עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

הנושא בפורום 'פרישה מוקדמת' פורסם ע"י סנופי, ‏11/12/16.

  1. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    435
    כן, אני משקיעה בנדל"ן ואני מתכננת השבחה של הנכס.
     
    אורי אוהב/ת את זה.
  2. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    766
    אם אני מבין נכון את משכירה לאוכלוסיית מהגרי עבודה, את מאוד מיומנת בכך, וזה לא ברור שכל אחד יכול באמת להשקיע כך, כמו שלוליין בקרקס יתחיל להסביר לאדם מהרחוב שללכת על חבל בין שני בניינים ללא רשת זה קלי קלות (בשביל הלוליין)


    הגזמה פראית, אני ועוד מספיק אנשים רכשנו מספר דירות בלי לאבד את הוננו ולהשתעבד לנכס ל 20-25 שנה.
    לומר שקניית דירה משולה להשתעבדות באופן מוחלט וחייבת אח"כ רכיבה על אופניים ועוד "התכלבויות" זה לא רציני ( under statement)

    עצם העובדה שמעולם לא פדינו שקל מקופות הפיצויים שלנו, ואפילו המעטנו במשיכת קרנות השתלמות מעידה על כך
    אפשר להגיע לגיל 40 עם שתי דירות שתיהן שרתו אותנו (זוג עם ילדים) למגורים + חסכונות פנסיונים + הון נזיל + 2 מכוניות
    ועם אפס משכנתא לאחר טווחי זמן מצטברים שלא עברו את ה 10 שנים.

    מי שישקיע בניהול חייו והקריירה שלו לפני שירוץ לפתרונות קסם יוכל לבצע את זה גם ללא חיי פאקיר או עסקאות נדל"ן לאוכלוסיות לא קלות ובתנאי מיסוי לא פשוטים.
    זה שאנחנו זוג שעובד גורם לכך שיש לנו יתרון לגודל שהרבה פעמים לא קיים לבודדים/חד-הוריים וזה מקל על ההתנהלות הפיננסית,
    ולכן המועקה של המרת נדל"ן להשכרה בנדל"ן למגורים אינה אסון גדול.
    אני מניח שאדם בודד שמפרנס את עצמו(ו/או ילדיו) יאלץ לבחור פוזיציות יותר שמרניות (שכירות בלבד) או נועזות יותר (השקעות נדל"I כמקצוע) אבל הטענה שקניית דירה היא טעות תהומית היא בדיוק מגיע מנקודת מבט צרה וכמו שכתבתי מי לא מנהל את חיו באחריות לא ימצא מפלט בהשקעות נדל"ן להשכרה.
    מי שיודע לעשות זאת לא יחת מרכישת דירה המתאימה לצרכיו במחיר שמתאים לכיסו, ולשדרג את עצמו בתבונה במהלך חייו על פי צורך ותנאי השוק.
     
    breezblock ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  3. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    435
    גם וגם לסטודנטים.
    האריתראים להם אני משכירה הם משפחות, המתגוררות בארץ באופן חוקי. מבחינתי הם השוכרים האידאלים ונוחים הרבה יותר מהסטודנטים.
    בדוגמה שציינתי למעלה, בכוונה הבאתי דוגמה למתחילים, ובתשואה בינונית, כי ברור לי שהשמרנות בקרב המשפחה הממוצעת גבוהה לא תאפשר ההשכרה לאוכלוסיה הזו.

    ובכן לא חושבת שאני מגזימה, אני חושבת שבאופן ממוצע אפשר ללמוד מהנתונים שהבאתי פה ומהנתונים בנוגע לגובה המשכנתאות ושיעורן, כי באופן ממוצע המשפחה הישראלית קברה את עצמה במודע או שלא במודע תחת דירות, המכלות את עיקר כספם הפנוי. שלא לדבר על יציאה לעצמאות כלכלית שהיא מהם והלאה.
    ברמה האישית שלך, נשמע שהשקעתם בדירה נוספת ולא מיקסמתם את דירת המגורים, וזה ברוח הדוגמה עליה דיברתי. ציינתי למעלה מי שדירתו פוטנציאלית יכולה להיות מושכרת ב4-4.5%, מבחינתי דירתו משולה לדירה להשקעה.[/QUOTE]
     
    נערך לאחרונה ב: ‏15/12/16
  4. נולי

    נולי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    490
    השבחה של נכס היא עבודה בפני עצמה.

    בשביל שוק ההון לא צריך לעבוד.

