אזורי השקעה

  • פותח הנושא IAR
  • פורסם בתאריך

IAR

משתמש סולידי
הצטרף ב
26/9/15
הודעות
55
דירוג
6
היי,
יש לי סכום כסף נזיל ואני מעוניין לקנות דירה להשקעה.
ההשקעה היא לטווח ארוך מאד ואני לא מחפש עליית ערך משמעותית בזמן קצר, או לשפץ ולמכור.
משהו שבזמן הקרוב יכניס תשואה סבירה משכירות, ומתישהו מעליית ערך הנכס.
המטרה היא לקנות באזורים שעוברים או הולכים לעבור התחדשות, ולכן אני בונה על עליית ערך בטווח הרחוק.
כיוון שזאת דירה ראשונה להשקעה אני מאמין שאעשה לא מעט טעויות ולכן מחפש משהו פחות הרפתקני (דירות נטושות, בעיות משפטיות וכ׳ו), אלא דירה במצב סביר, שלא תדרוש השקעה כספית נוספת גדולה לשיפוץ, גם אם זה במחיר שוק. כמובן שאני מדבר על דירה יד 2 שעוד לא התחילה תהליך, אבל שכן יש מסמך מדיניות/תב״ע של העירייה שמדבר על אותו אזור כמיועד להתחדשות.
אני מעדיף בסכומים נמוכים (עד אזור ה1.5 מיליון) וכמובן באזור שבו יהיה לי קל למצוא יחסית שוכרים.

עשיתי חקר שוק כללי לגבי כל מיני אזורים, מאמין שאני לא מחדש משהו לאף אחד, אבל האזורים שכרגע עוברים או הולכים לעבור התחדשות, ואפשר למצוא דירות בסכומים שהם בתקציב שלי הם:
דרום/מזרח ת״א - כפר שלם, נווה עופר, יפו ד, יפו ג׳, קריית שלום
רמת גן - רמת השקמה.
פתח תקווה - רמת ורבר וקרול

מן הסתם רמות המחירים בפתח תקווה נמוכות מת״א/רמת גן ככה שיהיה לי יותר קל למצוא דירות בתקציב, אבל מצד שני אני חושב שעליית ערך היותר משמעותית תהיה בדרום/מזרח ת״א.
פתח תקווה לא עיר שמצטיינת בתכנון/ביצוע (אומר את זה בתור פתח תקוואי רוב חיי), אבל מצד שני רמת ורבר היא השכונה הראשונה שעשו לה תב״ע ובאמת חשבו עליה, ובגלל הקרבה לקו האדום והמטרו שעובר בשכונה ופארק יד לבנים, אני כן חושב ששם דווקא יכולה להיות עליית ערך יפה.

דרום/מזרח ת״א - ואללה פה אני דיי אבוד, לא באמת מכיר מספיק לעומק אף אחת מהשכונות. כולם עוברות תהליכי התחדשות, יש מסמכי מדיניות שניתן לראות איפה הולכים לעשות התחדשות ואיפה לא פחות או יותר, ובערך בכולם הולך לעבור איזשהו קו רכבת קלה או מטרו. אבל אני לא באמת יודע על איזה שכונה עדיף להתפקס. יש איזשהו אזור נגיד שמועדף על שוכרים ? (או ממש לא מועדף?) - זה יכול להטות את הכף.
ֿ
רמת השקמה - בערך אותם טווח מחירים ממה שאני רואה כמו כפר שלם הצמודה. היתרון זה הקרבה לפארק הלאומי, החסרון זה עיריית רמת גן לעומת ת״א. גם שכונה שעוברת לא מעט התחדשות.


אז בעצם אני רוצה להתחיל בלבחור שכונה, להתפקס עליה, ולהתחיל לרדת לרזולוציה של תת שכונה, או מספר רחובות, ולהכיר קצת יותר טוב, אבל אין לי מושג איך אני עושה את ההחלטה באיזה שכונה לבחור.
אם למישהו יש ידע מעסקאות באחת השכונות לעיל, או ממגורים בה, לגבי אטרקטיביות לשוכרים או איזשהם יתרונות/חסרונות שאני מפספס אשמח לדעת.
אפילו נקודות חשובות כדי להוריד קצת אופציות מהשולחן יהיה מעולה.
אשמח אם מישהו יכול לעזור או לתת לי כיוון מחשבה איך להתקדם מפה, כי אני מרגיש קצת תקוע ולא מרגיש שאני יכול לעשות חקר שוק רציני על כל המקומות האלה בלי להתפקס.
 

