תוצאות החיפוש

  1. I

    מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

    https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hy77kebf9 בדיוק. התחלות בניה מאוד שונה מדירות שמנסרו וכאמור זה לא רלוונטי כאשר לפחות מחצית מהביקוש הוא במעגל של 20 ק"מ בתל אביב (גרוסו מודו) אבל אולי אולי רבע מהתחלות הבניה. בנוסף, גם אם יש היתר לבנות X דירות - נניח 72 אלף, אם מחצית היו בתל אביב...
  2. I

    מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

    אני מבוגר מספיק לזכור את ירידת מחירי הדירות בעבר, אך מה שתמיד משעשע אותי מחדש הוא ההתייחסות למחירי הדיור בנקודת זמן רגעית של "היום" או "בזמן הקרוב", שזה "רעש" מבחינתי - צריך להסתכל על המגמה לאורך זמן של לפחות עשור אם לא יותר. בנוסף, בוא נסתכל על המצב של ביקוש לאור הריבוי הטבעי לעומת התחלות בניה...
  3. I

    re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה

    נכון אבל במארג'ין פר ההגדרה אתה יכול להפסיד רק את מה שהפקדת - במשכנתא בישראל אתה תידרש לשלם הכל ואם לא תעמוד בתשלומים ימכרו לך את הדירה בחסר ועדיין תהיה חייב כספים וריביות .... ברור ששני המצבים לא טובים אך אולי הדיון שלנו יגרום לפות"ש לחשוב פעמיים בנוגע למינוף בסביבת ריבית עולה.
  4. I

    re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה

    החלק הזה היה קצת אירוני :lol: היתרון של IB זה שהם ימכרו את הנכסים ויסגרו לו את המינוף בעצמם ואז השיעור יהיה יקר וכואב, אבל פחות מלהיות עם חוב עצום לבנקים כאן ...
  5. I

    re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה

    תתחיל בלשאול את השאלות הנכונות. רמז - אתה לא בכיוון. מה המטרה? שני נכסים במינוף חזק עם מיסוי כבד בכניסה וביציאה או נכס אחד חדש עם מינוף סביר ובלי שום מיסוי. כל הרעיון של re-finance שבטח קראת עליו בגלל ארה"ב הגדולה הוא דרך של האמריקאים להוציא הון שקבור בלי לשלם מס. אצלנו אם קנית דירה ב-2015...
  6. I

    מחירי השכירות vs הריבית במשק?

    בניגוד לריבית במשק, שמשפיעה על כולם, נדל"ן הוא דבר מאוד ספציפי - באותו רחוב ואפילו באותו בנין יכולות להיות דירות עם נתונים דומים אבל שווי שונה מאוד. דוגמא קלאסית היא כאשר מצד אחד של הבנין יש לך כביש ובצד השני פארק ירוק ויפה ... מחיר הדירות יראה שונה מאוד - הן לרכישה והן להשכרה. זאת הסיבה שאי...
  7. I

    תחילתו של מסע של יליד 99'

    יש עוד חברות ייעוץ היום כאמור ואולי במחשבה שניה לעשות ייעוץ במקום כמו EY או PWC או דלויט זה גם יפתח לך דלת מספיק טובה לעולם הייעוץ ושם כמובן אחוזי הקבלה יותר גבוהים. כדי להגדיל את אחוזי ההצלחה צריך להתכונן למבחנים ולראיונות שלא דומים למה שאתה מכיר. תחפש באינטרנט, יש לא מעט אנשים שעשו קריירה...
  8. I

    תחילתו של מסע של יליד 99'

    פות"ש חושב על עבודה/חיים בחו"ל. עם כל הכבוד שיש למשרדי ייעוץ כגון שלדור וכו' לע"ד הם לא משחקים באותו מגרש כמו חברות הייעוץ הגדולות והבינ"ל שמניתי.
  9. I

    תחילתו של מסע של יליד 99'

    במשפט אחד: הן לגבי עריכת דין והן לגבי ייעוץ אסטרטגי - השעות ארוכות, התחרות עזה, ואתה מתחיל ב-100% ומגביר אם אתה רוצה להתקדם. אנגלית כשפת אם זה נחמד אבל יתרון הרבה יותר מינורי לעומת המצב שהיה לפני 20 שנה שאז היית נחטף. הצטיינות תמיד טובה לכל המשרדים (משפטים או ייעוץ). הייטק בהחלט עוד אופציה...
  10. I

    פרשת "מוכתר"

    ללא ספק. ועדיין אני לא בטוח שבמציאות הסיבה והמסובב היו כה ברורים לפני עשור כפי שהם נראים לך בדיעבד. בפורומים אחרים בהם אני כותב תיארתי את הדרכים הפשוטות והברורות להפוך דיור לנגיש כי זאת אכן בעיה קשה וסיסטמית. לא ארחיב כי כמובן שזה לא נושא השרשור. ואם היה למי מכם ספק, רמת שביעות הרצון שלי מגב'...
  11. I

    פרשת "מוכתר"

    הימים בהם מי שרצה לייצג ציבור היו אנשים כמו אבא אבן או מנחם בגין ז"ל או דן מרידור יבדל"א חלפו כנראה מבלי שוב; יש יותר ויותר מידע ורעש בעולם וכנראה שמי שרוצה "להישמע" במדינת ישראל צריך לצרוח. זאת בעיה שלנו כציבור כי ה"מייצגים" הם בבואתנו.
  12. I

    פרשת "מוכתר"

    אין לנו מחלוקת בנושא. היתרון היחיד של גב' מוכתר היא שהיא מציפה שוב בעיות אמיתיות שקיימות. התוכן בסדר, אך צורת ההגשה אכן לקויה ורעשנית. ובוא נהיה גם הוגנים - היא בחורה בת 20, וכנראה לא המנוסה או החכמה ביותר מקרב בני ה-20. גם כשאנו היינו צעירים חשבנו שאנו יודעים ה-כל יותר טוב מהמבוגרים. וזה שהיא...
  13. I

    פרשת "מוכתר"

    הלוואי שהנושא יבדק, ובכל זאת - פעם, פני הרבה הרבה שנים, כשהייתי (בחיים אחרים) מכין כתבי אישום אז למדתי (לשמחתי) ש"על פניו" זה רחוק מאוד מלהספיק כדי להרשיע בפלילים. יתכן שביום הרכישה באמת היתה כוונה שהדירה (ושכ"ד שנובע ממנה) תהיה של גב' מוכתר הצעירה ואחר כך חלה הרעה במצב הכלכלי של הוריה ... זה...
  14. I

    פרשת "מוכתר"

    סול - מסכים שמוכתר היא תוצר של ה"חב-רע" שלנו. אולי העובדה ש"הנציגה מטעם עצמה" של בני ה-20 היא רועשת ודעתנית במידה בה היא בורה היא תעודת עניות לנו המבוגרים על הדור שגדל וגדל כאן. לגבי רישום דירה על שם ילד - אין בכך כל פסול חוקי בשום צורה שאני מכיר [וזה פעם היה המקצוע שלי]. כמו כן האמן לי שהן...
  15. I

    הנחות קבלן בפרי-סייל של פרוייקט תמ"א

    שלום לאנשי הנלד"ן בפורום [ @אורי ג. @רוני ואחרים וטובים שלא הזכרתי]! אני רואה מסביב שכאשר יזם של תמ"א מתחיל לשווק פרוייקט, כמו רוב הקבלנים, הוא נותן "הנחות" (שחלקן כמובן קשור לעובדה שאין היתר / שהדירה טרם נבנתה ויש עוד 3-4 שנים עד לקבלתה). האם מישהו יודע להגיד מה הנחה מקובלת בשלב הפרי סייל...
  16. I

    מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

    יש מדרגות למשכנתאות: מתחת ל-45% הלוואה ביחס לשווי [LTV], 45-60%, אז 60-70% ומעל 70% (ועד 75%). ככל שאתה במדרגה גבוהה יותר, כלומר לווה יותר יחסית לשווי הנכס עפ"י הערכת שמאי מטעם הבנק (שמעריך כמובן בחסר), ובהינתן שאתה מחזיק את יתר הנתונים קבועים (או בלשון אחר ceteris paribus), תשלם ריבית גבוהה...
  17. I

    מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

    לקבלן יש כנראה היתר חפירה ודיפון והוא מכין את קומות החניון ... אבל, וזה אבל גדול, כל עוד אין לו היתר בניה הוא לא יכול בכלל להיערך אפילו לכנס זוכים כי הוא לא יודע מה מותר לו לבנות. אצלי בפרוייקט היה היתר חפירה עוד ב-2018 אבל היתר בניה רק בקיץ 2020 ובחירת הדירות נעשתה החל ממחצית נובמבר אז אל תניח...
  18. I

    מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

    לא יודע איך זה בשוק החופשי. אתה יכול לעגן אבל רק על הסכום שאתה לוקח. תיאורטית אני מניח שאתה יכול לבקש הצעה עם ריבית קל"צ או קבועה צמודה באופן אבסולוטי אבל אז סביר שתקבל הצעה שמשקפת בתוך התמחור שלה את עליות הריבית הצפויות הרי בנק ישראל צופה רשמית שתוך שנה הריבית תעלה בעוד 1.5% אני מתקשה לראות...
  19. I

    מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

    כ כמובן, רק לקחת בחשבון שהמחשבון הזה, כמו גם יתר המחשבונים מראים לכם את ההחזר קדימה בהנחה שאין שינויים בריביות .... מה שיכול לחלוטין לשנות את התמונה במהירות וכבר היו בישראל עליות של 5% ויותר שנה או פחות בריבית בנק ישראל
  20. I

    מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

    המגבלות של בנק ישראל הן ליום לקיחת המשכנתא. ההנחה שלהם היא שכל עוד הבנק עומד בהן אז הסיכון למערכת מזה שפה ושם משכנתאות מסוימות ישתוללו מעל ומעבר לתחזית היא אפס וכך גם הענין שלך בנק ישראל בהן ... הבעיה היא כמובן של מי שלקחו כאלו משכנתאות שהם מה שנקרא "קבורים במשכנתא". זה התפקיד שלך למדל ולהחליט...
למעלה