איך לחשב עלות בשכירות לדירה עקב עליית מדד

[שיראל]

שלום,
אני לפני חתימת חוזה שכירות עם משכיר.

באחד הסעיפים בחוזה כתוב:
"מחיר השכירות כפוף למדד לצרכן/שוק הדיור,
לדוגמה:
אם בשנת 2023 השכירות החודשית בגובה 5000 ש"ח , ובין שנת 2023 ל-24 מחיר הנדלן עלה ב10%
אז מחיר השכירות לשנת 2024 יהיה 5500 ש"ח "

עכשיו, כולם יודעים שהמחירים מטורפים ובאמת יש עליה .
אבל אני רוצה להבין בעצמי איך באמת נכון לחשב את העליה הזו? - עדיין לא סגרנו ואם יש לו טעות בחישוב ואוכל להעיר עליה - יתכן ואוכל לחסוך כמה מאות שקלים.
האם החישוב שלו נכון?

להלן השאלות - אודה למענה מסודר בהתייחס לכל סעיף
א. איך נכון לחשב בהתאם למדד בכמה להעלות את השכירות?
ב. האם יש הבדל בין עליית מחירי נדלן (קניה) לשכירות?
ג. האם יתכן ובגלל שהמדד לצרכן ירד אז מחיר השכירות גם ירד? (עדיין לא שמעתי על מקרה שמשכיר הוזיל לשוכר את שכר הדירה)
נ.ב אודה אם מי שעונה יוכל לתת דוגמה מספרית להקלה על ההבנה

למי שישאל ויענה "תלוי איפה" - כבר עשיתי סקר שוק ובאותו איזור דירה עם המפרט הזה תמורת 5000 שח נחשב למחיר הוגן.

תודה לעונים

 

[ירח אפל]

"מחיר השכירות כפוף למדד לצרכן/שוק הדיור,

לא מובן, מדד המחירים לצרכן או מדד "שוק הדיור"
ובנוסף לא מובן מה זה מדד שוק הדיור, מחירי הנדל"ן למגורים או מחירי השכירות?

ובהמשך, כשאומרים כפוף, אז כן, גם יכול לעלות וגם לרדת.
אם היו רושמים ישתנה בהתאם לעליית ולא בכפוף, אז יכל רק לעלות.

 

[האזרח הקטן]

הניסוח של הסעיף בעייתי, לא ברור לאיזה רכיב המחיר מוצמד.

 

[Carpornemi]

אתה צריך לדרוש שהוא יבהיר לאיזה מדד בדיוק הוא רוצה להצמיד, הכי מקובל זה מדד המחירים לצרכן אבל יש גם מדד שירותי הדיור שהוא בעצם מדד מחירי השכירות, ומדד מחירי הדירות.
מבין המדדים האלה לך כשוכר עדיף מדד שירותי הדיור שעולה הכי פחות לאורך השנים.
בחישובי הפרשי הצמדה למדד יש כמה מושגים שאתה צריך להכיר, "מדד הבסיס", "מדד היעד", "המדד בגין" ו"המדד הידוע".
בהנחה שהמדד עולה רוב הזמן, לך כשוכר עדיף שמדד הבסיס יהיה כמה שיותר מאוחר ומדדי היעד יהיו כמה שיותר מוקדמים.

 

[Homer]

זה סעיף לא טוב, ומאוד מסובך. אם אתה מוכן לקבל את זה, אז תבקש גם להגדיר מאיפה תקחו את המדד ובאיזה יום. שיהיה ממקור רשמי וגלוי (לא מכתבה בכלכליסט) , האם זה בתאריך חידוש החוזה? או לפי המדד בתאריך מסוים (ראשון לינואר? 31 לדצמבר?) שלא יהיה מצב שהוא יבחר את המדד ביום הכי גבוה בשנה...

