פסיפיק הולדינגס Pacific Holdings

[kondason]

היי,

ברור לי שאין תשובה חד משמעית, אבל אני נמצא כרגע בצומת שאין לי כל כך מושג איך להתנהל. אני בור בנושא, מודה. יש לי הון עצמי קטן יחסית (כ 60-70 אלף שקל) , ואני מחפש להשקיע אותם על מנת לקבל תשואה מירבית תוך סיכון קטן ככל האפשר (חלום של כל משקיע ).

כפי שאני רואה את זה, יש לי את האפשרויות הבאות:
- לפני מספר ימים נפתחה בפני האפשרות להשקיע בנכס בארה"ב שעובר על שמי, דרך חברת ניהול ששם "אקבל" תשואה של 50 אחוז (ממוצע של 7.5 אחוז בשנה) מההשקעה לאחר 7 שנים, כאשר לאחר 7 שנים או שנפרד או שאמכור דרכם ונתחלק חצי חצי ברווחים על הנכס במידה ויהיו. השקעה של כ 65 אלף דולר (אצטרך לקחת הלוואה של כ 200 אלף שקל).

- ללכת לכל חברת לייעוץ נדלן / מתווך , לקנות נכס במטרה לקבל תשואה של 4-6 אחוז (השערה) , בעלות של עד 400 אלף שקל. השקעה של 420+- אלף שקל (כולל מיסים וכו') , צריך לקחת משכנתא של כ 350 אלף שקל.

כמובן שהמטרה היא שההחזר החודשי יכוסה מהשכירות שאקבל, אבל מודע לעניין שאצטרך להשלים מעט בכל חודש.
האם יש אפיק נוסף / משהו אחר שהייתם עושים? איך הייתם פועלים?

 

[Fitch]

משכנתא בארץ לא תקבל עבור דירה של 400. (אתה צריך רבע, כלומר 70*4=280 אלף ש"ח, לא ידוע לי על מחירים כאלה גם בעזה).

 

[kondason]

דבר ראשון תודה על התשובה,
אבל בוא נתעלם לרגע מאיך להשיג את הכסף, אשיג מההורים / הלוואה, איך שהוא...

דירות ב 400 אלף שקל יש .
השאלה מה עדיף לעשות? ולמה?

 

[Fitch]

אני מחפש להשקיע אותם על מנת לקבל תשואה מירבית תוך סיכון קטן ככל האפשר (חלום של כל משקיע ).

זה לא יקרה עם דירות ב400K.
ולהערכתי גם לא עם נדל"ן בחו"ל דרך חברת ניהול שיכולה להתברר כפירמידה/פונזי.

 

[kondason]

זה לא יקרה עם דירות ב400K.
ולהערכתי גם לא עם נדל"ן בחו"ל דרך חברת ניהול שיכולה להתברר כפירמידה/פונזי.

מה לא יקרה? ולמה אתה מעריך שנדלן בחול זה פירמידה?

 

[Fitch]

תשואה מירבית תוך סיכון קטן - לא יקרה.

לא מעריך, כבר היו מקרים. אם להשקיע אז משהו שאתה יכול לבדוק לעומק ולא באמצעות Proxy. אני מניח ש @רוני יוכל להרחיב (הבן אדם משקיע נדל"ן בחו"ל).

 

[Roi]

לפני מספר ימים נפתחה בפני האפשרות להשקיע בנכס בארה"ב שעובר על שמי

איך בדיוק זה יקרה ?

רך חברת ניהול ששם "אקבל" תשואה של 50 אחוז (ממוצע של 7.5 אחוז בשנה)

האם הבטיחו לך את זה בחוזה ? לא משנה מה קורה, אתה מקבל תשואה ?

כאשר לאחר 7 שנים

למה 7 שנים? אם אתה רוצה לצאת לפני, איך זה הולך ?

