• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איזו דירה הייתם לוקחים?

CHF

משתמש רגיל
הצטרף ב
23/6/18
הודעות
136
דירוג
83
מדובר בביניין בין 9 קומות, 4 דירות בקומה ו- 2 כיווני אוויר בשכונת נוריות בראשון לציון (בין אסף הרופא לגן בעברית).
הפרויקט (מחיר למשתכן) לקראת קבלת היתר ואלו הן סוגי הדירות האפשריים מבחינתי עם מחיר משוער:

125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 12 מ"ר מרפסת + 6 מ״ר מחסן + 2 חניות + ״נוף פתוח״ (1,413,300 ₪)
145 מ״ר בנוי (6 חדרים) + 12 מ״ר מרפסת + 6 מ״ר מחסן + 2 חניות + ״נוף פתוח״ (1,623,300 ₪)
125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 110 מ"ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,685,250 ₪)
145 מ״ר בנוי (6 חדרים) + 110 מ״ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,932,000 ₪)

הנחות:
סיום בנייה משוער עוד כ- 3 שנים
הדירה תשודרג ב- 50,000 ש״ח לאחר קבלת טופס 4
השאיפה למכור את הדירה עוד כעשור ולא בהינתן האפשרות
עד למכירה השאיפה היא למצוא שוכר איכותי לטווח הזה בשכר דירה ממוצע
האלטרנטיבה לכל שקל כאן היא השקעה במדדי מניות

אשמח לדעת איזו דירה הייתם לוקחים בהינתן הידע שלכם על שוק הנדל״ן המקומי (מחירי דיור, העדפות של תושבים וכו׳)

תודה רבה
 
הייתי הולך על ההכי זולה, כל השדרוגים (6 חדרים, גינה) יגדילו את השכירות בצורה די זניחה לדעתי. חוץ מזה שנוף פתוח קונה אותי...
ואמנם לא שאלת, אבל למעשה הייתי מעדיף לשים את כל הכסף במדדי מניות וזהו.
 
איך אפשר להגיב לשאלה כאשר חסרים נתונים כמו:
למגורים או השקעה
אם למגורים, כמה ילדים? למה שישה חדרים? יש לך 5 ילדים?
מה גובה המשכנתא וכושר ההחזר החודשי שלך?
הרשימה ארוכה אבל זו התמצית.
 
איך אפשר להגיב לשאלה כאשר חסרים נתונים כמו:
למגורים או השקעה
אם למגורים, כמה ילדים? למה שישה חדרים? יש לך 5 ילדים?
מה גובה המשכנתא וכושר ההחזר החודשי שלך?
הרשימה ארוכה אבל זו התמצית.
מדובר בדירה להשקעה
מבחינת גובה המשכנתא וההחזר - אין בעיה כזו, מבחינתי זה יותר השוואה בין מניות לבין נדל״ן עם ״פרמיה״
 
מדובר בדירה להשקעה
מבחינת גובה המשכנתא וההחזר - אין בעיה כזו, מבחינתי זה יותר השוואה בין מניות לבין נדל״ן עם ״פרמיה״
מה גובה השכירות הצפוי לכל דירה?
האם ערכתה צפי לתזרים מזומנים?
לא הבנתי את ההשוואה למניות - אם החזרי משכנתא הוא נניח 6K לחודש ושכירות 5K לחודש אז אתה בתזרים שלילי.
חסרים נתונים מהותיים.
 
מה גובה השכירות הצפוי לכל דירה?
האם ערכתה צפי לתזרים מזומנים?
לא הבנתי את ההשוואה למניות - אם החזרי משכנתא הוא נניח 6K לחודש ושכירות 5K לחודש אז אתה בתזרים שלילי.
חסרים נתונים מהותיים.
אפשר להתייחס לזה הרכישה תהיה מהון עצמי וללא מימון.
מחירי השכירויות בשכונה צמודה (רקפות - שכונה באכלוס ומחיר למשתכן) נעים בין 6000 ש״ח לדירת 5 חדרים ל- 8000 ש״ח לדירת גן של 6 חדרים
מחירי קניה בשכונה צמודה (מרום ראשון - מאוכלסת ולא מחיר למשתכן) בין 2,600,000 ש״ח ל- 5 חדרים עד כמעט 4,000,000 ש״ח לדירת גן
 
אני לא ממליץ כמובן,
שאלת מה אני הייתי עושה?
א.לא הייתי קונה דירה בלי מימון. בטח ובטח אם זה במחיר למשתכן שערך הדירה הוא לפי השוק החופשי וזה לטובתך.
הריביות נמוכות יחסית, והכסף שלי יכול לעשות תשואה במניות. או לשמור ליום גשום. והתחזית אומרת שאנחנו נכנסים לחורף.
ב.אל תשווה את שכונת הרקפות, שכונת הרקפות תהיה ליד פארק ענק מתוכנן.
תלוי איפה הנוף הפתוח שלכם, ולמה התכוונת כשאמרת נוף פתוח? לגן בעברית? או לצד השני?
אם אני לא טועה בשכונה שלכם תעבור רכבת באמצע השכונה, ואצלם לא.
אם אני לא טועה אצלם יש יותר מרווחים בין הבתים ו"ספייס" מאשר אצלכם.
סורי על הניחושים, פשוט עבר זמן מאז שהסתכלתי על התוכניות.
ג.אם לי היה מדגדג לקנות שם דירה, הייתי לוקח את הדירה הכי זולה.
נ.ב. בכל מקרה הייתי בודק טוב טוב את הדירה מבחינת מיקום בפרוייקט, כיווני אוויר וכו... לפני כל צעד.
דירה היא לא רק נתונים יבשים.
 
