איזו דירה הייתם לוקחים?

CHF

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/6/18
הודעות
130
דירוג
79
מדובר בביניין בין 9 קומות, 4 דירות בקומה ו- 2 כיווני אוויר בשכונת נוריות בראשון לציון (בין אסף הרופא לגן בעברית).
הפרויקט (מחיר למשתכן) לקראת קבלת היתר ואלו הן סוגי הדירות האפשריים מבחינתי עם מחיר משוער:

125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 12 מ"ר מרפסת + 6 מ״ר מחסן + 2 חניות + ״נוף פתוח״ (1,413,300 ₪)
145 מ״ר בנוי (6 חדרים) + 12 מ״ר מרפסת + 6 מ״ר מחסן + 2 חניות + ״נוף פתוח״ (1,623,300 ₪)
125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 110 מ"ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,685,250 ₪)
145 מ״ר בנוי (6 חדרים) + 110 מ״ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,932,000 ₪)

הנחות:
סיום בנייה משוער עוד כ- 3 שנים
הדירה תשודרג ב- 50,000 ש״ח לאחר קבלת טופס 4
השאיפה למכור את הדירה עוד כעשור ולא בהינתן האפשרות
עד למכירה השאיפה היא למצוא שוכר איכותי לטווח הזה בשכר דירה ממוצע
האלטרנטיבה לכל שקל כאן היא השקעה במדדי מניות

אשמח לדעת איזו דירה הייתם לוקחים בהינתן הידע שלכם על שוק הנדל״ן המקומי (מחירי דיור, העדפות של תושבים וכו׳)

תודה רבה
 

Ran

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
546
דירוג
842
הייתי הולך על ההכי זולה, כל השדרוגים (6 חדרים, גינה) יגדילו את השכירות בצורה די זניחה לדעתי. חוץ מזה שנוף פתוח קונה אותי...
ואמנם לא שאלת, אבל למעשה הייתי מעדיף לשים את כל הכסף במדדי מניות וזהו.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,295
דירוג
14,114
איך אפשר להגיב לשאלה כאשר חסרים נתונים כמו:
למגורים או השקעה
אם למגורים, כמה ילדים? למה שישה חדרים? יש לך 5 ילדים?
מה גובה המשכנתא וכושר ההחזר החודשי שלך?
הרשימה ארוכה אבל זו התמצית.
 

CHF

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/6/18
הודעות
130
דירוג
79
איך אפשר להגיב לשאלה כאשר חסרים נתונים כמו:
למגורים או השקעה
אם למגורים, כמה ילדים? למה שישה חדרים? יש לך 5 ילדים?
מה גובה המשכנתא וכושר ההחזר החודשי שלך?
הרשימה ארוכה אבל זו התמצית.
מדובר בדירה להשקעה
מבחינת גובה המשכנתא וההחזר - אין בעיה כזו, מבחינתי זה יותר השוואה בין מניות לבין נדל״ן עם ״פרמיה״
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,295
דירוג
14,114
מדובר בדירה להשקעה
מבחינת גובה המשכנתא וההחזר - אין בעיה כזו, מבחינתי זה יותר השוואה בין מניות לבין נדל״ן עם ״פרמיה״
מה גובה השכירות הצפוי לכל דירה?
האם ערכתה צפי לתזרים מזומנים?
לא הבנתי את ההשוואה למניות - אם החזרי משכנתא הוא נניח 6K לחודש ושכירות 5K לחודש אז אתה בתזרים שלילי.
חסרים נתונים מהותיים.
 

CHF

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/6/18
הודעות
130
דירוג
79
מה גובה השכירות הצפוי לכל דירה?
האם ערכתה צפי לתזרים מזומנים?
לא הבנתי את ההשוואה למניות - אם החזרי משכנתא הוא נניח 6K לחודש ושכירות 5K לחודש אז אתה בתזרים שלילי.
חסרים נתונים מהותיים.
אפשר להתייחס לזה הרכישה תהיה מהון עצמי וללא מימון.
מחירי השכירויות בשכונה צמודה (רקפות - שכונה באכלוס ומחיר למשתכן) נעים בין 6000 ש״ח לדירת 5 חדרים ל- 8000 ש״ח לדירת גן של 6 חדרים
מחירי קניה בשכונה צמודה (מרום ראשון - מאוכלסת ולא מחיר למשתכן) בין 2,600,000 ש״ח ל- 5 חדרים עד כמעט 4,000,000 ש״ח לדירת גן
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
728
דירוג
521
אני לא ממליץ כמובן,
שאלת מה אני הייתי עושה?
א.לא הייתי קונה דירה בלי מימון. בטח ובטח אם זה במחיר למשתכן שערך הדירה הוא לפי השוק החופשי וזה לטובתך.
הריביות נמוכות יחסית, והכסף שלי יכול לעשות תשואה במניות. או לשמור ליום גשום. והתחזית אומרת שאנחנו נכנסים לחורף.
ב.אל תשווה את שכונת הרקפות, שכונת הרקפות תהיה ליד פארק ענק מתוכנן.
תלוי איפה הנוף הפתוח שלכם, ולמה התכוונת כשאמרת נוף פתוח? לגן בעברית? או לצד השני?
אם אני לא טועה בשכונה שלכם תעבור רכבת באמצע השכונה, ואצלם לא.
אם אני לא טועה אצלם יש יותר מרווחים בין הבתים ו"ספייס" מאשר אצלכם.
סורי על הניחושים, פשוט עבר זמן מאז שהסתכלתי על התוכניות.
ג.אם לי היה מדגדג לקנות שם דירה, הייתי לוקח את הדירה הכי זולה.
נ.ב. בכל מקרה הייתי בודק טוב טוב את הדירה מבחינת מיקום בפרוייקט, כיווני אוויר וכו... לפני כל צעד.
דירה היא לא רק נתונים יבשים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,435
125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 110 מ"ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,685,250 ₪)
את זאת.
למה?
כי זה מוצר "פרימיום" שאנשים יהיו מוכנים לשלם עליו מחיר פרימיום ועובדתית יש גם פחות כאלה, בבניין בו יהיו הרבה משקיעים יהיו עשרות דירות, דירות גן יהיו רק 4.
תוסיף לעובדה ששטח חוץ מגדילים את האטרקטיביות בימים האלה, אני לא יודע אם הטרנד הזה ימשך אבל יש מצב טוב שכן.
קח בחשבון עלויות פיתוח חצר, זה לא זול.
 

