• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חישוב תשואה על דירה עם משכנתא

  • פותח הנושא Ewi
  • פורסם בתאריך

Ewi

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/20
הודעות
6
דירוג
1
בקצרה, איך מחשבים תשואה על דירה עם משכנתא?
בפירוט, אנחנו זוג צעיר בעל הון של כ400k (רובו המוחלט מושקע בשוק ההון) ואני חושב על קניית דירה להשקעה.
אני מבין איך מחשבים תשואה של נכס (שכירות*11 חלקי ערך הדירה) ואני מבין איך מחשבים תזרים מזומנים שבהון העצמי מייצר (שכד לשנה מינוס משכנתא לשנה חלקי הון עצמי) אבל אני לא מצליח להבין איך אני מחשב תשואה כוללת על ההון שהשקעתי. לצורך הדוגמא אם אני קונה דירה בשווי 1M ב70 אחוז משכנתא בריבית 3 אחוז ומקבל עליה שכירות של 3K בחודש.
מצטער אם השאלה מבולבלת, מקווה שתבינו אותי.
 
אני מחשבת כך: ברגע קנית הדירה, ההון שהשקעת בה הוא סכום הקניה (שכולל בתוכו גם את כל העמלות מסביב, עו"ד, מס רכישה אם יש וכו') פחות המשכנתא שלקחת. זה מה שהשקעת בדירה.
לאחר מכן, באקסל, עם פונקצית xirr אני מחשבת את התזרים שמגיע מהדירה כל חודש כשכירות, המשכנתא שמשלמת על הדירה ובנוסף אני כותבת הוצאות אחזקה וכו'. בסוף השנה, יש לדירה ערך חדש (אתה צריך לקבוע אותו, נניח לצורך הענין אפילו שערכה של הדירה לא משתנה בשנה זו). האקסל יחשב לך מה התשואה שעשית.

שים לב שההון שהשקעת הוא לא ערך הדירה וגם לא מחיר הקניה - עליך לחשב את כל ההשקעה כולל כל הספיחים וכולל שיפוץ וכו'. אתה יכול לעשות הערכה של הדברים עבור שנה או שנתיים באקסל עם לוח הסילוקין המצופה והשכירות המצופה. כמובן, הכל הערכות.
 
תודה! האמת שזאת התשובה הכי מדוייקת שעד עכשיו ראיתי.
יש לך אקסל לדוגמא לשלוח פה?
 
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
 
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.

מובן מאוד.
שאלה קטנה:
"הדירה שלך מכילה 580אש"ח " זה אומר שבהינתן ערך הדירה העכשווי, אם תמכרי אותה במחיר הזה ותסגרי את המשכנתא, את תישארי עם 580אש"ח ?
 
מובן מאוד.
שאלה קטנה:
"הדירה שלך מכילה 580אש"ח " זה אומר שבהינתן ערך הדירה העכשווי, אם תמכרי אותה במחיר הזה ותסגרי את המשכנתא, את תישארי עם 580אש"ח ?
כן, בדיוק
 
אשמח לשיתוף של אקסל כזה שמחשב... איפה הריבית משכנתא נכנסת פה? הרי הריבית זה לא הרווח אלא רק הקרן שנכנסת לדירה, לא?
 
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות.
.

יש כאן אפשרות ל"העלה קובץ", לא ניסיתי עדיין אבל שווה לנסות אם אין לך בעיה לשתף את הקובץ
 
אשמח לשיתוף של אקסל כזה שמחשב... איפה הריבית משכנתא נכנסת פה? הרי הריבית זה לא הרווח אלא רק הקרן שנכנסת לדירה, לא?
אתה לא צריך לחשב את ריבית המשכנתא. החישוב שאני מתארת הוא חישוב שמבוסס על תזרים ההכנסות וההוצאות בפועל, והשווי בסוף. ריבית המשכנתא נכנסת חלק מהתשלום החודשי של המשכנתא ולכן לא מחושבת בנפרד. דרך אגב, חלק הריבית מתוך התשלום החודשי משתנה עם הזמן, כך שבשלבים מתקדמים של המשכנתא אתה מוסיף לערך הנקי שלך יותר, בחישוב חודשי, מאשר בחודשים הראשונים שבהם חלק גדול יותר מהתשלום הוא הריבית.
 
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
ההסבר הכי טוב שתקבל.
 
לא ניתן להעלות קבצי אקסל
אפשר בקלות עם Google Doc.

החישוב שאני עושה זה:
מחיר הדירה - X
משכנתא מקסימלית - X/2
ריבית משכנתא - R
שנות משכנתא - T
בהנחה שאני לא מוכר את הדירה, אני מחשב כמה כסף השקעתי (מחיר הדירה פחות המשכנתא, מס רכישה, עו"ד, תיווך וכו') וכמה נכנס לי נטו מהשכירות (לפי 10 חודשים) פחות הריבית (שהולכת לבנק). הקרן של המשכנתא זה כסף שהולך אלי בסופו של דבר.
האם החישוב הזה הוא לא נכון?
 