125 מ"ר בנוי (5 חדרים) + 110 מ"ר חצר (דירת גן) + 2 חניות (1,685,250 ₪)
את זאת.
למה?
כי זה מוצר "פרימיום" שאנשים יהיו מוכנים לשלם עליו מחיר פרימיום ועובדתית יש גם פחות כאלה, בבניין בו יהיו הרבה משקיעים יהיו עשרות דירות, דירות גן יהיו רק 4.
תוסיף לעובדה ששטח חוץ מגדילים את האטרקטיביות בימים האלה, אני לא יודע אם הטרנד הזה ימשך אבל יש מצב טוב שכן.
קח בחשבון עלויות פיתוח חצר, זה לא זול.
 
מסכים עם אורי, דירות גן עם מוצר דיי נדיר דבר שיוכל לשחק לטובתך כתרצה להשכיר ולמכור את הדירה.
השאלה באמת אם אתה מתכוון להשקיע בחצר.
מצד אחד אם תשאיר אותה כמו שאתה מקבל אותה זה יוריד מהאטרקטיביות ומהערך של הדירה.
מצד שני אם תשקיע בה(יכול להגיע לסכומים דיי גבוהים), אז אתה תהיה תלוי בשוכרים שלך שבאמת ישמרו עליה ויטפלו בה.
אבל אם הייתי במקומך אני חושב שכן הייתי הולך על הדירה הזאת ובונה גינה גינה ברמה בסיסית.
*אני מכיר בראשון רק את הסינמה, אבל בגדול נשמע מחיר דיי טוב. בהצלחה!
 
דרך אגב, הרוב פה נוטים שלא להמליץ, אבל אני דווקא כן ממליץ לך לשמוע את סדרת הפודקאסטים של חיות כיס על תוכנית למשתכן (אמלק: שאול אמסטרדמסקי זכה בתוכנית למשתכן בגדרה, אך בסוף לאחר שהתעניין וחקר הוא ויתר על הזכות לרכוש את הדירה).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
נ איזו הלוואה היא בתנאים טובים יותר צרכנות פיננסית 18
D קרן סל על הביטקוין - איזו עדיפה? השקעות אלטרנטיביות 2
מ איזו קרן פנסיה מחקת סנופי בחרתם ולמה? (יש גם סיכום של תמונת המצב היום) פוסטים מאיכות נמוכה 5
S איזו פקודה מקבילה ל "market" שוק ההון 1
ל איזו משכורת צריך כדי לחיות בצורה צנועה לבד בארה"ב? התפתחות אישית 9
J איזו s&p 500 הכי זולה בטווח רחוק? שוק ההון 10
N שאלה| יש איזו דרך להימנע מתשלום מס הכנסה במידה וההכנסות מגיעות מחו"ל (ארה"ב) מיסים 2
א איזו קרן סל נחשבת להשקעה פאסיבית קלאסית באגרות חוב? שוק ההון 2
H התלבטות איזו משרה עדיפה בתחילת הקריירה התפתחות אישית 5
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
שם משתמש בעייתי אג"ח לא משתלם? איזו השקעה שהיא לא אג"ח נחשבת לסולידית? שוק ההון 18
S השקעה במדד SMEA- האם יש משמעות דרך איזו בורסה? שוק ההון 2
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
ד איזו מההלוואות במשכנתא לצמצם? נדל"ן 8
הסולידית סקר: איזו ערכת עיצוב הכי מוצלחת? שער הקהילה 35
מ תיק השקעות בניהול אישי - איזו הצעה טובה יותר? צרכנות פיננסית 8
פ איזו עיר מגורים טובה לפרוש בה בגיל צעיר? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 13
ר יש איזו הנחה קבוצתית בIB ישראל? שוק ההון 12
S מדד של איזו מדינה הביא את התשואה הכי גרועה מאז 2008 ויש לו נייר ערך שעוקב אחריו מאז שוק ההון 11
L איזו ריבית אפשר לקבל על פקדון בבנק? שוק ההון 28
U איזו השקעה בנדלן בארץ נדל"ן 11
עוקב וקורא איזו פסיקה מעציבה בנושא מט"ח שוק ההון 48
liranviper איזו קרן אג"ח אמריקאית לבחור? שוק ההון 17
מ רכישת IWDA, דרך איזו בורסה? שוק ההון 25
ל עם איזו כתובת אתם נרשמים לשירותים? אוף טופיק 13
V החלק האג"חי בתיק למי שבונה את התיק שלו בימים אלה - איזו סיבה יש לקנות ולא לחכות? שוק ההון 54
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 2
S קבלת דירה ללא תמורה- האם ניתן למכור כמשפר דיור? נדל"ן 2
ל משנכתא בשותפים שרוכשים דירה נדל"ן 8
ס בין דירה לפרישה- העו"ש מעלה אבק יומני מסע אישיים 12
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
A שיעבוד על דירה עם אפשרות מכירה נדל"ן 8
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מועד תשלומים עבור דירה יד2 נדל"ן 8
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
S דירה בהנחה - רווק או ידועים בציבור? נדל"ן 4
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 18
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
י דירה סמוכה לפיר אשפה - כמה זה בעייתי? נדל"ן 5
מ מס בגין השכרת דירה-בקשה לטופס מיסים 3
כ דברים שמשביחים דירה חדשה משמעותית? נדל"ן 14
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
A מיסוי דירה שניה - שהדירה הראשונה עוד בבנייה. נדל"ן 2

נושאים דומים

Back
למעלה