נתחלק חצי חצי ברווחים על הנכס במידה ויהיו

למה חצי חצי, כמה הם שמו על הנכס?
איפה הנכס ממוקם?
מי מנהל אותו?
מה עלות הנכס?

אתה לא חייב לענות על השאלות, אם התשובות ברורות לך ואין סימנים מחשידים אז בהצלחה!
כמו כן יש המון שירשורים בנושא, אחד מתוכם מדבר בדיוק על הדילמה שלך, חבל לפתוח שירשור נוסף @yossik

 

[kondason]

איך בדיוק זה יקרה ?

האם הבטיחו לך את זה בחוזה ? לא משנה מה קורה, אתה מקבל תשואה ?

למה 7 שנים? אם אתה רוצה לצאת לפני, איך זה הולך ?

למה חצי חצי, כמה הם שמו על הנכס?
איפה הנכס ממוקם?
מי מנהל אותו?
מה עלות הנכס?

אתה לא חייב לענות על השאלות, אם התשובות ברורות לך ואין סימנים מחשידים אז בהצלחה!
כמו כן יש המון שירשורים בנושא, אחד מתוכם מדבר בדיוק על הדילמה שלך, חבל לפתוח שירשור נוסף @yossik

אענה על הכל בשמחה, סה"כ זה יעזור גם לי.

איך זה בדיוק יקרה:
- מישהי שאני מכיר ועושה את אותו תהליך עם חברה בשם פסיפיק הולדינגס , מקבלת מהם כסף כבר שנתיים.

למה 7 שנים:
- 7 שנים זה הזמן המקסימלי שאני יכול להנות מתשואה מהנכס דרכם. לאחר 7 שנים אנחנו נפרדים. אני יכול לצאת בכל זמן ולמכור את הנכס / לקחת אותו ולעשות איתו מה שבא לי. פשוט אני חשבתי שעדיף תשואה בטוחה מאשר ללכת לחברת ניהול אחרת או למכור.

למה חצי חצי?
- זה החוזה איתם, מניח שהם קנו את הנכס מהבנק או מפשיטת רגל, שיפצו , מוכנים לי בקצת יקר ומצפים לעשות כסף בנוסף לתשואה כל חודש שהם יקחו (הם נגיד משלמים לי 7 אחוז, מניח שהם מקבלים 9 אחוז) אז גם במכירה.

מי מנהל אותו?
- החברה עצמה

מה עלות הנכס?
- הציעו לי המון נכסים, לא משהו ספיציפי, לבחירתי. עלויות נעות בין 55 ל 200 אלף דולר.

 

[Roi]

מישהי שאני מכיר ועושה את אותו תהליך עם חברה בשם פסיפיק הולדינגס , מקבלת מהם כסף כבר שנתיים

לא אומר כלום, זו עדיין יכולה להיות פרמידה, כך שהם משלמים לך את התשואה ממחיר הנכס שאתה שילמת.

פסיפיק הולדינגס

חיפשת עליהם מידע בגוגל? אם לא, אז אני מציע שתתעמק, לקח לי בדיוק דקה למצוא דברים מעניינים עליהם.

אני יכול לצאת בכל זמן ולמכור את הנכס

אתה בטוח, איך בדיוק אתה תמכור נכס שהוא לא על שימך? או מי ימכור לך אותו? מה מנוע ממך למכור אותו אחרי שנה ? תקרא את החוזה במידה וקיים.

- החברה עצמה

הם הראו לך נכסים אחרים שהם מנהלים? האם דיברת עם בעלי נכסים או חיפשת מידע לכבי הנכסים שלהם ברשת ולא דרכם ?

הציעו לי המון נכסים, לא משהו ספיציפי, לבחירתי. עלויות נעות בין 55 ל 200 אלף דולר.

תבדוק בדיוק את הכתובת של הנכסים שהם מציעים לך, יש המון מידע ברשת בילתי תלוי על הנכסים, שווים העכשיו ובעבר, מידע על מיסים מקומיים וכו, אולי תגלה דברים שהם לא מספרים לך, שווה בדיקה יסודית לפני קניה, זה לא רניה של חלב בסופר.

 

[Roi]

@אורי אני מצטער שאני מתייג אותך לשרשורים הללו, אבל זה ה Bread and butter שלך, אם זה מפריע לך תגיד לי.

 

[Fitch]

- מישהי שאני מכיר ועושה את אותו תהליך עם חברה בשם פסיפיק הולדינגס , מקבלת מהם כסף כבר שנתיים.

קרא כאן

אמ;לק - מוכרים נכס הרבה מעל מחיר שוק, מבטיחים שכירות אופטימית מדי, כתוצאה מכך התשואה נשחקת מאוד אם היית מבצע את העסקה לבד.

 

[kondason]

לא אומר כלום, זו עדיין יכולה להיות פרמידה, כך שהם משלמים לך את התשואה ממחיר הנכס שאתה שילמת.

חיפשת עליהם מידע בגוגל? אם לא, אז אני מציע שתתעמק, לקח לי בדיוק דקה למצוא דברים מעניינים עליהם.

אתה בטוח, איך בדיוק אתה תמכור נכס שהוא לא על שימך? או מי ימכור לך אותו? מה מנוע ממך למכור אותו אחרי שנה ? תקרא את החוזה במידה וקיים.

הם הראו לך נכסים אחרים שהם מנהלים? האם דיברת עם בעלי נכסים או חיפשת מידע לכבי הנכסים שלהם ברשת ולא דרכם ?

תבדוק בדיוק את הכתובת של הנכסים שהם מציעים לך, יש המון מידע ברשת בילתי תלוי על הנכסים, שווים העכשיו ובעבר, מידע על מיסים מקומיים וכו, אולי תגלה דברים שהם לא מספרים לך, שווה בדיקה יסודית לפני קניה, זה לא רניה של חלב בסופר.

1. הכנס על שמי, ראיתי את זה גם אצל ידידה שרכשה דרכם. יש לה את כל המסמכים החוקיים חתומים.
2. אין לי ספק שאני קונה במחיר יקר יותר והם "משלמים" לי מהכסף שלי. אבל עדיין בסוף התהליך אם אני יכול למכור במחיר קניה שלי זה משתלם.
3. לכל נכס שאני אקנה או לא אקנה דרכם , אני יכול לשלוח שמאי מטעמי שיעריך את הנכס לפני ביצוע הרכישה.
4. חיפשתי עליהם לא מעט בגוגל, לא מצאתי שום דבר מעניין. אשמח לראות דברים שמצאת. מצאתי פוסט בתפוז, אבל לא משהו שאי אפשר לאמת איתם ולקבל תשובות. ד"א יש המון נכסים שהם מוכרים שהערך שלהם בזילו גבוה יותר, אז זילו זה לא בדיוק המדד.
5. רשמתי שאני יכול למכור בכל זמן, גם אחרי שנה, הנכס על שמי , חוקית . יכול למכור דרכם וגם דרך מישהו אחר שארצה.
6. אני כרגע לא החלטתי לאיזה אפיק בכלל ללכת, כאן ההתלבטות. ברגע שאבחר אפיק מסויים אז כמובן שאבדוק יותר לעומק.

 

[Roi]

אחלה, שתחליט, תשתף אותנו בהתקדמות, מעניין.

 

[kondason]

אחלה, שתחליט, תשתף אותנו בהתקדמות, מעניין.

מצאת עוד דברים מעבר למה שרשמתי? מכיר את החברה? ובכלל מה לדעתך עדיף ממה שרשמתי? נדלן בארץ או בחול?

 

[Roi]

מצאת עוד דברים מעבר למה שרשמתי? מכיר את החברה? ובכלל מה לדעתך עדיף ממה שרשמתי? נדלן בארץ או בחול?

לשאלת הראשונה, לא מכיר את החברה ולכן לא פרסמתי כלום ממה שקראתי, לא הייתי מבטל את החומר שיש עליהם.
אני אישית, לא מאמין למישהו שמבטיח לי תשואה, זה לא קיים בשוק האמיתי, אפשר לשערך תשואה אבל לא להתחייב.
אני חושב שלא כדאי להשקיע בשוק הנדל"ן הישראלי, הוא מנופח מדי, אני משקיע בספרד בנדל"ן כיוון שאני גר שם, שוב, אישית אני מעדיף לחפש את הנכס לבד, לעשות את כל הבדיקות בעצמי ולהעזר באנשי מקצוע מקומיים נקודתית.

לא ממליץ ולא מייעץ, זה מה שאני עשיתי.

 

[kondason]

לשאלת הראשונה, לא מכיר את החברה ולכן לא פרסמתי כלום ממה שקראתי, לא הייתי מבטל את החומר שיש עליהם.
אני אישית, לא מאמין למישהו שמבטיח לי תשואה, זה לא קיים בשוק האמיתי, אפשר לשערך תשואה אבל לא להתחייב.
אני חושב שלא כדאי להשקיע בשוק הנדל"ן הישראלי, הוא מנופח מדי, אני משקיע בספרד בנדל"ן כיוון שאני גר שם, שוב, אישית אני מעדיף לחפש את הנכס לבד, לעשות את כל הבדיקות בעצמי ולהעזר באנשי מקצוע מקומיים נקודתית.

לא ממליץ ולא מייעץ, זה מה שאני עשיתי.

הבנתי, תודה על התשובה.

לא ביטלתי את החומר שיש עליהם, עיקר הטענות הם:
- התשואה פיקטיבית (אתה קונה ביקר משהו שהוא זול ומשלם לעצמך כל חודש).
התשובה: יש בדיקת שמאי לכל נכס , אתרים כמו זילו שנותנים ערך של נכס.
- לא יכולים להבטיח לך תשואה מסויימת
התשובה: התשואה זה הרווח שלהם מהקנייה שלך (הם כבר קנו את הנכס) בנוסף הם משכירים ביותר יקר ממה שהם משלמים לך. ללא קשר הם קיימים מ 2009 |
ויכולים לעמוד בחודש שלא משלמים וכו'

 

[רוני]

כדי לנתח כדאיות השקעה בחו"ל צריך יותר נתונים ממה שנכתב פה. ויותר מכך לבדוק לעומק לפני שמביעים עמדה ( הכי קל לקטול ).
מבלי לרדת לפרטים שהצגת כאן, אני מייעץ לך קודם ללמוד ולהבין לפני שאתה נכנס להשקעה, הלוואה של 200,000 ש"ח לטווח בינוני של 6 שנים העלות החודשית תהיה בסביבות 3,300 ש"ח, השקעה סבירה בנכס בשווי של $65,000 לא תכסה את עלות המימון החודשית, בנוסף תצטרך כסף נזיל בצד לבלתמים.
אני לא מצליח להבין על איזה תשואה אתה מדבר, וכיצד התשואה מחושבת, כל אחד מחשב תשואה בדרך שונה, כדי שתבין את זה לעומק.
לדעתי ההון העצמי שברשותך נמוך מדי.

 

[kondason]

כדי לנתח כדאיות השקעה בחו"ל צריך יותר נתונים ממה שנכתב פה. ויותר מכך לבדוק לעומק לפני שמביעים עמדה ( הכי קל לקטול ).
מבלי לרדת לפרטים שהצגת כאן, אני מייעץ לך קודם ללמוד ולהבין לפני שאתה נכנס להשקעה, הלוואה של 200,000 ש"ח לטווח בינוני של 6 שנים העלות החודשית תהיה בסביבות 3,300 ש"ח, השקעה סבירה בנכס בשווי של $65,000 לא תכסה את עלות המימון החודשית, בנוסף תצטרך כסף נזיל בצד לבלתמים.
אני לא מצליח להבין על איזה תשואה אתה מדבר, וכיצד התשואה מחושבת, כל אחד מחשב תשואה בדרך שונה, כדי שתבין את זה לעומק.
לדעתי ההון העצמי שברשותך נמוך מדי.

