איזון בין צמצום משכנתא ותיק השקעות

[TZY]

שלום לכולם.ן,

אשמח לשמוע את דעתכם על משכנתא, תיק השקעות ועל האסטרטגיה הפיננסית שלי.

נשוי + 2, בן 35, מתגוררים בדירה בבעלותנו (שווי 2.1 מיליון) עם יתרת משכנתא של 720K. יש לנו סכום של כ-400K ואני מתלבט האם לסגור חלק מהמשכנתא (ובאיזה סכום) וכיצד להשקיע עם שאר הסכום. את הדירה אנחנו הופכים עכשיו לדירה להשקעה ועוברים לגור בשכירות, כך שהמשכנתא אמורה להתקזז בדיוק עם דמי השכירות. חוסכים בין 60K ל-100K בשנה.

מתלבטים בין 4 אופציות:

1. להשאיר 100K להשקעות / קופת חירום ועם 300K לצמצם את המשכנתא, להשאיר הרוב בפריים ומעט בקל"צ - מאפשר לסגור את החלק בקל"צ תוך בערך 3 שנים ולפנות לי עוד 4.5K לחיסכון חודשי
2. להשאיר 200K להשקעות ועם 200K לצמצם את המשכנתא - מאפשר לסגור קל"צ תוך 5 שנים
3. להשאיר 300K להשקעות ועם 100K לצמצם קצת את הקל"צ - מאפשר לסגור תוך 7 שנים קל"צ
4. להשאיר 400K להשקעות - קל"צ סגור תוך 10 שנים

אני בכוונה מתייחס רק לקל"צ מתוך הנחה שאם הפריים יהיה טוב עד אז נוכל להשאיר אותו בהחזר נמוך ואם לא נוכל פשוט לסגור.

בכל מה שנוגע לתיק ההשקעות שלנו, חשבתי על תיק יחסית פשוט שכל עוד יש לי משכנתא אני בונה על 100% מניות וכשמשכנתא נסגרת להוריד ל-63-35 ולשנות כל 5 שנים בהתאם לגיל:

50% - iShares Core S&P 500
25% - iShares Core MSCI Europe
15% - iShares Core MSCI EM
10% - מתלבט בין 3 אפשרויות - קסם Russell 2000 KTF מנוטרלת מט"ח /
איביאי מחקה Russell 2000 / קסם S&P MidCap 400

אשמח לשמוע חוות דעת נוספות,
תודה לכולם!

​

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע חוות דעת נוספות,

בגדול הדבר הכלכלי ביותר יהיה לסגור כמה שיותר מהקל"צ בכל שקל פנוי שיש לכם.

 

[TZY]

בגדול הדבר הכלכלי ביותר יהיה לסגור כמה שיותר מהקל"צ בכל שקל פנוי שיש לכם.

אחלה תודה על הפידבק.

אפילו לדעתך אם זה אומר להישאר בלי חסכון נזיל בכלל ומתוך הנחה שהריבית שלי על הקל"צ עומדת על בערך 2% ואני נוטה להאמין שהשוק יעשה תשואה ממוצעת טובה יותר מזו? עדיף להיות 'נקי' מחובות גבוהים ככל האפשר ולהישאר עם פריים בלבד?

 

[אורי ג.]

אפילו לדעתך אם זה אומר להישאר בלי חסכון נזיל

לשיקולך, זה לא יהיה אסון אם תשאיר קצת כסף נזיל בצד וישנם שיגידו שזה רעיון טוב.

הנחה שהריבית שלי על הקל"צ עומדת על בערך 2% ואני נוטה להאמין שהשוק יעשה תשואה ממוצעת טובה יותר מזו? עדיף להיות 'נקי' מחובות גבוהים ככל האפשר ולהישאר עם פריים בלבד?

תחשב גם עמלות, מיסים וסיכון מט"ח ותאלץ להשיא תשואה של לפחות 2.66% רק כדי להגיע לBREAK EVEN, וכל זאת שהשוק גבוה מאד לכל הדיעות.
בוא נניח שאתה סוגר את המשכנתא ב350K.
אתה בעצם מסכן 350K + עוד כ7K בשנה (הריבית) כדי להשיג להשיג עוד כ13K בשנה.
אין פה נכון ולא נכון, הסיכון שווה לך? לך על זה. לא שווה לך? תסגור את המשכנתא.

 

[רוני]

אשמח לשמוע את דעתכם על משכנתא, תיק השקעות ועל האסטרטגיה הפיננסית שלי.