יעקב1111

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
299
דירוג
156
לא מכיר את האיזורים המדוברים באופן אישי
בגדול, אם אתה רוצה לסמוך על עצמך, אתה צריך להריח ולראות את השוק במו עיניך
פשוט תעבור כמה עשרות דירות באיזור שאותו תבחר, מאמין שאם יש לך את החוש, תוכל כבר להבין לבד איזה מהדירות נמכרת במחיר נמוך ואטרקטיבי
 

IAR

משתמש סולידי
הצטרף ב
26/9/15
הודעות
55
דירוג
6
פשוט תעבור כמה עשרות דירות באיזור שאותו תבחר, מאמין שאם יש לך את החוש, תוכל כבר להבין לבד איזה מהדירות נמכרת במחיר נמוך ואטרקטיבי
הבעיה זה בלבחור את האזור הראשוני. יש יותר מידי אפשרויות. חיפשתי מידע כדי לסנן יותר.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
540
דירוג
494
הבעיה זה בלבחור את האזור הראשוני. יש יותר מידי אפשרויות. חיפשתי מידע כדי לסנן יותר.
הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת לך - אל תחפש קיצורי דרך בנדל"ן. אין מנוס מלכתת רגליים.
 

IAR

משתמש סולידי
הצטרף ב
26/9/15
הודעות
55
דירוג
6
הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת לך - אל תחפש קיצורי דרך בנדל"ן. אין מנוס מלכתת רגליים.
זה טיפ שהוא לא בדיוק טיפ :)
זה קצת כמו להגיד שלקרוא דו״ח על מנייה זה קיצור דרך להשקעות בשוק ההון.

אני באזור שאני דיי clueless בו אז באתי לפה כדי שמישהו אולי ייתן לי כיוון איך להתפקס.
באמת שאין לי בעיה לכתת רגליים ולעשות שיעורי בית, אבל לא בדיוק יודע מה לעשות next.
נגיד והלכתי לכל שכונה, מה אתה עושה כדי להשוות אותה מול שכונה אחרת ? מה חשוב שאבדוק ? איך אתה מחליט באיזה שכונה להשקיע ?
ד״א אם יש מישהו שרואה את זה ויש לו את הידע, מוכן גם לשלם כסף לייעוץ כמובן.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
288
דירוג
391
זה לא שיש שכונה אחת בארץ מועדפת ומישהו כאן יוכל לפקס אותך אליה, בנוסף, לכל משקיע יש את האסטרטגיה והסטייל שלו, כך שאין תשובה אחת נכונה.

בכל שכונה יש יתרונות וחסרונות ואף אחד לא יודע עתידות, פשוט תבחר שכונה אחת שיעברו בה קויי רכבת קלה או שעושה לך שכל מכל סיבה אחרת, וכמה שיותר קרובה אליך (יהיה לך יותר נח לראות הרבה דירות, ובהמשך לתחזק את הנכס) או שיש לך זיקה אליה כמו משפחה או חברים.
תתחיל לראות שם דירות, תדבר עם מתווכים ותנסה להרגיש את השטח, סוג השוכרים, רמת הביקושים, וכו' אם תקבל אינדקציות שליליות תעזוב את השכונה ותמשיך הלאה.

אל תשכח שמה שעושה בעיקר את העסקה למוצלחת זה הנכס הסופי והמחיר ששילמת עליו.

בהצלחה
 
נערך לאחרונה ב:

just_curious

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/10/20
הודעות
67
דירוג
20
@IAR אני מבין טוב את הדילמה שלך: להכיר איזור/שכונה לוקח הרבה זמן ולכן צריך לעשות סינון ראשוני כדי לצמצם את החיפוש. אבל כדי לעשות סינון ראשוני צריך להכיר את האיזורים. chicken and egg problem...
לא חושב שמישהו יוכל לעזור לך בזה, זה מאוד מאוד אישי ומה שנכון בשביל הממליץ לא בהכרח יהיה נכון בשבילך.
אילו הייתי במקומך, הייתי בוחר 3 שכונות באופן הבא:
1. שכונה שאתה מכיר טוב. במקרה שלך - פתח תקווה. אולי לא מקום אידיאלי להשיג תשואות שיא אבל אתה מכיר את המקום טוב כדי לזהות מציאות.
2. שכונה שיש לך איזושהי היכרות איתה. אם אתה עובד בחברה מספיק גדולה - דבר עם העמיתים. בטח יש כמות לא מבוטלת של אנשים שגרים בת״א או רמת גן ויכולים לספר לך מה שהם יודעים.
3. שכונה שלישית הייתי בוחר רנדומאלי.
 