אשמח אם תגיד לי אילו נתונים אתה צריך, ואם תוכל לעזור לי בניתוח אשמח.
תשואה אני מתכוון, אם אני שם 65000$ אז כל חודש ב 4 שנים הראשונות אקבל 487 דולר לאחר מכן קצת פחות.

במידה והיה לך את ההון שלי, מה היית עושה? ואיך?

 

[AlexNOSAM]

@kondason קודם כל, אם מדברים על השקעה בנדל"ן בחו"ל, אני מאוד ממליץ להקשיב ל- @רוני . נדל"ן בחו"ל זו הנישה שלו בפורום הזה וזה בהחלט תחום מרתק.

עכשיו, לי נראה שיש לך עוד שיעורי בית לעשות. מה אתה מצפה מזה שתקנה נדל"ן? בסביבה רגילה, אנשים קונים בדרך כלל נכס להשקעה בשביל תזרים המזומנים משכירות במכפיל של 15-20 בערך. בסביבה בועתית כמו שיש לנו היום, אנשים קונים בכל מחיר בשביל רווח הון - כי הם חושבים שבעוד שנה זה שוב יעלה בעוד 8%. וכאמור, זה שזה היה נכון ב-8 שנים האחרונות לא אומר שזה יהיה נכון בעוד 8 שנים.
עם 400,000 אתה אולי יכול לקנות איזה דירה בבניין מתפרק בשיכון משנות ה-50 בפריפריה. בסביבה הזו לא בטוח שתקבל רווח הון יפה של 8% על הדירה. אולי אם היא מיועדת לפינוי בינוי אבל זה עניין של מזל כי ברגע שמודיעים על פינוי בינוי זה משתכלל לערך של הנכסים. וגם לא בטוח שהשכירות שתוכל להפיק מזה תהיה משהו משהו... בדרך כלל בשכונות האלה זה או להשכיר לכושים או אימהות חד-הוריות עניות. לא שוכרים בדירוג פריים.

אלא אם אתה רוצה לקחת משכנתא, אני חושב שזה לא יהיה חכם עבורך בכלל להיכנס לזה. פשוט יש לך מעט מדי כסף. אני חושב תמשיך לשקיע אותו באפיקים אחרים.
והתשואה שאתה מדבר עליה של 4%-6% היא די דימיונית בנדל"ן בישראל. נסה אולי 2.5%. ואל תיתן לרווחי ההון לסנוור אותך, זה אשליה. פעם עולה ופעם גם יורד.
*** לא מייעץ, נקודת המבט שלי ואני טועה הרבה ***

 

[רוני]

אשמח אם תגיד לי אילו נתונים אתה צריך, ואם תוכל לעזור לי בניתוח אשמח.
תשואה אני מתכוון, אם אני שם 65000$ אז כל חודש ב 4 שנים הראשונות אקבל 487 דולר לאחר מכן קצת פחות.

במידה והיה לך את ההון שלי, מה היית עושה? ואיך?