היי
מאחר והדירה הפכה לדירה להשקעה, ובמידה ואתה מעוניין להשקיע בנכסים נוספים,
צריך לשנות תפיסה, למחזר את המשכנתא כדי להקטין את העלות החודשית
במטרה להגדיל את יכולת החיסכון ואת קצב ההשקעות, ולהקטין או לבטל את חבות המס על הכנסה משכירויות.

בעלי תיק נכסים מסלקים את המימון באמצעות תשלומי קרן חודשיים משכירויות, ובמידת הצורך
ניתן למכור נכס שעלה בערכו ולכסות את יתרת החוב.

 

[TZY]

אין פה נכון ולא נכון, הסיכון שווה לך? לך על זה. לא שווה לך? תסגור את המשכנתא.

במצב כזה אתה צודק. אבל אם התשואה היא 5% ומעלה אז תוחלת הרווח כבר גבוהה יותר. למרות שאני מבין מה אתה אומר לגבי השוק כרגע ואולי הדבר הכי חכם זה לסגור כמה שיותר מהמשכנתא הקבועה ולחסוך את הסכום הזה במשך שנה, שנתיים או שלוש כדי להיכנס לשוק במצב טוב יותר... תודה על האינפוט

היי
צריך לשנות תפיסה, למחזר את המשכנתא כדי להקטין את העלות החודשית
.

היי, יכול להסביר בבקשה? האם הכוונה למחזר משכנתא ולהקטין עלות חודשית באמצעות הארכת זמן המשכנתא על הסכום הקיים או באמצעות צמצום הריביות הקבועות ככל שאפשר והשארת ריבית פריים בלבד?

 

[אורי ג.]

במצב כזה אתה צודק. אבל אם התשואה היא 5% ומעלה אז תוחלת הרווח כבר גבוהה יותר.

החישוב שלי התבצע לפי צפי תשואה של 7% (ברוטו).

 

[TZY]

החישוב שלי התבצע לפי צפי תשואה של 7% (ברוטו).

כן עכשיו עשיתי גם את החישוב. אתה צודק. למרות שהיתרון של זה הוא שאתה מרוויח גם את הריבית דריבית פה במהלך השנים.

אז אולי הדבר הכי חכם לעשות יהיה באמת לסגור כמה שיותר מהריבית הקבועה שאפשר ואז לקחת שנתיים שלוש ולחסוך את ההחזר שהתפנה ולהיכנס שוב לשוק עם אותו סכום כמו עכשיו רק בלי ריביות משכנתא ברקע.

 

[אורי ג.]

כן עכשיו עשיתי גם את החישוב. אתה צודק. למרות שהיתרון של זה הוא שאתה מרוויח גם את הריבית דריבית פה במהלך השנים.

אתה גם מפסיד מהריבית דה-ריבית של המשכנתא.

אז אולי הדבר הכי חכם לעשות יהיה באמת לסגור כמה שיותר מהריבית הקבועה שאפשר ואז לקחת שנתיים שלוש ולחסוך את ההחזר שהתפנה ולהיכנס שוב לשוק עם אותו סכום כמו עכשיו רק בלי ריביות משכנתא ברקע.

מבלי לייעץ , נשמע לי אישית כמו דבר חכם לעשות.
כמו שאתה אומר אתה לא רק חוסך את הריבית, התזרים שלך עולה משמעותית בגלל שאתה מחזיר את הקרן וחוסף תשלומים חודשיים של הקרן ככה שזה יאפשר לך חיסכון בשוטף גבוה הרבה יותר.

 

[TZY]

אתה גם מפסיד מהריבית דה-ריבית של המשכנתא.

מבלי לייעץ , נשמע לי אישית כמו דבר חכם לעשות.
כמו שאתה אומר אתה לא רק חוסך את הריבית, התזרים שלך עולה משמעותית בגלל שאתה מחזיר את הקרן וחוסף תשלומים חודשיים של הקרן ככה שזה יאפשר לך חיסכון בשוטף גבוה הרבה יותר.

מצוין, נשמע לי כמו רעיון הגיוני. יופי המון תודה על הסיוע

 

[גילגה]

תראה המשכנתא שלך כנראה מצויינת , ( מלקרוא בין השורות קל"צ 2 אחוז ופריים שהן בדרך כלל מאוד נמוכות) אז הכי כלכלי זה להשאיר אותה כיוון שאתה משקיע עם תשואה האלטרנטיבית גבוהה. (תרחיש 4). מצד שני, זה מצב ממונף על כל המשתמע מכך. קח בחשבון שאתה עולה ברמת הסיכון כשאתה עובר מדירה בבעלות (שוכר טוב מובטח) לדירה להשקעה שיכולה גם לשבת לפעמים ריקה ויש גם מקרי קיצון גרועים מזה (שוכר שלא משלם ולא מתפנה מהדירה וכו'). ולכן הייתי משתדלת להשתמש בחיסכון כדי להקטין את ההתחייבות התזרימית של ההלוואה ולפנות יותר כסף פנוי.

 

[TZY]

ולכן הייתי משתדלת להשתמש בחיסכון כדי להקטין את ההתחייבות התזרימית של ההלוואה ולפנות יותר כסף פנוי.

אז מבחינתך אופציה 4 הכי טובה או אופציה 1?

אם הבנתי נכון, להשתמש בחיסכון כדי להקטין התחייבות תזרימית זה בשתי אפשרויות - או להגדיל את מספר שנות המשכנתא (מה שיגדיל את הריבית מן הסתם) או לצמצם את המסלולים הקבועים (מה שיפחית את החיסכון אבל יגדיל תזרים חודשי). מה מהן עדיפה לדעתך?

 

[TZY]

אתה גם מפסיד מהריבית דה-ריבית של המשכנתא.

מבלי לייעץ , נשמע לי אישית כמו דבר חכם לעשות.
כמו שאתה אומר אתה לא רק חוסך את הריבית, התזרים שלך עולה משמעותית בגלל שאתה מחזיר את הקרן וחוסף תשלומים חודשיים של הקרן ככה שזה יאפשר לך חיסכון בשוטף גבוה הרבה יותר.

תגיד, לאור ההוראה של בנק ישראל מעכשיו על כך שבפברואר ייתנו למחזר משכנתאות ל-2/3 פריים. במצב כזה (ובהנחה שהפריים תהיה ריבית אטרקטיבית עדיין ולא פריים פלוס), שווה למקסם כמה שיותר על הפריים, להחזיר את הקבוע ולהישאר עם הפריים כל עוד היא נמוכה. אני מפספס משהו?

 

[אורי ג.]

תגיד, לאור ההוראה של בנק ישראל מעכשיו על כך שבפברואר ייתנו למחזר משכנתאות ל-2/3 פריים. במצב כזה (ובהנחה שהפריים תהיה ריבית אטרקטיבית עדיין ולא פריים פלוס), שווה למקסם כמה שיותר על הפריים, להחזיר את הקבוע ולהישאר עם הפריים כל עוד היא נמוכה. אני מפספס משהו?

אין טעם להכנס לספקולציות, אין לי ולך מושג מה יהיו הריביות אבל לדעתי הם כן יהיו פריים פלוס, בוא נחכה קצת ונראה.
את הקבוע לא תוכל להחזיר, חייבים עדיין 1/3 קבוע, אפשר יהיה למחזר את המשתנה כל 5.

 

[TZY]

אין טעם להכנס לספקולציות, אין לי ולך מושג מה יהיו הריביות אבל לדעתי הם כן יהיו פריים פלוס, בוא נחכה קצת ונראה.
את הקבוע לא תוכל להחזיר, חייבים עדיין 1/3 קבוע, אפשר יהיה למחזר את המשתנה כל 5.

כן אין ספק שצריך לחכות. אני אישית לא בטוח שהבנקים יתמחרו שם פריים פלוס כל כך מהר. הביקוש יהיה אדיר ותהיה תחרות משמעותית על כל 0.1% הנחה. אגב, אם אני היום על 720K וממחזר ל-2/3 פריים ו-1/3 קל"צ ומיד מחזיר 240K קל"צ זה משאיר אותי רק עם פריים. שוב, בהנחה שהריביות פריים יהיו טובות ולא פריים פלוס. אם זה פריים פלוס זה יהיה די דומה לריבית שיש לי כבר היום בקל"צ ואז לא רלוונטי במיוחד

 

[רוני]

היי, יכול להסביר בבקשה? האם הכוונה למחזר משכנתא ולהקטין עלות חודשית באמצעות הארכת זמן המשכנתא על הסכום הקיים או באמצעות צמצום הריביות הקבועות ככל שאפשר והשארת ריבית פריים בלבד?

הכוונה באמצעות הערכת זמן,
כשמדובר בנכסים להשקעה ניתן לשקול בעתיד לממש רווח הון מעליית ערך הנכס על ידי מכירה,
לצורך סילוק יתרת החוב.

 

[גילגה]

קופת

אז מבחינתך אופציה 4 הכי טובה או אופציה 1?

אם הבנתי נכון, להשתמש בחיסכון כדי להקטין התחייבות תזרימית זה בשתי אפשרויות - או להגדיל את מספר שנות המשכנתא (מה שיגדיל את הריבית מן הסתם) או לצמצם את המסלולים הקבועים (מה שיפחית את החיסכון אבל יגדיל תזרים חודשי). מה מהן עדיפה לדעתך?

אתה תרוויח לדעתי הכי הרבה כסף מאופציה 4, זו ההמלצה הכי אובייקטיבית שאני יכולה לתת לך לדעתי זה המסלול הכלכלי ביותר.

אני באופן אישי הייתי הולכת על 1, בגלל שאני מעדיפה להוריד את הסיכון כמה שאני יכולה כל עוד ההשקעה היא סבירה. זו תפישת עולם כזאת שאומרת שיותר חשוב לא ליפול חזק מאשר לעשות את העסקה הכי טובה שיש. הייתי פודה את הקל"צ כמו שאורי הציע זו הצעה מצויינת. וייתכן גם שהייתי ממשיכה עם ה4.5K שמתפנים לך למגר את הפריים. בגדול יש לי מצב דומה לשלכם, ואני מקדישה את כל היסכון של המשפחה כדי לחפף את ההלוואות (המצויינות!) שיש לנו הכי מהר שאפשר. אז אני ממש עושה משהו כמו 1. זה לא הצעד הכי כלכלי,מאמינה שיותר כדאי לי לקנות מניות בכסף הפנוי שלי. אבל כיוון שהתבססנו קצת, אני מרגישה שיש לי את הפריווילגיה לקחת מסלול קצת פחות כלכלי וקצת פחות מסוכן. אני לא יודעת כמה אתם שאפתנים לגבי החיים, או כמה המשכורות בטוחות בעינכם, אבל 1 נשמעת לי כמו פשרה לא רעה בין יציבות של המשפחה לתשואה. בסופו של דבר משק בית זו לא בהכרח חברה בעם.

לגבי הגדלת משך המשכנתא זה אפשרי אבל זה צפוי לעלות את מחיר החוב ולכן לא הייתי הולכת על זה, הייתי פשוט מסלקת אותה ומורידה את ההחזר החודשי (בניגוד לקיצור ההלוואה).

עריכה --- אכן התבלבלבתי בין 4 ל 1 תיקנתי. הבנת אותי נכון.

 

[ארגמן]

אני באופן אישי הייתי הולכת על 4, בגלל שאני מעדיפה להוריד את הסיכון כמה שאני יכולה כל עוד ההשקעה היא סבירה.

אני מרגישה שיש לי את הפריווילגיה לקחת מסלול קצת פחות כלכלי וקצת פחות מסוכן.

קצת התבלבלת בהבנה של מה מסוכן ומה פחות.

 

[TZY]

אני באופן אישי הייתי הולכת על 4, .

מצוין תודה על המענה. אם הבנתי נכון את מתכוונת שהיית הולכת על 1 לא על 4 נכון? אופציה 1 = לצמצם כמה שיותר משכנתא. אופציה 4 = לא לצמצם בכלל ולהשקיע הכול בשוק ההון.

כן גם לי זה נשמע כמו האופציה הכי טובה. אמנם לא הכי משתלמת כלכלית כנראה, אבל אחת שתיתן כנראה שקט נפשי שזה לא פחות חשוב.

אגב, את משתמשת בכל שקל פנוי שיש לך או שאת כן משאירה איזה סכום מסוים בצד "לשעת חירום"? כי פה יש לי התלבטות. מצד אחד הדבר הכי חכם זה באמת לסגור כמה שיותר. מצד שני, תמיד חכם שיש קצת בצד לכל מקרה.

 

[גילגה]

מצוין תודה על המענה. אם הבנתי נכון את מתכוונת שהיית הולכת על 1 לא על 4 נכון? אופציה 1 = לצמצם כמה שיותר משכנתא. אופציה 4 = לא לצמצם בכלל ולהשקיע הכול בשוק ההון.

כן גם לי זה נשמע כמו האופציה הכי טובה. אמנם לא הכי משתלמת כלכלית כנראה, אבל אחת שתיתן כנראה שקט נפשי שזה לא פחות חשוב.

אגב, את משתמשת בכל שקל פנוי שיש לך או שאת כן משאירה איזה סכום מסוים בצד "לשעת חירום"? כי פה יש לי התלבטות. מצד אחד הדבר הכי חכם זה באמת לסגור כמה שיותר. מצד שני, תמיד חכם שיש קצת בצד לכל מקרה.

אין לי חיסכון שעת חירום, יש לי קרן השתלמות נזילה במקום.