    זה לא שאני מתנגדת להשקעה בנדל"ן, אבל בתור אחת שמושקעת בשני האפיקים ויש לי הבנה יותר מבסיסית בנדל"ן, אני באמת לא רואה עדיפות דווקא לאפיק ההשקעה הזה.
     
  5. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    435
    שימי לב למה שכתבתי, אני מפרידה בין הדוגמה שהבאתי, בתשואה בינונית והצגתי בפוסט למה שאני עושה.
    דיברתי בדוגמה על רכישה פשוטה בשכונה סבירה, דירה חדשה למתחילים שאינה דורשת התעסקות מרובה.

    לאחר מכן ציינתי כי אף קיימות דירות בתשואות גבוהות יותר, למתקדמים.
     
  6. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    542
    מבלי לארוך השוואות, גם אם משהו טוען שהשקעה בנדל"ן דורשת מאמץ, זמן, ידע, ניסיון..... לדעתי ומניסיוני זה כדאי, מרתק וכיף גדול.
     
    אורי, Ofec_Bar ו-סנופי אוהבים את זה.
  7. נולי

    נולי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    490
    זו העדפה אישית. אני לא נהנית מהדירה שלנו.

    אני מקבלת בשוויון נפש רב הרבה יותר צניחה בשוק ההון, מאשר טלפון מהדייר שמספר על נזילה.
    (אפילו שהעלות של תיקון הנזילה הוא זניח).

    אבל בסופו של דבר, לטווח הארוך, לא נראה לי שמסלול אחד עדיף על השני.
    אני באמת מאמינה שהדבר הנכון הוא לשלב, ולא פוסלת את הרעיון שדירת מגורים יכולה להפוך להשקעה טובה.
     
  8. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    766
    משהוא בציטוטים שלך יצא לא תקין (התגובה שלך הוצמדה לציטוט שלך לתגובה שלי)
    כשאת מדברת על המשפחה הישראלית הממוצעת , היא כנראה לא קוראת בפורום הנ"ל, ובאופן כללי מוציאה יותר ממה שהיא חוסכת.
    והעצה הטובה לה זה ללכת לסמינר בפעמונים לפני שקונים דירות להשקעה

    משפחה שאינה ממוצעת יכולה להפעיל שיקול דעת נבון, לרכוש נכס יעיל לצרכיהם ללא השתעבדות אם את זה הם מסוגלים לבצע אז אולי אחרי שישכירו לעצמם
    יוכלו בצעד הבא לשדרג את עצמם או לעבור לנדל"ן או כל דבר אחר.

    בין הפתרון שלך לפתרון של הסולידית יש רצף של אפשרויות נוסף שאינן השתעבדות לדירה ו 0 נזילות או חיי פאקיר.
    מנסיון (ולא רק של המשפחה המצומצמת)

    אנחנו יכולנו למכור את הדירה הקטנה ולא להיכנס לחובות על הדירה הגדולה, אבל מאחר והיא היתה ראויה למגורים והשכרה, התאמצנו.
    אבל גם אם לא היינו מבצעים את זה היה לנו יתרון מכך שהכסף הפנוי היה מופנה להשקעות ארוכות טווח בשוק ההון.
    אנחנו בחרנו להחזיק את הדירה הקודמת, ותוך זמן קצר ביותר החזרנו את החוב על הדירה החדשה.
    (בכל צעד היה לנו תמיד כ 2/3 הון עצמי) ועדיין למרות שאנחנו מוטים נדל"ן (בזכות עליית ערך בכל הארץ) אני מעריך ש 50% מהנכסים שלנו הם הוניים
    (בין אם בהשקעה ישירה או דרך תוכניות גמל/פנסיה/השתלמות)
    אני מעדיף באופן אישי שהיחס היה 70/30 לטובת נכסים הוניים והדרך להשגת היעד הנ"ל היא על ידי השקעות ארוכות טווח בשוק ההון לטעמי
    (אבל זה לא אומר שכל אחד צריך לעשות את זה למרות שלדעתי זו שיטה שמתאימה למשפחה ישראלית בעלת יכולת תכנון ודחיית סיפוקים)
     
    breezblock אוהב/ת את זה.
  9. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    542
    בהחלט יש כאן העדפה אישית.
    לגבי ההבדלים הם מאוד מהותיים, אתן שתי דוגמאות לשם המחשה, בשוק ההון חסכים ומשקיעים משכר העבודה, לא שכיח ולא סולידי להשתמש במימון.
    בנדל"ן חוסכים הון עצמי לוקחים מימון ורוכשים נכס מניב, כאשר רוכשים 10,20,30 נכסים, בנוסף לשכר שלנו ישנם עוד 10,20,30 הכנסות של שוכרים העובדים כדי לרכוש עבורנו את הנכסים !