Santi

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/19
הודעות
590
דירוג
350
מסכים עם אורי, דירות גן עם מוצר דיי נדיר דבר שיוכל לשחק לטובתך כתרצה להשכיר ולמכור את הדירה.
השאלה באמת אם אתה מתכוון להשקיע בחצר.
מצד אחד אם תשאיר אותה כמו שאתה מקבל אותה זה יוריד מהאטרקטיביות ומהערך של הדירה.
מצד שני אם תשקיע בה(יכול להגיע לסכומים דיי גבוהים), אז אתה תהיה תלוי בשוכרים שלך שבאמת ישמרו עליה ויטפלו בה.
אבל אם הייתי במקומך אני חושב שכן הייתי הולך על הדירה הזאת ובונה גינה גינה ברמה בסיסית.
*אני מכיר בראשון רק את הסינמה, אבל בגדול נשמע מחיר דיי טוב. בהצלחה!
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,491
דירוג
2,544

Santi

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/19
הודעות
590
דירוג
350
דרך אגב, הרוב פה נוטים שלא להמליץ, אבל אני דווקא כן ממליץ לך לשמוע את סדרת הפודקאסטים של חיות כיס על תוכנית למשתכן (אמלק: שאול אמסטרדמסקי זכה בתוכנית למשתכן בגדרה, אך בסוף לאחר שהתעניין וחקר הוא ויתר על הזכות לרכוש את הדירה).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
J איזו s&p 500 הכי זולה בטווח רחוק? שוק ההון 10
N שאלה| יש איזו דרך להימנע מתשלום מס הכנסה במידה וההכנסות מגיעות מחו"ל (ארה"ב) מיסים 2
א איזו קרן סל נחשבת להשקעה פאסיבית קלאסית באגרות חוב? שוק ההון 1
H התלבטות איזו משרה עדיפה בתחילת הקריירה התפתחות אישית 5
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
שם משתמש בעייתי אג"ח לא משתלם? איזו השקעה שהיא לא אג"ח נחשבת לסולידית? שוק ההון 17
S השקעה במדד SMEA- האם יש משמעות דרך איזו בורסה? שוק ההון 1
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
ד איזו מההלוואות במשכנתא לצמצם? נדל"ן 8
הסולידית סקר: איזו ערכת עיצוב הכי מוצלחת? שער הקהילה 35
מ תיק השקעות בניהול אישי - איזו הצעה טובה יותר? צרכנות פיננסית 8
פ איזו עיר מגורים טובה לפרוש בה בגיל צעיר? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 13
ר יש איזו הנחה קבוצתית בIB ישראל? שוק ההון 12
S מדד של איזו מדינה הביא את התשואה הכי גרועה מאז 2008 ויש לו נייר ערך שעוקב אחריו מאז שוק ההון 11
L איזו ריבית אפשר לקבל על פקדון בבנק? שוק ההון 28
U איזו השקעה בנדלן בארץ נדל"ן 11
עוקב וקורא איזו פסיקה מעציבה בנושא מט"ח שוק ההון 48
liranviper איזו קרן אג"ח אמריקאית לבחור? שוק ההון 17
מ רכישת IWDA, דרך איזו בורסה? שוק ההון 25
ל עם איזו כתובת אתם נרשמים לשירותים? אוף טופיק 13
V החלק האג"חי בתיק למי שבונה את התיק שלו בימים אלה - איזו סיבה יש לקנות ולא לחכות? שוק ההון 54
I איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים נדל"ן 12
D זוג צעיר בצומת דרכים- האם לקנות דירה? נדל"ן 23
T התייעצות מיסוי, קנייה ומכירת דירה בזמן קצר נדל"ן 10
T איחור במסירת דירה נדל"ן 4
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
P מגורים אצל דירה של ההורים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 27
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
F השתתפות במכרז לקניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
deussex שאלה בנוגע לסעיף בפוליסת דירה של חברת ביטוח על שיבוב/תחלוף (אחריות צולבת) נדל"ן 6
שם משתמש בעייתי איך שוכרים דירה? האם חייבים עורך דין? צרכנות פיננסית 7
I הבדלים במשכנתא במחיר למשתכן לבין דירה רגילה נדל"ן 13
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 9
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
פטל ואוכמניוצ שיפוץ דירה בשלט רחוק אוף טופיק 1
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
T מיסוי שליש דירה - מקרי קצה נדל"ן 44
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
O קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 19
Y מכרתי דירה - יש לי עליה משכנתא עם תנאיים מצויינים - מה לעשות? נדל"ן 7
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
R התייעצות בנוגע לשיפוץ דירה קומפלט נדל"ן 10
ש דירה אחת ללא משכנתא או 2 עם? נדל"ן 15
י דירה במגדל דירות נדל"ן 3
N שיקולי מיסוי במכירת דירה נדל"ן 23
א שאלות - שלבים בקניית דירה ראשונה ושאלות כלליות נדל"ן 27
R הלוואת גישור על דירה על הנייר לפני קבלת טופס 4 נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה