התלבטות בקניית דירה להשקעה

[guybenza]

אני יודע שהנושא הזה נטחן כמה וכמה פעמים אבל לאחר מעבר על כל הפוסטים בשנה האחרונה לא הצלחתי לגבש החלטה.

אני בן 32 רווק עובד בהייטק עם הכנסה של 15 אלף נטו
הון עצמי של 450K
משכנתא 700 אלף - החזר 3000-3300
ומעוניין לקנות דירה להשקעה.

האופציה שעומדת על הפרק:
דירה ישנה בת 30 שנה באשדוד 3 חדרים , לפני תמ"א כלומר מחכים להיתר בנייה אף יש חתימות ( לא בונה על זה אבל ההשערה היא שתוך שנה יקבלו)

מחיר- 1.1 שח
שכירות 3500 - הדירה מושכרת כרגע

המטרה: להשכיר את הדירה במשך 4-5 שנים ולמכור את הדירה בתקווה שיהיה תמ"א והדירה תגדל ל 4 חדרים וכך גם מחירה,או התסריט השני שלא יהיה תמ"א והשכירות תחזיר את המשכנתא.

עכשיו הרבה מחשבות עולות לי ואני חושש עם העסקה
כחלק מהחששות - פרוייקט התמ"א יעצור (כפי שמנהל התכנון המליץ) ב2020 והרווח עליו אני בונה לא יקרה
חשש נוסף - זמן לא נכון לקניית נכס, שוק הנדלן באי וודאות אבל - ואבל גדול זה חששות שכבר שנים נשמעות ובנתיים זה רק עולה.
האם זה נכון לחכות עכשיו ? האם העסקה עליה אני מדבר היא במינימום סיכון ?

אשמח לתובנות והצעות חלופיות

 

[Shlomi Z]

האם זה נכון לחכות עכשיו ? האם העסקה עליה אני מדבר היא במינימום סיכון ?

בהצלחה בלי שום קשר.

בנוגע לציפייה/סיכון:
לך תדע לאן הממשלה הפופוליסטית [מימין או משמאל] תוביל אותנו,
יש מצב שיהיה חוק שימסה את השכירות/טיל שיפגע באשדוד או סתם אם כל הקריסות תגיע ותחריב מקומות עבודה מימין או משמאל ויתחיל טרפת שגעת...

 

[cypriano de rore]

אם אתה לא בונה על התמא זו נשמעת עיסקה לא משתלמת עם תשואה נמוכה מאוד.
אם כן אז תבדוק טוב מאוד (מאוד מאוד) את מצב התמ״א, מה הסיכויים לקבל היתר וכמה זמן יקח.

 

[בת העמק]

המטרה: להשכיר את הדירה במשך 4-5 שנים ולמכור את הדירה בתקווה שיהיה תמ"א והדירה תגדל ל 4 חדרים וכך גם מחירה,או התסריט השני שלא יהיה תמ"א והשכירות תחזיר את המשכנתא.

כמה אמור להיות החזר המשכנתא החודשי אם תקנה?

זו נשמעת עיסקה לא משתלמת עם תשואה נמוכה מאוד.

איך אתה יודע? אתה מכיר את אשדוד? את עליות/ירידות הערך החזויות בשכונה? את תכניות המיתאר העתידיות? יתכן שלא יהיה תמ"א 38 אבל העירייה תחליט להרוס את כל השיכון הישן ולבנות מחדש?
חוץ מזה, תשואה של 3.8% לא נחשב למעט בשוק כיום (אם כי צריך להוריד קצת את התשואה עקב תחזוקה ותקופות בלי שוכר) ועם מתווספת לזה גם עליית ערך הדירה זה יכול להיות עיסקה לא רעה.
בקיצור- נדרשת בדיקה מדוקדקת ע"י הפות"ש, לא משהו שאנחנו יכולים לתת יעוץ בפורום.

 

[cypriano de rore]

איך אתה יודע? אתה מכיר את אשדוד? את עליות/ירידות הערך החזויות בשכונה? את תכניות המיתאר העתידיות?

מכיר קצת, לא לעומק.

את עליות/ירידות הערך החזויות בשכונה?

לקנות דירה באשדוד כיום ולהסתמך על עליית ערך זה הימור. יתכן שזה עתיד להיות הימור מוצלח אבל זה עדיין הימור.

חוץ מזה, תשואה של 3.8% לא נחשב למעט בשוק כיום

התשואה תהיה רחוקה מ3.8%.
יותר לכיוון ה2.5-3 במקרה הטוב.

(אם כי צריך להוריד קצת את התשואה עקב תחזוקה ותקופות בלי שוכר)

זה ממש לא קצת...
ועוד לא דיברנו על העובדה שפות״ש לוקח משכנתא (ומשלם ריבית), משלם לעורך דין, מס רכישה...

ואם מתווספת לזה גם עליית ערך הדירה זה יכול להיות עיסקה לא רעה.

דגש גדול מאוד על ״אם״.
תתכן גם ירידת ערך...
שוב, אני לא הייתי מהמר על זה.

בקיצור- נדרשת בדיקה מדוקדקת ע"י הפות"ש, לא משהו שאנחנו יכולים לתת יעוץ בפורום.

בודאי.
רק רציתי להביע את דעתי ולהפנות את תשומת הלב לעובדה שמבחינת שכירות בלבד זו עשויה להיות עיסקה ממש לא אטרקטיבית.

 

[guybenza]

כמה אמור להיות החזר המשכנתא החודשי אם תקנה?

איך אתה יודע? אתה מכיר את אשדוד? את עליות/ירידות הערך החזויות בשכונה? את תכניות המיתאר העתידיות? יתכן שלא יהיה תמ"א 38 אבל העירייה תחליט להרוס את כל השיכון הישן ולבנות מחדש?
חוץ מזה, תשואה של 3.8% לא נחשב למעט בשוק כיום (אם כי צריך להוריד קצת את התשואה עקב תחזוקה ותקופות בלי שוכר) ועם מתווספת לזה גם עליית ערך הדירה זה יכול להיות עיסקה לא רעה.
בקיצור- נדרשת בדיקה מדוקדקת ע"י הפות"ש, לא משהו שאנחנו יכולים לתת יעוץ בפורום.

החזר המשכנתא יהיה 3300 לחודש למשך 25 שנה

אז אני אוסיף - ברור לי שיכול להיות עשרות סנריוס של דברים שיכולים לקרות
אבל מנסה לקבל החלטה מושכלת ולא להיות מונע רק מפחדים כי ככה לא אעשה שוב צעד השקעתי

בגדול השוק באשדוד מאוד יציב, יש ביקוש לשכירות וחסרות דירות
עכשיו לאחרונה עם כל האי וודאות שמתחזק בנושא הנדלן והתמ"א קצת עוצר אותי מלעשות את זה העסקה

 

[יהודה ישראל]

לא בונה על התמא או כן בונה? לא הבנתי.
מי אמר שהתמא (ככל ומסובר בחיזוק ותוספת שאופייני. לאשדוד) לא תזיק לדירה אחא תשביח אותה?
אני בכלל לא בטוח שהתמא יפסיק (ג.נ. אני עוסק בתחום), להערכתי היא תיפסק במקומות מאד ספציפיים ולא במקומות שלעיריה יש אינטרס בהם. ייתכן ויהיה מיסוי שלא קיים היום, אבל זה נושא אחר.
למה לא ללכת לעסקה בטוחה יותר?

 

[guybenza]

לא בונה על התמא או כן בונה? לא הבנתי.
מי אמר שהתמא (ככל ומסובר בחיזוק ותוספת שאופייני. לאשדוד) לא תזיק לדירה אחא תשביח אותה?
אני בכלל לא בטוח שהתמא יפסיק (ג.נ. אני עוסק בתחום), להערכתי היא תיפסק במקומות מאד ספציפיים ולא במקומות שלעיריה יש אינטרס בהם. ייתכן ויהיה מיסוי שלא קיים היום, אבל זה נושא אחר.
למה לא ללכת לעסקה בטוחה יותר?

אני אשמח לשמוע על עסקה בטוחה יותר

 

[יהודה ישראל]

אני אשמח לשמוע על עסקה בטוחה יותר

פריפריה.
קריות? חיפה? דרום?
תמא בטוח?
איפה כבר עשית חקר שוק אמיתי? כי אתה לא קונה פה פחות מערך השוק על פניו.