איך זה שעדיין יש כ"כ הרבה היצע בשווי 3-5 מיליון בשוק?

[mikethe]

הי,
נושא שאני תוהה לגביו רבות ואשמח לשמוע דעות:

• מרגיש שכמעט כל הדירות הנורמליות באזורי הביקוש (ת"א, י-ם וכו') מתומחרות 2.5 מיליון וצפונה שזה סכום אסטרונומי.
• מנגד כל מי שהיה לו הון ורצה נדל"ן - מזמן ב- 15 השנים האחרונות כבר ביצע עסקאות לאור טרנד עליית המחירים הברור והמתמשך. כנ"ל כל גלי העלייה שהביאו הון זר.
• אז המחשבה שלי היא כזאת: הקהל הזה כבר מיצה את הפוטנציאל שלו. מאיפה מגיעים כל אותם רוכשים חדשים? הם הרי קיימים ובמסות קריטיות אחרת לא היו בונים דירות בשווי 2.5 מיליון וצפונה. והרי כל מה שבונים והוא עונה על ההגדרות {נורמלי, אזור ביקוש} אלה המחירים.
• לאחרונה כולנו ראינו את טרנד הכתבות על הכמות העצומה של העשירים שיש בישראל בעיקר הייטק וכו' (נו אתם בטוח ראיתם את הכתבות וידעים למה אני מתכוון). אני נמצא בהייטק ומכיר שמועות ומספרים שכר בונוסים אופציות מניות הכל ובאמת מהרבה מקורות. האמת היא שמחוץ לשכבת הסמנכ"לים, בחישוב הסופי גם לבני המזל שהיו במקום הנכון ובזמן הנכון סכומים של 2-3 מיליון לדירה זה גבול עליון. אבל אלה בני מזל מעטים. זה לא המסה הקריטית לעומת ההיצע דירות במחירים הללו. רוב רובם של אנשי ההייטק זה 30-40 בשנים ספורות של שיא הקריירה. אין באמת הרבה תלושים מעל 40 לאורך זמן. זה טוב ויפה אבל לא מספיק לדירת 3 מיליון.
• לגבי נושא שקרוב לליבם של גולשי הפורום: זה לא באמת ש- 100 אלף ש"ח תוך 2-3-5 שנים הופכים ל- 2.5 מיליון בהשקעות. כן סטטיסטית יש לא מעט שכן אבל שוב - הדיון הוא סביב המסה הקריטית.
• אז גם אם נחבר את כל המקרים יוצאי הדופן, זה יספק בערך את ההיצע שנוסף בזכות 2 הקומות החדשות בתמ"א 38 ולא מעבר.

ז"א אשכרה אני מנסה להבין מאיפה יש כ"כ הרבה אנשים שגם היום אחרי כל הראלי במחירי הדיור עדיין קונים במסות קריטיות דירות במחירים של מעל 2.5 מיליון כמו כלום? נק' המוצא שלי שאין פה בועה, אלה זאת המציאות - מדינת ישראל היא מדינה איכותית וטובה עם תעסוקה מעולה שמספקת שכר שמנפק עשרות ומאות אלפי משקי בית הקונים דירות במחירים של מעל 2.5 מיליון ש"ח.

 

[HHH]

אנשים חולבים את ההורים, מלווים מאות אלפי שקלים באשראי חוץ בנקאי כדי להגיע ל"הון עצמי" ובסוף משתעבדים למשכנתה לעשרים פלוס שנים.

 

[unrealx]

ךלגבי הייטק תחשב לבד,
בן אדם שמרוויח 20K נטו בחודש וחוסך 12K יצבור סכום של 2.16 מיליון תוך 15 שנים. אם את מוסיף קרן השתלמות + כל מה שמסביב, אפשר להגיע לזה אפילו בלי משכנתא

 

[אלכז]

לדעתי אין תשובה אחת.
אפשרות אחת (אולי הרוב?) זה מה ש @HHH אמר.

