השקעה בדירה בחו"ל לטווח ארוך

[radiohead]

הי,

אני שוקל לאחרונה לחפש השקעה בתחום הנדל"ן בחו"ל לצורך הרחבת תיק ההשקעות שלי.

קווים מנחים:
מחפש השקעה לטווח ארוך (10+) וללא פליפים.
פאסיביות חשובה (כלומר מינימום התעסקות במהלך ההשקעה)
העדפה להשקעה ישירה בנכס (ולא שותפות ליזמות/השבחה כלשהי)
מניח מינוף של 50% לצורך הגדלת התשואה להון הפוטנציאלית. עדיפות לתשואה להון ולטווח ארוך במקום תשואה ותזרים שוטפים (מלבד כיסוי עלויות המימון). הון להשקעה בסביבות 100K$

אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?

 

[יהונתן ב.]

אם תבחר למנף את הסכום הזה רוב המקומות בארהב יהיו נגישים

 

[radiohead]

אני קצת נרתע מארה"ב לאחר עליות המחירים הרבות והמרחק הרב. נראה לי שיהיה קשה למצוא הזדמנות השקעה נאותה ולא תהיה לי יכולת לוודא "בעיניים".
מה לגבי אירופה? קראתי קצת בפורום ובפייסבוק על צפון אנגליה. מה דעתכם? לא הצלחתי להבין לאיזה תשואות ניתן לצפות על השקעה של כ-200 אלף דולר (כאשר 100 מהם הון עצמי, כלומר מינוף של 50%)
שאלה נוספת - מה עלות לדוגמא של תיווך/סוכן בקניית נכס ומה העלות השוטפת של ניהול הנכס (סוכן/נציג/חברת ניהול)?

 

[יהונתן ב.]

אני קצת נרתע מארה"ב לאחר עליות המחירים הרבות והמרחק הרב. נראה לי שיהיה קשה למצוא הזדמנות השקעה נאותה ולא תהיה לי יכולת לוודא "בעיניים".
מה לגבי אירופה? קראתי קצת בפורום ובפייסבוק על צפון אנגליה. מה דעתכם? לא הצלחתי להבין לאיזה תשואות ניתן לצפות על השקעה של כ-200 אלף דולר (כאשר 100 מהם הון עצמי, כלומר מינוף של 50%)
שאלה נוספת - מה עלות לדוגמא של תיווך/סוכן בקניית נכס ומה העלות השוטפת של ניהול הנכס (סוכן/נציג/חברת ניהול)?

מציע לקרוא וללמוד ממה שיש לגוגל לענות

 

[Roi]

אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?

מדריד.

 

[אורי ג.]

@doc29 משקיע באירלנד, אולי יש לו אינפוט.
יש גל של זרים שקונים ביוון, זה זול מאד וקרוב אבל אין שם מימון.

 

[doc29]

אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?

אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.

 

[FullStack]

אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.

תוכל לשתף איך מצאת את הדירות? אתה עובד עם מתווך?

 

[vieri]

אין מימון ביוון לאף אחד.

רק מוודא - המשמעות היא שניתן לקנות רק במזומן?

 

[doc29]

תוכל לשתף איך מצאת את הדירות? אתה עובד עם מתווך?

עובד עם מתווך ישראלי שמקשר לכל אנשי המקצוע המקומיים הנדרשים.
הגעתי אליו דרך היכרות אישית, אחרת לא יודע אם הייתי הולך על זה, לא הכי סומך על ישראלים, אבל ייתכן שזה פאק אישי שלי.
ג.נ. אין לי שום קשר עסקי אליו (פרט לעובדה ששילמתי לו כסף עבור השירות).

 

[doc29]

רק מוודא - המשמעות היא שניתן לקנות רק במזומן?

להבנתי כן. לא התעמקתי אבל יש מגבלות מאוד גדולות על הבנקים מבחינת מימון שניתן לתת ומדובר במצרך מאוד נדיר שם כרגע, כך נאמר לי.

 

[vieri]

מה רף הכניסה באתונה? מאיפה הייתם ממליצים להתחיל ללמוד את הנושא? אשמח לרפרנסים.

 

[doc29]

מה רף הכניסה באתונה? מאיפה הייתם ממליצים להתחיל ללמוד את הנושא? אשמח לרפרנסים.

מאוד נמוך- סד"ג 30 אלף יורו.
יש קבוצת פייסבוק של השקעות באתונה שמנהל אותה בחור שגם מארגן רכישות שם (=לוקח משקיעים פוטנציאליים, מסייר איתם, מראה להם נכסים, עוזר להם לפתוח חשבון בנק וכו'- יש המון כאלה), כך שכנראה לא הכי אובייקטיבית ויש שם קצת מידע.

בתכלס, חוץ מקריאה קצת ברשת לגבי מקומות ושכונות אני לא יודע אם יש איך "ללמוד" את הנושא. לא מכיר פורומים או בלוגים אובייקטיביים בנושא באנגלית (חיסרון ביחס לאנגליה או אירלנד או כמובן ארה"ב).
הדרך הכי יעילה אם אני צריך לחשוב על זה היא לטוס לשם לשבוע. להיפגש עם 2-3 מתווכים, לסייר בכמה שכונות, לתשאל אותם על כל דבר אפשרי (שכונות וסוגי נכסים מומלצים) וככה להיסגר על סוג נכס ומיקום. רובם המוחץ אני מאמין כבר עבדו עם משקיעים ישראלים שמאוד נפוצים שם, ויוכלו לקשר אותך לאנשי מקצוע נוספים.

 

[vieri]

יש קבוצת פייסבוק של השקעות באתונה

אשמח לשם הקבוצה אם אפשרי.

 

[רוני]

אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?

היי
שאלה מצוינת, כל משקיע חושב שונה, לכן אתה צריך השקעה שמתאימה לך, ארשום לך מספר נקודות שמומלץ לקחת בחשבון,
מאחר וכל השקעה יש בה סיכון מסוים, אני בעד זהירות והשקעות סולידיות.
אני מציע לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:

1. מומלץ להתמקד בכלכלה מערבית גדולה, מדינה דמוקרטית

2. באזור ההשקעה עדיף שכר ברוטו ממוצע של 10,000 ש"ח ומעלה,
זה הופך את הנכס נגיש לשוכרים רבים ממעמד ביניים, וכאשר המימון נגיש, יש יכולת לקבל מימון משמעותי,
כך מחירי הנכסים עולים.

3. יכולת לתקשר מבחינת השפה, חשוב בעיקר כשיש בעיות או צורך בהתנהלות משפטית

4. נושא המיסוי, לצערי משקיעים רבים מישראל לא מבינים את נושא המיסוי, יש לו השפעה
ישירה על השורה התחתונה, על הסכום שנשאר בידי המשקיע.

5. עיתוי הרכישה, אומנם עליית מחירים ושכירויות זה ספקולציה, אך חשוב שיהיו אינדיקטורים
התומכים באפשרות זו, לכן חשוב להבין האם במגמת השוק הנוכחי ניתן לצפות לכך.

6. איכות והיצע חברות הניהול המקומיות.

7. האם ניתן לקבל מימון מקומי ?

אני מקווה שעזרתי לך להתמקד, בכל מקרה יש עבודה רבה כדי לבחור בשוק מסוים ובעיר מסוימת.

בהצלחה !

 

[אורי ג.]

הגעתי אליו דרך היכרות אישית, אחרת לא יודע אם הייתי הולך על זה, לא הכי סומך על ישראלים, אבל ייתכן שזה פאק אישי שלי.

הפוך מפאק, קורא את המציאות נכונה!

יש קבוצת פייסבוק של השקעות באתונה שמנהל אותה בחור שגם מארגן רכישות שם (=לוקח משקיעים פוטנציאליים, מסייר איתם, מראה להם נכסים, עוזר להם לפתוח חשבון בנק וכו'- יש המון כאלה), כך שכנראה לא הכי אובייקטיבית ויש שם קצת מידע.

מנסיוני עם הרבה קבוצות אחרות (לא זאת) כמעט כולם שם עוסקים בתחום שבעיקר מחמיאים לעוסקים אחרים בתחום (CIRCLE JERK) וכולם מנסים לדוג לקוחות. הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שרושמים שם.

 

[vieri]

הפוך מפאק, קורא את המציאות נכונה!

מנסיוני עם הרבה קבוצות אחרות (לא זאת) כמעט כולם שם עוסקים בתחום שבעיקר מחמיאים לעוסקים אחרים בתחום (CIRCLE JERK) וכולם מנסים לדוג לקוחות. הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שרושמים שם.

אז איך היית מציע לתקוף את העניין למישהו שהרקע שלו הוא רק השקעות בשוק ההון ואין לו רקע בהשקעות נדל"ן בכלל?

 

[אורי ג.]

אז איך היית מציע לתקוף את העניין למישהו שהרקע שלו הוא רק השקעות בשוק ההון ואין לו רקע בהשקעות נדל"ן בכלל?

הייתי ממליץ לו בדיוק מה שהייתי ממליץ לחתול שרוצה לתקוף פיטבול:
לרדת מהרעיון.
אם בכל זאת יש לו פנטזיה על בלטות בארצות ניכר הייתי ממליץ לך (לפי סדר העדיפויות):
1. להשקיע בעזרת תעודת סל על קרנות ריט.
2. להשקיע בעזרת קרנות ריט בצורה ישירה.
3. לחבור למישהו בעל נסיון בתחום שאתה סומך עליו בתור שותף.
5. להשקיע בעזרת קרן פרטית כזו או אחרת, קרן בעלת טרק-רקורד ממושך.
4. ללמוד את התחום על בוריו, קודם ללמוד קצת מימון, אח"כ הרבה נדל"ן בארץ ואח"כ התאמות לנדל"ן במקום בו אתה רוצה להשקיע, כולל החוק, תקנות, מיסוי, בנקאות בינלאומית וכו', כולל כמובן כמה וכמה נסיעות ליעד ההשקעה ולימוד מקומי של השוק עם הרגליים.

 

[doc29]

(CIRCLE JERK)

חחח תיאור יפה, זה בדיוק ככה. עם ריבוי ביטויים כגון "אלוף", "תותח", "מספר 1 בארץ".

 

[amit]

אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.

בהצלחה .
מצאת שוכרים טובים?