אחוזי תשואה משתלמים?

[הכריש]

רכישת קרקע, הגשת היתרי בניה, בניה, המתנה שנתיים, ומכירה. פריפריה.
ס"ה 7 שנים (תרחיש פסימי)
בתרחיש הפסימי זה יוצא לי תשואה של 73% רווח על ההון העצמי הבסיסי (לפני המשכנתא), ו 14% רווח לעסקה עצמה, כלומר 10.4% תשואה שנתית על ההון העצמי (7 שנים, כאמור).
שווה להכנס לעסקה?

 

[ישראלית]

1) החישוב לוקח עליית ערך תיאורטי ?

2) יש כיוצא בזה ברווח הרבה יותר גדול (אאל"ט)

 

[הכריש]

1) החישוב לוקח עליית ערך תיאורטי ?

כמובן, אך בצורה פסימית.

2) יש כיוצא בזה ברווח הרבה יותר גדול (אאל"ט)

הווי אומר - לא משתלם?

אגב, בחישוב אופטימי הרווח הוא 121% על ההון העצמי, ו 23.5 על ההשקעה, אבל שוב, זה לשבע שנים!

 

[ישראלית]

הווי אומר - לא משתלם?

הבנת נכון

 

[half-solid]

לא מבין

@הכריש טוען שיש עסקה עם תשואה פסימית של 10.4% לשנה (ואופטימית - יותר)
ו @ישראלית טוען שזה לא משתלם?

א. @ישראלית , אני ממליץ לך שלא להמליץ
ב. @הכריש , אם יש לך עסקה כזו, נשמע די חלומי (בחישוב פסיבי, יותר טוב מהתוחלת של שוק ההון).
ג יש לי נטייה לחשוב שאתה טועה בהערכת הסיכוי/סיכון

לא ממליץ לא מייעץ, בהצלחה

 

[חתול לילה]

ג יש לי נטייה לחשוב שאתה טועה בהערכת הסיכוי/סיכון

אני מנחש שפות"ש מסתמך על מספרים שהוא קיבל מהמוכר/משווק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בתרחיש הפסימי

לפי כמה עלות בנייה למ"ר חישבת את התרחיש הזה?

 

[ישראלית]

א. @ישראלית , אני ממליץ לך שלא להמליץ

לא הבנתי אם אתה נגד המלצה (גם שלילת) בעיקרון למה אתה עושה את זה תוך כדי.

אם ספציפית אתה יכול לפרט.

 

[half-solid]

לא הבנתי אם אתה נגד המלצה (גם שלילת) בעיקרון למה אתה עושה את זה תוך כדי.

אם ספציפית אתה יכול לפרט.

כתבתי למטה שאני לא ממליץ בענייני השקעה

כן ממליץ בענייני ייעוץ: לא לייעץ

 

[הורדוס]

שווה להכנס לעסקה?

תלוי לפי אילו הנחות החישוב בוצע, אם הן לא סופר שמרניות אז לא שווה, כי משהו קטן שלא מסתדר והנה השגת פחות משוק ההון עם הרבה יותר סיכון והרבה יותר עבודה.

אני מנחש שפות"ש מסתמך על מספרים שהוא קיבל מהמוכר/משווק.

אם זה נכון אז סביר שלא שווה.

 

[half-solid]

אני מנחש שפות"ש מסתמך על מספרים שהוא קיבל מהמוכר/משווק.

אהה, אמין
ודי הגיוני סך הכל

 

[half-solid]

לא מבין

@הכריש טוען שיש עסקה עם תשואה פסימית של 10.4% לשנה (ואופטימית - יותר)
ו @ישראלית טוען שזה לא משתלם?

א. @ישראלית , אני ממליץ לך שלא להמליץ
ב. @הכריש , אם יש לך עסקה כזו, נשמע די חלומי (בחישוב פסיבי, יותר טוב מהתוחלת של שוק ההון).
ג יש לי נטייה לחשוב שאתה טועה בהערכת הסיכוי/סיכון

לא ממליץ לא מייעץ, בהצלחה

אגב,
אם אני טועה ב- ג' - והערכתך נכונה -
אשמח מאוד להצטרף לעסקה אם אפשר. קח אפילו ממני עמלה של 1 אחוז תיווך (בדיעבד).

 

[הכריש]

אני מנחש שפות"ש מסתמך על מספרים שהוא קיבל מהמוכר/משווק.

בשום אופן. בדקתי לעומק. לעומק לעומק.
מדובר בהגרלה של רמ"י, וכל הרשויות מקדמות את זה בצורה רצינית.

לפי כמה עלות בנייה למ"ר חישבת את התרחיש הזה?

700K ל 120 מ"ר

אך יתכן שיהיה לי יותר שווה כלל לא לבנות, אלא רק להמתין, ואז למכור את המגרש.

תלוי לפי אילו הנחות החישוב בוצע, אם הן לא סופר שמרניות אז לא שווה,

סופר שמרניות.

אשמח מאוד להצטרף לעסקה אם אפשר. קח אפילו ממני עמלה של 1 אחוז תיווך (בדיעבד).

מעולה, צור קשר. 300K יש לך? סגרנו

 

[ישראלית]

מדובר בהגרלה של רמ"י,

הגרלה ל'בנה ביתך' ?
זכית כבר בהגרלה ?

 

[הכריש]

הגרלה ל'בנה ביתך' ?

כן

זכית כבר בהגרלה ?

לא

 

[הורדוס]

לא כל כך ברור מה מטרת הפוסט.
אם אתה רוצה להפיק ממנו באמת תועלת כדאי שתכתוב את הנחות העבודה שלך, יש פה אנשים שמבינים בדברים האלו וידעו להגיד כמה הן ריאליות/שמרניות/אופטימיות.

 

[ישראלית]

בד"כ זה מאד משתלם (תלוי באיזה יישוב מדובר). הפערים במחיר הקרקע בין הזכיה למחירי שוק במקרים רבים הם עצומים (מקסימום תמכור בלי רווח ותנסה שוב...)

לא הבנתי איך אתה מתכוון למכור את מה שטרם זכית....

יש ליוצאי צבא במקרים מסוימים הטבות למחיר נמוך יותר

 

[הכריש]

אם אתה רוצה להפיק ממנו באמת תועלת כדאי שתכתוב את הנחות העבודה שלך, יש פה אנשים שמבינים בדברים האלו וידעו להגיד כמה הן ריאליות/שמרניות/אופטימיות.

אוקי, תיכף אפרט. תודה

 

[DudeOFortune]

מעולה, צור קשר. 300K יש לך? סגרנו

יש לי נזיל ואף יותר.
תוכל לפרט בפרטי ?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

700K ל 120 מ"ר

5.8k לא מסתדר עם:

סופר שמרניות.

תעלה לכיוון 8k למ"ר. אל תשכח מע''מ.

אלא אם אתה כבר מיומן ויש לך אנשי מקצוע וזאת לא פעם ראשונה..