    מאחר ובהשקעות נדל"ן גלובליות ניתן לרכוש נכסים מניבים עם תשואות התחלתיות משכירות של בין 6% ל 10% ובנוסף יש פער במיסוי בין מיסוי הכנסה משכירות לעומת מיסוי רווחי הון על נדל"ן או על מכירת ניירות ערך, כדי להגיע להכנסה חודשית של 20 או 30 אלף נטו בשוק ההון בתיק סולידי, יש צורך בהון כפול ויותר מאשר ההון שמיצר הכנסה זו מנכסים מניבים.
    בנכסים מניבים קל יותר ליצר הון זה באמצעות המינוף, תשלומי השוכרים, פעולות השבחה.... ומימוש נכסים לאחר עליית ערך משמעותית והשקעה במיקום אטרקטיבי אחר !
     
    סנופי ו-אורי אוהבים את זה.
  10. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    766
    לא שכיח למנף בשוק ההון (לא למשקיע הממוצע)
    לא סולידי ? סולידי באותה מידה כמו בנדלן
    מינוף ~ הגדלת סיכון ~ הגדלת תשואה
    זה שיש מקלטי מס בנדלן זה בהחלט יתרון מסויים אבל לא מוחלט
    כמו שהסולידית כתבה חוסר פיזור , ורגישות גבוהה לשגעונות פוליטיקאים
    רכישת וניהול מעל ל 5 נכסים זה כבר מקצוע
    רכישת sp500 אינה מקצוע
     
    נערך לאחרונה ב: ‏15/12/16
    breezblock, TunaGolem ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  11. חיפאי

    חיפאי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/3/15
    הודעות:
    196
    אני אוסיף, ומקווה שלא פוגע באופן אישי, שאצל רבים השיקול הוא גם או בעיקר - שהילדים יהיו קרובים. ממש באותה העיר אם אפשר. זו דרך לא רעה לקבע אותם. והאמת, זה גם לגיטימי ברמה מסויימת. התופעה העולמית של צעירים שנודדים אחרי הקריירה בין ארצות והוריהם מזדקנים לבד היא איומה.
     
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    3,175
    גם בשוק ההון אפשר לעשות את אותו הדבר ובקלות (ואני עושה זאת).
    אין צורך להתמנף כיוון שהקרן כבר מתמנפת בשבילך (בתנאים טובים הרבה יותר ממה שאתה תקבל), בנוסף גם על זה אפשר לקבל מינוף נוסף (גם את זה אני עושה).

    כל הדברים האלה אפשריים גם בשוק ההון בצורה הרבה יותר טובה וזולה.

    אני מדבר על קרנות ריט.
     
    youngpanther, Compound Ninja ו-רוני אוהבים את זה.
  13. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    542
    כמו שאמרתי, לכל אחד יש העדפות באיזה דרך לפעול.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏16/12/16
  14. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    766
    אני אחדד את תגובתי לגבי נושאים שאינם סובייקטיבים
    1.השקעה ממונפת בכל אפי- אינה יותר סולידית מהשקעה לא ממונפת, והשגת תשואה עודפת כך תוך טענה שה סולידי היא טעות תפיסתית
    2. גם בשוק ההון ניתן בקלות למנף השקעות זה לא יתרון ייחודי לנדלן

    הסיכום לי לפוסט היא שלפני שזוג צעיר רץ להשקיע בנדלן להשקעה שישכול לראות את דירת המגורים שלו כנדלן להשכרה, שוכרים מובטחים הרי יש לו ...
    אם הזוג מצליח להפעיל שיקול דעת אישי בחייו יש סיכוי שבכל אפיק השקעה יעשה חייל ....
     
  15. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    542
    לאחר המשבר בשוק ההון בארה"ב בשנת 2008 מדד קרנות הריט ירד ב 78%, התשואות לפני מס עבור דבידנד היו 6% עד 7% לאחר קיזוז מס בארה"ב בשיעור של 25% מקבלים תשואה נחמדה, לא יותר מזה, לא הייתי משקיע בקרנות ריט עם מימון, גם ככה הם ממונפות בלפחות 60%.

    חלק גדול מקרנות הריט, מושקעות בסקטור מסוים וחשופות לשינויים בסקטור זה (קרן ריט1 שעושה חייל בשנים האחרונות, השקיע במשרדים, ועלולה להיחשף לגידול של משמעותי במ"ר של משרדים באיזור תל אביב שנבנו ברובם על ידי קבוצות רכישה בעוד שנתיים מהיום, בנוסף לבעיות עקב בניית הרכבת הקלה באזור תל אביב, ועליית הריבית המתמשכת), מנהלי הקרנות נוטים להתעלם ממגמת השווקים וממשיכם לרכוש גם כשהשוק יקר והמימון גבוהה בהתאמה.
    מאחר וחלק גדול מקרנות הריט מושקעות בנכסים מסחריים הרגישות שלבם לשינוי בשערי הריבית מיידית ולעיתם קשה.

    http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001162920
     
    סנופי אוהב/ת את זה.
  16. breezblock

    breezblock משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏26/1/15
    הודעות:
    910
    למה?
     
  17. גרהם

    גרהם משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    1,551
    אפשר פירוט? (בשרשור נפרד אם חורג מכללי הנימוס של חטיפות)
     
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    3,175
    לא מדויק. הVNQ ירד בפחות מזה בTR, מקור:
    http://performance.morningstar.com/funds/etf/total-returns.action?t=VNQ
    *עריכה*
    אגב מה בדיוק בדיוק אתה חושב שקרה לערך הנכסים שלך במשבר?
    יש לי 2 דודים שהיו בעסקי הנדל"ן בפלורידה בזמן המשבר, הם פשטו רגל.
    בנוסף דיברתי על קרנות ספציפיות ולא המדד הרחב, גם אתה כשאתה קונה נכסים אינך קונה את השוק אתה קונה נכסים ספציפיים.
    לא מדויק, כל קרן והמינוף שלה, ישנם קרנות שממונפות בפחות מכך.
    אתה צודק ובגלל זה חשוב מאד פיזור סקטוריטלי גם בתוך תיק הריטים.
    אני מסכים איתך שהחשיפה היא די גדולה לריבית בשוק ואכן קרנות הריט חטפו בראש לאחרונה, אבל להזכירך שגם הנכסים שלך חשופים לשינויים בשער הריבית גם אם אין לך מספר על המסך שאומר לך מה הNAV שלך בכל זמן נתון.
    קרנות ריט בארה"ב יש לך בכל מיני תחומים שונים ומשונים ולא כולם בתחום המסחרי, יש ריטים של בתי כלא, יש ריטים של אדמות חקלאיות שמושכרות לחקלאים ויש ריטים של חדרי שרתים, השוק בארה"ב הוא ענק וכולל כל מיני תחומים שתאמין לי בחיים לא היית חושב עליהם (וגם אני לא).

    בשמחה:
    HCN, SNR, VTR, GZT, WPG, CIO, CLDT, WPC, QCP, CCP, HCP, GEO

    לא ממליץ ולא מייעץ.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏16/12/16
    רוני ו-שודד הפינג פונג אוהבים את זה.
  19. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    542

    אני מקפיד לקנות נכסים אחרי משבר, 40% עד 50% מתחת לעלות הבניה (בארה"ב).
    כאשר המחירים עולים אני עובר ליעד הבא מספיק שנים לפני ירידת המחירים(אנגליה, קנדה, רומניה, פראג 2005, תל אביב הקטנת פוזיציה לאחר עלייה של 230% במשך 8 שנים, 2006 - 2014.
    פורטפוליו הנכסים שלי כרגע מפוזר על פני 3 ארצות, ישראל אנגליה וארה"ב, בעבר היו ארצות נוספות ובעתיד יהיו גם ארצות נוספות. אני מבצע התאמות בשוק שלפני משבר, מקטין או מסלק לחלוטין חשיפה למימון, מממש נכסים שעלו משמעותית ומעביר את היתרה למיקום אטרקטיבי אחר עם מכפילי רווח נוחים יותר ( כמו בשוק ההון) יש תורה שלמה של התנהלות, לא כאן המקום לפרט אותה.
     
    סנופי אוהב/ת את זה.
  20. FIYaacov

    FIYaacov משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    1,343
    +1
    אבל הדוגמא שלך לדעתי מוכיחה ל @סנופי שהשקעות כאלה הן:
    א. לא פשוטות למשקיע הדיוט
    ב. דורשות הרבה השקעה מראש (בחיפוש נכס מתאים)
    ג. דורשות תזמון שלא לכל אחד יש את היכולת לזהות את הזמן המתאים ביותר
     
    yossik אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
משיכת כספי הפנסיה בזמן היציאה לעצמאות כלכלית פרישה מוקדמת ‏26/10/16
הגעתי לעצמאות כלכלית. מה עושים עכשיו? פרישה מוקדמת ‏15/4/16
פרישה מוקדמת ועצמאות כלכלית פרישה מוקדמת ‏17/7/15

שתפו: