מחיר למשתכן/משפרי דיור

[משקיע מתחיל 86]

שלום חברי פורום יקרים,
מתלבטים מה לעשות לגבי זכייה שזכינו כמשפרי דיור, בתכנית מחיר למשתכן.
- אנחנו זוג + 2, בשנות ה-30.
- בבעלותנו דירה בשווי של כ - 900K.
- מתוכה משכנתא בגובה 360K.
- הלוואה משלימה למשכנתא בגובה 62K.
- הכנסה פנויה של כ 3K אשר צפויה לגדול ל 7K בעוד שנה וחצי.
זכינו במשפרי דיור בעיר שאיננו מעוניינים לגור בה (מרחק רב מידי ממקומות העבודה ומהמשפחה), ולא היינו רוצים לוותר על ההזדמנות לשפר את חיינו בעוד מספר שנים כאשר נוכל לממש את ההנחה על הדירה (ככל הנראה לא נזכה באזור מגורינו בעתיד הנראה לעיין, עם השינויים האחרונים בממשלה).
עלות דירת 4 חדרים ע"פ נתוני ההגרלה אמור לעמוד על קצת פחות מ 800K, בעוד הערכת שווי השוק של הדירה ליום ברכישה מוערך כ - 960K.
בנוסף ישנה הנחה של 40K בגין זכיה בפריפריה.
האפשרויות הן:
1. לגור בשכירות בשכונה הנוכחית שלנו, ואת הדירה שזכינו בה להשכיר ולמכור כשיתאפשר
2. לקנות בית באזור הנוכחי, להשאיר את הבית שזכינו בו לשכירות.
3. האם ישנה דרך כלשהי בה אוכל לשמור על דירתי הנוכחית? העברה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה? מבלי לעבור על החוק של מחיר למשכן.
נשמח מאוד לשמוע את דעותיכם כמו גם הצעות שאולי לא חשבנו עליהן.
תודה רבה מראש לכל העונים

 

[Redroze]

בשביל פער של 200 אלף ש"ח אני אישית לא הייתי מתאמץ.
אל תשכח שיש הצמדות של הקבלן, עלויות רכישה ומכירה, אבזור ראשוני לדירה חדשה, העברת דירה וכו'. בנטו תרוויח על העיסקה פחות מ-100 אלף ש"ח על טווח של 7 שנים בערך. 14 אלף ש"ח בשנה, פחות מ-2% תשואה. זה באמת שווה את זה?

 

[משקיע מתחיל 86]

אני לוקח כהנחה סבירה, 4% תשואה על שכירות בנוסף להפרש בין שווי השוק לדווח הדירה דרך מחיר למשתכן (כפי שציינת), ובנוסף אני מצפה לעליית ערך בכל שוק הנדל"ן, אבל את עליית הערך לי אישית יותר קשה להעריך.
לכן רק על פי שכירות בתוספת ה 2% שנתי שציינת יש פוטנציאל של 6% שנתי, אשמח לשמוע את דעתך,

 

[פזרן]

לא בדיוק ברור לי המשחק שלך עם המספרים.
אתה נותן הערכה של 4% תשואה על השכירות (די אופטימי) אבל מתעלם מהוצאות השכירות שיהיו לך בעקבות זה שתאלץ למכור את הדירה הנוכחית.
כנ"ל עליית ערך, אם העליית ערך תהיה ארצית ולא נקודתית היא תשפיע גם על ערך הדירה שאתה גר בה כרגע.

אתה צריך לשאול את עצמך עד כמה הערכה של ה200k "הנחה" היא שמרנית.
האם לקחת בחשבון את המפרט הירוד יותר במחיר למשתכן והמיתוג של הפרויקט שפוגע בערך הדירה ובביקוש לשכירות.
האם היא כוללת את כל ההוצאות הנילוות בעסקה, כולל השקעה נוספת בדירה החדשה כמו מזגנים ושדרוגים וזה כולל גם את ההוצאות של המכירה של הדירה הנוכחית.
עד כמה ההכנסה משכירות בדירה ההיא בטוחה (ביקוש מול היצע) ומתי הדירה בכלל תהיה מוכנה. מול הדירה הנוכחית שכבר קיימת ומספקת שירותי דיור, ויש לך 100% ביטחון שהיא תהיה בשימוש ולא תישאר ריקה.

לזה תוסיף את העלות כאב ראש האישית שתהיה לכם ב"גלגול" דירה נוספת, במעבר לגור בשכירות ששם ההישארות שלך בדירה לא מבוטחת.

עם כל האמור להעיל לדעתי האישית 200k הערכה גסה על הנייר ממש לא מצדיקה את ההרפתקה.

 

[ALEX47]

בנטו תרוויח על העיסקה פחות מ-100 אלף ש"ח על טווח של 7 שנים בערך.

למה?
להבנתי מחיר הדירה כיום הוא 960 אלף ועוד 7 שנים, אין לדעת מה יהיה המחיר, ולזה ניתן להוסיף שכירות.

 

[sun_light]

א.בגדול? בשביל 16% לא הולכים על מחיר למשתכן אפילו אם אין לך דירה.
זמן ההמתנה (שכירות), שיפוץ, מדד תשומות הבניה, ועוד... מורידים את הכדאיות אפילו למי שאין דירה.
ב.אתה מסתכל על עליית ערך, אבל כבר כיום יש לך דירה אז למה להחשיב את זה בכלל? גם הדירה שלך תעלה אם תהיה עליית ערך.
ג. אני לא הייתי הולך על זה. במיוחד אם זה בפריפריה.
בטח ובטח אם כל מה שאתה מתכנן זה לעשות אקזיט ולא לגור שם.
בשביל לעשות אקזיט על מחיר למשתכן, צריכה להיות הנחה של בערך 400K-500K שקל בשביל כדאיות (אם אין לך דירה)
כמובן שהתעלמתי לגמרי האם מחירי הדירות ירדו/יעלו בזמן הקרוב.

 

[KFC Uerdingen 05]

זכינו

לא זכיתם, יש לכם אפשרות לרכוש דירה במחיר ממש לא מבוטל תוך שעבוד כל חסכונותיכם הקיימים והעתידיים לשנים רבות, אל תפלו לניסיונות השיווק העצמי של פוליטיקאי שכבר יצא לפנסיה.

עלות דירת 4 חדרים ע"פ נתוני ההגרלה אמור לעמוד על קצת פחות מ 800K

ובמסירת הדירה אחרי חישוב מדד תשומות הבנייה?

הערכת שווי השוק של הדירה ליום ברכישה מוערך כ - 960K.

יש לכם הערכת שווי שוק של שמאי ליום הרכישה? כולל התחשבות בסטנדרט הנמוך של מחיר למשתכן? כולל התחשבות במצב הבניינים והשכונה חמש שנים לאחר האכלוס כשתוכלו למכור? כולל התחשבות במצב השוק באיזור עוד חמש שנים כשבבת אחת יצאו דירות רבות לשוק? כל הכבוד לשמאי!

ולגבי שכירת דירה באיזור מגוריכם הנוכחי, איך אתה משקלל את האפשרויות לעליית מחירים בצד הזה של המשוואה? איך אתה משקלל את האפשרות שתאלצו להחליף דירות, עם כל אי הנוחות הקשורה בדבר ועם שני ילדים?

בקיצור- אני משקיע רק באמצעות ניירות ערך, כמשקיע כזה שלא צריך את הכסף בשנים הקרובות כל הסיכונים שאני מתחשב בהם הם בראש ובראשונה על הנייר וכך גם מתומחרים אצלי בחישוב סיכונים. אתה מדבר על השקעה באמצעות הדירה היחידה בבעלות (למגורים), הסיכונים שלך חורגים בהרבה מהתחום הפיננסי לתחום האישי והמשפחתי, אני לא ראיתי איפה אתה משכלל את הסיכונים האלו.

 

[Redroze]

למה?
להבנתי מחיר הדירה כיום הוא 960 אלף ועוד 7 שנים, אין לדעת מה יהיה המחיר, ולזה ניתן להוסיף שכירות.

זה להתעסק בלא נודע. כדור הבדולח שלי כרגע במוסך אז אני לא יודע מה יקרה פה עוד 7 שנים.
גם אם נצא מנקודת הנחה שהשוק יעלה, כנראה שהדירה שיש לו עכשיו גם תעלה.
לגבי השכירות, היא כנראה תתקזז עם השכירות שהוא יצטרך לשלם על הדירה שלו (כיום לא משלם), לכן זה משחק סכום אפס.