כדי לנתח כדאיות השקעה של נכס בחו"ל יש לבצע בדיקה לעומק ללמוד את האזור המדובר, הגירה חיובית או שלילית לאזור, קרבה למקורות תעסוקה מגוונים, בתי ספר מרכזי קניות ובילויים, להבין איזה קלאס הנכס(A,B,C) ומי קהל היעד של השוכרים, היחס בין השכירות השנתית לבין ההכנסה השנתית באותו האזור ( ההכנסה השנתית חייבת להיות יותר מפי שלושה מהשכירות השנתית), לבדוק אם הנכס ממוקם באזור עם היסטוריה של הצפות, מה זמן מציאת שוכר, האם ביקוש לנכסים להשכרה באזור זה מספיק חזק, להבין את אופי השכונה, האם היא מטופחת או לא, האם סוג הנכס, 2,3,4 חדרי שינה יש לו ביקוש חזק להשכרה באזור זה, מה היחס בין מספר בעלי הבתים למספר השוכרים באזור, מה החוסן הכלכלי של האזור, מחירי נכסים דומים באזור, באיזה מגמה שוק הנדל"ן המקומי נמצא כעת (האם הוא לאחר עליות ערך משמעותיות, או שצפויות לו עליות בעתיד). יש עו ד פרמטרים שצריך לבדוק.
כפי שאתה רואה אני לא יכול לשלוף מהשרוול תשובה רצינית לגבי כדאיות ההשקעה בנכס, זה כרוך בעבודת מחקר, תחילה באמצעות הנתונים הקיימים באינטרנט, ולבסוף הצלבת המידע עם מתווכים ומנהלי נכסים ומשקיעים מקומיים כדי לקבל תמונה מדוייקת של ההשקעה.

לגבי חישוב התשואה, כדי להיות שמרני ומדוייק אתה צריך לדעת את השכירות החודשית והשנתית, מזה לקזז עלויות ניהול, ביטוח, מיסי עירייה, אחוז מסויים עבור היעדר הכנסה כשהנכס ריק בין שוכר לשוכר בהתאם לאחוזי התפוסה באזור, לקזז אחוז מסוים עבור עליות אחזקה שוטפות בהתאם, ובמידה ואתה מחזיק את הנכס לטווח ארוך יש לקזז אחוז מסויים מהשכירות עבור תיקונים משמעותיים אחת ל 10 שנים, כמו החלפת גג, מטבח, מזגן... לאחר שקיזזת את כל ההוצאות שהזכרתי אתה תקבל הכנסה שנתית וחודשית נטו לפני מס, כדי לדעת כמה בדיוק ישאר לך ביד אתה כמובן תצטרך לחשב ולהפחית את המס שישולם על ההכנסה.

אני מאוד ממליץ על השקעות נדל"ן, אך יש דרך שצריך לעבור לפני שמתחילים להשקיע, הכי קל לזרוק מספרים ותשואות, צריך להבין מה בדיוק מסתתר מאחורי מספרים אילו. אין כאן קיצורי דרך, מי שידלג על שלב הלימוד וההתמקצעות, עלול לשלם שכר לימוד בהשקעה לא נכונה או לא מתאימה לו. בהשקעות נדל"ן יש השקעות שונות, פשוטות ומורכבות, לא כל השקעה שמתאימה למשקיע וותיק ומנוסה מתאימה למשקיע מתחיל.

לגבי ההון העומד לרשותך, לדעתי הוא לא מספיק כעת משום שבארה"ב המשקיעים לוקחים בדרך כלל מימון ל 30 שנים ולכן הם יכולים לרכוש נכסים עם מינוף של 80%.
במידה ואתה לוקח הלוואה בארץ של 200,000 ש" לטווח בינוני בסביבות 6 שנים להערכתי השכירות החודשית לא תכסה את עלויות החודשיות, יתכן שהשכירות החודשית היתה מכסה מימון של 100,000 ש"ח או פחות, צריך לבדוק בדיוק מה ההכנסה אחרי תשלום מס, לכן אני טוען שההון העצמי העומד לרשותך כעת לא מספיק, כמו כן אתה צריך לשים בצד מזומן לבלתמים החורגים מהעלויות החודשיות או השנתיות הרגילות.
לגבי השימוש המימון, זה חשוב מאוד להבין את סוגי המימון, לוחות הסילוקין..... מימון הוא אחד הדברים החשובים בהשקעות נדל"ן, אך צריך לדעת להשתמש בו נכון !