, או שתצריך משכנתא שתחנוק את החיסכון שנהגנו לחסוך כל חודש, יש לי צרבת.
הצרבת מתגברת כשאני מנסה לחשב תהליך של שנה וחצי בערך של מכירות מדורגות בכדי להימנע ממס רכישה גבוה או לחשב מס שבח – בלגן!
אולי עלינו להמתין ולתת לדירה השניה לפחות להחזיר את ההפסד של מס הרכישה ושאר ההוצאות? [כמובן, החשיבות בהתחלת הנעת התהליך היא ספציפית מול מס הרכישה של דירת המגורים החדשה].
מה נכון לנו לעשות? סליחה על חוסר הבהירות – זה מאפיין של מצבנו. תודה והערכה מראש לעונים.
פתאום קם אדם בגיל 38 ומרגיש שהוא עושה בלגן כלכלי.
רעייתי ואני הורים לחמישה מקסימים. עובדים קשה מאוד במטרה לחיות חיים נוחים אך יחסית צנועים, לדאוג ביד רחבה לילדים כשיתבגרו – ולהזקין בלי להיות לנטל על אף אחד, עם יד סבתאית וסבאית חמה ורחבה לנכדות/ים. עם השנים ביצענו צעדים מסויימים שנערמו זה על זה, ונראים פתאום כמו פקעת שקשה להתיר – או שאני לגמרי טועה. אשמח מאוד לעצתכם ולניסיונכם.
נכסים:
דירת מגורים בשווי 3,200,000 נקייה מחוב.
דירה להשקעה בפריפריה שנקנתה לפני ארבע וחצי שנים ב-300,000 ₪ הון עצמי ועוד 220,000 ₪ משכנתא, מניבה 2,100 ₪ בחודש, שמכסים בדיוק את המשכנתא שנותרו לה חמש שנים. הדירה יכולה להימכר ב-850,000 ₪.
דירה להשקעה בפריפריה שנקנתה לפני חצי שנה במחיר 1,170,000. 400,000 מתוכם הון עצמי, והיתר - משכנתא ארוכת טווח שמתקזזת עם 4,000 דמי שכירות, והלוואה ללא ריבית שעליה אנחנו משלמים 3,000 ₪ בחודש בשש השנים הקרובות. יכולה להימכר באותו המחיר (מינוס 130,000 ₪ מס רכישה והוצאות). למה בכלל לחשוב על מכירה כשאנחנו עדיין מופסדים עליה? ראו להלן.
הכנסות:
הכנסתנו החודשית המשותפת הממוצעת היא 45,000 שקלים בחודש.
היא מתנדפת מהחשבון בצורה הזאת:
10,000 שקלים מופרשים לקרן כספית 4.5%, בה הצטברו כבר 120,000 שקלים. כספים אלו נצברים לצורך הרחבה קרובה של דירת המגורים, בעלות של 250,000 שקלים. יעד החיסכון שלנו הוא כיסוי מלא של הוצאות הבנייה לפני תומה.
בכל מקרה – סכום חיסכון זה מיועד להמשיך להצטבר גם לאחר הבנייה (נניח עוד שנה), אבל ללכת לאפיק יותר רווחי ויותר ארוך טווח.
9,000 ₪ מתקבלים בדולרים ונשארים בחשבון מט"ח עד שהדולר יעלה ויחד איתו תעלה השאלה מה לעשות בו. כעת [לאחר דילול כלשהו] שוכנים שם כ-10,000 דולרים. בשורה התחתונה, גם הסכום הזה הוא חיסכון.
3,000 – החזר הלוואה ללא ריבית – נתייחס לזה כהוצאה קבועה כי גם כשתסתיים ניקח עוד אחת מן הסתם.
1,500 – השקעה בקרנות השתלמות מחקות מדד S&P500. בקרנות אלו צבורים כבר כ-100,000 שקלים. [הפנסיות שלנו גם הן נמצאות באפיק דומה].
4,500 ₪ נתרמים.
20,000 שקלים הולכים לצריכה/חינוך/רכב ושאר ירקות.
המצב בשוק הדיור עושה רושם שאת התשואה מעליית ערך הדירה להשקעה הזולה יותר כבר השגנו והוא לא צפוי לעלות עוד. ההשקעה בדירה השניה עושה רושם של טעות מבחינת מיקום ועלות. אפילו אם היא תמשיך לספק את התשואה שלה, מדובר בתשואה יחסית נמוכה. בסך הכל, הרושם שלנו הוא שיש למעלה ממיליון שקלים שחונים בנדל"ן ללא תועלת רבה.
בנוסף, דירת המגורים שלנו באזור ביקוש במרכז הארץ אבל באופן בסיסי קטנה ואנחנו רוצים לעבור דירה. אחרי השדרוג שלה היא תהיה שווה כ-4,000,000 ₪ ועדיין לא תספק את הצרכים.
המשמעות היא שנצטרך לשלם הן מס שבח מפלצתי (הדירה נקנתה במעט פחות משתי מיליון שקלים) והן מס רכישה ססגוני על דירה חדשה בשווי 5.500.000 ₪.
מצידנו, להיפטר משתי הדירות, להתקדם הלאה לדירת מגורים מתאימה לצרכינו בשווי 5.500.000, ולייצר תמהיל נכון של מגורים, חיסכון והשקעה מניבה.
כשאני חושב על קניית דירה במחיר כזה, שתבלע את הכסף שנצבר בנדל"ן ועוד תייצר חוב, או שתצריך משכנתא שתחנוק את החיסכון שנהגנו לחסוך כל חודש, יש לי צרבת.
הצרבת מתגברת כשאני מנסה לחשב תהליך של שנה וחצי בערך של מכירות מדורגות בכדי להימנע ממס רכישה גבוה או לחשב מס שבח – בלגן!
אולי עלינו להמתין ולתת לדירה השניה לפחות להחזיר את ההפסד של מס הרכישה ושאר ההוצאות? [כמובן, החשיבות בהתחלת הנעת התהליך היא ספציפית מול מס הרכישה של דירת המגורים החדשה].
מה נכון לנו לעשות? סליחה על חוסר הבהירות – זה מאפיין של מצבנו. תודה והערכה מראש לעונים.