  • אהבתי
Reactions: IAR

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,916
דירוג
5,323
אשמח אם מישהו יכול לעזור או לתת לי כיוון מחשבה איך להתקדם מפה
היי
תתמקד בסוג השוכרים שאליהם נכסים אלו פונים,
בנגישות התחבורתית למרכזי תעסוקה, בילוי, אוניברסיטאות, וקניות גדולים.
 

just_curious

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/10/20
הודעות
67
דירוג
20
היי
תתמקד בסוג השוכרים שאליהם נכסים אלו פונים,
בנגישות התחבורתית למרכזי תעסוקה, בילוי, אוניברסיטאות, וקניות גדולים.
הייתי אומר שסוג השוכרים זה באמת הקריטריון החשוב שמגלם בתוכו את כל היבטי המיקום, לרבות הנגישות למקומות כאלה ואחרים.
הוא גם יכול במידה רבה להגדיר את הדרישות למצב הנכס (מי שמחפש שוכרים איכותיים יסנן דירות הרוסות או יקח בחשבון את הזמן והכסף של השיפוץ).
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,916
דירוג
5,323
(מי שמחפש שוכרים איכותיים יסנן דירות הרוסות או יקח בחשבון את הזמן והכסף של השיפוץ).
לא בהכרח, במרכז תל אביב, גבעתיים, רמת גן........
יש דירות נהדרות למשקיעים הזקוקות לשיפוץ.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Myrath [שאלת הדיוט] - מדוע ההתנתקות "קירבה" את אזורי הדרום לטווח הטילים? אוף טופיק 195
G התחדשות עירונית השקעה נדל"ן 8
painblanc השקעה של הסב לנכדיו בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
מ השקעה בסכום נמוך שוק ההון 11
ל קרן השתלמות מול השקעה בבורסה שוק ההון 4
U השקעה באג"ח שקלי שוק ההון 0
K השקעה במדד שמחלק או משקיע חזרה דיווידנד, איך מבצעים? שוק ההון 4
B קופת גמל להשקעה או השקעה במדד שוק ההון 4
G מחפש מכשיר השקעה זול (ושישאר זול) על S&P500 שוק ההון 11
D מיקסום השקעה סולידית ל-3 שנים שוק ההון 14
Y השקעה בפרוייקט נדלן מניב - קרן פרטית נדל"ן 5
וולפסון השקעה במדד פודטק בדגש על בשר מלאכותי השקעות אלטרנטיביות 1
Y השקעה למתבגרים שוק ההון 16
א פירעון חוב או השקעה שוק ההון 5
A השקעה בקרנות ריט נדל"ן 12
L מינימום השקעה ל-IRA שוק ההון 1
A השקעה בצמודי מדד שוק ההון 4
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
ברבור האם לשנות מסלולי השקעה בקופת גמל בעת משבר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ר שימוש בברוקר בחו״ל עבור השקעה במט״ח והמרות מט״ח בזול - האם ממוסה? מיסים 1
D קושי בבניית אסטרטגיית השקעה יומני מסע אישיים 5
א השקעה בדירה בתל אביב נדל"ן 44
אדריאן מסלול השקעה בסיכון מינימאלי גמל\פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ה השקעה במדידי מניות דיבידנד בשקלים שוק ההון 14
I הבדלי תשואות בין מסלול השקעה מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
I הבדלי תשואות בין מסלול השקעה מחקה מדד שוק ההון 5
ב השקעה באנגליה נדל"ן 37
ק איך מגדירים מטרת השקעה? שוק ההון 6
Liron2035 אג"ח AGGG ושינוי מדיניות השקעה ארוכת טווח (10 שנים) שוק ההון 19
V קורלציה גבוהה בין אפיקי השקעה שונים - מניות, נדל"ן, קיפטו וכדומה שוק ההון 15
stamEhad קיזוז מס לשכיר על הוצאות השקעה כlimited partner מיסים 0
R השקעה בפיפלביז - דילמה השקעות אלטרנטיביות 2
ד אזרח ארה"ב - השקעה בת"א 125 שוק ההון 2
stamEhad השקעה אלטרנטיבית בגוון קצת שונה השקעות אלטרנטיביות 6
A אזרח אמריקאי - דרכי השקעה מומלצות שוק ההון 3
א השקעה ב VTI+VXUS ללא Rebalancing שוק ההון 11
F האם ניתן לבצע בצורה אוטומטית השקעה בנייר X דרך הבנק? שוק ההון 1
I פרעון חלק מהמשכנתא או השקעה בשוק ההון נדל"ן 22
כ אסטרטגיית השקעה דרך IRA שוק ההון 17
S אפיק השקעה בשיעור סיכון נמוך בשוק ההון שוק ההון 3
ח שאלה לגבי השקעה בעזרת הלוואה שוק ההון 21
L השקעה מרובת סיכון בשוק הרוסי שוק ההון 3
א מעקב אחרי s&p500 עם השקעה חוזרת של דיבידנדים שוק ההון 2
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
tomchoook השקעה לשנה ללא הכנסות או הוצאות צרכנות פיננסית 15
A יש לי בעיה לגבי השקעה במדדי המניות שוק ההון 14
פ מס ירושה על השקעה בקרן אמריקאית במסגרת חשבון השתלמות IRA מיסים 8
T "ריבית נקובה מיועדות" במדיניות השקעה של קרן פנסיה - מה פירוש? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
M הלוואה בישראל לצורך השקעה בנדלן בארה"ב מיסים 3
H השקעה חודשית לילד - כלי ושיטת פעולה? שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה