פיקדון בבנק מול תשואה משכירות

[Shlomi Z]

במידה ויש למשקיע 500K והוא מתלבט בין רכישת דירה להשקעה [במינוף או לא] אל מול פיקדון בבנק.

א.
הפיקדון הגבוה ביותר נמצא בבנק ירושלים [?],
לדוגמא זה או זה
במקרה של 5 שנים,
האם הריבית/תשואה מהפיקדון מהשנה הראשונה נכנסת לקרן וצוברת ריבית דריבית להמשך השנים?
האם זה נכנס כל סוף חודש / יום רק בסוף שנה?

ב.
בהינתן כי תשואה ממוצעת מהדירה הנ"ל היא באיזור ה- 2.5%-3.5 ברוטו
האם זה בעצם מעקר את השאלה כי זה
"טיפשי" להסתכן ב-4 קירות, מינוף, דיירים, מס כזה ואחר, עו"ד וכו' אל מול פיקדון דומם שלא מצריך תחזוקה?

ג.
אם ב' נכון,
איך לעזאזל שיחת היום [בעדר, לא כאן] היא נדל"ן בתשואת 2-4 אחוז
ולא פק"מ ל-5 שנים ומעלה [זמן ממוצע להחזקת דירה להשקעה] ?

שבת שלום ותודה מראש למי שיש לו סבלנות אליי.

 

[amit]

במידה ויש למשקיע 500K והוא מתלבט בין רכישת דירה להשקעה [במינוף או לא] אל מול פיקדון בבנק.

א.
הפיקדון הגבוה ביותר נמצא בבנק ירושלים [?],
לדוגמא זה או זה
במקרה של 5 שנים,
האם הריבית/תשואה מהפיקדון מהשנה הראשונה נכנסת לקרן וצוברת ריבית דריבית להמשך השנים?
האם זה נכנס כל סוף חודש / יום רק בסוף שנה?

ב.
בהינתן כי תשואה ממוצעת מהדירה הנ"ל היא באיזור ה- 2.5%-3.5 ברוטו
האם זה בעצם מעקר את השאלה כי זה
"טיפשי" להסתכן ב-4 קירות, מינוף, דיירים, מס כזה ואחר, עו"ד וכו' אל מול פיקדון דומם שלא מצריך תחזוקה?

ג.
אם ב' נכון,
איך לעזאזל שיחת היום [בעדר, לא כאן] היא נדל"ן בתשואת 2-4 אחוז
ולא פק"מ ל-5 שנים ומעלה [זמן ממוצע להחזקת דירה להשקעה] ?

שבת שלום ותודה מראש למי שיש לו סבלנות אליי.

דירה בדרך כלל שומרת על ערכה הריאלי, נסה לבקש מהבנק פקדון צמוד מדד וספר לנו איזה אחוז קיבלת.
עוד נקודות שלא העלית , פטור ממס על השכרת דירה ראשונה , אפשרות למימון שתביא לתשואה גבוהה יותר על ההון.

 

[DavidA]

א. כן הכסף "מושקע מחדש" ועם ריבית דריבית. לגבי על כמה זמן יש חלוקת ריבית, זה כבר תלוי באופן שבו הם מציגים את הריבית, זה ברור שהנתון הוא ריבית שנתית, אבל אם החישוב הוא חודשי אז התשואה האמיתית קצת שונה. בקיצור זה משהו שצריך לשאול את הבנק.

ב. כל אחד והסיבולת שלו לסיכון, על פי הדרך שבה הצגת את זה ( ואני מסכים איתך בדעה זו) לא נראה שזה שווה את הסיכון וההתעסקות. אל תשכח גם את העובדה שהתשואה מדירה עלולה להיות גם שלילית, ובפיקדון לא.

ג. זה כן שיחה ( לא יודע אם שיחת היום), אתה יכול לראות את זה בירידת מחירי הדיור בשנה האחרונה. אנשים מזהים את האלטרנטיבה הזו, ובאופן טבעי בוחרים בה על פני נדל"ן.

 

[DavidA]

אפשרות למימון שתביא לתשואה גבוהה יותר על ההון.

או הפסד גבוה יותר אם מחיר הדירה לא יעלה.

 

[Shlomi Z]

פטור ממס על השכרת דירה ראשונה

בהנחה שיש לי X דירות המניבות עד 5000 ש"ח אני פטור ממס לא כך ?

צמוד מדד

לאיזה מדד ?

 

[Shlomi Z]

אנשים מזהים את האלטרנטיבה הזו, ובאופן טבעי בוחרים בה על פני נדל"ן.

הגעת למסקנה הזאת
בגלל

אתה יכול לראות את זה בירידת מחירי הדיור בשנה האחרונה.

?

 

[DavidA]

הגעת למסקנה הזאת
בגלל

?

הגעתי למסקנה הזו כי עליות הריבית בעולם מחלחלות גם לכאן. אם בנק ישראלי יכול לקבל ממך כסף ולתת לך 1% ריבית, להשקיע את הכסף באגח ממשלתי דולרי שנותן 2% ( או לחלופין להוציא משכנתא למהמר התורן ולקבל 5%) ולהרוויח את ההפרש, אתה חושב שהם לא יעשו את זה?
אבל לא אמרתי שמחירי הדיור ירדו רק כי יש אלטרנטיבות אחרות, אני אומר שזה גורם תורם ללא ספק. ברגע שיש לך אלטרנטיבה יותר טובה מאשר נדלן, הכסף יילך לשם.

 

[Shlomi Z]

הגעתי למסקנה הזו כי עליות הריבית בעולם מחלחלות גם לכאן

לא יכול לקרות היפוך מגמה שיבטל זאת?
סטייל:
יו"ר הפד: "נהיה מוכנים לבצע שינויים במדיניות באופן מהיר וגמיש ולהשתמש בכלים העומדים לרשותינו כדי לתמוך בכלכלה"; הוא נתן כדוגמה את 2016 - אז בכירי הבנק אותתו כי ייתכנו 4 העלאות ריבית, אך בפועל העלו אותה פעם אחת; לדבריו, לא יתפטר אם טראמפ יבקש זאת.
4.1.19 [כלכליסט]

 

[DavidA]

לא יכול לקרות היפוך מגמה שיבטל זאת?
סטייל:
יו"ר הפד: "נהיה מוכנים לבצע שינויים במדיניות באופן מהיר וגמיש ולהשתמש בכלים העומדים לרשותינו כדי לתמוך בכלכלה"; הוא נתן כדוגמה את 2016 - אז בכירי הבנק אותתו כי ייתכנו 4 העלאות ריבית, אך בפועל העלו אותה פעם אחת; לדבריו, לא יתפטר אם טראמפ יבקש זאת.
4.1.19 [כלכליסט]

הכל יכול להיות.

 

[amit]

או הפסד גבוה יותר אם מחיר הדירה לא יעלה.

אם תשואת השכירות גבוהה מריבית המימון,גם אם מחיר הדירה נשאר קבוע , אתה מרוויח יותר.
דירה במיליון , 3000 לחודש שכירות , 36000 לשנה, ריבית מימון 2% שהיא בקירוב 10000 לשנה על חצי מיליון הלוואה.
26000 הכנסה נטו חלקי הון עצמי 500,000 נותנת 5.2% תשואה להון שנתי.
לעומת 3.6% על חצי מיליון ללא מימון.
זה היה מאוד מוצלח בשנים האחרונות כשיכלת לקחת מימון זול, היום זה כבר יותר בעייתי.

באותה המידה האינפלציה יכולה לזנק והפקדון שלך ילך לעזאזל, זה קרה בשנות ה80.

 

[DavidA]

אם תשואת השכירות גבוהה מריבית המימון,גם אם מחיר הדירה נשאר קבוע , אתה מרוויח יותר.
דירה במיליון , 3000 לחודש שכירות , 36000 לשנה, ריבית מימון 2% שהיא בקירוב 10000 לשנה על חצי מיליון הלוואה.
26000 הכנסה נטו חלקי הון עצמי 500,000 נותנת 5.2% תשואה להון שנתי.
לעומת 3.6% על חצי מיליון ללא מימון.
זה היה מאוד מוצלח בשנים האחרונות כשיכלת לקחת מימון זול, היום זה כבר יותר בעייתי.

באותה המידה האינפלציה יכולה לזנק והפקדון שלך ילך לעזאזל, זה קרה בשנות ה80.

רק מהאופן בו הצגת את החישובים שאתה עושה לתשואה אני יכול להבין למה אתה חושב מה שאתה חושב. ואני לא מדבר על הקירובים.

 

[amit]

רק מהאופן בו הצגת את החישובים שאתה עושה לתשואה אני יכול להבין למה אתה חושב מה שאתה חושב. ואני לא מדבר על הקירובים.

אני מביא דוגמא פשוטה שתראה איך מינוף מגדיל תשואה,הדוגמא מספיקה להצגה פשוטה של הדברים.
יכלתי לסבך אותו עם תזרימים,ליקויים ,חודשים ללא שכירות ,סיכונים וכו' -עדיף להתמקד כשמסבירים.

 

[DavidA]

אני מביא דוגמא פשוטה שתראה איך מינוף מגדיל תשואה,הדוגמא מספיקה להצגה פשוטה של הדברים.
יכלתי לסבך אותו עם תזרימים,ליקויים ,חודשים ללא שכירות ,סיכונים וכו' -עדיף להתמקד כשמסבירים.

לדבר בתזרימים זה לא לסבך, זה הדרך היחידה שבה מחשבים תשואה. על 500K ל 30 שנה אתה תקבל היום במקרה הטוב ממוצע של 3%, במקרה הרע קרוב יותר ל 5%. בחישוב חודשי יוצא תשלום של 2110 כל חודש ל 30 שנה. גם עם 12 חודשי תפוסה בשכירות של 3K, התזרים החיובי שלך יוצא 890 שקל בחודש. בהנחה שמחיר הדירה נשאר זהה במשך 30 שנה, התשואה יוצאת 3.96%. וזה עם מינוף של 100% על ההון העצמי שזה מטורף. אם אני יכול להשקיע באג"ח ממשלתי של ארצות הברית בריבית של 3% ל10 שנים ( ואולי גם יותר מ3% אם הריביות עולות תוך כדי ואני משקיע את הקופונים באותו אגח בריבית גבוהה יותר) וכל זה בלי להתעסק עם שוכרים, הלוואות, בנקים עו"ד... אז ההחלטה היא די פשוטה, לפחות עבורי.

נ.ב אם נכנסים לתוך הנחות וסיכונים, במידה ויש ירידה במחירי דיור, בהגדרה תהיה ירידה במחירי שכירות, לכן גם ייתכן שהתזרים שלך יהפוך לשלילי במקרה שהדירה תעמוד ריקה שנה וחצי ואז תבין שבעצם במקום 3K אתה צריך לבקש 2000 כדי להצליח להשכיר ולהפסיק את דימום הכסף לארנונה, וועד בית וכו'.

 

[Benjamin W]

במידה ויש ירידה במחירי דיור, בהגדרה תהיה ירידה במחירי שכירות,

למה?

 

[Benjamin W]

לא נכנס לוויכוח הכלכלי.

אני חושב שהסיכון הכלגלה העיקרי לבני 45 מינוס הוא אובדן תשואה אלטרנטיבית עקב הימנעות מסיכונים.

 

[DavidA]

למה?

יותר משקי בית יכולים להרשות לעצמם לעבור משכירות לבעלות. זו גם הסיבה שאתה רואה שינוי שלילי בדירות נטו שמוחזקות על ידי משקיעים. הם מוכרים יותר משקונים, כלומר בצד השני צריך להיות מישהו שאין לו דירה שקונה את הראשונה שלו.

 

[amit]

לדבר בתזרימים זה לא לסבך, זה הדרך היחידה שבה מחשבים תשואה. על 500K ל 30 שנה אתה תקבל היום במקרה הטוב ממוצע של 3%, במקרה הרע קרוב יותר ל 5%. בחישוב חודשי יוצא תשלום של 2110 כל חודש ל 30 שנה. גם עם 12 חודשי תפוסה בשכירות של 3K, התזרים החיובי שלך יוצא 890 שקל בחודש. בהנחה שמחיר הדירה נשאר זהה במשך 30 שנה, התשואה יוצאת 3.96%. וזה עם מינוף של 100% על ההון העצמי שזה מטורף. אם אני יכול להשקיע באג"ח ממשלתי של ארצות הברית בריבית של 3% ל10 שנים ( ואולי גם יותר מ3% אם הריביות עולות תוך כדי ואני משקיע את הקופונים באותו אגח בריבית גבוהה יותר) וכל זה בלי להתעסק עם שוכרים, הלוואות, בנקים עו"ד... אז ההחלטה היא די פשוטה, לפחות עבורי.

נ.ב אם נכנסים לתוך הנחות וסיכונים, במידה ויש ירידה במחירי דיור, בהגדרה תהיה ירידה במחירי שכירות, לכן גם ייתכן שהתזרים שלך יהפוך לשלילי במקרה שהדירה תעמוד ריקה שנה וחצי ואז תבין שבעצם במקום 3K אתה צריך לבקש 2000 כדי להצליח להשכיר ולהפסיק את דימום הכסף לארנונה, וועד בית וכו'.

לא דיברתי על 30 שנה ולא דיברתי על ריביות כאלו. כתבתי מראש , בהנחה שריבית המימון נמוכה מהשכירות.
ושוב , זו רק דוגמא שבאה להראות כיוון. לא בהכרח לקחת חצי מילון הלוואה ל30 שנה
אני יכול לקחת היום 150,000 -200,000 ל10 שנים בפריים גם בלי לקרוא לזה משכנתא ואז הריבית שלי תהיה פחות מ2%.

אני מסתכל על שינויים בהון כי זו המטרה -להגדיל את ההון.
אם אני מקבל 5000 שכירות , מחזיר 3000 משכנתא ונשאר עם 2000 שח , השינוי בהון הוא 2000+ השינוי בקרן (לדוגמא 2000) כלומר 4000.

4000 זה מה שמעניין אותי , כי גם הקטנת הקרן היא הכנסה , התזרים לא רלבנטי כל עוד אני עומד בו.

ואף אחד לא שאל על אגחים ומניות, השאלה היתה פקדון בבנק מול דירה.

 

[DavidA]

לא דיברתי על 30 שנה ולא דיברתי על ריביות כאלו. כתבתי מראש , בהנחה שריבית המימון נמוכה מהשכירות.
ושוב , זו רק דוגמא שבאה להראות כיוון. לא בהכרח לקחת חצי מילון הלוואה ל30 שנה
אני יכול לקחת היום 150,000 -200,000 ל10 שנים בפריים גם בלי לקרוא לזה משכנתא ואז הריבית שלי תהיה פחות מ2%.

אני מסתכל על שינויים בהון כי זו המטרה -להגדיל את ההון.
אם אני מקבל 5000 שכירות , מחזיר 3000 משכנתא ונשאר עם 2000 שח , השינוי בהון הוא 2000+ השינוי בקרן (לדוגמא 2000) כלומר 4000.

4000 זה מה שמעניין אותי , כי גם הקטנת הקרן היא הכנסה , התזרים לא רלבנטי כל עוד אני עומד בו.

ואף אחד לא שאל על אגחים ומניות, השאלה היתה פקדון בבנק מול דירה.

הויכוח הוא על אטרקטיביות, כן לדירה עם מינוף לרוב יש תשואה חיובית, האם תוספת של 1-2% תשואה שווה את הסיכון וההתעסקות?

תשאל את החבר׳ה בחריש איך הולך עם התשואה שלהם.

 

[chizhk]

אני יכול לקחת היום 150,000 -200,000 ל10 שנים בפריים גם בלי לקרוא לזה משכנתא ואז הריבית שלי תהיה פחות מ2%.

"Warren Buffett: "There are 3 ways to go broke: liquor, ladies, and leverage

 

[amit]

"Warren Buffett: "There are 3 ways to go broke: liquor, ladies, and leverage

ומי שלא מסתכן לא מרוויח.

מינוף זה א-ב בהשקעות נדלן