אפשרות שניה, כפי שכתבת, הייטק + חסכון.
תרחיש סביר לדעתי שקורה אצל לא מעט אנשים - גרים עם ההורים בזמן הצבא והאונ', מתחילים לעבוד בהייטק, נניח בגיל 25~ עם משכורת 20+ (ברוטו) שגדלה בהדרגתיות עד ל 35 בגיל 35~ בהתחלה כאשר עדיין אין ילדים, אין סיבה שלא לחסוך מהמשכורת הזו 100k בשנה, לכל הפחות. באים ילדים, אבל המשכורת כבר הספיקה לעלות אז החסכון השנתי לא ממש נפגע.

בקצב הזה, ב 10 שנים חוסכים מליון שקל (לכל הפחות. חברי הפורום הזה כנראה חוסכים הרבה יותר). בן/בת הזוג חוסכים סכום דומה אז קיבלנו 2 מליון.
לא חישבתי רווחי הון, עזרה כלשהי מההורים, ירושה, בונוסים וכו'.

 

[גרהם]

הרבה מהרוכשים הם משפרי דיור.
ההשערה שלי היא שאין רבים שקונים דירה ראשונה ב 3 מליון שח. ומבין אלו שכן, מיעוט קטן בלי עזרה משפחתית.

 

[ת.אוקהם]

הי,
נושא שאני תוהה לגביו רבות ואשמח לשמוע דעות:

• מרגיש שכמעט כל הדירות הנורמליות באזורי הביקוש (ת"א, י-ם וכו') מתומחרות 2.5 מיליון וצפונה שזה סכום אסטרונומי.
• מנגד כל מי שהיה לו הון ורצה נדל"ן - מזמן ב- 15 השנים האחרונות כבר ביצע עסקאות לאור טרנד עליית המחירים הברור והמתמשך. כנ"ל כל גלי העלייה שהביאו הון זר.
• אז המחשבה שלי היא כזאת: הקהל הזה כבר מיצה את הפוטנציאל שלו. מאיפה מגיעים כל אותם רוכשים חדשים? הם הרי קיימים ובמסות קריטיות אחרת לא היו בונים דירות בשווי 2.5 מיליון וצפונה. והרי כל מה שבונים והוא עונה על ההגדרות {נורמלי, אזור ביקוש} אלה המחירים.
• לאחרונה כולנו ראינו את טרנד הכתבות על הכמות העצומה של העשירים שיש בישראל בעיקר הייטק וכו' (נו אתם בטוח ראיתם את הכתבות וידעים למה אני מתכוון). אני נמצא בהייטק ומכיר שמועות ומספרים שכר בונוסים אופציות מניות הכל ובאמת מהרבה מקורות. האמת היא שמחוץ לשכבת הסמנכ"לים, בחישוב הסופי גם לבני המזל שהיו במקום הנכון ובזמן הנכון סכומים של 2-3 מיליון לדירה זה גבול עליון. אבל אלה בני מזל מעטים. זה לא המסה הקריטית לעומת ההיצע דירות במחירים הללו. רוב רובם של אנשי ההייטק זה 30-40 בשנים ספורות של שיא הקריירה. אין באמת הרבה תלושים מעל 40 לאורך זמן. זה טוב ויפה אבל לא מספיק לדירת 3 מיליון.
• לגבי נושא שקרוב לליבם של גולשי הפורום: זה לא באמת ש- 100 אלף ש"ח תוך 2-3-5 שנים הופכים ל- 2.5 מיליון בהשקעות. כן סטטיסטית יש לא מעט שכן אבל שוב - הדיון הוא סביב המסה הקריטית.
• אז גם אם נחבר את כל המקרים יוצאי הדופן, זה יספק בערך את ההיצע שנוסף בזכות 2 הקומות החדשות בתמ"א 38 ולא מעבר.

ז"א אשכרה אני מנסה להבין מאיפה יש כ"כ הרבה אנשים שגם היום אחרי כל הראלי במחירי הדיור עדיין קונים במסות קריטיות דירות במחירים של מעל 2.5 מיליון כמו כלום? נק' המוצא שלי שאין פה בועה, אלה זאת המציאות - מדינת ישראל היא מדינה איכותית וטובה עם תעסוקה מעולה שמספקת שכר שמנפק עשרות ומאות אלפי משקי בית הקונים דירות במחירים של מעל 2.5 מיליון ש"ח.

גם לדעתי בסכומים האלו לרוב מדובר במשפרי דיור.
לגבי יכולת החסכון:
זוג הייטקיסטים יכול לעשות 40k נטו בחודש, זה לא בשמיים, שמים 20k בצד כל חודש + 6k בקהש.
זוג כזה חוסך מליון שח ב3 שנים...
היות שכמעט כל המתכנתות בעבודה שלי נשואות למתכנתים (תופעה מעניינת בפני עצמה), אני מניח שזוגות כאלו אינם תופעה מאוד נדירה.

 

[ת.אוקהם]

אנשים חולבים את ההורים, מלווים מאות אלפי שקלים באשראי חוץ בנקאי כדי להגיע ל"הון עצמי" ובסוף משתעבדים למשכנתה לעשרים פלוס שנים.

לא נשמע לי שמי שקונה דירה ב3.5 מליון עושה את זה באשראי חוץ בנקאי...

 

[ErezD]

מאיפה מגיעים כל אותם רוכשים חדשים?

מכאן (וזה רק בחודש אחד).
אנשים לוקחים משכנתאות בסכומים הזויים וזה אחרי שלקחו הלוואות כדי להגיע להון עצמי.
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/767764
היקף המשכנתאות ביולי - שיא של 6.7 מיליארד שקל..

 

[mikethe]

אז ממה שיש לנו עד כה:
1. חולבים הורים - אבל זאת הרי הנק' - איך להורים עדיין יש? מה הם עשו ב- 15 שנה האחרונות אם לא לקנות נדל"ן? זה ישראל תרבות הפופ "בהשקעות וחסכון" זה 4 קירות לא SPY.
2. גירוד הון חוץ בנקאי - מן הסתם קיים אבל שוב ברמת מסה קריטית עבור דירות של 3+? קשה לי להאמין שמפה.
3. להרוויח 20 בהייטק ולחסוך 12? זה נכון עד גיל 30 (רווק, דירת שותפים וכו') והלהרוויח 20 מתחיל רק ב- 26 במקרה הטוב (שוב, כן, יש בוגרי הייטק בצבא שמרוויחים יותר על ההתחלה, הם לא מסה קריטית. המסה הקריטית היא בוגרי אונ'.). אז תיאורטית אכן יש פה אופציה לחסוך חצי מיליון. אבל זה עדיין רחוק מיכולת לקנות דירה ב-3 מיליון.
4. (עדיין בהייטק) באים ילדים ואתה כבר "מתכנת מנוסה" והמשכורת עולה ולכן יכולת החסכון נשמרת - בפרקטיקה המציאותית בהייטק באזור ה- 35 אלף כבר אין יותר עליות. 35 ברוטו ומשפחה לא מתכנס לדירה ב- 3 מיליון. אלא אם... (נק' הבאה).
5. והנה סוף סוף (לפחות לדעתי) יש Candidate להסבר אמיתי מאיפה מגיעה מסה קריטית "אמיתית": הטיעון שהועלה פה "היות שכמעט כל המתכנתות בעבודה שלי נשואות למתכנתים (תופעה מעניינת בפני עצמה), אני מניח שזוגות כאלו אינם תופעה מאוד נדירה". ממה שאני רואה זה אכן המצב בשטח. ואלה אכן מספרים שברמה הארצית מתכנסים למסה קריטית. זוג שכ"א בטופ של ההייטק (35 ברוטו) זה אכן 40 נטו וגם עם רמת החיים הגבוהה ביותר שכוללת נסיעות לחו"ל וזוג מכוניות עדיין די בקלות אפשר לחסוך 20 כל חודש. שהם בערך 250 אלף בשנה שהם מיליון ב- 4 שנים. כל אחד מבני הזוג הגיע לזוגיות אחרי תקופת הרווקות מסעיף 3 לעיל ולכן הביא איתו עוד חצי מיליון וביחד יש לנו בגיל 35~ בערך 2 מיליון הון עצמי. זה לגמרי מתכנס לדירה של 3 מיליון בלי הורים ובלי מימון חוץ בנקאי ובלי משכנתא חונקת. כל מה שנשאר לוודא זה האם אכן ההנחה שזוגות כאלו הם לא נדירים נכונה. לדעתי לא חייבים אגב זוג בהייטק. אחד בהייטק שני בכיר/עצמאי מוצלח בסקטור אחר גם תופס. סתם שאלה אין עו"ד (וכו') טובים שבגיל 35 עושים 35?

 

[גרהם]

אכן 40 נטו וגם עם רמת החיים הגבוהה ביותר שכוללת נסיעות לחו"ל וזוג מכוניות עדיין די בקלות אפשר לחסוך 20 כל חודש.

למרבה הצער, לא ממש.
שתי מכוניות, דירה באזור תל אביב (העבודות הריווחיות בדרך כלל במרכז ואם שני בני הזוג עובדים בהן, עדיף לגור קרוב) וגן או שניים פרטיים, 20K למשפחה זו לא רמת חיים גבוהה. יותר קרוב לממוצעת לדעתי. קח בחשבון שכדי ששני בני הזוג ירוויחו כך צריך להפריט הרבה שרותים בבית וזה עולה הרבה כסף.
וזה עוד לפני שדיברנו על השאלה כמה אנשים בישראל עומדים בפיתויי הצרכנות וחוסכים 50 אחוז מהכנסתם.

 

[mikethe]

וזה עוד לפני שדיברנו על השאלה כמה אנשים בישראל עומדים בפיתויי הצרכנות וחוסכים 50 אחוז מהכנסתם.

זאת הנק' וגם בשאר ההנחות (שרווק מ-20 יכול לחסוך 12 וכו').

 

[אורי ג.]

למאיון העליון יש מלא כסף, מלא.
יש לא מעט אנשים במאיון העליון ויש להם ילדים, הם קונים להם דירות. בדיוק קנו דירה כזו מעלי לילד בן 25 ואחת בבניין מולי לילדה בת 23 ב3M ש"ח+
יש לא מעט אנשים שעשו אקזיטים בת"א, זה לא רק בעלי הבית, מספיק שהיית עובד ותיק עם אופציות או מניות אז יש מצב טוב שלקחת כמה מיליונים הבייתה.
יש לא מעט הייטיקיסטים שעשו בוכטות בגלל האופציות, אם עבדת בשלב המוקדם בחברות שהנפיקו אז אתה יושב על מניות ששוות הרבה מאד כסף.

 

[גרהם]

אין עו"ד (וכו') טובים שבגיל 35 עושים 35?

ברור שיש ויש גם כאלו בלי השכלה - בעלי פאב, מוסך ואנשי בידור שמרוויחים הרבה יותר. אבל הפורום כאן של הייטקיסטים ולכן זו הדוגמה הרווחת.

 

[גרהם]

זאת הנק' וגם בשאר ההנחות (שרווק מ-20 יכול לחסוך 12 וכו').

עוד פחות סביר בעיני. בוודאי לטווח ארוך.

 

[גרהם]

למאיון העליון יש מלא כסף, מלא.
יש לא מעט אנשים במאיון העליון ויש להם ילדים, הם קונים להם דירות. בדיוק קנו דירה כזו מעלי לילד בן 25 ואחת בבניין מולי לילדה בת 23 ב3M ש"ח+
יש לא מעט אנשים שעשו אקזיטים בת"א, זה לא רק בעלי הבית, מספיק שהיית עובד ותיק עם אופציות או מניות אז יש מצב טוב שלקחת כמה מיליונים הבייתה.
יש לא מעט הייטיקיסטים שעשו בוכטות בגלל האופציות, אם עבדת בשלב המוקדם בחברות שהנפיקו אז אתה יושב על מניות ששוות הרבה מאד כסף.

נכון ויש גם מתעשרים מהנדלן עצמו. בין אם קבלנים או יזמים שעלו על הגל, או סתם כאלו שהיו להם כמה עצי תפוזים בעיר שהיתה שכוחת אל ומצאו עצמם עם כמה עשרות דירות שכל אחת שווה שני מליון שח וצפונה.

 

[mikethe]

למאיון העליון יש מלא כסף, מלא.
יש לא מעט אנשים במאיון העליון ויש להם ילדים, הם קונים להם דירות. בדיוק קנו דירה כזו מעלי לילד בן 25 ואחת בבניין מולי לילדה בת 23 ב3M ש"ח+
יש לא מעט אנשים שעשו אקזיטים בת"א, זה לא רק בעלי הבית, מספיק שהיית עובד ותיק עם אופציות או מניות אז יש מצב טוב שלקחת כמה מיליונים הבייתה.
יש לא מעט הייטיקיסטים שעשו בוכטות בגלל האופציות, אם עבדת בשלב המוקדם בחברות שהנפיקו אז אתה יושב על מניות ששוות הרבה מאד כסף.

1. לגבי המאיון - השאלה היא כמה הם מסה קריטית?
2. לגבי אופציות - על זה אני מדבר מהיכרות קרובה. המספרים הגדולים הם לא מסה קריטית, והרוב רואים מכל הסיפור מאות אלפי שקלים בודדים בנטו - ושוב זה רק אם היית במקום הנכון בזמן הנכון. זה לא שבאמת כל יום יש אקזיט שבו המהנדס בסוף השרשת מחזיק אופציות של חצי מיליון.

 

[mikethe]

או סתם כאלו שהיו להם כמה עצי תפוזים בעיר שהיתה שכוחת אל ומצאו עצמם עם כמה עשרות דירות שכל אחת שווה שני מליון שח וצפונה.

כמה זה נפוץ?

 

[mikethe]

ברור שיש ויש גם כאלו בלי השכלה - בעלי פאב, מוסך ואנשי בידור שמרוויחים הרבה יותר. אבל הפורום כאן של הייטקיסטים ולכן זו הדוגמה הרווחת.

יפה - זה עוד כיוון עם scale. אז כנראה שהמצב בישראל לא רע בכל זאת.

 

[בת העמק]

מרגיש שכמעט כל הדירות הנורמליות באזורי הביקוש (ת"א, י-ם וכו') מתומחרות 2.5 מיליון וצפונה שזה סכום אסטרונומי.

כמה דירות במחיר הזה נקנות כל שנה? אני די בטוחה שיש קורלציה למספר האנשים האמידים בארץ שרובם מתרכזים בגוש דן וי-ם. תוסיף את היהודים האמידים הגלותיים ותגלה שהכל בסדר.
זה מזכיר לי את הטענה שבתי הקפה ושדה התעופה מלאים אז למה מתלוננים. גם שם הקורלציה עובדת שעות נוספות (לגבי מעמד בינוני ומעלה).

 

[גרהם]

כמה זה נפוץ?

אני גר באזור השרון. בעיר שלי ובערים סמוכות יש שכונות שלמות כאלו. ברור שאני לא יודע בדיוק כמה צאצאים חולקים בעושר, אבל מדובר בהרבה מאד דירות שמתחלקות על מספר לא גדול של אנשים.
אגב, גם "סתם"מגרש בלי זכויות בניה לבית דירות נמכר בסכומי עתק. בשכונה בה גרים חמי וחמותי נמכר אחד כזה ב-9.6 מליון שקל לפני כשנתיים.

יפה - זה עוד כיוון עם scale. אז כנראה שהמצב בישראל לא רע בכל זאת.

לא אמרתי שהכל תלוי בכשרון, אבל זו גישה בריאה לחיים, בוודאי בגיל צעיר.