איך מחשבים עלות של גינה?

[Fitch]

היי,
נגיד שתיאורטית יש 3 דירות באותו בניין:

1. דירת 4 חדרים עם מעלית, מונגשת לחלוטין לכסא גלגלים. 100 מ"ר.
2. דירת 4 חדרים, קרקע, 100 מ"ר + 100 מ"ר גינה.
3. דירת 4 חדרים, קרקע, 100 מ"ר + 200 מ"ר גינה.

האם נכון לבסס חישוב של דירה 2+3 על עסקאות בפועל של דירה 1? (נגיד ויש הרבה יותר ממנה בשוק ולכן גם יותר עסקאות).
איך מתחשבים בשטח גינה? האם מה שיש במחיר למשתכן זה כיוון הגיוני?

שטח דירה במטרים – מוכפל במחיר למטר כולל מע"מ בש"ח + שטח מרפסת/גינה – מוכפל ב-30% מחיר למטר כולל מע"מ בש"ח + שטח מחסן – מוכפל ב-40% מחיר למטר כולל מע""מ בש"ח. אם יש חניה מחשבים גם את מספר החניות כפול 200% מהמחיר למטר כולל מע"מ בש"ח

האם יש הבדל בין גינה מרוצפת לגינת צמחים? גרנוליט?

תודה,

 

[W. Sobchak]

לגבי תמחור שטח הגינה (בפרויקט מחיר למשתכן) אין הבדל בין שטח מרוצף לאדמה גננית (לקבלן יותר זול אדמה אך לא תמיד זה מתאפשר)
לא יודע לענות לגבי שטח הדירה

הכותב מעורב בתכנון של כמה פרויקטים של מחיר למשתכן.

 

[Fitch]

לגבי תמחור שטח הגינה (בפרויקט מחיר למשתכן)

הכוונה האם ניתן להשליך את אופן החישוב על דירות בשוק החופשי?

 

[אורי ג.]

איך מתחשבים בשטח גינה? האם מה שיש במחיר למשתכן זה כיוון הגיוני?

+- כן. במציאות השווי מחושב בדרך כלל בתור 1/3 משווי מ"ר דירתי.

האם יש הבדל בין גינה מרוצפת לגינת צמחים? גרנוליט?

כל עוד זה שלך בטאבו אז לא.

 

[Fitch]

כל עוד זה שלך בטאבו אז לא.

ברור שבפועל אתה קונה ניירת או זכויות ולא את ההשקעה שמישהו השקיע. אבל זה לא כמו דירה משופצת לעומת חירבה?
להרוס גרנוליט עולה לא מעט. דק עולה לא מעט. גינה עם השקיה וכו' עולה לא מעט. סתם זרדים ועשב לא עולה כלום.

 

[אורי ג.]

להרוס גרנוליט עולה לא מעט. דק עולה לא מעט. גינה עם השקיה וכו' עולה לא מעט. סתם זרדים ועשב לא עולה כלום.

שאתה קונה מקבלן נדיר שתקבל דק.
בכל מקרה ה"קטנות" האלה אני לא טוען שאין להם שווי כספי, אבל לא ממש בתמחור דירה מול קבלן. מקבלן אתה בדרך כלל תקבל את הבסיס בכל מקרה ושהשמאי שבא לתמחר את הדירות הוא ממש לא נכנס לכמה ס"מ דק יש וכמה ס"מ דשא, זה כמעט תמיד גינה = 1/3 משטח עיקרי.

 

[Fitch]

שאתה קונה מקבלן

אבל אני לא.

 

[אורי ג.]

אבל אני לא.

אז בגדול שה"שוק" בא לתמחר דירה כזו או אחרת התמחור בסיס הולך לפי X ש"ח למ"ר נטו עם בערך 1/2 עד 1/3 תוספת למרפסת ו1/3 לגינה, זה הכלל אצבע.
"השוק" גם מתמחר פרמטרים נוספים כמו תוספת Y לקומה, תוספת Z אחוז לכיוון טוב יותר או נוף יפה יותר, מחסן וכו'
גם דירה או גן מושקעים במיוחד השוק יתמחר זאת אבל בדרך כלל לא בשווי שעלה ההשקעה.
אף אחד לא יוסיף לך או יגרע ממך כסף על או כמה מטרים של דק או גרנוליט.
לשאלותיך:

האם נכון לבסס חישוב של דירה 2+3 על עסקאות בפועל של דירה 1? (נגיד ויש הרבה יותר ממנה בשוק ולכן גם יותר עסקאות).

כן.

איך מתחשבים בשטח גינה?

1/3 משטח עיקרי.