 

[שיראל]

תודה @ירח אפל @האזרח הקטן @Carpornemi ו- @Homer שחידדתם שלא ברור לאיזה מדד המשכיר מתייחס ומתי הוא יכל להעלות את המחיר .

יש לי חוסר בסיסי מאוד בהבנה איך לחשב את המדד - אודה מאוד אם תוכלו לעזור לי.
לא הצלחתי לצרף תמונה (מאפשר רק קישור URL) אך אציין להלן שתי דוגמאות:
א. באתר הלמס ניתן לראות שהמדד לצרכן ב2021 היה 2.8 , ב-2022 היה 5.3 ואילו ב2023 היה 3
מדד לצרכן - (בטבלה של "מדד המחירים לצרכן כללי")

1.המדד מתפרסם כל חודש - מה משמעות "מדד שנתי"? - איך מחשבים אותו? , אני מניח שהוא מתייחס לכלל העליות/ירידות במשך השנה ולאן אפשר לדעת אותו רק "בסוף השנה"
2. נניח ונתייחס למדד השנתי עבור שוכר ש"חותם חוזה" בתחילת 2021
האם לגיטימי שהמשכיר יעלה את השכירות לשנת 2022 בהפרש (5.3-2.8) - ויעלה את שכר הדירה ב2.5% ?
3. ומה קורה בתחילת 2023? האם המשכיר יצטרך "להוריד" את שכר הדירה ב ב1.7%?
4. כאן התייחסתי רק לעליה השנתית - ובאים נתייחס לעליות במשך השנה עצמה? - כיצד נכון לעשות את החישוב?

מדד המחירים לצרכן נע סביב ערך מסויים אם מסתכלים לאורך השנים (ממוצע גס סביב 2.5% משנת 2004 עד היום)
לכן המדד הזה לא משקף את עלויות מחירי הדיור והשכירויות בארץ - שהאמירו בעשרות אחוזים ב10 שנים האחרונות.

אם כך איזה מדד משקף נכון את עליית מכירי השכירות? - איך נכון לחשב נכון/הוגן את מחיר השכירות ?

מעריך מאוד את עזרת העונים.
אעריך מענה מסודר לכל סעיף בנפרד.
תודה

 

[אורי ג.]

ומוסיף: מי אמר שעליית מחירי הדיור רלוונטית אליך?
אולי דווקא בעיר הזו מחירי הדיור ירדו?
אולי בבניין הספציפי שלך הם ירדו?

 

[יהודה שוורץ]

לכמה שנים החוזה?
לא חושב שהגיוני להצמיד למדד, אם אתה שוכר טוב (שומר על הדירה ועל שקט תעשייתי) לתקופה ארוכה אתה אמור להיות מתוגמל במחיר שמתעדכן בעדינות עם השנים בגלל ש:
1. אתה שוכר טוב (שווה הרבה למשכיר)
2. שאין למשכיר חודשים ריקים (שווה ערך למשכיר כ-5 עד 10 אחוז לשנה)

 

[Carpornemi]

במדינת ישראל מאז שנות ה-70 ועד סוף שנות ה-90 הייתה אינפלציה שנתית של מעל 10%, ובחלק מהשנים הרבה יותר, ולכן היה מקובל להצמיד את רוב חוזי השכירות במדינה לשער הדולר. לפני 15-20 שנה קודמו בכנסת כמה הצעות חוק לאיסור על השכרה בדולרים ובמקביל הסתיימה תקופת האינפלציה הגבוהה בישראל ולכן היה מעבר לחוזי שכירות צמודים למדד בשקלים, אחרי שעברו עוד כמה שנים והמדד המשיך לרדת, ובתקופה שבין 2010 ל-2022 הוא היה נמוך מ-3%, אז גם חוזי השכירות בשקלים הפסיקו להיות צמודים למדד. אבל בשנת 2022 הייתה שוב אינפלציה גבוהה יחסית של 5.3% מה שהחזיר את הסעיף הזה לחלק מהסכמי השכירות, אם זה היה אירוע חד פעמי ולא יחזור על עצמו אז אני מניח שזה ייעלם שוב בשנים הקרובות.

 

[האזרח הקטן]

יש לי חוסר בסיסי מאוד בהבנה איך לחשב את המדד - אודה מאוד אם תוכלו לעזור לי.
לא הצלחתי לצרף תמונה (מאפשר רק קישור URL) אך אציין להלן שתי דוגמאות:
א. באתר הלמס ניתן לראות שהמדד לצרכן ב2021 היה 2.8 , ב-2022 היה 5.3 ואילו ב2023 היה 3
מדד לצרכן - (בטבלה של "מדד המחירים לצרכן כללי")

תחפש מחשבון מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אתה מזין בו סכום, תאריך התחלה ותאריך סיום - ומקבל את הערך הממודד של הסכום.

 

[Homer]

תודה @ירח אפל @האזרח הקטן @Carpornemi ו- @Homer שחידדתם שלא ברור לאיזה מדד המשכיר מתייחס ומתי הוא יכל להעלות את המחיר .

יש לי חוסר בסיסי מאוד בהבנה איך לחשב את המדד - אודה מאוד אם תוכלו לעזור לי.
לא הצלחתי לצרף תמונה (מאפשר רק קישור URL) אך אציין להלן שתי דוגמאות:
א. באתר הלמס ניתן לראות שהמדד לצרכן ב2021 היה 2.8 , ב-2022 היה 5.3 ואילו ב2023 היה 3
מדד לצרכן - (בטבלה של "מדד המחירים לצרכן כללי")

1.המדד מתפרסם כל חודש - מה משמעות "מדד שנתי"? - איך מחשבים אותו? , אני מניח שהוא מתייחס לכלל העליות/ירידות במשך השנה ולאן אפשר לדעת אותו רק "בסוף השנה"
2. נניח ונתייחס למדד השנתי עבור שוכר ש"חותם חוזה" בתחילת 2021
האם לגיטימי שהמשכיר יעלה את השכירות לשנת 2022 בהפרש (5.3-2.8) - ויעלה את שכר הדירה ב2.5% ?
3. ומה קורה בתחילת 2023? האם המשכיר יצטרך "להוריד" את שכר הדירה ב ב1.7%?
4. כאן התייחסתי רק לעליה השנתית - ובאים נתייחס לעליות במשך השנה עצמה? - כיצד נכון לעשות את החישוב?

מדד המחירים לצרכן נע סביב ערך מסויים אם מסתכלים לאורך השנים (ממוצע גס סביב 2.5% משנת 2004 עד היום)
לכן המדד הזה לא משקף את עלויות מחירי הדיור והשכירויות בארץ - שהאמירו בעשרות אחוזים ב10 שנים האחרונות.

אם כך איזה מדד משקף נכון את עליית מכירי השכירות? - איך נכון לחשב נכון/הוגן את מחיר השכירות ?

מעריך מאוד את עזרת העונים.
אעריך מענה מסודר לכל סעיף בנפרד.
תודה

מדד המחירים לצרכן כולל סל מוצרים, ולכן לא אידיאלי למטרה שלך, כי השינוי במחירי הירקות מכביד עלייך כמשק בית, אבל לא קשור לשכירות.
אבל, זה המדד שהכי קל לקבל עליו נתונים מוסמכים , כך שהדיון בינך לבין בעל הבית לגבי מה הערך הנכון יהיה פחות נתון לויכוח.

אני לוקח את הנתונים מכאן:

מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן | חילן

בכניסתכם לאתר תוכלו למצוא מחשבון המאפשר לבצע חישובי הצמדה בהתאם למדד המחירים לצרכן; באשף זה ניתן לקבוע מדד חישוב לאורך תקופה מסויימת על פי העדפתכם, להגדיר את טווח החודשים בהם יוצגו תוצאות החישוב ולקבוע את אחוז השינוי.

www.hilan.co.il

אם שכרת ב1 לינואר 2022, ב1 לינואר 2023, בעל הבית יעלה את שכר הדירה 5.38 אחוז, שזה השינוי השנתי במדד.
ב1 לינואר 2024, שכר הדירה יעלה שוב, אבל הפעם רק ב2.64 אחוז, כי זה היה השינוי במדד מינואר 2023 עד ינואר 2024.

אבל, אם החוזה שלך מאוגוסט:
השינוי במדד מאוגוסט 2022 עד אוגוסט 2023 היה רק 4.12 אחוז, לאוגוסט 2024 עדיין אין נתונים.

אישית, הייתי מתמקח על הסעיף הזה ומנסה להוציא אותו, כי זה יותר מדי לא צפוי. אבל אם אין לך ברירה חשוב לבחור תאריך שיהיה מוסכם על שניכם, ומאיפה תקחו את הנתונים.
תמיד יש סיכוי שהמדד יירד, אבל אל תבנה על זה.. אם תסתכל בטבלת שינויי המדד של השנים האחרונות, רוב הזמן הוא עולה.. בעל הבית מחפש איך להעלות את המחיר כל שנה, אבל אני משער שהשכר שלך לא עולה בצמוד למדד כל שנה... הייתי מאוד מתאמץ להוציא את זה מהחוזה.

 

[שיראל]

קודם כל תודה רבה לכל העונים גם אלה שלא ציינתי את שמם כאן - קראתי את התגובות של כולם! - תודה רבה לכם.

מעוניין להתייחס למה שאמר:
@האזרח הקטן
@Homer הוסיף מחשבון לחישוב שינוי המדד - אני חושב שזה מתאים למה שהתכוונת. - תודה Homer.

נכון שמדד המחירים לצרכן משקף יותר "סל צריכה בסופר" ולא מחיר שכירות - אבל למרות זאת מחיר השכירות עולה כל שנה
השאלה שלי - לפי מה?
לפי מה שענה @Carpornemi :

ובתקופה שבין 2010 ל-2022 הוא היה נמוך מ-3%, אז גם חוזי השכירות בשקלים הפסיקו להיות צמודים למדד

האם זה אומר שמחירי השכירות בתקופה הזו לא עלו? - הם עלו - ואני מנסה להבין לפי מה.
האם כל בעלי הדירות מחליטים להעלות כל שנה שכירות?

אני מבין את ההגיון בטענה שאם "סל הקניות" עלה אז "הכל עלה" - ולכן גם השכירות.
לדוגמה, שמעתי שיש דיבורים במועצות מסויימות בארץ (ואולי זה ארצי אני לא יודע) להעלות את הארנונה - אז לגיטימי שבעל הבית ידרוש העלאה של השכירות
כי הוא לא רוצה לספוג את הארנונה...

אבל שוק השכירות מושפע מעוד גורמים - לדוגמה ביקוש והציע - אם רכישת דירה נהיית דבר שלא בר הישג למרבית האוכלוסיה - ממילא יש יותר ביקוש לשכירות
וממילא בעלי הדירות יכולים (וכפי כל מוצר שיש לו ביקוש) להעלות מחירים.

לכן אני עדיין מתקשה להבין - מה הקריטריון ההגיוני שלפיו משכיר מעלה שכר דירה?
אני אשתדל לבקש ממנו להסיר את הסעיף הזה עד כמה שאוכל - אבל גם אם אצליח בעלי דירה בדכ משאירים סעיף בו יש להם את האפשרות להעלות שכר דירה במידה וממשיכים לשנה נוספת.
בסוף השנה הוא יאמר לי שמעלה לדוגמה בסכום מסויים - על איזה נימוק שלו אני צריך "לקבל את הגזרה" (ברור שאני אתמקח - אבל אני מנסה להבין איזו טענה שלו נחשבת להגיונית וסבירה ואיזו טענה אני יכל לדחות על הסף


וכעת בנושא אחר:
אם המשכיר שלי משלם משכנתא על הדירה (נניח) ובגלל הפריים המטורף בשנתיים האחרונות ההחזר החודשי שלו עלה ב1000 שח לחודש
לכאורה לגיטימי שהוא יעלה את השכירות משמעותית (ולא רק הוא)
אני לא מדבר על זה שבעקיפין זה יעלה גם את מחירי הדיור (כי אנשים כבר לא שילמו על הבית X שח אלא X+ריבית ) אבל זה דיון אחר.

מה דעתכם?
ושוב,
תודה רבה לעונים

​

 

[Homer]

למען האמת אין קריטריון הגיוני, מחר בעל הבית יכול להחליט שהוא רוצה על הדירה 8,000. אם הוא ימצא מישהו שמוכן לשלם, הוא ירוויח יותר. אם הוא יראה שהדירה עומדת ריקה ואין פונים, הוא ייאלץ להוריד את המחיר למה ששוכרים מוכנים לשלם. ברגע שקבעתם מחיר בחוזה, המחיר הזה מה שאתה אמור לשלם, זו האחריות של בעל הבית לקבוע מחיר שיכסה את עלויות המשכנתא שלו וכל רווח אחר שהוא צריך. לא האחריות שלך לדאוג לזה, האחריות שלך היא רק לשלם בזמן
אם עוד שנה הוא יעלה את המחיר, אתה לא חייב לקבל את רוע הגזירה... אתה יכול גם להחליט לעבור לדירה אחרת.

 

[Carpornemi]

למרות שחלפו מאז 40 שנה, אנשים רבים בישראל עדיין סובלים מפוסט טראומה מימי ההיפר אינפלציה. בין השנים 1979 ל-1985 המדד עלה כל שנה ביותר מ-100% כאשר השיא היה ב-1984 כשהוא עלה ב-445%.
המשמעות של היפר אינפלציה כזאת היא שאם השכרת למישהו את הדירה שלך בתחילת 1984 בחוזה מחייב ללא הצמדה למדד בסכום מסוים, אז כוח הקנייה של שכר הדירה החודשי שהיית מקבל בתחילת השנה קטן פי 5 בסוף השנה, אם שכר הדירה היה 4000 שקל אז בסוף השנה היית יכול לקנות בשכר הדירה הזה מה שבתחילת השנה היית יכול לקנות ב-800 שקל. השווי של הכסף שלך ירד ב-80%. כשהמשכיר בא בטענות לשוכר בסוף השנה הוא אמר להם "אני מצטער, זה מה שכתוב בחוזה, זאת לא בעיה שלי שיש היפר אינפלציה ושלא הכנסתם לחוזה הצמדה למדד".
הרבה אנשים ספגו מכות כלכליות קשות בגלל חוזים כאלה בתחילת שנות ה-80 ונשבעו שזה לעולם לא יקרה להם שוב והם לא יחתמו על חוזה ללא הצמדה למדד.

 

[שיראל]

אוקי.
תודה רבה לכל העונים.
אני רוצה לסכם את המסקנה. @Homer ו- @Carpornemi
א. לגיטימי שבעל הדירה יצמיד את עלות השכירות ל"מדד המחירים לצרכן". (למרות שזה לא המדד למחירי הדירות...)
ב. לציין באופן מפורש וברור לאיזה מדד מוצמד ומהיכן נלקח האנפורמציה (לדוגמ' אתר רשמי של הלמס וכדו')
ג. לציין שהעלות היא "בכפוף למדד" - כפי שציין @ירח אפל
ד. @Carpornemi , תוכל בבקשה בקצרה להסביר לי את המונחים האלה? "מדד הבסיס", "מדד היעד", "המדד בגין" ו"המדד הידוע".

תודה