החישוב שלך נכון כשאתה רוצה לדעת את התשואה האבסולוטית שלך, כלומר כמה שקלים קיבלת השנה מהדירה הזו. השאלה היא מה התשואה שלך באחוזים, ואז יש כאן בעיה כי יש לך בעית תזרים, ובה התשלומים מתנהלים לאורך זמן. לכן כדאי להשתמש בפונקציית XIRR - מציעה לך לקרוא, היו כמה שרשורים שהדברים הוסברו בצורה מאד נרחבת לגבי הפונקציה והמהות שלה.
כך למשל כדאי להשתמש בפונקציה כשאתה חוסך כל חודש ומשקיע במחקה מדד. כשתסתכל על המדד בשנה האחרונה תראה מספר מסויים, נגיד X, אבל זו לא תהיה התוצאה כשתחלק את השקלים שיש לך בסוף התקופה בשקלים שהיו לך בתחילתה, כי בדרך היו לך כל הזמן תשלומים לתוך הקרן וכתלות בזמן השהיה שלהם בקרן הם נושאים ריבית שונה - התשלומים הראשונים יעשו יותר רווח מהתשלומים האחרונים כי היה להם יותר זמן לצבור ריבית בקרן. אם תרצה לדעת את החישוב הממוצע, כלומר, נניח שכל הפקדה תישא את אותה תשואה באחוזים, והשאלה היא מהי אותה התשואה, יהיה צריך לחשב בעזרת XIRR. כמובן שזה ישתנה אם תפקיד כל חודשיים במקום כל חודש, או רק בתחילת השנה את כל הסכום, נכון? ברור שההפקדה האחרונה לא צברה את אותה הריבית כמו ההפקדה הראשונה באותה השנה, בגלל מימד הזמן. ה- XIRR יתן לך את התשובה לשאלה, אם הובטחה לך ריבית קבועה על כל הפקדה וכל הפקדה תצבור את הרווחים בהתאם לריבית הזו מרגע שהפקדת עד לרגע החישוב, התחלת את התקופה עם ערך X וסיימת עם ערך Y, מהי אותה ריבית?

(זה היה על קצה המזלג. מוזמן לקרוא מעבר בפורומים וגם סתם לגגל)

אה, I don't do google docs :-P
 
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
 
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
עבור השנה הראשונה זה בסדר. אחר כך ההון בדירה משתנה כי ערך הדירה משתנה וגם החובות עליה משתנים. בנוסף, 3000 ש"ח בתחילת השנה לא שווים ל- 3000 ש"ח בסוף השנה. לא מבחינת אינפלציה ולא מבחינת ההשוואה להשקעות אלטרנטיביות.
 
עבור השנה הראשונה זה בסדר. אחר כך ההון בדירה משתנה כי ערך הדירה משתנה וגם החובות עליה משתנים. בנוסף, 3000 ש"ח בתחילת השנה לא שווים ל- 3000 ש"ח בסוף השנה. לא מבחינת אינפלציה ולא מבחינת ההשוואה להשקעות אלטרנטיביות.
ברור שזה לא מדוייק , זה חישוב אצבע .
מי שרוצה לחשב במדוייק צריך להתחשב בעוד מיליון משתנים -ויש כאלה משמעותיים בהרבה מ2998 מול 3000 ,כמו תקלות ובעיות עם שוכרים.
לגבי עליית ערך הדירה - אני לא חושב שכדאי להסתמך על זה כשמחשבים תשואה לפני השקעה , מי יכול להעריך בכלל?

אין קשר להשקעה אלטרנטיבית, בן אדם שרוצה להבין מה התשואה שלו להון צריך לבדוק עם איזה הון הוא מתחיל את השנה ועם איזה הון הוא צופה לסיים אותה. כאן זה 300,000 מול 315,000. כמובן שאפשר להוון 15,000 בריבית האפסית שמקבלים על נכס חסר סיכון היום-אבל זה מיותר .
 
ברור שזה לא מדוייק , זה חישוב אצבע .
מי שרוצה לחשב במדוייק צריך להתחשב בעוד מיליון משתנים -ויש כאלה משמעותיים בהרבה מ2998 מול 3000 ,כמו תקלות ובעיות עם שוכרים.
לגבי עליית ערך הדירה - אני לא חושב שכדאי להסתמך על זה כשמחשבים תשואה לפני השקעה , מי יכול להעריך בכלל?

אין קשר להשקעה אלטרנטיבית, בן אדם שרוצה להבין מה התשואה שלו להון צריך לבדוק עם איזה הון הוא מתחיל את השנה ועם איזה הון הוא צופה לסיים אותה. כאן זה 300,000 מול 315,000. כמובן שאפשר להוון 15,000 בריבית האפסית שמקבלים על נכס חסר סיכון היום-אבל זה מיותר .
אני מסכימה שלפני הקניה זו הדרך הקלה ביותר לחישוב תשואה. אני עניתי והרחבתי שאחרי כמה שנים כדאי לעשות את החישוב המדויק, כי במקרה הטוב יש לך עלית ערך של הדירה של 20-40 אחוז וזה מאד משמעותי. זה אומר שבשוק של היום קניה כזו יכולה להיות לא כדאית אבל בשבילך, באופן ספציפי, הקניה שלך יכולה להיות מאד אטרקטיבית. החישוב שעושה משקיע זה קדימה, אבל לפעמים צריך גם לחשב אחורה ולבדוק מה באמת קיבלנו. יש הפתעות כשעושים את החישוב מדויק וכדאי להשוות בין מה שציפינו לבין מה שקרה בפועל.
 
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
קודם כל, סחטיין על הסבלנות וההסברים המעמיקים!
כמה שאלות ברשותך:

1. במידה ותמכרי את הדירה בתקופה X, את תנכי מהתקבול של תקופה זו גם מס שבח, והוצאות נוספות שיש בגין מכירה נכון?

2. נראה שהתעלמת לחלוטין ממיסוי על השכירות. למה? באופן כללי נראה שיש הוצאות "שוטפות" שאין התייחסות אליהן כלל בחישוב.

נ.ב, אני פשוט בונה אחת ולתמיד אקסל שיחשב הכל. מנסה ליצור אותו מדוייק ודינאמי ככל האפשר ולכל שואל..
 
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
מה המסקנות שניתן להשיג מחישוב שכזה? כל פעם שהוצאות המימון עולות על הכנסות השכירות, יוצאת תשואה שלילית. האם זה אומר בהכרח שהעסקה לא כדאית?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
doc29 חישוב תשואה על דירה להשקעה נדל"ן 69
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
L חישוב תשואה נטו של מקמ שוק ההון 10
א חישוב תשואה של מק״מ שוק ההון 21
נ חישוב תשואה שוק ההון 7
פ חישוב תשואה בפנסיה וקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ מועד תחילת חישוב תשואה בפוליסת חסכון שוק ההון 0
א חישוב תשואה בהשקעת נדלן נדל"ן 12
ג חישוב תשואה היסטורית על חברת AT&T שוק ההון 1
גיא_87 חישוב תשואה שוק ההון 2
B חישוב תשואה לפדיון אג"ח שוק ההון 0
nmac חישוב תשואה בתיק בהתחשב בשער מטח + אינפלציה שוק ההון 4
S חישוב תשואה של שני מקורות שונים שלא מסתדרים שוק ההון 11
א חישוב תשואה כוללת בתיק - שאלה מתמטית שוק ההון 11
LtWorf קרן מחקה – חישוב תשואה שוק ההון 14
doc29 שאלה טיפשית על חישוב תשואה בדירה להשקעה נדל"ן 11
shlomi171 אשמח להסבר על מדדי חישוב תשואה שוק ההון 10
L חישוב תשואה שוק ההון 4
always.smile חישוב תשואה בתיק השקעות של אקסלנס וweighted evarage שוק ההון 11
I חישוב תשואה בתיק בסגנון "בעצם, יש לכם רק תיק השקעות אחד" שוק ההון 3
itamaratz חישוב תשואה על הון שוק ההון 33
stass חישוב תשואה שנתית עם פונקצית XIRR שוק ההון 3
Chase חישוב תשואה שנתית מתוך נתון של תשואה לאורך 11 שנים שוק ההון 3
whybe חישוב תשואה על נדל"ן שוק ההון 29
doc29 חישוב תשואה ארוכת טווח משוק המניות שוק ההון 10
7 חישוב תשואה שוק ההון 8
י חישוב תשואה שוק ההון 14
A חישוב היטל השבחה נדל"ן 20
S חישוב רווח: קופגל"ה מול ניהול עצמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S איך מוצאים קרן סנופי עם בסיס חישוב מדד? שוק ההון 5
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
Gari חישוב גובה הקופון באגרות חוב בריבית קבועה שוק ההון 12
A חישוב מס על ניירות ערך זרים מיסים 3
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
S חישוב חשיפה באחוזים לשוק המניות האמריקאי במסלולים פנסיונים מנוהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א קרן כספית - חישוב ערך המדד \ אינפלציה שוק ההון 5
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
A חישוב הצמדה וריבית על חוב לביטוח לאומי ולמס הכנסה מיסים 3
D חישוב סכום קצבה בפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
B חישוב ריבית שנתית שוק ההון 24
R טופס 1322 עזרה בהשלמת חישוב הפסדים להעברה מיסים 2
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
C חישוב הפרשים בדמי לידה על בונוס ששולם לאחר הלידה צרכנות פיננסית 4
Y חישוב IBAN של בנק ישראלי (העברה מIB) פוסטים מאיכות נמוכה 2

נושאים דומים

Back
למעלה