האם מה שיש במחיר למשתכן זה כיוון הגיוני?

כן.

האם יש הבדל בין גינה מרוצפת לגינת צמחים? גרנוליט?

לא.

 

[Fitch]

@אורי ג. עזרת מאד.

 

[Fitch]

לא רוצה לפתוח שרשור חדש,

נגיד ויש בניין שבנייתו הסתיימה. הוגשה בקשה להיתר לפי "מצב סופי" (לפני 5 חודשים) אך נותר פנטהאוז שטרם נמכר (בניין עם סה"כ 6-8 יח"ד).
שאר הדירות נמכרו במהלך 2016.
בכמה בדרך כלל ניתן להוריד את הקבלן על דירה כזו?
כמו כן, ידוע לי כי לגבי דירת הגן יש לו מחלוקת משפטית עם הקונים והוא לא קיבל את מלוא התשלום עליה.
@אורי ג.

 

[אורי ג.]

בכמה בדרך כלל ניתן להוריד את הקבלן על דירה כזו?

תלוי בדיוק למה הוציאו בקשה להיתר (בקשה להיתר שינויים כנראה).
האם השינויים האלה קשורים לPH? האם הם מהותיים? האם הPH נבנה לפי ההיתר הקודם?

 

[Fitch]

האם השינויים האלה קשורים לPH? האם הם מהותיים? האם הPH נבנה לפי ההיתר הקודם?

שינו את התוכנית ולדעתי שיפרו את הLAYOUT ("יישרו" כל מיני פינות קטומות, הגדילו את המטבח וכד').
הבניין נבנה לפי ההיתר החדש.

 

[אורי ג.]

שינו את התוכנית ולדעתי שיפרו את הLAYOUT ("יישרו" כל מיני פינות קטומות, הגדילו את המטבח וכד').

לפי דבריך אין לזה שום השפעה על המחיר.
זה שהבניין כבר מוכן וזה לא על הנייר אמור לעלות את מחירו, אך מאידך גם לא מאפשר לך לעשות שינויים לפי ראות עינייך מה שעושים בPH בדרך כלל ככה שלדעתי האישית גם מוריד מחיר אבל קח בחשבון שזה לא משנה מה אני או אתה חושבים אם זה מוריד את המחיר או לא, הדירה הזו שווה בדיוק מה שהשוק מוכן לשלם תמורתה.

 

[Fitch]

זה שהבניין כבר מוכן

+

שאר הדירות נמכרו במהלך 2016.

+
סטגנציה יחסית בעסקאות של דירות מקבלן
=
הקבלן לחיץ יחסית כדי "להעיף" את הדירה הזו? אם כן, כמה? 10%? 15%? 5%?

 

[אורי ג.]

סטגנציה יחסית בעסקאות של דירות מקבלן
=
הקבלן לחיץ יחסית כדי "להעיף" את הדירה הזו? אם כן, כמה? 10%? 15%? 5%?

הכל נכון אבל אתה שואל אותי כמה הקבלן הזה לחיץ? סורי אין לי גישה לתזרים מזומנים שלו... לחוץ מאד הוא בטח לא כי עובדה שהוא לא מכר אותה עד עכשיו...
זה גם תלוי באיפה הבניין, כמה ביקוש יש שם, מה בדיוק מצב השוק שם וכמה בנייה יש שם.
זה גם תלוי בכמה מראש הוא תמחר אותה ביחס למחיר השוק, אני מניח שאם אתה מחפש דירה באיזור אתה כבר מכיר את מחירי השוק טוב מאד.
אתה גם יכול לראות במדל"ן בכמה הוא מכר את שאר הדירות ולתמחר בהתאם.

 

[Redroze]

@Fitch אולי זה יעזור לך:
https://youtu.be/BRSUt3a-fpw

 

[יובל 111]

איך מתמחרים גינה הקפית בגודל 150 מטר. 50 מטר ממנה בחזית ועוד 100בצידי הדירה?

 

[אורי ג.]

איך מתמחרים גינה הקפית בגודל 150 מטר. 50 מטר ממנה בחזית ועוד 100בצידי הדירה?

סדר גודל של 1/3 מהשווי של מ"ר עיקרי של הבית. אולי אולי 1/2 באיזורים מסויימים.

 

[יובל 111]

מתייחסים לגינה שבחזית של הבית כמו שמתייחסים לחלקים צרים בצד של הבית?

 

[אורי ג.]

מתייחסים לגינה שבחזית של הבית כמו שמתייחסים לחלקים צרים בצד של הבית?

הקונה יכול להתייחס לזה איך שהוא רוצה. שמאית מתייחסים לחצר בין 1/2 לרבע.