עזרה בהבנה של תהליך ההקמה של קרנות, קרנות ריט באופן כללי ושל "מגוריט" בפרט.

[nick]

ואם זה לא מספיק:

מסכום זה צפויים מנהלי הקרן ליהנות מדמי ניהול של 1% בשנה (כ-1.5 מיליון שקל). זאת, נוסף על דמי ניהול של כ-2.4 מיליון שקל בשנה, שלהם זכאית חברת הניהול כבר כיום מההון שגייסה הקרן אשתקד

עלות החוב היא למעשה 2.65% ולא 1.65%, כבר מתקרב לתשואה האפשרית מנדל"ן בארץ.
זה נראה כאילו חסרה דחיפה קלה של מחירי הדיור למטה, שמגדל הקלפים הזה יתמוטט.

 

[Benjamin W]

הרבה יותר בטוח(ורווחי) להשקיע ב JNK או משהו בסגנון.

אג"ח זבל זה אחלה דבר. בהחלט אפשרות השקעה ראויה.

 

[אורי ג.]

רק בישראל, חברה עם דירוג ZZZ (זבל זבל זבל) מנפיקה אג"ח בריבית רצפה, והציבור מבקש עוד...

הדירוג שלהם ממש לא זבל.

מקור
הזוי הזוי הזוי.

לפי התשקיף הכתבה מוטעית, הריבית והקרן צמודים למדד אא"כ אני מפספס משהו:
http://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1115001-1116000/P1115710-00.pdf

 

[nick]

אג"ח זבל זה אחלה דבר. בהחלט אפשרות השקעה ראויה.

אני לא אומר שלא. אפילו מחזיק בכאלה.
אבל אני לא רואה פה שום יחס הגיוני של תשואה לסיכון

 

[אורי ג.]

אבל אני לא רואה פה שום יחס הגיוני של תשואה לסיכון

דווקא אג"ח מעניין, אם ירד טיפה אולי אכנס.

 

[RaeNye]

עלות החוב היא למעשה 2.65% ולא 1.65%, כבר מתקרב לתשואה האפשרית מנדל"ן בארץ.

אם דמי הניהול הם מסך הנכסים, למה גיוס חוב (בניגוד לגיוס אקוויטי) עוזר להם?
לא אמור להיות "פלוס 100 מיליון גיוס חוב, מינוס 101 מיליון היוון החזרים, סה"כ מינוס מיליון לשווי החברה"?

 

[אורי ג.]

אם דמי הניהול הם מסך הנכסים, למה גיוס חוב (בניגוד לגיוס אקוויטי) עוזר להם?
לא אמור להיות "פלוס 100 מיליון גיוס חוב, מינוס 101 מיליון היוון החזרים, סה"כ מינוס מיליון לשווי החברה"?

דמי הניהול הם מסך הנכסים, לא מסך ההון העצמי.

 

[RaeNye]

דמי הניהול הם מסך הנכסים, לא מסך ההון העצמי.

אז אם הם מתמנפים 1:100 חברת הניהול לוקחת את כל ההון העצמי והחברה קורסת עם חובות ענק?

 

[אורי ג.]

אז אם הם מתמנפים 1:100 חברת הניהול לוקחת את כל ההון העצמי והחברה קורסת עם חובות ענק?

כן, אבל התקנות מאשרות להם להתמנף ביחס של בערך 1:2 לכל היותר.
http://fundamentals.co.il/?CategoryID=225&ArticleID=356

 

[מתכנת]

האמת שלקוח פרטי מקבל תנאים טובים יותר...

שיעור מימון זה רגולטורי.
גובה ריבית לקוח פרטי מקבל יותר טוב? היום או לפני שנה-שנתיים?

 

[אורי ג.]

גובה ריבית לקוח פרטי מקבל יותר טוב? היום או לפני שנה-שנתיים?

היום.

 

[מתכנת]

היום.

תוכל לפרט?
הם קיבלו ריבית של 1.65% אז נכון ש P-0.6 יותר זול אבל ממוצע הריבית גבוה יותר בהתחשב בקל"צ.

 

[אורי ג.]

הם קיבלו ריבית של 1.65% אז נכון ש P-0.6 יותר זול אבל ממוצע הריבית גבוה יותר בהתחשב בקל"צ.

מה זה קשור לקל"צ ולפריים? הם קיבלו 1.65% צמוד מדד.

 

[מתכנת]

1.65% צמוד מדד.

1. מכתבה הבנתי שזה לא צמוד, ייתכן וטעיתי.
2. גם אם מדובר צמוד מדד הריבית הפרטית הצמודה יקרה יותר (רק קצת)

3. השוואת תפוח לתפוז - לפני שנה+ לקחתי הלוואה צמודת מדד, המדד באותה נקודה שהיה בזמן ההלוואה - במח"מ כה קצר המדד לא כל כך משפיע (נכון להיום).

 

[אורי ג.]

1. מכתבה הבנתי שזה לא צמוד, ייתכן וטעיתי.

יש טעות בכתבה.

2. גם אם מדובר צמוד מדד הריבית הפרטית הצמודה יקרה יותר (רק קצת)

האמת שבדקתי והריבית לפרטיים כיום הרבה יותר יקרה:
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx

טוב מזמן אני גורס ששוק האג"ח בארץ בועתי לחלוטין.